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【题目】生命周期理论下我国以房养老运营研究
【第一章】我国以房养老新型模式探析绪论
【第二章】我国以房养老运营模式现状与存在问题
【第三章】美国以房养老的经验借鉴
【第四章】生命周期视角下以房养老需求价值分析
【第五章】中国以房养老运营模式的构建
【结论/参考文献】以房养老保险运营方式分析结论及参考文献
1.绪论
1.1 研究背景与意义
1.1.1 研究背景
我国目前已经进入到了老龄化社会。从国家统计局公布的第六次全国人口普查结果可以看出，截止至 2010 年 11 月 1 日，内地人口共 13.39 亿人，其中 60岁以上人口为 1.77 亿人，占总人口数量的 13.26%;65 岁以上人口共有 1.18 亿人，占总人口数量的 8.87%.按照国际社会划分人口类型的标准来看，当一个国家或地区 60 岁以上人口比重为全国人口数的 10%以上，或 65 岁以上人口比重为全国人口数的 7%以上，则可以判定此国家或地区的人口类型为“老年型”.可见，我国老龄化问题已经成为了不可回避的现实问题。老龄化通常与一个地区或国家的经济发展相关，如大部分西方发达国家都存在着老龄化状况，但是可以依靠自身的资本积累和经济发展来平衡、缓解老龄化问题。而我国与西方国家所不同的是，一方面我国老龄化现象已经显现出来，另一方面我国的经济发展水平并没有达到相应的程度，不足以依靠自身资本和经济积累来缓解此问题。在老龄化程度逐渐加深的过程中，我国养老资本投入的不足，以及养老保障体系的不够健全，都使得我国老龄化问题陷入到困境之中。在严峻的养老形势之下以及我国整体的社会发展状态之下，如何尽快完善养老保障体系，创新养老保障的新思路与新方法，增加养老资金来源，是摆在社会发展与进步、经济持续稳定发展面前的重要问题。
以房养老是一种在老龄化现象逐渐加剧的过程中，为解决养老保障问题而出现的一种新的思路与探索。在部分西方发达国家中，以房养老模式已经逐步实施，并取得了一定的成就，但是在我国，以房养老的模式尚处于探索阶段。因此，参考、借鉴国外以房养老运营模式的先进经验，为构建具有中国特色社会主义的以房养老模式提供参考和借鉴是十分必要的。在此环境背景之下，以生命周期视角为核心理论，充分结合我国目前社会发展、老龄化问题现状，力求探索出一条符合我国社会的以房养老模式的途径和道路。
1.1.2 研究意义
从理论的角度来看，现有的研究成果多是针对我国以房养老模式构建的必要性、可行性的研究，而针对具体的经验借鉴，构建模式的方式方法的研究还相对较少，因此理论的研究内容有待进一步丰富。本文的研究重点在于通过对美国以房养老模式的参考与借鉴，充分结合我国国情和基本特征，构建一种符合我国社会发展且具有可行性的以房养老运营模式。因此，能够从理论的角度上丰富学术界的研究内容，增强理论研究的指导性与参考性。
从实践的角度来讲，国内目前以房养老模式尚处于探索阶段，并没有实践经验可供参考和借鉴，因此在具体模式构建的过程中，迫切需要具备可行性与可操作性的模式构建方法和途径。本文的研究在充分进行理论论证和分析的基础之上，以生命周期为视角，构建中国以房养老模式，并提出具体的方式方法，对于实践来讲，能够起到一定的参考与借鉴作用。
1.2 国内外文献综述
1.2.1 国外文献综述
通过对国外相关文献资料的搜集、整理与分析发现，国外以房养老模式发展相对成熟，因此学术界所呈现出来的研究成果也相对丰富，特别是在美国。如美国早在 1960 年时，就已经有学者针对以房养老模式在美国的可行性展开了研究。
随着近几年美国以及国外发达国家老龄化现象的日益严重，学术界的研究成果也得到了进一步的丰富。如 Jacobs（2010）在总结前文研究成果的基础之上，针对住房反向抵押贷款产品的需求展开了分析，通过分析得出结论，即工资水平低于贫困标准的 25%、65 岁以上的老年人房屋所有者能够通过房屋置换的方式来解除经济上的贫困，即以房养老模式对于部分地区和人群来讲是十分适用、有效的。Katsura（2012）通过对房屋置换项目的调查指出，65 岁以上的老年房主是愿意参加房屋置换项目的，且实践证明房屋置换项目的确能够帮助他们摆脱贫困，改善生活。Rasmussen（2009）认为，对于老年人来讲，一些较为长期的护理风险、子女教育花费等消费，是能够通过反向抵押贷款的方式，来使老年人及其家庭获得更多的资金来源。Case（2013）认为，不同的借款人在选择反向抵押借款产品的过程中表现也存在差别，以房屋来进行反向抵押借款是其中的一种，也是效果最为明显的一种。
综上，国外学者针对以房养老模式的研究多是基于以房养老的可行性以及作用、价值等方面的研究。在实际的操作过程中，在以房养老模式真正实施之后，学者们也逐渐开始针对实施以及具体完善的方式方法展开了探索。如 Barbara（2010）认为，实施以房养老的模式最为重要的工作，是应当加大对于住房反向贷款的宣传和推广工作，让更多的老年人能够真正认识、了解以房养老，并自主做出选择。Stucki（2012），以房养老本身是具备一定缺陷的，例如贷款额度不高、费用较高等，因此为保证以房养老模式得到进一步的广泛应用与推广，政府以及相关部门应当积极参与，如出台鼓励政策、降低费用、实施补贴等。Mitchell（2009）认为，住房反向抵押的定价有待商榷，并构建了一次性支付定价模型，为具体产品的定价提供了参考与依据。Shankar（2009）通过对 HECM 模型进行研究认为，政府担保以及政府职能的正确行使是保证以房养老模式顺利实施的关键和重要保障。
综上所述，国外针对以房养老模式的研究成果较为丰富，视角也较为多样，呈现出了较具价值和意义的研究成果，能够为国外以房养老模式的进一步完善和普遍推广提供参考和借鉴。但是与此同时，由于我国在国情、社会发展水平、经济发展状态等方面与国外都存在着一定的差别，因此国外研究结论能够为我国提供的参考和借鉴价值相对有限。
1.2.2 国内文献综述
我国以房养老理论以及模式的提出很大程度上是基于国外此模式的发展而进行的。学者曾祥瑞（1995）等人首次对国外以房养老模式展开了研究，并介绍了美国住房反向抵押贷款的具体情况，为后来学者的研究开辟了先河，创新了我国养老保障、社会管理以及进步的发展思路与方法。后来，随着此模式研究的不断深入，国内学者针对以房养老模式的研究数量也逐渐增多，研究成果也逐渐丰富起来。冯佳亮（2009）认为，以房养老是一种理财工具的创新与发展，一方面丰富了国内的金融市场，另一方面也对房地产产业的发展带来了一定的积极影响。李玉梅（2010）认为，住房反向抵押虽然有着诸多益处，但是同时也有一定的风险，如价格波动风险、诚信风险、自然风险等，因此应当合理规避风险、有效控制风险。陆晓明（2012）认为，住房反向抵押贷款涉及到的行业类别较多，如金融、房地产、保险、社会保障等，因此当社会服务业发展达到一定程度后，才能够具备相应的可信性。柴晓武（2008）认为，以房养老模式的基本设想是一种基于家庭生命周期与住宅生命周期之间差异，根据资源与配置来实现最优化的理论和模式，因此应当以生命周期来看待以房养老的发展与实践。孟晓苏（2011）认为，生命周期理论、不动产流动理论、资源配置理论等不同理论下的以房养老模式都有一定的意义与价值，不仅提高了老年人的购买能力，同时也能够深远的影响到社会上的其他人群，因此以房养老模式的实施意义不仅仅在于解决社会问题，同时也是社会进步与发展漫长过程中的一次尝试与探索。
综上所述，国内针对此领域的研究多集中在对以房养老模式的作用、意义与价值方面，也有部分研究涉及到以房养老模式在国内实施的可行性以及条件等方面的分析，虽然能够为我国以房养老模式长期内的发展指明方向，但是对于具体实践以及模式的构建来讲，可供指导和参考的意义比较有限，很少有针对具体如何构建国内以房养老模式等方面的研究。因此，有必要在学者研究的基础之上，充分结合我国国情与社会发展现状，构建一种与国内基本情况相适应的以房养老模式。
1.3 研究内容与方法
1.3.1 研究内容
以中国以房养老运营模式为主要研究对象，以生命周期为研究视角和理论基础。首先通过文献资料法、理论分析法等，对国内外针对以房养老模式的研究现状进行归纳和总结，为下文的研究奠定必要的理论基础。其次采用实践分析法，对我国以房养老模式现状进行调查，全面、客观的说明国内以房养老模式的种类和运营现状，深入剖析现状中存在的问题与不足，分别从主体与环境两个方面进行分析；再次以美国以房养老为研究对象，对美国以房养老的主要做法进行分析，并总结出可以借鉴的经验，如专门性的管理、政策法律的支持、产品类别的多样以及生命周期理论的运用；最后以生命周期为视角，对中国以房养老运营模式进行构建，全面分析家庭生命周期的历程变化以及需求分析，并对我国以房养老模式的构建提出建议与对策。
1.3.2 研究方法
定性与定量分析法：运用定性分析透过我国以房养老现状来深入剖析存在的问题；运用定量分析法，分析不同生命周期的以房养老的需求，既说明了从生命周期角度下的以房养老模式的可行性，同时也将生命周期理论运用在了我国以房养老运营模式的构建之中。
经验分析法：通过对美国以房养老模式的研究，总结出美国此模式对于我国的借鉴意义，从而为我国以房养老运营模式的发展提供参考与借鉴。
1.4 创新之处与不足
1.4.1 创新之处
以房养老理念与模式的提出，其理论支撑来源于家庭生命周期理论中的部分核心内容。因为不同家庭生命周期中的不同阶段对于住房的需求不同，因此以家庭生命周期理论作为核心理论与指导理论，对我国以房养老模式进行研究，既具备较强的科学性与合理性，同时也具备一定的创新性。在研究过程中，基于家庭生命周期理论对美国以房养老模式进行研究，并得出了美国在此模式的发展过程中很大程度上依赖于此理论，同时得益于此理论，美国的以房养老运营模式得到了有力发展。将此理论运用在我国以房养老模式的探究过程中，实现了理论的探究与回归，能够为我国以房养老模式的进一步完善与发展提供有力指导。
1.4.2 不足之处
从目前国内以房养老模式的实施现状来看，尚处于探索阶段，实践中的经验较为有限。因此在本文研究结论的提出过程中，仅仅是依据理论以及国内现状所提出结论。同时，由于以房养老模式在我国出现时间较为有限，因此在数据分析与信息整理的过程中可能存在着不够全面、不够深入之处，此为本文研究的不足。
