当前各高职院校物业管理专业发展中存在的问题突出表现为招生总人数下降、部分学校停止招生。以浙江省为例，共有6所高职院校开设物业管理专业，招生计划总人数由2010年的461人减少到2013年的195人。高职院校物业管理专业发展面临的问题可以归结为两个方面：内因是专业自身建设与改革不能适应社会需求，外因是由物业服务行业发展水平低而决定的。依据外因通过内因发挥作用的规律，本文重点从专业建设的角度探讨高职物业管理专业发展面临的问题及其对策。
一、高职物业管理专业建设的行业发展背景
转型升级与现代物业服务业是物业服务行业当前的共识，两者存在内在的联系。谢家瑾认为，向现代服务业转型升级是物业管理科学发展的必然选择。传统物业管理与现代物业服务之间存在本质区别，因此现代物业服务业对人才培养提出了全新的要求。
（一 ）转 型 升 级 是 物 业 服务行 业发展的现实需要
自2008年以来，“用工荒”在沿海城市出现，至今已经蔓延到我国大部分地区。劳动密集型是我国当前物业服务企业的基本特点，企业经营成本普遍上涨、盈利空间被严重压缩，原本微利的行业面临前所未有的生存压力。 “春江水暖鸭先知”，一批优秀的物业企业自2005年就开始了转型，以万科、绿城为代表的部分物业公司在行业转型发展方面开始了卓有成效的努力。我国物业服务行业转型升级源于行业自身的实践。
（二 ）物 业 服务行 业 要 适 应现 代 服务业的发展要求
“现代服务业”的提法 最早在1997年9月 党 的 十 五 大 报 告 中。 2012年2月，在国家科技部发布的第70号文件中，现代服务业是指以现代科学技术特别是信息网络技术为主要支撑，建立在新的商业模式、服务方式和管理方法基础上的服务产业。 2012年3月，《浙江省人民政府办公厅关于加快发展现代物业服务业的若干意见》（浙政办发〔2012〕19号）发布，标志着我省全面展开了物业服务行业向现代服务业转型的实践。 2013年5月，中国物业管理协会在兰州召开“物业管理向现代服务业转型升级的研究”课题开题会。自此，现代物业服务业成为业界的共识。
（三 ）现 代 物 业 服务 业 对 人 才培 养 提出了更高的要求
随着我国产业结构的升级，产业结构越来越高级化、知识化、复合化、合理化，与之相对应的职业岗位所要求的素质、技能、能力和专业知识水平越来越高。物业服务行业转型升级强调的是现代技术应用和综合管理创新能力。前者主要包括计算机网络、楼宇智能化、机电工程及设备等，涉及计算机、自动化、机电工程、建筑等相关专业。
后者要求物业从业人员具备有统计学、财务管理、房屋建筑维修预算、环境管理、档案管理、招投标等基本知识，特别是物业管理法规、公共关系与客户心理学等知识的综合运用及创新能力，主要由物业管理专业来完成。现代物业服务业对物业从业人员提出了更高的要求，对于物业管理专业来说，要突出综合管理创新能力的培养。
（四）物业服务行业人才供不应求
随着我国房地产行业的发展，物业服务行业人才需求总量大且增长迅速，《浙江省人民政府办公厅关于加快发展现代物业服务业 的若干意 见》指出，预 计2012~2015年前全省需累计新增物业服务就业岗位30万个。另外，根据浙江省教育厅招生计划推算，同期全省高职物业管理专业毕业生总计约1200人。
物业行业人才供需严重失衡导致物业企业普遍存在招工难、留不住的局面，在招聘时不得不降低门槛，从而导致了从业人员素质偏低的局面。
二、高职物业管理专业建设存在的问题
（一）专业建设理念落后
理念决定思路和行为，先进的专业建设理念会全面促进专业建设的各个方面。当前专业建设理念存在的问题主要既存高职专业建设存在的共性问题，又存在物业服务行业自身引致的个性问题。
前者主要表现为教师本位、因循守旧等现象，后者主要表现为物业服务职业意识薄弱等现象。专业教师须秉持开放的办学思维，紧密关注行业发展变化，适时更新专业建设理念。
（二）教学内容亟待更新
教材是课程教学的重要依据，如前文所言，物业管理专业在校学生总人数较小，直接导致物业管理专业教材市场不发达，物业管理专业教师在订购教材时选择范围小，甚至有部分科目在市面上甚至找不到教材的现象。
同时，我国物业服务行业具有很强的特性，难以借鉴西方发达国家的经验，从而导致专业教学难以获得足够的教学材料。
（三）人才培养定位不合理
目前，浙江省内没有本科及以上高校招收物业管理专业的学生，仅有6所高职院校及部分中职开设该专业。根据我们近四年的企业调研表明，高职物业管理专业毕业生进入物业公司从基层岗位到中层管理岗位历练年限大都在3年之内，显然低于性质类似行业正常的升迁年限。
然而，综观各高职院校物业管理专业人才培养方案，培养目标基本都是“一线的”、“基层”、“技能型”等提法，这反映了高职物业管理专业人才培养定位与社会需求的脱节。因应社会需求，高职物业管理专业应凸显中高层物业管理人才应具备的素质要求来进行规格定位。
（四）师资力量相对薄弱
迄今为止，国内尚无高校拥有物业管理专业硕士博士，鲜有本科学校开设物业管理专业，因此，当前高职物业管理专业教师几乎都没有接受过严格的物业管理专业教育。同时，我国物业管理行业发展时间不长，且目前正处于转型阶段，物业公司人才储备不足以支撑物业管理专业教育的发展。
三、高职物业管理专业建设的创新与实践
（一 ）高 职物 业 管理 专 业建 设 创 新的思路
基于高职院校物业管理专业建设现状，以现代物业服务业的发展对人才培养的要求为基础，拟从人才培养模式创新、深化校企合作、教学内容更新、师资团队建设等方面进行改革。
1．创新人才培养模式
现代物业服务业对人才的需求呈现专业化、差异化的趋势，呈现高度的趋同的高职物业管理专业人才培养模式显然不能适应行业发展的需要。各高职物业管理专业应结合自身优势，合理定位，寻求物业管理专业人才培养模式创新。行业转型升级背景下创新人才培养模式的基本思路是，根据物业服务企业对人才的需求，重新设定培养目标、提升培养规格、优化教学内容和改革考核方式。
2．促进校企深度融
合校企合作是职业教育发展的内在要求，校企合作深度融合是高职提升办学水平的重要途径。物业管理人才培养模式改革要遵循高职教育发展的规律，遵循利益共享的原则，加强校企深度合作，适应物业管理专业发展的要求。校企深度合作的思路是按照互惠互利的原则，通过合作科研、师资互聘、顶岗实习等方式建立长效的校企合作机制。
3．重组与更新教学内容
当前物业管理专教学的重点在基本理论知识的传授和物业管理常规项目的实训，缺少了管理创新和现代技术能力的锻炼，而现代物业服务业对这种能力的要求显得尤为重要。教学内容改革的思路是通过重组课程体系和更新教学内容来强化管理创新和现代技术应用能力的培养。
具体而言，专业基础模块重在更新教学内容和方法，核心能力模块围绕现代物业从业人员基本的业务素质培养进行课程设置，拓展模块要扩大课程设置，以适应不同学生个性化能力培养的要求。
4．提升与优化教学团队
教师在专业教学中发挥主导力量，因此教学团队建设是确保物业管理专业适应现代物业服务业的关键。教学团队建设的思路是通过更新教师的教学理念，具体的做法是将实施专业培训、开展课题研究及派驻教师到大型物业服务企业挂职等方式结合起来，提升教师的教学能力，通过校企互聘、教师挂职等方式优化教学团队。
（二 ）浙 江 东 方 职 业 技 术 学 院 物 业 管理专业的实践
1． “三个全程”的专业建设理念
“全程”有两重含义：一是指学生从入学到毕业的全过程；二是教师从入职到离开教坛的全过程。 “三个全程”包括全程服务意识、全程专业引领、全程工学交替。全程服务意识：服务是物业管理活动性质所决定的，“寓管理与服务之中”是物业管理行业的显着特征。因而，培养服务意识对于物业管理人才培养尤为重要，对学生来说应不断强化培养“服务业主，服务社会”的意识，对教师来说更应时常具有“服务学生，服务社会”的意识。如此长期以往的持守，则会提升从业者的社会责任意识和职业道德意识。
全程专业引领：专业对于学校培养人才来说，主要是指专业能力的提高，其中包含了专业知识 的掌握 能 力 与 运 用 能力，专业技能的掌握能力与发挥能力。学生（未来的从业人员）的专业素养与教师“传道、授业、解惑”的专业能力相关，因而“专业引领”在学生大学三年职业素质和技能提升的全程中、在教师发挥教学才能和体现社会价值的执教生涯中具有十分重要意义。
全程工学交替：工学交替是把整个学习过程分解为学校学习和企业工作两个过程并交替进行。在校理论学习的不同阶段，为更全面深刻地理解所学知识，组织学生到校外实训基地开展的针对相应课程内容的实训，从而达到加强对所学知识的认知。其特点理论学习与实践活动的穿插性和一门课程学习期间的理论与实践交替活动的阶段性。
2． “三进三出”工学交替模式
“三进三出”交替培养是指学生在就读的三年中，三次进入学校进行学习，三次走出校门进行连续专业实训和顶岗实训，形成面向社会实践的开放式、职业技能递进式培养过程。
专业认知实训：要求学生了解物业管理项目的基本构成要素，增加对物业管理环境效果的认知与体验。安排在二年级下学期，连续上岗4周。
课程专项实训：作为专业教学计划中的教育内容，学生在课程理论学习阶段，到校外实训基地中开展有针对性的观摩、考察、操作等实训，从认知到动手，且以“专业在职人员”的视角着眼于职业素养、专业技能和社会能力的提高。安排在三年级上学期，连续上岗4周。
毕业顶岗实习：要求学生以“准员工”的身份到企业中进行连续顶岗工作，为毕业后能直接上岗而进行的预就业实习。安排在三年级下学期，连续上岗12周。
3．深度融合的校企合作
共同制订人才培养方案：通过由校企双方专家组建专业建设指导委员会，探讨职业院校调整专业培养目标、人才定位、课程设置等，指导人才培养方案的制定和实施。
开展技术培训：浙江东方职业技术学院物业管理专业在学院内为温州市区物业公司举办了两期“物业管理经理上岗证书”
资格培训、高端物业管理干部团队的长期培训及面向基层员工的专业培训及不定期面向企业的物业知识专题讲座。
联合开展科研：近年来，学院教师联合部分物业公司高管高工合作开发教材1部，开展科研课题3项，联合署名发表论文4篇。
4．不断优化的课程体系
在主要课程结构上，针对物业管理专业的特点，构建了通用基础素质与能力、物业管理综合知识与能力、物业经营管理能力、房地产营销与管理能力等四大基本模块。
通用基础素质模块：本模块以高职毕业生普及教育的课程为模块，课程主要包括政治修养课，外语，计算机基础课，高等数学等。
物业管理综合素质模块：本模块以普通物业管理者应具备的管理知识与能力为基本课程，包括：机电工程基础、建筑工程概论、管理学基础、客户心理学、公共关系、应用文书、财务管理、档案管理、法律法规等。因应现代物业服务业发展的要求，近年增加物业管理招投标课程。
物业经营管理模块：本模块以物业管理各专业知识与能力为基本课程，包括物业管理实务、物业设备与设施、房屋及设备设施管理、智能建筑、装修管理、房屋维修与预算、物业环境服务与管理等。因应现代物业服务业发展的要求，近年增加高端物业管理、酒店管理实务等课程。
房地产营销与管理模块：本模块以相近专业房地产业相关的经营与管理等知识与能力为基本课程，其模块包含的课程包括房地产经营与管理、房地产市场营销、房地产估价。该模块为适应学生专业素质的拓展而开设。
5．专兼结合的教学团队
结构合理、务实高效的教学团队是进行卓有成效的专业改革的重要基础，浙江东方职业技术学院物业管理专业教师由校内专任教师、校内兼课教师和校外兼职教师组成。
校内专任教师现有5人，其中高级职称2人，中级职称2人，硕士以上学历3人，“双师型”教师3人。 5名教师的专业背景分别为企业管理、公共管理、机电工程、建筑学及房地产等，其中4人具备企业工作经历。
校内兼课教师2人，均具有本科以上学历，其中1人为物业管理师，两人专业背景为园林绿化工程和物业管理，分别来自学校总务处和基建科。
校外兼职教师3人，均具有本科以上学历，其中1人为物业管理师，由本专业的校外实习基地高工高管担任的兼课教师。
四、结语
一方面，高职物业管理专业面临的诸多问题是由于目前物业服务行业发展水平不高决定的，现代物业服务业的发展有望改变行业层次低、利润低的局面，从而改善物业服务行业的社会地位，促进物业管理专业教育的发展。
另一方面，高职物业管理专业要发挥自身智力资源优势，通过科研和培训为行业转型发展出谋划策，通过培养合格的学生推动物业服务行业向现代物业服务业发展。
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