随着房地产交易市场的蓬勃发展，房屋在供人居住的同时，又被赋予保值和投资理财的功能。普通的房屋交易日渐频繁且大量存在，然而极少数“以房屋交易形式收受贿赂”的情形却隐藏其中，此种犯罪的发生很大程度上具有较大的隐蔽性。本文拟结合笔者近年来办理案件实际，对如何认定交易性质，办理房屋交易型受贿过程中存在的问题及解决对策等问题进行研究。
一、认定房屋交易型受贿的交易性质
(一) 房屋交易型受贿的交易双方之间关系建立在权钱交易关系下。通常买卖双方交易房屋不会存在双方的身份问题，也不会与权力有关系，双方是建立在平等的民事交易主体的关系上。一旦交易在权力和金钱交易的关系下进行，交易双方的关系则与《物权法》上的平等的交易主体关系明显背离。
(二) 房屋交易型受贿的交易双方有明确的目的指向。此种犯罪情形中，国家工作人员往往期待获取超过正常交易的利益，而请托人则寻求以较小利益损失获取较大利益回报。双方目的明确。
(三) 房屋交易型受贿的交易形式是以合法形式掩盖非法目的。普通的房产交易中，交易双方通过签订房屋购买合同确立买卖协议，交易价格与正常市场价格一般相差不大，但是，权钱交易类型的房屋交易，表面上看房屋购买合同合法、有效，甚至价格也合理，但实际支付价格与市场价格存在较大的差额，往往明显高于或低于市场价格。此种假借合同形式掩盖谋利意图，犯罪企图昭然若揭。
(四) 房屋交易型受贿的交易结果使国家工作人员高额获利。房屋拥有巨大的市场价值，其价格波动受市场规律调节，几个百分点数额往往轻则数万元重则数十万元的暴利，因此，此类案件犯罪数额一般是比较大的。
二、办理房屋交易型受贿案件存在的问题及解决对策
(一) 如何确定房产交易型受贿案件的市场价格
一是如何确定低价购买“新商品房”受贿案件的市场价格。新商品房交易时，市场销售价由房地产开发商设定，但并不具有决定意义，交易中普遍存在的折扣价格往往对新商品房买卖对价金额起着决定作用。销售商或开发商根据经办人员的不同职务、身份高低设定不同的优惠权限，因此新商品房交易折扣幅度不定。在实践中，我们主张以新商品房销售方的“最低优惠价格”作为“市场价格”，以此作为判断国家工作人员实际支付价格是否符合“明显低于”的标准。
二是如何确定低价购买“二手房”受贿案件的市场价格。大量的“二手房”成为低价购房型受贿对象，即行贿人将自己所有的房屋低价转让给国家工作人员或者根据国家工作人员的意向购买房屋后再低价出让。本类受贿案件存在两个“交易时”，即行贿人购买的第一次交易和受贿人购买房屋的第二次交易。两次交易有时间差，根据价格波动受市场规律的调节的市场交易规律。我们认为，低价购买“二手房”受贿类案件市场价格的确定应当坚持以双方交易时为准，而不能采用行贿人购买时的价格。行贿人的购进房屋价格仅仅代表行贿成本，而非行贿犯罪中国家工作人员获取的实际利益。
三是如何认定低价购买“特殊房产”受贿案件中的市场价格。实践中存在部分请托人通过抵偿债务、拍卖等方式合法获得价格低廉的房屋、门头房、商铺等不动产所有权，再加价转让给国家工作人员的情形，但该实际转让价格明显低于请托人与受托人交易时的市场价格。笔者认为，在认定此类房屋的市场价格的过程中，应当充分考虑到受贿罪钱权交易的本质特征和交易风险的因素，以市场上同类房屋的流通的价格作为市场价格。
(二) 如何把握房产交易受贿中的“明显”标准
对于“明显低于市场的价格”和“明显高于市场的价格”的标准的把握，司法实践中有以下四种观点: 象征价格说、绝对数额说、相对比例说、数额比例结合说。笔者认为，“象征价格说”适用情形有限。在办案中，受贿人以象征性价格低价买房的案件较少。若以此界定“明显”的标准，将会导致很多受贿人逃避刑法的处罚。“绝对数额说”无法针对性的运用于低价买房的新型受贿方式。较大的房屋面积或者较高的房屋均价，必然造就较高的房屋总价，开发商略微优惠几个百分点，国家工作人员便可获得相当可观的利益。因此设定太高的绝对数额，就容易放纵犯罪; 设定过低的绝对数额，打击面可能过宽。“相对比例说”没有考虑到我国各地经济发展的实际差别，相对比例的标准难以统一。
根据有关司法和立法实践来看，笔者认为，在“明显”判断标准的认定规则没有出台之前，判断“明显”需要把握的一个基本原则是: 既要考虑“绝对数额”，又要考虑“相对比例”。首先对房屋交易型受贿的数额可以规定高于一般受贿犯罪 5000 元的标准，并根据各地经济发展水平、收入水平和当地群众对贿赂犯罪的容忍程度规定有一定幅度型的标准，例如将 5 万作为数额较大的标准。其次，相差的比例应该较大。房屋优惠让利的销售方式在房地产销售中普遍存在，在惩治受贿的同时，法律不能剥夺国家工作人员正常的优惠购房的权利。由于房屋买卖中优惠几个百分点，优惠数额就可能达到数万元，如果不参照具体比例，就以受贿论处，会不适当的扩大打击面。
(三) 如何追缴房屋交易型受贿违法所得
对确定的受贿数额，在刑法适用上不存在赃款追缴上的障碍。但是，房屋作为交易型受贿的犯罪对象，因为具有巨大的升值潜力，交易时至案发时市场价格上涨，或者受贿人将之出租获取孳息，都会产生违法所得。在“是否应当追缴以及如何判定交易型受贿违法所得”问题上存在分歧。《刑法》第 64 条规定了，犯罪分子违法所得的一切财物，应当予以追缴或者责令退赔。我们认为，在实施房屋交易型受贿后，应当以房屋交易型受贿行为与产生的增值利益之间的因果关系为圆心，进行“犯罪分子违法所得”的合理分析。《刑法》规定要求追缴受贿人的“违法所得”，意味着不能局限受贿数额，而更应进一步包括与犯罪行为具有因果关系的孳息。交易后因财物升值、加价转卖、租金孳息而获取收益的近因是受贿犯罪，没有超越“一切”的限度，都应当纳入“犯罪分子违法所得”的范围内予以评价。
(四) 收受未过户房屋是既遂还是未遂
很多情况下，受贿人收受行贿财物只是收取房屋的钥匙，并没有进行登记过户，这属于受贿的既遂还是未遂，存在较大的争议。一种观点认为，该行为已构成犯罪既遂，理由是受贿人收取了行贿人送给他的房屋钥匙，实际上其已完成了对该住房的占有。至于产权是否过户，只是形式上的问题，并不影响其犯罪既遂的成立。另一种观点认为，该属犯罪未遂。理由是房屋是不动产，房屋的权属标志是产权证。现产权证上所有人不是受贿人，房屋的实际控制权还在行贿人或原产权人手中。
故这种收受不动产的受贿与收受动产的受贿应加以区别，其行为应属犯罪未遂。笔者同意第一种观点。犯罪未遂是指已着手实行犯罪，由于犯罪分子意志以外的原因，而没有完成犯罪的行为状态。犯罪既遂，则指行为人故意实施的行为已经具备了某一种犯罪构成的全部要件。
因此，判断被告人的行为是否完成了受贿罪的全部构成要件就成为区分既遂与未遂的关键。
从受贿罪犯罪构成的主客观方面来看，犯罪主观上，受贿人具有收受他人房屋的主观故意，犯罪客观上，受贿人利用了职务之便，为他人谋取利益。两种观点发生分歧仅仅是针对该罪客观上要求的收受房屋的行为是否完成。受贿人收受的是不动产，问题就在于是否以产权登记作为认定既遂的标志。我们认为，产权登记问题充分考虑到了不动产权属转移的特殊性，即通过登记实现了合法转移。如果取得的前提即违法，其在法律上同样是无效的。因此刑法上的取得标准就应当与民法上合法所有的标准有所不同，又如盗窃他人轿车，就不能以行为人是否将轿车过户作为判断盗窃罪是否既遂的标准，而应当以行为人是否对取得的财物实际控制来予以认定。
在司法解释中，2003 年最高人民法院《全国法院审理经济犯罪案件工作座谈会纪要》中提到关于收受财物的既未遂问题，不以其是否将财物“依法”登记为标准，而应当以行为人是否实际控制为标准。也有人认为，在受贿人对房屋的实际控制问题上，即便行贿人将房屋送给受贿人，从民事法律关系上讲行贿人对房屋还是有控制权的，由此认定受贿人没有实际控制该房屋。笔者认为，行贿人自愿送给受贿人代表支配房屋权力的钥匙，对房屋实际上的控制权便转移给了受贿人，行贿人已不能对该房屋再主张权利。受贿人完全可以行使如转卖、租赁、他用或转移到自己名下等等一系列的支配行为，这并存在任何障碍。受贿人已控制了该房屋，在控制理论上完全行得通。即便尚未办理产权过户手续，但此后若要进行房屋产权登记已不存在障碍。
参考文献:
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［2］何家弘主编． 司法鉴定制度导论［M］． 北京: 法律出版社，2000．
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