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【题目】怀化市房地产融资发展探析
【第一章】民族地区房地产融资优化研究绪论
【第二章】怀化市房地产融资概述
【第三章】民族区域地产融资发展现状
【第四章】怀化市房地产融资存在的主要问题
【第五章】怀化市民族地区房地产融资改进对策
【结束语/参考文献】房地产公司融资建设研究结束语与参考文献
第三章 怀化市房地产融资发展现状
怀化市自古以来就有“全楚咽喉”之称，其位于湘、鄂、渝、黔、桂五省（市、区）周边的中心地带[39],是东中部地区通往大西南的“桥头堡” ,其经济辐射面可达湘、鄂、川、黔、桂五省边区的 44 个县市，经济影响和可辐射面积达到9 万平方公里、人口 1500 万。
近年来，怀化市以“构建商贸物流中心、建设宜居生态城市”为目标，强力推进“四化两型”建设以来，城市发展进入快车道，城市建设步伐加快，中心城市框架拉通达 80 平方公里，区域性商贸物流集散中心的城市主体架构现已基本成形，城市经济辐射能力不断增强；产业结构不断调整，农业升级、工业引领、三产支撑格局逐步显现。同时，第三产业发展较快，投融资环境大幅改善，房地产业、金融业及信息业等现代服务业发展快。
有资料显示 2014 年，全市国民生产总值为 1180 亿元，同比增长 5.1%;完成全社会固定资产投资 870 亿元，增长 8.5%;完成规模工业增加值 300 亿元，增长 7%;实现社会消费品零售总额 407 亿元，增长 12.7%;完成公共财政收入100.1 亿元；城镇化率达 38.1%,工业化率达到 37.1%.
第一节 怀化市房地产金融体系发展现状分析
一、金融业持续快速发展，房地产融资环境逐步改善
怀化市金融业持续快速发展，其业务种类和规模不断发展和完善，服务水平不断提高，有效改善了房地产融资环境，有利于为房地产的投资发展拓宽融资渠道。有资料显示 2014 年，全市金融机构各类存款总额为 1246.34 亿元，比年初增长 10.5%.金融机构贷款总额为 695.68 亿元、增长 12.3%.其中，短期贷款余额 138.03 亿元、下降 3.8%,中长期贷款 552.53 亿元、增长 16.4%,消费信贷贷款 137.02 亿元、增长 32.9%,房产地产业贷款 18.95 亿元，增长 7.3%.全年保险机构原保险保费收入 31.30 亿元、增长 20.3%.金融体制改革成效较大，到目前为止，怀化市成功引进了华融湘江银行、交通银行、长沙银行、发展小额贷款10 家、融资性担保公司 12 家。
二、房地产金融体系有待进一步完善
目前，我国房地产金融体系集中在一级市场，其中主要包括：商业银行、专业住房储蓄银行、住房公积金中心及非银行金融机构等。怀化市地处湖南省西南部，属于经济欠发达地区，经济基础薄弱，金融市场发展起步晚，居民的投融资意识差存在局限性。房地产金融机构主要是工、农、中、建四大国有商业银行，其他如：专业住房储蓄银行、投资担保机构及专业的房地产抵押贷款机构等均未建立，而信用评估、资产评估等专业性中介服务机构的发展还处于起步阶段，未能建立起多元化的房地产融资支持体系及风险分担体系。金融体系的不健全，直接决定了房地产金融产品的缺失和房地产企业融资及居民个人住房消费融资方式选择的单一性。
第二节 怀化市房地产企业融资现状分析
一、银行信贷是房地产企业融资的主要渠道
房地产企业融资渠道逐步趋向多样性，可通过银行贷款、项目融资、委托贷款、项目债券、信托基金、海外融资及股票融资等方式进行融资，但怀化市房地产企业对银行贷款融资依赖性强，融资渠道单一，且自筹资金少，定金及预收款中的银行资金（30%），自筹资金中的银行资金（70%），银行资金占房地产企业资金来源比例在 70%以上。另外，怀化市属三、四线城市，房地产市场外资尚未引入，在房地产股权融资、信托融资方面还处于空白阶段。有资料显示，2014年 1-12 月份全市办理抵押登记 35509 宗，抵押面积 670 万平方米，贷款金额198.98 亿元。其中，办理预购商品房抵押 18335 套，抵押面积 218.91 万平方米，抵押金额 47.95 亿元；现房抵押 15411 套，抵押面积 347.09 万平方米，抵押金额 129.11 亿元；在建工程抵押 1763 宗，抵押面积 103.93 万平方米，抵押金额为 21.93 亿元。因此，单一的银行信贷融资渠道已成为怀化市房地产及企业发展资金筹措的瓶颈。
二、房地产企业大多实力弱，自有资金少
目前，怀化市有房地产开发企业 334 家，其中一级资质企业仅 1 家，二级资质企业 19 家[39],其余大多为三级（192 家）、四级（122 家）资质企业，房地产开发企业普遍存在注册资金少，整体实力弱，抗风险能力小等问题。虽然近期房地产信贷政策有所放宽，但房地产开发资金来源紧张的局面一时将难以缓解，部分企业仍面临资金断裂的风险。因此，要解决当前怀化市房地产企业融资，特别是中小房地产企业融资难问题的有效方式，即加快创新房地产融资模式和不断拓宽房地产融资渠道。
第三节 怀化市房地产消费者融资现状分析
一、银行贷款占主导地位
据统计 2014 年，怀化市商品房、住宅批准预售面积分别为：508.67 万㎡、404.34 万㎡；市城区商品房、住宅批准预售面积 230.44 万㎡、173.43 万㎡，全市实现商品房销售面积 295.62 万㎡，同比增长 8.35%;市城区实现商品房销售面积 183.04 万㎡，同比增长 23.98%.
同时，受存款准备金率下调、央行降息、公积金贷款政策放宽、贷款利率下限降低等宏观调控的影响：一是房地产开发企业加快楼盘开发进度，商品房市场供应量适当增加；二是楼市的回暖，让部分持币观望的消费者看到了信心，重新投入到房地产市场，呈现出供销两旺的良好势头。另外当前市民住房消费的资金主要来源仍是银行商业贷款和公积金贷款，且银行按揭贷款占主导地位。
二、住房公积金贷款增幅较大
住房公积金是企业事业单位职工在职期间长期缴存的住房储蓄金，主要用于购买住房、房屋装修及银行还贷等，其具有：贷款利率低、贷款成数高、年限长，还款灵活等特点。住房公积金制度是国家法律规定的重要的政策性住房保障制度，其具有：强制性、互助性及保障性等特点[36].住房公积金贷款带动了商业性住房贷款的发展，同时住房公积金与商业信贷资金的合流，优势互补，双赢合作，满足了不同层次住房消费者的需求，丰富了服务品种。
怀化市住房公积金对商业性住房信贷资金的带动作用明显增大。截至 2014年底，住房公积金缴存总额 79.89 亿元，缴存余额 52.43 亿元，分别同比增长 23.88%、19.84%;全市累计发放个人住房贷款 53130 笔、67.17亿元，贷款余额 44.77 亿元，同比增长 12.7%、24.96%、25.49%;个贷率为 85.40%,比上年同期增加 3.85%,进一步提高了住房公积金促进区域房地产发展的贡献度。
