第 1 章 引 言
现如今房地产行业已经成为我国国民经济的重要支柱产业之一，民营房地产企业借着这个机遇也迅速崛起，得到了长足的发展和壮大。我国大型知名民营房地产企业在关注市场政策环境、重视自身经济效益增长的同时，也越来越重视其内部审计工作的建设。尤其是民营房地产开发企业在政策、市场等多重因素的影响下，自身管理架构的重要性日益突出。特别是我国经济发达的一线城市民营房地产企业，已经将内部审计归入其经营管理制度建设的主要环节之中。
1.1 研究背景及意义。
1.1.1 研究背景。
1995 年以来，我国房地产行业越来越火热，借着这股东风民营房地产企业犹如雨后春笋般生长壮大。到如今经过二十年的发展许多民营房地产企业实现了跨区域经营，成为了全国知名的大型房地产企业，有些民营房地产企业也在当地发展的较为成熟，长春市 A 房地产公司就是这样一家很有代表性的区域型民营房地产企业。
经过二十年的跳跃式增长，A 公司的资产数额急剧上升，开发建设项目等经济业务日趋多元化，内部组织机构日渐精细化，公司员工数量大幅度增加，企业的经营模式也从家族式管理向集团式管理转变，成立董事会并聘请高级管理人才经营企业，主持日常工作并对房地产企业的开发建设和经营活动负责，董事会成员主要负责监督和监察的工作，实现所有权和经营权分离。
在经营模式转变后，公司高层管理人员也在关注建设类、经营类项目是否具有获利能力和经济效益的同时，也认识到了房地产企业项目经营运作安全的重要性。在这种背景下，内部审计可以对经营管理进行监督和咨询服务，为决策和项目评估风险的作用被突显出来，远远超出传统的财务监督、结果审查的范畴。内部审计的地位得到空前提高。不过 A 公司内部审计起步较晚，历经几个发展阶段，虽然取得了一定的成果，但内部审计依然不够成熟完善，仍然存在诸多问题有待改进优化。
1.1.2 研究意义。
1.理论意义。
房地产企业建设项目周期长、资金数额巨大、业务量繁多，需要通过内部审计来监督检验其经济活动的安全性、有效性、可靠性。本文通过对长春市 A 房地产企业内部审计的优化研究，强化内部审计的反馈作用，探讨改进内部审计的措施、形成一种约束机制，弥补公司治理的缺陷。因此健全完善适用于本公司经济业务规模、适合公司发展建设特点的内部审计制度和工作流程，对于防范和规避企业风险，节约经营成本，提高企业经营管理水平、保证企业的生存和发展至关重要。
2.现实意义。
通过对长春市 A 房地产公司的内部审计活动作为研究对象，促进 A 公司内部审计制度、流程、业务范畴的规范化，加快发展建设的步伐，结合房地产公司业务内容，寻找内部审计运行中存在的问题并加以改进完善，充分发挥其监督和咨询的职能，使得内部审计资源得到有效利用。另外，企业内部审计慢慢向风险导向审计体系转型，使用更成熟更完善的审计技术来提高审计效率，降低审计风险，提高企业的竞争力。最后，提出未来 A 公司内部审计工作的发展方向，为促进企业健康运营发展做出贡献。
1.2 研究方法。
笔者主要运用了文献调查法和案例分析法。文献调查法主要用于国内外相关文献综述与相关理论分析部分的阐述，基于中国知网等学术数据库，对近些年有关中国民营企业内部审计，特别是房地产企业内部审计的已有研究，从理论框架、审计特征、内部机构设置与定位、问题与对策等展开较为全面的文献收集工作。
对国内外房地产企业内部审计研究文献加以整理和分析，可以较为系统的统计出现阶段内部审计与公司经营之间的联系，研究公司管理和经济业务开展的审计风险控制点，比较 A 公司在对管理控制环节中是否有质量的完成了监督审核的工作。
案例分析法是文章的主要方法。通过对 A 公司内部审计经营类项目、基建类项目的具体分析，以点带面、以大见小，其目的在于发现内审体系中风险控制的薄弱环节，找出问题的成因及根源，然后把重点放在对内部审计本身的建设与完善上。最后根据案例分析结果，总结全国知名大型房地产企业的经验，对 A公司的内部审计提出趋势性的规划意见。
1.3 研究的创新点。
第一，本文在借鉴已有研究成果的基础上，结合长春市 A 房地产公司经营类、基建类项目和内部审计实际业务工作，分析内部审计运行过程中妨碍审计质量的问题，针对 A 公司民营企业的特点、房地产企业的实际情况，对这部分薄弱环节提出改进和完善的建议，对 A 公司内部审计的优化完善具有借鉴意义。
第二，在民营房地产内部审计方面，以往的研究主要针对审计方法落后、内部审计人员素质不高、内部审计在民营企业不受重视等方面进行研究。本文主要针对 2013 年后 IIA 定义的内部审计确认咨询职能在民营房地产企业内部审计中的应用；目标定位与组织利益、企业战略发展目标相适应的问题进行研究分析。
在此研究基础之上，为相关的问题寻求合理的解决建议，对于 A 公司未来的内部审计发展具有一定的现实意义。
1.4 研究框架。
第一章是引言部分。大体叙述了论文的选题背景环境；分理论和现实两个部分阐述了论文的研究意义；概括了论文的研究方法，介绍了本文在研究内容上的创新点。
第二章为中西方关于内部审计相关文献内容的高度概括。概述了现阶段国内学者对于内部审计研究的成果和侧重点，相比之下，国外在内部审计方面无论是发展程度还是企业重视程度都远超于国内水平。
第三章为长春市 A 房地产公司内部审计的发展历程和业务范畴。主要阐述了 A 公司内部审计的设立、成果、人才构成等基本情况，内部审计的经历的发展阶段，经营类审计和基建工程审计的特点及现状，并介绍了 A 公司在工程施工环节执行的风险测试评估程序，最后表述了现阶段内部审计的目标定位和内部审计的业务范畴。
第四章为长春市 A 房地产公司内部审计运行中存在的问题及成因剖析。从与高层管理者沟通、内部审计质量保证措施、公司管理目标与内部审计工作目标相适应这三个方面进行切入分析，为后文改善内部审计薄弱环节做铺垫。
第五章为长春市 A 房地产公司内部审计尚需完善的关注点。借鉴发达国家内部审计的运行模式，针对上一章提出的问题寻找解决的途径及措施，使内部审计职能充分发挥、提高内部审计的质量、提高组织的运作效率，帮助组织实现战略目标。
第六章为长春市 A 房地产公司内部审计的发展方向。拟解决内部审计存在的问题并研究其改进工作之后，A 公司将继续在风险导向审计过渡阶段中探索前进，参考如万达等全国知名房地产企业的经验，提出了几点完善风险导向审计的建议。
第 2 章 国内外文献综述
2.1 国内文献综述。
国内对于民营房地产企业内部审计方面的研究成果，更侧重于房地产企业内部审计工作中普遍存在或有待改进的一些问题，并针对此类情况进行了较为全面的深入剖析。
在民营房地产企业内部审计人员的审计素质上，刘通（2012）从内部审计产生原因、审计目的和内容、审计机构及人员定位、审计风险等方面分析了民营房地产企业内部审计的特殊性.民营房地产企业内部审计虽然起步较晚，但起点较高，多数民营房地产企业管理层可以根据工作需要和满意程度随时调整内部审计的编制和人员，普遍招聘从事内部审计人员的专业素质较高。
在民营房地产企业内部审计制度和工作流程上，楼赛珍（2014）指出内部审计制度结构建设与审计效率、质量的关系问题;顾雨林（2013）探讨了当前民营房地产企业内部审计的缺陷，如内部审计制度不健全，管理规范不到位，控制环境不佳，审计目标不明确等问题;马红亮（2012）提出了内部审计职能未能全面发挥，缺乏有效的审计手段，忽略了咨询职能，对风险的管理把控不准确等等，主张房地产公司向风险导向内部审计转型.
在民营房地产企业的主要风险方面，黄淑玲（2009）分析了房地产企业货币资金流动上问题，特别是建设项目资金链的特点，房地产行业需要充足的流动资金，在建设项目施工期间，资金回流的速度要更慢一些，并且建设项目一般工期较长，影响了企业资金循环的速度。房地产企业的资金风险受企业对于资金的筹措速度和使用效率的影响，除此之外，政府对于房地产行业的政策，也影响企业资金的筹集.陈建明（2010）阐述了房地产行业的的特征一是资金密集，每个建设项目都需要大量的流动性资金；二是管控机制要有效率，房地产各个项目的各个环节都需要有质量有效率的监管控制；三是房地产建设项目工序多，项目建设施工量庞大建设周期长，有立项/招标/设计/合同管理、设备材料采购、造价验收等多方面问题.汤辉（2012）认为房地产企业因为经营环节过于复杂，内部审计质量保证体系不完善会出现工程现场管理与成本控制出现纰漏，执行审计之后缺少后续监督机制，对违规行为缺少有效的惩罚措施等.徐盛芳（2014）认为物资采购中存在的舞弊风险是房地产内部审计有待解决的问题，价格信息无法形成一个良好的共享，也没有一个价格控制体系，内部审计在采购方面的作用十分有限.袁志刚（2015）认为对于地域性区域性房地产企业来说，政策变化和市场环境对其有着至关重要的影响。国家政策的变化、城市规划的动向、建材市场价格的波动都会导致房地产企业建设项目的实施和决策环节增加风险.
综上所述，国内关于民营房地产内部审计的研究问题越来越多，这不仅是由于中国内部审计协会的推动，更多是源于实践中民营企业内部审计的内在发展需求。以上文献的主旨在于民营房地产企业面临着特有的内部审计风险点，他们是房地产企业经济活动中的需要关注的重点问题。
2.2 国外文献综述。
从美国四大房地产公司Pulte Homes,Centex,Lennar以及D.R.Horton的内部审计状况来看，企业战略方针和经营效益审计、立项招标审计、市场行业状况分析审计、设备建材采购审计、成品房销售审计、资源使用效率审计等审计项目已经成为发达国家内部审计工作的重点，审计项目专项化多元化已经成为未来发展的趋势之一。以美国 PH 房地产公司 2000 年数据为例，财务审计只占用内部审计工作时间的 15%,而且发达国家的财务审计已经脱离了传统财务审计以账务审核为工作重点的审计形式，转为侧重于内部控制的测试和评价，其余时间都专项进行经营审计（Steven Singer.2009）.亚洲发达国家如日本的内部审计发展到现阶段，诸如财务收支审计、职员的诚信廉洁审计也很少展开了，而是将内部审计的主要关注点放在公司的经营控制效率上（余玉苗，2013）.
对于未来内部审计发展趋势的看法，一些知名专家学者对内部审计的前瞻性进行了预测。决策层和管理层对内部审计的期待一直在增加，其内部审计的范围在逐渐不断扩展，其中内部审计对风险会越来越重视并且更好的去适应（Russell,2007）.在报告路线方面，内部审计在组织定位上会有所变化，企业内部审计的报告路线的改变可能是外部力量作用的结果。企业创建的报告路线要符合监管机构的要求，并使内部审计更好地为组织创造价值（Richard L Ratliff,2006）.
除此之外，内部审计在技能的掌控上会有所不同，新技术、综合能力及领导力将为其掌握（S Rao Vallabhaneni,2007）.企业中会出现跨部门确认这一方向转变的发展新趋势，新技术对塑造内部审计的未来将会有很大的帮助（K H SpencerPickett,2007）.西方发达国家企业内部审计由于多年的发展，风险导向内部审计运用广泛，偏向经营管理和内部控制的效率，这成为国外内部审计发展的显著的特点（Frink,Dwinht D. Richard J. Klimoski,2009）.
经过对国内外内部审计研究成果的对比可以分析出，我国内部审计还不够成熟，发达国家的内部审计模式更为先进，业务范围也更有多元化专业化，不过随着内部审计的发展，我国也在逐渐缩小与发达国家企业内部审计上的差距。我国企业也认识到了仅仅对财务账目进行监督检查是远远不够的，要更重视风险的防范与经营管理，提高内部审计的地位促进企业健康发展。
