第 3 章 长春市 A 房地产公司内部审计发展历程
A 房地产公司内部审计经过了十多年的发展，从无到有，经历了几个发展阶段，形成了如今的内部审计格局。随着其不断的深入的发展、进步，内部审计业务也呈现出拓展的趋势，在推动企业战略目标执行和经济活动的管理控制上，取得了积极的成效。
3.1 A 公司内部审计的基本情况。
自 1996 年长春市 A 房地产公司成立之初，由于缺乏政府有关部门的指导和支持，以及法律法规的管理和约束，设置的内部审计机构并不规范。直到 2003年，国家审计署颁布《关于内部审计工作的规定》第三条明确规定：国家机关、金融机构、企事业组织、社会团体以及其他单位，应当按照国家有关规定建立健全内部审计制度。
由于规定的实施，各类企业包括民营企业内部审计也被纳入国家管理的范围。在这种发展环境下，A 公司的内部审计从与财务和监察部门合并的形式，分离出来转而成为独立设置的部门。
长春市 A 房地产公司经过这些年的发展壮大，建立了几家分公司，对其也设立了二、三级内审机构。采用单一领导模式，内部审计机构只对一个上级主管负责，由总经理领导，独立于财务部门。单一领导模式下的内部审计在工作中更接近公司领导层、决策层，在这种组织模式下，即能保持内部审计的独立性，使得其在公司管理中的地位上升，也利于内部审计在公司整体运营管理上的监督和检查。
A 公司实施内部审计工作以来经过了几个发展阶段，从财务导向内部审计发展到了风险导向内部审计的过渡阶段，因为审计模式的不断优化，内部审计主动适应了公司业务的需求，在促进企业改善经营管理、提高经济效益、保障组织目标实现等方面发挥了重要作用，也为企业的运营持续性发展做出了贡献。
通过 A 公司最近 5 年的审计项目数据显示，目前内部审计人员主要开展的是内控审计、财务审计、工程专项审计和物资采购审计等审计业务。期间内部审计查出经营过失导致资金浪费 918 万元，挽回经济损失 543 万元，公司领导采纳审计建议意见 1025 条，财务预算决算审签 89 个。
在 A 公司内审制度的不断完善下，管理层更重视内部审计对公司经营的管理监督水平，培养提供内部审计人员的专业胜任能力，聘请了更多的专业性人才，内部审计人员的专业素质也有很大幅度的提高。
目前除了本公司自身培养的内部审计职员，公司还在会计师事务所聘用了两名注册会计师，兼职我公司的内部审计工作，提供一些日常的业务咨询的服务，对于内部审计项目具有复核审查的权利。
近些年来，随着公司经济活动的增长，审计项目和审计业务范围也在扩大，内部审计部门增加了很多新鲜的血液，这些新生力量以硕士生为主，使得公司内部审计队伍的高学历人才越来越多。
在专业技术职称方面，A 公司内部审计部门人员大多数为初级职称，其次为中级职称。拥有高级职称的人才共有 4 人，主要是高级聘用人员一人拥有 2-3 个高级职称，专业胜任能力较强。
在职业资格方面，A 公司始终报以支持、鼓励员工学习的态度，经常组织参加职业资格考试的培训，并为员工报销一定程度的培训费用，近些年来公司内很多管理人员的专业素质得到了很大程度的提高。
从工作年限的表格可以看出，A 公司的内部审计部门还是一个年轻化的部门，年轻的内部审计人员在老员工的带领下，学习参与审计业务工作，还有许多成长空间，相信未来的内部审计工作在大家的努力之下会越来越专业，为公司服务。
3.2 A 公司内部审计模式的演进。
3.2.1 财务导向内部审计阶段。
A 公司创办之初，内部审计刚刚起步，审计目的仅仅是差错防弊，查看财务账套和财务报表。内部审计的主要工作内容以财务部门的账务检查为主，进行简单的业务检查和内部职责监督，判断会计、出纳、财务负责人在经济业务中是否遵循了企业会计制度、履行了经济责任义务等，以便向公司董事、领导层及管理部门提出审计意见。通过记账凭证的核对，固定资产及存货的盘点，发现会计的技术性错误或者舞弊性行为，经常要在财务部门审计一个月才能结束工作，不但耗费人力，还难以进行深入的分析，难以查找问题产生的原因，不能解释会计系统中不合理的缺陷。
3.2.2 管理导向内部审计过渡阶段。
2005 年正处于中国房地产行业快速发展时期，吉林省范围内的大型房地产企业还非常少，许多全国大型知名房地产企业还没有进入长春房地产市场。在这段时期，A 公司为了占领市场资源，执行了扩大规模的抢占市场的战略目标，土地储备增加，银行贷款金额巨大，建设项目造价跨越式上升。在这种情形下，原先的财务导向审计已经无法适应经济业务规模扩大和复杂化，因此内部审计部门着手向着管理导向审计阶段转变。
在管理导向内部审计过渡阶段，内部审计部门得到了 A 公司领导的大力支持，公司组织迫切需要内部审计业务延伸到各类经济管理活动中，跳出财务账套的圈子，审计重点从财务报表的审查转向了具体业务和管理控制的分析和评价，公司经济业务活动应该符合规章制度的要求，按照公司规定的流程来实施。对于没有经济地利用公司资源的行为，予以报告和进行改进，帮助业务管理人员有效履行职责。内部审计业务范围扩大以后，赋予了审计人员更大的权利同时也要承担相应的责任，A 公司审计目标便围绕组织的发展目标、领导关注的问题，为企业服务，不再向财务导向审计阶段一般只注重内部审计监督的责任。
3.2.3 管理导向内部审计阶段。
从 2010 年开始，A 公司的内部审计逐步完善了适应公司项目的工作制度、业务流程，不仅注重提高 A 公司在建设项目上的经济性、效率性和效果性，而且更关注公司总体战略发展目标和管理控制决策的效果。在几年之前的过渡阶段，A 公司内部审计发展并不成熟，工作流程不细致，业务范畴也不甚全面，还只关注各种业务活动和其他管理控制，不参与管理层的决策制定，不参与关于企业未来运营的战略计划制定，因此会出现公司对新年度获利能力和经营能力指标设定与公司实际经营情况严重不符的情况。
A 公司董事会于 2010 年 3 月 1 日颁布了新修订的公司内部审计制度，重新修整了公司的内部审计目的，即内部审计要参与公司管理决策，更好的完成高层管理者委托管理监督的责任服务。这标志着 A 公司内部审计正式进入了更高层次的管理服务阶段。内审部门需要审计的经济业务也随之增加，凡是公司建设经营项目涉及的领域都是内部审计的审计对象，除了以往开展的年度全面审计、建设项目审计等一系列专项审计，还增加了制度审计、人事审计、内控审计、管理审计、采购审计、舞弊审计等等。
进入到管理导向阶段之后，A 公司从会计师事务所引入了高级审计人才，使得工作人员的综合素质也相应提高。如今参与人员不仅仅有会计、审计、工程等专业的人员，还有来自经济法、企业管理、计算机信息、市场营销、物流采购等专业的员工加入内部审计部门。比如对于 A 公司的资产管理部门，分为固定资产的审计、无形资产的审计和低值消耗类物资的审计，内部审计工作的主要内容是看其是否履行了对申请采购、入库出库、保修维护、报废处置、评估拍卖等职责；是否采取了有效的措施避免了资产闲置，提高资产的利用率等。这体现了公司内部审计流程的发展和制定的进步，审计不单单检查资产管理的真实性、合规性，还比之前更注重经济效益方面的审计，从事后查找漏洞一样的审计向着事前、事中监督管控审计方向发展，促进企业提高经济效益。
3.2.4 风险导向内部审计过渡阶段。
2014 年，长春市 A 房地产公司迎来了五年一度的全面外部审计，在这次审计过程中，我们发展了会计师事务所运用了更为先进的风险评估模型，借此机会，A 公司决策层正式提出了现代风险导向内部审计的发展方向，让公司的董事会、高级管理层及项目负责人支持内部审计的工作，认识到内部审计在事前计划管理上的作用，主动配合内部审计活动。如今，A 公司的风险导向内部审计在工作中更注重管理咨询方面的作用，专家组在项目投资立项招标阶段就开始了审计参与并提出改进建议，监督审计项目合同，跟踪项目建设、财务管理、竣工结算等各个环节，渗透在项目进行中的每一个阶段，及时发现和填补有可能出现的管理漏洞。
针对 A 公司 2015 年的战略分析，将审计方向确定为：建设项目开发领域、运营管理领域、经营领域等几大模块。其中项目开发领域由于房地产形势下滑目前正处于愈发艰难的阶段，并且项目风险环节众多，一般由专家组带领内部审计团队全程参与进行监督检查。经营领域可以制定符合公司特点的风险衡量指标，如下表 3.7 所示，按照项目情况将其中的风险因素进行权重的划分，起到测定审计风险的作用。
对于基建类项目风险的审计，主要涉及 A 公司建设项目的运营管理领域，基建类项目的风险因素主要存在于整体项目的各个施工管理环节之中。对于整个基建项目来说，既要保证施工的进度又要保证项目建设的质量，除此之外参与项目工程的领导者和负责人的专业胜任能力、任职经验等等都是能影响到项目成果与否的风险点，如表 3.8 所示。基建类项目的审计主要从各环节进度、质量、成本、管理人员经验等方面进行测试。
A 公司的建设项目风险，是一项对成本影响巨大、管理层高度关注的业务领域。该领域的内控运行情况、工程管理、工程造价、竣工验收等是高层管理者最看重的环节。为此 A 公司内部审计运用风险测试评估程序，连续三次将其纳入了年度审计计划重点工作。
风险测试评估的结果能指导内部审计在项目全过程中有针对性的对审计项目进行监督和检查，更准确的拟定出审计方法和审计计划，降低了仅仅在事后进行审计带来的项目风险。并且可以让管理人员可以更好的参与到内部审计的工作中来，配合内部审计工作的进行，帮助项目负责人关注项目风险领域达到改进工作规避风险的作用，将这些风险因素考虑到常态的日常管理中，形成内部审计上的闭环管理。例如 A 公司通过测试风险连续两年将项目工程分包列入了重点风险因素，并且在拟定审计计划中着重对该项问题进行审计，公司管理层的重视和项目负责人的配合，使得工程分包的问题得到了良好的管理和改进，在几次项目审计之后，工程分包的高风险问题被一一解决或降低了内部存在的风险。因此，A 公司在新的审计年度中，将建设项目工程分包的风险评级将为"低",相应地未来对该项目的审计频度也进行了调整，大大节约了审计资源的投入。
3.3 A 公司现阶段内部审计的目标定位。
内部审计是一种独立、客观的保证和咨询活动。
现阶段 A 公司内部审计部门的审计目标是根据企业年终全面审计和各专项审计，审计内部控制的健全性、合理性和有效性，以及经济活动的经济型、效率性、效果性，并对公司的风险进行评估与改善。结合企业审计结果数据，对企业未来的获利能力和经营能力进行分析，帮助公司管理层改进决策，协助管理层制定战略计划，并为组织提供咨询服务，成为管理层的参谋和助手，为公司增加价值和提高公司的运作效率，充分发挥内部审计的作用。
3.4 A 公司现阶段内部审计的业务范畴。
3.4.1 体现效率价值的内部控制。
内部审计的重要目的之一是促进公司运营效率的提高，具有效率价值。因此A 公司内部审计部门通过风险测试评估工作，有效率的拟定针对性较强的审计方向，为管理者提供有效的审计建议，为公司改善经营管理成果具有良好的促进作用。针对组织架构、企业战略和目标、控制活动 3 个要素进行全面审计。
1.组织架构的审查和评价。
房地产企业组织架构方面应该审查是否有重大决策、重大事项、重要人事任免及大额资金支付业务，并对治理结构和内部机构设置进行梳理，保证其运行的合理性和有效性，对其运行的效率和效果进行评估，对存在的缺陷进行优化调整。
对于 A 公司来说，组织架构的审查是比较基础的业务活动，比如在大额资金支付业务上，房地产公司每年都会有到期的质保金和工程竣工结算金，动辄几千万到几个亿不等。这些影响企业资金链的大额流出，就是企业高风险领域的风险点，必须对控制环节进行审查，对这些控制机构进行体检。
2.企业战略和发展目标的审查和评价。
依据企业的发展目标制定战略规划，根据企业的战略规划进行全面预算和年工作计划的编制。在进行和审查和评价时，应先确定且的战略规划是否与企业的目标、环境相适应，具体策略和义务流程的目标与整体目标是否保持协调。在审查通过之后，在年中对于企业战略的实施情况还要进行跟踪监控和定期分析。
公司战略和发展目标的审查是 A 公司内部控制审计的重要环节，它关系到房地产行业的持续性运营和控制过程，比如在全面预算上，审查会关注导致企业经营缺乏约束的项目，预算的每一个数据都应该有理有据，在对预算执行进行审查时，要严格考核，防止预算管理流于形式。
3.控制活动的审查和评价。
主要关注企业实施的控制手段和措施方面进行审查，一般包括合同管理、授权审批控制，预算控制、运营分析控制和绩效考评控制等。
比如在合同管理方面，A 公司在审查时特别关注合同对方主体资格的问题、合同内容中是否存在重大疏漏或者可能导致利益纠纷的事项、合同未全面履行却无人问询等情况，这些风险点都可能会造成企业利益、信誉及形象的损害。
3.4.2 体现增量价值的建设项目工程审计。
建设项目工程审计，是 A 公司内部审计人员经常开展的审计项目，分为投资立项、工程招投标、工程合同管理、工程管理、物资采购、工程造价、竣工验收等方面的审计项目。
对于建设项目工程审计，由于具体审计项目不同，审计时应考虑的因素也不一样。建设项目规模越大，建设期间越长，审计工作量就越大。因此，对于建设期间长的项目，一定要在项目开展前，对其内部控制管理部门进行严格的审查，把控有效的内部控制管理部门是内部审计的强力助手，也降低了审计风险。
投资立项审计，主要审查投资立项决策程序的完整性、合规性，投资立项各个阶段决策要符合程序。工程招投标审计，主要审查招投标条件的合理性，投标报价真实准确、投标程序合法、施工合同和招标文件相符合。工程合同管理审计：
主要审查合同签订情况和合同管理情况。物资采购审计：主要审查请购、批复、验收、保管、领用程序，以及采产品情形与采购合同相符。工程管理审计：审查工程质量控制管理情况、工程工期控制管理情况、工程付款控制管理情况。工程造价审计：预算审计阶段，审计工程预算编制的合理性和准确性，结算审计阶段，审计双方合同的履约情况，各项工程费用的计算，材料价差的核算等。竣工验收审计：审查验收情况、试运行状况和合同履行结果。
3.4.3 体现隐性价值的财务审计。
财务审计是主要透过财务信息来发现企业经营与管理上的问题，揭示相关风险，提出有针对性的建议。A 公司的财务审计主要侧重于几个方面，如预算管理、资产负债权益、纳税管理和会计基础工作等。
会计基础工作审计就是传统意义上的财务审计，检查会计核算制度是否得到了全面执行，检查各种帐、表、凭证是否科学、合规、合理。在实施审计时，如果检查出账务不符、账证不符、帐物不符的情况，就应该对会计的技术性错误进行改进，针对问题提出财务管理上的合理性意见，若是审计判断出是徇私舞弊的情况，则应上报决策层董事会，对相应的失职人员进行惩罚和处理。
预算管理审计发挥着头筹资源的重要作用，特别是在编制、执行、考核、奖惩等方面的审查与评价尤为重要。资产负债及权益审计的关键是透过分析财务信息来发现生产经营问题。纳税管理审计主要是在检查应交税费、所得税项目、代扣代缴税费、税收优惠政策的计算中，审查其缴纳税款的正确性。
