引 言
近年来，房地产市场的迅猛发展，致使商品房买卖合同纠纷日益增多。如何处理这些纠纷，定纷止争，让人们在一个和谐有序的市场环境下去购买自己喜欢的房子，怀揣喜悦之心营建自己美好的家园，这是一个美好的愿望，愿所有的法学研究者都来献计献策，为我国商品房买卖市场构筑美好和谐贡献自己的力量。在商品房预售领域、商品房交付的延迟、违约金的实现、利用商品房进行融资等纠纷不断涌现，成为社会稳定及执法者的困扰，特别是随着房地产市场的逐年变化，国家一系列宏观调控政策的实施，一部分企业和个人融资渠道不畅，导致民间借贷异常活跃。一些房地产开发企业及个人为了融资简便快捷，以过分低于市场房价的标准签订房屋买卖合同，以此合同作为抵押而进行借款，还款期限届满，如不能及时还清借款，债权人将以签订的房屋买卖合同为凭据，以超低价来实现对房屋的物权。进而发生民事纠纷，从目前的状况看，商品房买卖过程中所产生的的法律问题种类繁多，本文主要集中在商品房买卖合同纠纷这一视角进行分析，对商品房买卖合同的基本理论问题、对商品房买卖合同纠纷的疑难问题，其中名为商品房买卖实为抵押纠纷、按揭贷款纠纷、购房款纠纷、面积差以及相关的违约金纠纷等相关问题进行界定和阐述，并提出了相应的观点，以期能对商品房买卖纠纷的相关法律问题提供些法律参考。同时对我国商品房买卖市场有待解决和完善的问题也进行了列举和论述，以期对我国的商品房买卖领域法学研究提供有益的启发，因此，不论从立法层面还是从实务层面，研究商品房买卖合同纠纷相关法律问题并给予充分的关注和规制都具有重要的理论价值与现实意义，希望对于规范商品房买卖市场秩序，促使人们在交易中自觉遵守法律、遵守诚信有所启发。
一、 商品房买卖合同的基本理论问题
（一） 商品房买卖合同的概念
1、房屋买卖合同，研究商品房买卖的有关问题，首先要明确最基本的概念，这就是房屋买卖合同的基本概念，买卖一般是指一方支付价款，另一方交付所出售的商品，这个商品，在本文中就是房屋。其主要特点是：（1）出卖人有义务将自己的房屋所有权转移给买受人，买受人则依据约定支付合理的对价。（2）房屋买卖合同是诺成合同、双务合同、有偿合同。（3）标的物是不动产，以变更登记信息作为所有权转移的标志，这一特征是房屋买卖合同区别于其他买卖合同的重要特征。
2、房屋买卖合同的标的物为房屋，房屋是指建筑在土地上供人们居住和从事营业或其他社会活动的建筑物。作为房屋买卖合同标的物的房屋，根据不同的标准，可以分为以下几种类型：农村房屋、城市房屋、住宅用房、商业用房、公房、私房、商品房、非商品房、现房、期房、内销房、外销房、新建、旧房，另外，还有廉租房、经济适用房等。
3、商品房买卖合同，在民事审判中，商品房买卖合同中的商品房是有特定含义的，它是特指房地产开发企业尚未建成或者已经竣工的房屋。不包括其他类型的不动产房。对于商品房买卖合同我国现在最具权威性的法律依据就是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其中第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”其法律特征如下：
（1）出卖人特定，出卖人被特定化的限定为房地产开发企业，我国的《城市房地产管理法》，其中对房地产开发企业的性质、特征等进行了明确的界定，房地产开发企业是在国家行政部门登记确认，以取得市场利润，在所认购的土地上组织进行建筑施工，建造房屋及相关配套设施，然后在市场上进行出售，个人作为出卖人出卖房屋均不属于笔者所论的商品房买卖合同。
（2）标的物特定，首先，商品房买卖合同的标的物是房屋，其次，标的物是房地产开发企业开发的房屋，再次，既包括尚未建成的房屋，也包括已经竣工的房屋。（3）公开出售，商品房买卖合同中的房屋必须是公开出售的房屋，即向社会公众销售的房屋，如果房屋不向社会公开销售，将不具备商品房买卖的成立要素。
（二） 商品房买卖合同的特征
商品房买卖合同是合同的一个种类，它具有合同的基本特征，同时又具有自身的属性特征：
1、商品房买卖合同的标的物在法律上表现形势复杂。商品房买卖合同的标的物不单纯就是所购买的用于居住、使用的房屋，房屋的状态也呈现出复杂的表现形势。标的物首先确定为房屋，但只规定为房屋范围过窄，它还包括与房屋有关的物质设施，所建造房屋的整个建筑物及建筑物所在小区，小区中配套的物业公司，小区中相关的配套设施、设备等。作为商品房的房屋并不是孤立存在的，房屋价值的内涵是很宽泛的，比如开发商所开发的楼盘的地理位置，周围环境，小区的配套设施（温泉入户、游泳馆、健身房、管家式物业管理），这些都是标的的组成部分，如果只是单纯的房屋便是房屋买卖，所以，商品房买卖与房屋买卖的区别之一就在于标的物的特殊性。
2、商品房买卖合同中标的物财产权的转移以登记为标志。商品房出售方与买受方签订商品房买卖合同，合同约定经双方签字即发生法律效力，所以双方签订合同后合同生效。买售双方要依据合同的约定全面的履行合同约定的权利和义务，但这并不能标志财产权已经转移，财产权是物权的标志，而合同的订立是双方债权、债务关系成立的标志，所以，要将商品房买卖合同的签订与商品房物权的转移进行区分，在日常生活中，人们经常认为合同签订了，房权就转移了，特别是合同签订了，房屋交付买受人居住使用，谁居住房子就是谁的财产，但在商品房买卖合同中，这种观点是不对的，买受人签订合同后，出售方将房屋交付使用，买受方得到对房屋的居住使用权，这是合同的债权得到实现，所购买房屋的物权并没有发生转移，只有经房产部门的登记确认物权才发生转移，商品房标的物的财产权得以确认。针对商品房的这一特征立法上出现了商品房预告登记制度，即购房人在与房地产商签订合同后，为保证物权的实现，确保欲实现的物权的排他性，而在房产登记机关进行的备案登记。预告登记制度就是商品房买卖合同中标的物财产权的转移以登记为标志最好的诠释。
3、商品房买卖合同的订立、履行是在国家行政调控下有序进行的。商品房买卖这个行业切实是关系国计民生的，商品房的价格上涨还是下跌关系到国家金融体系的稳定，它是国家金融体系的调解器，在国计民生中是重中之重，所以，国家对商品房市场的监控也相对严格。商品房买卖合同的文本是国家统一制定的格式文本，合同的一方主体即售楼方是国家经严格审查，登记确认的房地产公司，所出售的楼房要有国家行政部门的商品房预售许可，签订合同后，国家为保证合同权益的实现，规定了预告登记制度，合同标的物的质量要经过国家专门的行政机关进行验收，交付使用的商品房要经过国家房产部门登记确认才发生物权的转移，所以，商品房买卖的每一个环节都有国家专门的行政机关进行导引和规范，给商品房买卖市场打上了浓厚的行政干预的色彩。商品房买卖市场离不开国家强制力的干预，如果将商品房买卖市场完全等同于民间的一般买卖合同，国家的金融秩序势必混乱，国家等同于陷入无政府状态。
所以，对商品房市场的行政干预是政府有效科学调控的必要手段，是社会主义市场经济有序运行发展的必然要求，是生产关系与生产力和谐发展的可靠保障。
商品房买卖合同的基本理论问题是研究商品房买卖合同纠纷的基石，是商品房买卖合同纠纷的理论研究的基本框架，为商品房买卖合同的理论研究确立了方向。
