一、加快发展天津市环城区楼宇经济的现实意义
2011 年 4 月 1 日，天津市政府出台了《关于促进中心城区加快发展楼宇经济的若干意见》( 津政办发［2011］38 号) ，天津市的楼宇经济步入加快发展新阶段。相对于市中心城区，在环城区发展楼宇经济是有效化解土地资源制约、迅速壮大经济实力、加快产业结构调整的战略选择，也是加快发展现代服务业、完善城市配套服务功能、促进中心城区、滨海新区和其他区县三个层面联动协调发展的重要举措。
( 一) 实现环城区经济转型，提高发展质量。环城区既要加强传统工业的升级改造，抓好大项目好项目和科技小巨人建设，增强可持续发展能力，还要提高服务业比重、层次和水平，为全市的结构调整提供支撑。楼宇经济作为承载总部经济、创意经济、科技研发孵化、服务外包等新型高端业态的载体，能够很好地融二、三产业的管理服务职能于一身，为环城区的产业结构调整和经济转型升级提供基础条件。
( 二) 拓宽环城区发展空间，改善投资环境。环城区发展楼宇经济，既可以缓解环城区经济发展中土地瓶颈的制约，向空间要资源，提高资源利用率，又可以提升城市的品位和亮丽形象。同时，致力引进大公司、大集团总部、研发中心、结算中心等新型业态落户，形成专业性强的金融、研发、商贸等功能区域，带动周边配套服务产业的发展，进一步增强环城区的竞争力和影响力，营造良好的投资环境。
( 三) 发挥环城区区位优势，扩大经济总量。环城区区位优势明显，全市的重点园区、重大项目不断向环城区扩展，如东丽区的空港物流、开发西区，西青区的国家级开发区，津南区的国家会展中心、海河教育园区，北辰区的国家级科技园区等，为环城区发展带来了前所未有的战略机遇。随着环城区综合经济实力显着增强和主要经济指标快速增长，产业结构渐趋合理，为楼宇经济发展创造了良好的环境，并逐渐成为环城区经济发展的重要增长点和有力支撑点。
( 四) 促进三个层面联动发展，实现天津城市定位。环城区楼宇经济的聚集发展，是滨海新区和中心城区楼宇经济发展的辐射和延伸，有力促进了环城区的产业结构调整和经济实力壮大，实现环城区与滨海新区、中心城区的产业对接和城市功能载体等方面的对接，开创了三个层面各具特色、良性互动、多点支撑、多极增长的新格局，进一步增强天津市经济社会发展的竞争力和发展潜力，实现中央对天津的城市定位。
二、天津市环城区楼宇经济发展中存在的问题
经过几年的发展，环城区楼宇经济虽取得了一定成果，但普遍还处在起步阶段，发展的质量、层次和水平不高，仍有问题亟待解决。
( 一) 功能定位模糊，入驻企业档次不高。有些单位对楼宇经济发展方向、定位和目标不清，造成进驻企业行业多、质量低，大项目、大企业少，纳税企业少的局面。个别招商单位片面追求企业数量，忽视质量，对引进的企业是否纳税、是否有发展潜力缺乏有效考核。引资行业大多集中在建筑、运输、商贸、物流等行业的“短平快”小项目，缺乏规模大、影响力大的领军企业、龙头企业和全国性规模的总部机构。
( 二) 配套设施不够，运营服务水平低。一些楼宇建设水平和标准不高，硬件条件不理想，配套设施落后，现代化、智能化功能不完善，服务环境有待改善。如许多楼宇存在车位紧张现象，电梯运行和水电配套问题也频频发生。还有一些楼宇运营管理服务水平不高，尤其缺乏顶级资质的楼宇物业管理公司。
( 三) 招商效果不理想，部分楼宇荒废空置。楼宇招商进度较为缓慢，主要体现在: 一是载体盲目建设，体量过大，楼宇空置率高; 二是产业培育仍需时日，产业基础较弱，大量载体供应在近期难有相适应的需求来匹配; 三是基础设施不完善，尤其是交通设施是影响外来企业入驻的重要制约因素;四是招商人员素质参差不齐，招商手段单一，招商渠道不广，未形成强大的招商合力。
( 四) 推动力度较弱，发展环境还需优化。政府在相关政策执行上效果一般，缺乏具体执行细则。环城区优惠政策不一，且政策宣传力度不大导致许多招商优惠政策实际执行效果不好。环城区间楼宇管理信息系统尚不完善，尚未形成全面有序的楼宇经济数据网络。统计、税务、招商、楼宇管理者等部门掌握的信息不一致，在工作中难以形成合力。
三、加快和完善环城区楼宇经济发展的对策建议
虽然环城区楼宇经济发展还处于起步阶段，但楼宇经济符合环城区的未来发展方向，必将促进环城区招商引资、结构调整和经济发展方式的转变，为天津市的整体发展提供有力支撑。
( 一) 科学合理规划，优化空间发展布局。环城各区要从资源承载力、功能定位和城区经济社会发展需求等多方面综合研究，科学制定楼宇经济发展规划。做好总量控制，把握好楼宇的建设供给节奏，减少因市场需求不强而导致的楼宇高空置率和非市场化的盲目供给。要超前做好楼宇经济空间发展布局，整合土地资源，形成分散布局的“亿元楼”与聚集度较高的楼宇经济园区“点”、“片”结合的发展格局，发挥楼宇集群连读效应。
( 二) 加大政府政策支持，增强招商引资力度。建议市政府出台文件，对批准规划建设的环城区商务楼宇，给予中心城区同样的政策“聚集”、财政支持、税收优惠等政策。强化与具备较强实力的开发商的合作，鼓励开发商在楼宇建成后继续持有经营，限制开发商拆零出售，保证政府长期获得税收。积极寻求与专业招商机构合作，拓宽项目信息渠道。打造一支素质高、业务强、人脉广的招商团队，培养一批优秀的招商人才。
( 三) 精心做好载体设计，创造良好发展环境。提升新建楼宇设计水平，形成外观优美、功能完备、配套完善的设计方案，减少改造成本。严格楼宇建设工程质量，做好建设、监督和验收工作。努力做好楼宇周边配套，提供便捷通畅的交通环境和功能良好配套完善的商务环境和生活消费环境。
( 四) 提升楼宇运营水平，提供优质高效服务。吸引国内外高水平物业管理公司入驻，提供优质物业服务，扶持本地物业管理企业，提高其资质水平。加大培训力度，培育一批物业管理人才，满足环城区楼宇经济发展的人才需要。强化政府服务，为楼宇经济发展建立配套的政府服务大厅，便于入驻企业办理各项事务，提高服务效能。
根据市楼宇经济总体规划和相关产业规划，结合自身产业定位以及相邻区域的产业格局，形成一批特色楼宇，引导行业、功能相同或相近的企业在楼宇内聚集，发挥产业聚集效应。发挥好引进的行业龙头企业辐射带动作用，吸引上下游企业集聚，在企业间形成信息互通、资源共享的特色产业链条，使不同的特色楼宇成为各区招商引资的“名片”。
【参考文献】
1． 张杰． 中央商务区( CBD) 楼宇经济发展研究［M］． 北京: 首都经济贸易大学出版社，2011
2． 夏效鸿． 楼宇经济发展研究［M］． 北京: 经济日报出版社，2010
3． 余士明． 楼宇经济带动区域经济发展［J］． 城市导报，20044． 陈铭． 楼宇经济: 现代都市新核心增长极［J］． 浙江经济，2008
