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【题目】中国保障性住房的价格问题探究
【第一章】保障性住房价格机制探析绪论
【第二章】我国保障性住房的现状及问题
【第三章】保障性住房价格机制的产权经济学理论基础
【第四章】我国保障性住房价格机制的产权经济学分析
【第五章】完善我国保障性住房价格机制的基本思路
【参考文献】保障性住房价格的产权经济学研究参考文献
5 完善我国保障性住房价格机制的基本思路
通过对我国保障性住房价格管制下的租值消散的产权经济学分析，可以看出我国保障性住房在实践中，依然存在很多问题，暴露了我国保障性住房的制度设计存在着漏洞，监管不严格，地方政府政府部门没有动力积极推进保障性住房工程，开放商出于自身利益而分割租值，导致浪费，住房申请者则通过贿赂、造假、违规出租等方式攫取租值，还有轮候、繁杂手续等造成租值纯粹消散掉，造成了社会福利损失，其根本在于保障性住房的产权不清晰，那么如何减少租值消散，提高社会福利呢？所以，本文建议完善保障性住房的的产权制度，同时加强监督和管理，减少或杜绝寻租现象，使真正需要住房的中低收入群体获得保障性住房的政策优惠，让保障性住房真正成为解决中低收入群体住房问题的一剂良方。本文建议从以下几个方面来考虑：
5.1 激励地方政府建设保障性住房
作为完成保障性住房任务的主力，地方政府的“土地财政”政策短时间内不会得到改变，这就要在此基础上以制度设计引导地方政府关注保障性住房。实践表明，土地财政与长期效益是可以并存的，保障性住房短期内需要投入大量成本，但是其长期效益也很可观，黄石、深圳和重庆的实践就很好地证明了这一点。表现在，在建设保障性住房的同时，改善周围的基础设施，提高服务水平，是一项长远收益，有助于提高城市的整体水平，推动城市化发展；另外，保障性住房的提供可以吸引劳动力涌入城市，为产业化发展提供必要的劳动力。这些收益视具体地区而定，这就需要鼓励地方政府关注长期收益，衡量短期成本与长期收益，可以将保障性住房建设作为地方官员政绩考核的一个方面，但是又不能唯量，还要看质，要求各地方政府因地制宜，寻找符合当地发展的保障性住房发展方式，看到保障性住房发展的长期收益，从自身出发积极发展建设保障性住房，加强配套基础设施建设，提高社区服务水平，营造良好的生活氛围，为城市建设增光添彩。
5.2 加强制度监督
各参与主体在分析自身的“成本-收益”的基础之上，做出是否贿赂、寻租的决策，制度影响个人的选择决策，制约了人们的成本和收益的衡量，所以，制作对保障性住房建设来说是非常关键的环节。当前我国保障性住房制度设计不完善，监管力度不够，许多监管、出发措施不能落到实处，显然违规违法成本小，对潜在的寻租者没有威慑力，这就需要加强制度监管，加大惩罚力度，增大违规违法成本，约束人们的寻租行为，从而有效遏制违规占有、使用保障性住房。同时，要不断完善信息公开制度，定时公开向社会公布保障性住房的建设和分配情况。包括保障性住房的建设类型、所处位置、建设房屋格局、估计价格、入住时间、供给的数量以及对保障对象的要求等方面的信息，这样形成政府和社会共同监督的局面，也为需求人群提供参考，帮助其做出符合自身需求的选择。
5.3 推进共有产权住房制度
根据我国《物权法》，共有产权指，对于同一项产权，多个权利主体按份共同占有，共同享有产权的各种权利和义务，当然各主体的权利和义务，这是由于各主体所占份额的不同的。
2014 年政府工作报告将共有产权引入保障性住房建设当中，将共有产权房作为保障性住房的一种创新形式出。共有产权住房，即由政府和个人共同出资，政府部分主要是土地出让金，个人按市场价的比例认购部分份额，政府和个人共同拥有住房的产权的一种住房。个人和政府各自享有与自身产权份额相对应的收益，个人可以向政府购买产权份额，在没有足够的支付能力购买产权份额时，个人向政府支付租金以使用住房，在进行房屋处理时，也同样按份额分配所获得额。这样，政府和中低收入群体共同解决住房问题，共同获取收益，政府以土地投入，个人支付部分房价，双方共享房产的升值收益，同时减小政府的财政压力。
5.3.1 共有产权房的产权分析
完备的产权包括资产的所有权利，这些权利构成“权利束”,包括使用权、收益权、转让权，根据产权经济学，商品具有多重属性，商品这众多的属性的所有权是可以分割的，商品的各部分不同属性的所有权是可以由两个以上的人共同享有的。事实证明，产权分割是由效率的，因为商品属性众多，完全界定成本高昂，这时候商品产权的分割显示更有效率。共有产权房以产权的可分割性为理论基础，利用产权的可分割性对现行的保障性住房制度的一种创新，将财产份额明细确定与政府转移支付相结合。在共有产权房制度下，保障群体自己出资购买房屋的部分产权，政府通过出让土地方式，投资住房，享有部分房屋产权。在此情况下，政府和个人都是房屋的主体，为防止双方染指对方的利益，就要限制各方的行为，而且必须贯彻到底，并为此付出代价。政府和个人为得到共有产权住房的收益，各自有动力去约束自己的行为，加上中央政府部门的强力监管和处罚，保证共有产权房发挥其优势，从而更加有效地解决困难家庭的住房问题。
5.3.2 共有产权房的优势
根据产权经济学理论，产权具有激励作用，不同的产权安排界定主体使用资源的范围，规定各自享有的权利和负担的义务，规定主体的收益、补偿机制，使主体形成稳定预期，做出合理的选择行为。推行共有产权房，将政府的投入和个人投入集中体现在房价中，凝结于房产，能够有效避免不符合条件者的寻租和开发商的侵占行为，将保障性住房的商品性和保障性体现出来，增加保障群体获得财富增值的收益，保证政府的资金循环利用。共有产权房具有以下优势：
（一）产权清晰，遏制寻租
实行共有产权房制度，政府作为出资人之一，将土地出让金投入到住房当中，以此享受住房的部分产权，购房者出资购买部分产权，成为共有产权房的另一权利主体，依据各方的出资比例来确定各自占有的产权份额比例，享有的收益也依据产权份额的多寡来决定。这样，对于共有产权房，政府和中低收入群体购房者就明确各自占有的比例份额，从而产权明晰，减少落入公共领域的租值，既能够满足部分中低收入者拥有住房的需求，也在一定程度上阻止不符合条件的家庭违规占有和使用保障性住房，从而在一定程度上遏制寻租行为。
经济适用房之所以会出现如此多的寻租现象，在于其有产权不明晰，政府划拨土地建设经济适用房，使其价格远低于市场价格，住满五年之后就可以上市交易，低价买入高价卖出，产生巨大的差额，这就存在很大的利润空间，许多不符合条件的家庭采用各种手段来获得住房，滋生腐败寻租行为。在共有产权房模式下，政府以出让土地为投资，有意愿拥有住房的中低收入家庭购买房屋的部分产权份额，这些都建立在明确产权份额划分的基础之上，另外，任何一方都不能擅自售卖住房，共有产权房的购买、退出，都依据明确的产权份额来划分，以市场价格为基础。双方共同享有收益，共同承担风险，这就能够遏制部分不符合条件的申请者伪造材料、寻租等违规行为。
（二）增加财富积累，缩小贫富差距
同其他商品相比较，住房具有其特殊性，因为住房不仅具有商品属性，还有保障属性。住房作为商品，住户可以享受住房的服务和所处地理位置带来的好处，享受附近的基础设施、医疗保健等服务，但是其投资增值收益归房主所有，因此，很多人还是希望有用自己的住房，并享受住房带来的财富收益。而住房又关系到家庭生活水平，关系到社会的稳定和谐和经济发展，所以住房又具有保障性，并不仅仅是一项市场上的商品。
共有产权房兼顾住房的双重属性，起到增加财富积累，缩小贫富差距的目的。在共有产权房的实际建设中，主要是政府以土地出让方式作为投资，辅之以政策优惠来减低建设成本，然后以市场价确定产权份额比例，符合条件的申请者申请购买部分份额，与政府共同拥有住房产权，解决自身的住房问题，同时享有住房增值带来的收益。这样保障群体能够以优惠的价格购买剩余产权，激发他们改善自身住房条件的内在动力，积极改善自身的住房水平，更加积极地创造社会财富，早日拥有自己的住房，享受住房的增值带来的财富收益，有助于缩小社会贫富差距，提高社会的整体福利水平。共有产权房是为符合条件的中低收入生活困难家庭提供的一种住房，并且鼓励人们购买私产，拥有自己的住房。政府和个体共同作为共有产权房的权利主体，政府以土地作为投入，个体在有能力时可以购买政府拥有的产权份额，也可以出售自己的份额部分，双方共同受益。
（三）循环利用资金，减轻政府财政压力
政府作为共同投资人，主要是以土地转让作为投入，政府能够享有住房的部分产权，这就使得政府的投入具有了收益性，而不是纯粹的付出，政府的投入资金具备了流动性，政府可以从房屋租金、房屋转让等市场行为中获得收入，从而能够创造更多的收益，也使得政府的财政压力减小。在只购买部分产权的时间内，保障家庭对于使用政府拥有的产权部分，要交纳租金；在保障家庭逐步购买其余产额时，向政府支付政府以土地出让方式等所进行的投入，这部分支付参考当时的房产市场价格，也即政府能够收回前期的投入，也能够享有房产增值带来的收益。在保障家庭完全购买住房产权后，房屋归其所有，并且脱离保障系统。然后，政府将这部分收入继续投入到保障性住房的建设和管理当中，长期为保障性住房工程提供可循利用的资金，保证其能够可持续发展，解决更多困难家庭的住房问题，对公共租赁住房的建设和提供来讲更是如此，能够减轻政府的财政压力，并且获得收益，激励其更加积极地投入到保障性住房系统的建设中来。
另外，由于房屋产权共有，购房者也是房屋的产权人之一，这样的产权安排能够对其起到激励作用，购房者不会起码减少对住房的掠夺性使用，这样能够减少政府对房屋的维护、修葺费用的减少，减少政府财政支出。
5.3.3 完善共有产权房制度
理想的保障性住房体系，不仅应该仅仅停留于使中低收入群体有地方住，还应该考虑到未来发展，满足家庭拥有住宅的从而拥有资产收益的需求，协同解决住房消费与财产收益不公问题，形成良性循环，使得居民住有所居，也使得政府可持续实施保障性住房工程，解决更多的居民的住房问题。共有产权房作为我国的一种保障性住房，以产权份额优惠方式，使符合条件的购房者享有房产增值的收益，有利于提高中低收入阶层的收入水平，对缩小分配收入差距有一定的积极作用。
根据我国的实际情况，为促进共有产权房的良性发展，离不开相关的制度保障：
1.加强社会监督阳光是很好的防腐剂，共有产权房的健康发展离不开社会监督，要建立保障性住房信息系统，及时、全面公开保障性住房资金筹集、建设、完工、分配等情况，确定个主体的权利和义务，接受社会的监督，堵住寻租腐败的入口，为其建设提供良好的社会环境。
2.建立专业化管理机构虽然我国的保障性住房建设和管理有专门的机构，但是都是带有行政性的，政府既是保障性的监督管理主体，又是投入与获益主体，期间就很容易产生公私部分的情况。所以，有必要建立独立的管理机构，由该机构协调、管理政府和购房者之间的有关事宜，依据国家法律法规约束专门机构的行为，减少双方主体的冲突域矛盾。另外，专门机构还可以负责住房建设资金的筹集，吸收更多的社会资金，使得社会资源得到有效利用，引入适度竞争，吸引社会资本共同建设共有产权房，并且建设、监督管理相分离，使住房资源在市场上有效流转，增加福利和财产收益；或者为购房申请者提供资金支持，缩短购房周期，降低风险。
3.建立公正的房价评估机制共有产权房的买卖，必然会涉及到房产的评估问题，过高或过低的房价都是不合理的。在申请者购买住房部分产权时，若定价过低，出售价格则过高，就会出现同经济适用房类似的寻租问题。若购买价格过高，则会超出中低收入群体的支付能力范围，而无法起到保障作用，出售价过低也必然使购房者遭受损失。所以，合理、公正的房价评估机制是很有必要的，以此才能够使得共有产权建立在公平、公正的基础之上。
5.4 小结
我国的保障性住房政策是政府的惠民政策，是解决中低收入家庭住房问题的重要举措，其目的是为了缓解社会矛盾，体现社会公平，缩小贫富差距。经济适用房和公共租赁住房作为目前保障性住房的主体，作为解决居民住房问题的过渡性政策，在很长时间段内承担改善中低收入家庭住房条件的重要角色。本章主要是，针对我国保障性住房价格机制在具体实施过程中出现的效率低等问题提出一些建议。首先明确保障性住房制度中政府和制度建设的重要性，价格管制虽然会导致某些浪费，但是政府的管理对减少浪费、提高资源利用效率是不可缺少的；然后提出共有产权房模式或许能够成为我国保障性住房发展的方向，对共有产权房进行了分析，认为该制度能较好地解决保障性价格机制在实际运行中出现的浪费，能够减少公共领域，从而减少租值消散，将保障性住房的政策目标落到实处，保护中低收入家庭的切身利益，增加其财富积累，缩小社会贫富差距，减少政府财政压力，激励地方政府积极参与到保障性住房的建设中来，结合当地实际，考虑长远发展，获得长期收益，成为我国经保障性住房的一个发展方向。
