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【题目】生命周期理论下我国以房养老运营研究
【第一章】我国以房养老新型模式探析绪论
【第二章】我国以房养老运营模式现状与存在问题
【第三章】美国以房养老的经验借鉴
【第四章】生命周期视角下以房养老需求价值分析
【第五章】中国以房养老运营模式的构建
【结论/参考文献】以房养老保险运营方式分析结论及参考文献
5.中国以房养老运营模式的构建
5.1 现行以房养老政策分析
伴随 2014 年 6 月保监会公布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》以来，备受关注的我国“以房养老”一锤定音。根据此次政策解释，除规定以房养老保险产品的投保人群应为 60 岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人的条件外，还提出保险公司对于投保人所抵押房产增值的处理方式不同，试点产品分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品。对于参与型产品，保险公司可参与分享房屋增值收益，通过定期评估和合同约定，与投保人就所抵押房屋增值部分进行分享；而非参与型产品，抵押房屋增值部分全部归属于投保人所有，保险公司不能参与分享房屋增值收益。
不难看出，新政稍显简略，只规定了保险公司参与分配抵押房屋增值收益的情形，而对贬值风险的应对和处理并未提及。又如保险公司是否有权动态调低支付给投保人的年金，如遇投保人退保，保险公司索回已支付年金时计息依据是什么也未明确说明。同时，参与型反向抵押如何根据每年评估分享增值收益的百分比也未明确；而非参与型如何准确评估房地产市场未来的波动，以何水准向老年人发放每月收益，老年人养老保险以什么样的利率水平偿还等实质性内容都没有给出明确说明。
根据以房养老的运作模式，保险公司需首先通过中介方对投保者的房屋进行估值，然后根据其年龄与平均寿命之差推算投保者的生存期，再以这两个指标为核心要素，倒推出投保者生存期内每年应该给付的保险年金额度。所以，房屋价值、平均寿命是以房养老产品定价的核心要素。时至今日，已距试点开始已 8 月有余，但市场反应冷淡，各家险企都处于观望状态，目前没有一款正式上市的保险版以房养老产品。从业内所反映的情况看，两大产品定价核心要素确实成了摆在产品设计者前面的难题：一是对于未来房价涨幅的预测难以计算；二是虽然我国已具备全国人口的平均寿命数据，但是有关试点城市：北京、上海、广州、武汉等地区人口的平均寿命不同，还需要重新测算，这也在一定程度上影响了产品的设计和推广时间。
所以，虽然《意见》给出了相关政策性指导，但主要还处于“提倡”层面。目前的试点都是金融机构自行按照盈利模式设计，如何让老年人感受到自身权益保障和切实有效具体推动该业务还要有相应的约束性政策法规，以及相应的技术配套措施，只有这样，才能有效规避需求方与供给方的风险，达到双赢的目的。诚然，由保险公司来开展此项业务具有其他机构不可替代的优势，尤其在资产规模和资产流动性、业务管理、产品设计和定价等方面优势突出。但如何有效化解困扰保险公司推行该业务中所面临的风险，也决定了其开展此项业务的动力和以房养老在我国能否顺利推行。
5.2 以房养老风险分析
5.2.1 利率风险
利率风险是指由于市场利率波动而使得金融机构的利润减少甚至损失的可能性。无论实行固定利率还是浮动利率，它都是提供住房反向抵押贷款的金融机构面临的主要风险之一。由于反向抵押产品合同周期较长，贷款利率每提高或降低一个百分点，加以数十年的积累，都会对贷款机构的盈利情况产生重大的影响。
若住房反向抵押贷款合同中采用的是固定利率，当市场利率水平上升时，贷款人将因已签订该合同而失去其他投资机会，进而提高了机会成本。若住房反向抵押贷款合同中采用的是浮动利率，当基准利率提高时，应计利息提高，而住房反向抵押贷款发放的年金却不能减少，这会导致贷款到期时累计本息额超出房产价值的可能性增加，从而使贷款人面临损失。随着国家宏观调控能力增强，现阶段我国中央银行对利率调整的频率加快，由于住房反向抵押贷款产品的周期较长，势必会导致保险公司面临较大的利率风险。
为防范住房反向抵押贷款业务面临的利率风险，可以建立利率保险机制，即贷款人向保险公司支付一定的保险费用后，如果贷款到期时的利率超出规定的幅度，超出部分给贷款人带来的损失由保险公司或特定机构来承担。尽量采用浮动利率计息。采用浮动利率计息虽然不能规避由于利率上升导致的贷款本息超过房产价值的风险，但可以有效克服按固定利率计息带来的风险。同时还可利用利率远期、期货、期权，利率互换等衍生金融工具来对冲利率风险。同时，充分发挥寿险公司在资产长期性方面的优势，加强资产负债管理，使住房反向抵押贷款产生的现金流与其他业务产生的反向现金流进行组合，使每期的现金流出入无论在数额、期限还是结构比例上都相匹配。
5.2.2 房价波动及房产估值风险
房价波动风险是指在住房反向抵押贷款合同持续期间由于房地产价格发生波动而给贷款人带来的风险。在住房反向抵押贷款到期时，若房产处置价值高于累计贷款额度，贷款本息得以偿付，金融机构获得收益；若房产处置价格低于累积的贷款额度，金融机构则面临损失。在反向抵押贷款的最初估价时，被抵押房屋的价值以及其预期的升值情况直接决定了贷款机构愿意提供的贷款量。如果房价波动过于激烈，将不利于反向抵押贷款的推行，而且会使贷款机构面临较大的风险。从我国以房养老业务发展初期来看，这也是目前各家保险公司所面临的最不可控因素。除了房价波动，贷款人的抵押房产作为计算年金给付额的依据需要进行价值评估，由于合同期限较长、房价评估的复杂性及目前我国房屋估价机构尚不专业很容易造成估价失误，从而使贷款机构的贷款年金给付额过高或低，引发房产价值评估风险。在合同到期时，贷款机构要进入二手房市场对房屋的残值进行拍卖变现，只有将抵押房产变现，贷款机构才能收回贷款获取利润，由于目前我国房地产二级市场尚不健全，抵押房产很可能难以顺利出售变现。
按照我国的经济发展轨迹，城市化进程将在很长一段时间影响我国的房屋价格，总体将会呈现上涨态势。但进入到 2014 年以来，整个市场已进入较为“微妙”的调整阶段，整体形势错综复杂，且呈现出一、二线城市与三、四线城市价格走势分化迹象。尤其是一、二线城市早已出现房屋价格上涨过度的问题，这虽然与市场供需失衡不无关系，但是调控政策及保障性住房的逐步开工等因素，可能会促使整个市场价格的回调。在这一地产价格动荡调整期间进行反向抵押贷款的业务试点，势必会面临更大的操作风险。
在风险应对方面，首先应充分运用保险公司特有的精算技术和精算人才，做好住房反向抵押贷款产品定价的精算工作，制定风险可控的贷款比例，将贷款到期时的本息累计额度有效控制在房屋价值之内。保险公司应时刻关注房地产市场，尤其是二手房市场房屋价格变动趋势，选择合理的时机处置抵押房产。另外，保险公司在划定市场时应分散抵押房产的地理位置、装修类型、新旧程度等因素的分布，增加样本量，尽量抵消因个别房屋价值变动引发的非系统性风险。其次，由政府主导，应积极建设房屋估价等相关中介机构，健全房地产二级市场和二手房拍卖制度，简化交易流程、降低交易成本，协助开办该业务的保险公司将收回的抵押房产顺利变现。
5.2.3 长寿风险
长寿风险表现为借款人的寿命预期与其实际存活寿命的差异，导致贷款机构必须继续支付贷款造成贷款累计额超过房产价值的可能性。在反向抵押贷款业务中，老年人每期得到的价款，是根据房屋的价值乘以适当的给付系数再除以设定的预期寿命得出的，然而在实际支付中，却大都是以老年人的死亡作为合同的终止。这是反向抵押贷款业务开办过程中一项非常重要的风险。如老年人申请住房反向抵押贷款后生活状况得以改善，医疗支付方面的能力增强，寿命得以延长；又如由于信息不对称等原因，贷款机构难以获得老年人详细的健康状况，从而难以准确预测其寿命；最后还存在逆向选择的风险，因为往往是健康长寿的老人会主动申请住房方向抵押贷款。
长寿风险多是由于逆向选择引致的风险，在风险应对方面，开办机构在为借款人办理反向抵押贷款之前，应首先将有关借款人的健康状况、生活习惯等相关信息搜集齐全，以降低长寿风险的发生。其次，通过降低贷款的绝对数额，比如通过提取长寿准备金的形式，在每月支付年金的基础上，扣除部分金额用作长寿准备金。采取这种方法可以降低贷款机构在贷款持续期限内累计发放的贷款数额，从而减小长寿风险带来的影响。同时，如果开展担保机制得当，长寿准备金的部分金额可通过购买长寿风险保险的市场化手段进一步规避贷款机构和借款者的风险。再有，可以通过部分抵押权方式，即反向抵押贷款的借款人可以将住房的全部产权向机构作抵押，得到全部抵押款；也可以只抵押住房产权的一部分，将剩余的住房产权作为遗产留给继承人；同时，由于只进行部分产权抵押，金融机构需要支付的贷款数额就大大减少了，在一定程度上降低了经营风险。
5.3 模式建立
5.3.1 充分发挥政府主导作用
在前文分析过程中可以发现，国内以房养老模式目前尚处于探索阶段，一方面由于此种模式在国内的发展时间较晚，从 2003 年时任中国房地产开发集团总裁的孟晓苏曾提出的反向抵押贷款，到 2014 年中国保监会发布的《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，11 年的发展历程，同国际上其他以房养老模式应用较早的国家相比发展维度显得十分有限；另一方面在很大程度上虽然以房养老模式与政府等国家机构组织之间存在着密切的关系，政协会、两会、人代会等重要会议，国务院、保监会、提案办等相关政府部门都对以房养老模式给予了不同程度的关注，但总体来看政府组织对于以房养老模式的参与度并不高，也正因如此，才导致了很多老年人缺乏对其他机构以及此种模式的信任。同时，政府的服务职能和引导作用未得到充分发挥，使得以房养老模式在具体运营过程中，个体和其他组织的力量比较有限，无法真正支撑此模式运营。因此，在充分借鉴美国以房养老模式的基础之上，结合我国现状，认为在今后的运营过程中，应当进一步发挥出政府的主导作用。
一是政府分担风险。在以房养老模式的实际运营过程中，最令参与双方担心的就是未来房屋价格的风险导向问题，如果未来房屋价格出现了下跌，则有可能导致房款无法弥补贷款人的本息和；如果未来房屋价格出现上涨，则有可能导致所售房款超出贷款本息之和，进而无法共享升值部分的价值。因此，这些风险因素的存在使得交易双方在参与的过程中有所顾虑和担忧。从借鉴学习的角度出发，来看美国的以防养老模式运营，在美国以防养老模式的运营，政府可以分担双方的风险，使得老年人可以没有后顾之忧的参加以房养老，相应的机构和组织也不担心因为老年人自身和信用等方面的原因使自身权益受到侵犯。能够看到，此种做法的本体是政府，政府主动转变职能，为参与以防养老的老年人主动分担风险，从而达到了一个双赢的效果。为使得我国以房养老模式得以运营，我国的政府也可以尝试在模式运营的过程中发挥出风险分担的作用和价值。如可以为老年人提供担保，借鉴美国的模式和具体的流程，当周期结束后需要偿还本息，如果本息超过了房屋的价值，那么超过的部分不需要由老年人偿还，而是由保险公司承担；反之多余的部分也可以用作老年人的遗产进行分配。这样就能够降低双方的风险，并增进老年人对于以房养老模式的信任感，从而积极的参与其中。
二是健全监督体系。纵观国外以房养老模式成功运营的代表，都是基于一个相应的监督组织和完善的管理体系，如美国的房屋价值转换抵押贷款，可见以房养老模式的实际运营是离不开相应的监督组织和完善的管理体系。在美国，由专门的联邦住房管理局负责对双方进行监督，并提供担保。一方面住房管理局作为政府部门，在社会地位以及信任度方面有着优势，另一方面也能够从国家的角度上对以房养老模式进行宏观的调控和监督，保证此模式的稳定、合理、公平、公开运行。因此，我国可以尝试借鉴此种方式，可以从成立专门的组织机构实现对以房养老模式的监督入手，在参与者和政府之间搭建监管平台，同时提供风险担保。政府监管在国内属于一个具有公信力的组织，广大民众对于一个具有公信力的组织能够提升主观积极性，同时能够扩大民众对于以房养老模式的认知度，提升信任感，同时也能够使得以房养老模式更好的为社会发展、经济进步、解决人口老龄化问题而服务。
5.3.2 健全法律法规
以房养老模式之所以能够在美国等发达国家发展成熟并取得较为理想的成果，很重要的原因之一就是有相关法律法规和政策的支持。因此，我国也应当积极学习、借鉴此方面的成熟经验。尽快出台相关法律法规和细则，对以房养老模式以及具体的操作流程、权利义务划分等方面进行规范。我国《物权法》在 2007年时做出了修订，规定在住宅用地 70 年使用期满时可以自动续期，这是一项有利于以房养老模式运营和推行的法律规定，能够在一定程度上打消老年人对于未来土地使用年限到期后的顾虑。在接下来的工作中，相关部门还应当结合以房养老模式的运营实践，分别从以房养老模式的参与主体、运营模式和流程、相关审批工作和监督、权力与义务的划分等方面进一步健全立法，丰富能够为以房养老模式提供多维度理论性支撑的法律法规。
另外，在政策方面，相关部门也应当尽快出台相关政策，来扶持以房养老模式运营的参与方，如银行等金融机构、保险公司、相关政府部门等，通过制定税收优惠政策等方式，一方面能够充分调动组织机构参与的积极性，让除以上机构之外的社会各界可扶持力量参与进来，另一方面也能够从政策的角度上对扶持以房养老模式的未来规划以及长远发展和稳定运营提供政策性支撑。
5.3.3 开发灵活多样产品
不同的消费群体，由于其年龄、房产价值等方面的条件不同，因此对于以房养老模式和产品的需求也存在差别。如美国在以房养老模式产品的创新与研发方面，在以生命周期理论为依据的基础之上，使得产品覆盖了不同房产价值的各个老年人群体，使得不同的老年人群体都能够通过选择不同的产品的方式来满足自身在空巢时期对于住房和生活的需求。而我国目前在以房养老产品开发方面显得有些混乱，问题繁多且实际举措薄弱，很多群体的老年人都无法从现有的产品中选择出能够满足空巢时期需求的以房养老产品，使得一些老年人即使愿意参与也无法适合的参与其中。因此，在今后的过程中，各参与方应当积极加快产品研发和创新，要从以人为本、迎合需求的角度充分结合在空巢时期老年人不同的生活需求，如对于保险的需求、对于固定的生活保障的需求、对于各类基金理财产品的需求、对于固定生活资金的需求等，进行针对性的产品研究和开发，可以多尝试保障性较高、风险性较低的产品开发，从产品的种类和类型上进行丰富，同时，要将能够吸引感召更多的老年人参与到以房养老模式作为产品研发的根本任务，从产品的认同感、吸引力的角度做文章，同时也要积极迎合当前经济社会发展需求和市场背景下的产品创新要素，进一步设计开发更多灵活多样的以房养老产品。
5.3.4 基于生命周期理论的需求开发
通过前文的研究分析已经充分说明了以房养老模式能够增加老年时期的消费，使得老年人的空巢生活的质量得到提升，生活相对富裕。但是从老年人的角度来讲，这些消费和以房养老模式的选择是否必要还是有待思量的。对于我国以房养老模式来讲，扫清老年人对于此方面的顾虑，更好的鼓励老年人参加以房养老模式是今后一段时间内，保证以房养老模式运营，并提升其运营的质量和水平的必然途径和手段。因此，基于生命周期理论，对老年人的需求进行开发，并将其融合在以房养老模式的推广和运营过程中，是推动此模式可持续发展的重要方法。
具体来讲，当老年人进入到空巢时期之后，家庭失去了固定的生活收入，老年人的晚年生活必然会相对单调，因为没有多余的收入来满足其他方面的需求，如娱乐、消遣、其他兴趣爱好等，因此老年人就仅仅能够守着空房子而终日无所事事。对于此种现象来讲，给予老年人一种新的选择，让老年人能够拥有多余的收入和资金来从事自己喜爱的活动，远远比传统观念中的儿女赡养、养儿防老等方式要更加理想。因此，从此角度出发，社会各界以及以房养老模式的主体都应当积极宣传此种模式，并深入挖掘老年人在空巢时期的生活需求，转变老年人的观念，让老年人能够正确看待、认识此种模式，并根据自身的实际情况作出正确、合理的选择。美国以房养老模式的成功，在很大程度上与需求开发存在着密切关系。在美国以房养老模式刚刚推出的时候，美国政府成立了国家住房资产价值转换中心，由政府负责监管，且此机构不以盈利为目的，其主要工作和任务就是向老年人宣传以房养老的好处，帮助老年人转变传统观念。虽然可能此种方式在最初的时候无法使得大部分老年人从根本上转变观念和思想，但是通过这样的方式，也使得部分老年人认识、理解了以房养老此种模式，再加上后来陆续推出的优惠政策等，使得越来越多的老年人开始参加此种模式。我国也可以积极借鉴此方面经验，广泛动员金融中介组织、服务机构、舆论媒体、政府相关部门等进行以房养老模式的宣传，鼓励房产拥有者进行此类消费。
同时，在产品和模式的开发过程中，参与方也应当从需求出发，结合空巢时期老年人的实际需求，在前文所述的丰富产品类型的基础之上，增设产品组合，使老年人在以房养老模式参与之后，能够满足不仅仅是一方面的需求。例如在房产价值的范围之内，推出集保险、定月发放养老金、搬入老年人服务中心为一体的以房养老模式和产品，使得老年人在抵押了房屋之后，既能够按月得到一定数额的养老金，同时也能够实现老年人对于部分保险产品的需求，还能够令老年人在搬入老年人服务中心之后，生活上得到悉心照顾。这样一来，就能够提升我国以房养老模式对于老年人的吸引力，并将其打造成为了一种综合性的产品组合，从而让老年人能够在此种模式下实现自身经济与需求之间的平衡，满足空巢时期老年人的各方面需求。金融机构、科研单位方面，也应当积极推进以房养老理财产品的研发与推广，科学合理确定利率，保证此项业务的风险既能够在可控范围之内，又能够吸引老年人消费参与。
另外，以房养老模式的运营有着巨大的社会意义与经济意义，是一个具有广阔发展前景的运营模式，作为一个“舶来品”,以房养老模式的发展需要广纳国外成熟做法和先进经验，同时在国内的发展过程中要进一步的成熟和完善运营机制、产品类别、模式结构等等。因此在此种模式以及产品的研发和发展过程中，各相关部门应当联手合作，如国务院牵头、金融机构保险机构先行、建设部和劳动保障部门大力倡导、财政税务部门给予资金支持、学术界和科研界共同研发推动、新闻界大力宣传推广、房产商以及中介机构积极配合等，各相关部门共同发挥作用，才能够保证以房养老模式以及理财产品得到顺利的运营，才能够使得以房养老模式的作用和价值得到充分发挥。
