第三章 占用业主共有部分的车位的设置和使用规则
《物权法》第七十四条规定了占用业主共有部分的车位由业主共有，这样的权属界定完全符合建筑物区分所有制度的初衷，确立了该等车位附属和服务于小区建筑物的地位，保障了业主的停车利益。但是《物权法》对该等车位权属相关问题没有细化规定，很可能导致现实中的操作困难。本章主要着眼于解决三个问题：第一，《物权法》没有明确"其他场地"的涵义，容易造成对本款规定的误读；第二，《物权法》没有赋予开发商对于该等车位的配建义务，而由于该等车位法定由业主共有，开发商无法从其上获取额外利益，很可能导致开发商不愿意为该等车位留出更多的空间，使得无力另外购买车位、车库的业主陷入有停车需求却无共有车位可使用的尴尬境地；第三，对于业主共有的车位，其实践难点往往就在于其使用制度。《物权法》对该等车位的使用制度没有任何明确规定，很可能导致实践中关于该等车位所有权和使用权的争议。
第一节 "其他场地"的含义。
一、明确"其他场地"含义的必要性。
根据《物权法》第七十四条第三款之规定，占用"其他场地"的车位应当由全体业主共有，因此，"其他场地"的含义与小区内车位类型的划分和权属界定密切相关，必须予以明确。
根据《物权法》第七十四条第三款的字面意思理解，似乎法定属于业主共有的车位类型既包括了占用业主共有的道路的车位，又包括了占用其他场地的车位。《物权法》本身对"其他场地"的范围没有明确规定。从本款本身来看，"其他场地"可以理解为业主共有部分的兜底性规定，但是结合《物权法》第七十四条前两款来看，"其他场地"似乎又可以理解为规划之外的停车空间。
学界中也一直在讨论对"其他场地"的理解，但都未能达成一致观点，仍存在许多争议。有学者以是否纳入建筑区划为判断基础，认为"其他场地",是指非小区建筑区划内的场地，主要包括未纳入建筑规划内的空地；也有学者以共有作为判断基础，认为本款所称"其他场地",实际上是指业主共有的土地，主要体现为业主共有的广场、绿地、建筑基地和附属基地。
《物权法》中对"其他场地"涵义的模糊规定容易造成对第七十四条规定的不同理解，在实践和学界中产生争议。基于此考虑，"其他场地"之含义应当予以明确，而不应当仅作为《物权法》中对业主共有部分土地的兜底性条款。
二、"其他场地"含义之探索。
笔者认为，"其他场地"也不能理解为是小区建筑区划之外的空地，其理由在于，根据《建筑物区分所有权解释》，业主享有建设用地使用权的土地限于建筑区划内的土地。
因此，小区建筑区划之外的空地不属于小区内的土地，业主必然无法享有其土地使用权，更无法享有在其上设置的车位之所有权，从这个角度分析，"其他场地"无论是哪一部分的土地，也必须是在小区内建筑区划之内的土地。
要确定本款"其他场地"的含义，应当从本款的立法目的上加以分析。本款规定的是法定由业主共有的车位。因此，"其他场地"也必然是小区内土地使用权属于全体业主共有的停车空间。结合《物权法》第七十四条对车位、车库的分类及《建筑物区分所有权解释》将《物权法》第七十四条第三款所称车位定义为规划之外，用于停放汽车的车位，可以得出初步结论，"其他场地"指的是，在建筑设计之处，未被规划用于停车功能，并且由小区内业主共有其土地使用权的场地。结合本文第一章所论述，对于法定由业主共有的车位，应当注重其"占用业主共有部分"之属性，而不应当区分是否经过规划。因此，"其他场地"最全面的含义应当是由小区业主共有的所有场地，不仅包括小区内的道路、广场、绿地，还包括建筑基地和附属基地等。
结合以上分析，业主共有土地使用权的土地就是《物权法》第七十四条第三款中所称的"其他场地",主要体现为业主共有的道路、广场、绿地、建筑基地和附属基地。《物权法》应当继续完善，将"其他场地"之含义明确规定为业主共有的广场、绿地、建筑基地和附属基地等由业主共有使用权的土地，排除规划因素的干扰，以避免产生对本款规定的误读。
第二节 开发商的配建义务。
一、配建义务的必要性。
为了配合《物权法》第七十四条保障业主利益的基本原则，还应当从建设规划方面的角度出台相关支持性规定，明确开发商对业主共有的车位之配建义务，其必要性如下：
占用业主共有部分的车位是法定属于全体业主共有的，开发商在向业主出售小区内建筑物之后，并无法保留该等车位的所有权，也无法通过出售、出租等方式另行处分该等车位的所有权，以获得额外的利润。如前文所述，《物权法》第七十四条对规划内车位、车库采取"约定归属"的方式，实际上是确认了开发商能够在业主出售小区内建筑物之后保留该等车位、车库的所有权。开发商在出售小区内建筑物之后，还能将该等车位、车库出售或出租，以获得更多的利润。目前我国房地产市场非常火爆，包括小区车位、车库在内的不动产价格节节飙升，为开发商创造了空间的盈利机会。如果开发商无法通过保留占用业主共有部分的车位的所有权创造更多利润，那么开发商必将尽量缩小业主的共有部分，转而着重扩大和投资建设其能够保留所有权、另行处分的规划的车位、车库之范围。但是，实际上占用业主共有部分的车位是相对而言成本较低、使用较为便捷和灵活的停车空间，对于满足本小区业主的停车需求甚至是解决周边地区居民的停车需求具有重要作用。另外，由于该等车位法定属于业主共有，将随着小区建筑物一并转移给业主，业主在使用该等车位时所花费的成本相比于购买具有独立所有权的车位、车库而言较低。特别是在目前小区内车位、车库价格飙涨的情况下，许多业主处于有停车需求却无力购买车位、车库的尴尬境地。要求开发商承担配建业主共有车位之义务，以最广泛地满足小区业主的停车需求，保障业主利益。
二、配建义务规定之探索。
在此类似问题上，国内外都有相关经验，我国在城镇规划方案中就规定了开发商在新建住宅小区时应当配建地下停车场的法定义务。
我国部分地方甚至拟立法规定规划内的配建车位属于业主共有。
法国和美国夏威夷也规定开发商在建筑物的一层、二层、地下空间或屋顶平台，甚至是基地内设置停车场的义务。
《物权法》可以借鉴该等规定和立法经验要求明确开发商在新建住宅小区对业主的共有车位的法定配建义务。
基于我国《物权法》第七十四条对规划内的车位、车库的现有规定和我国建设规划方面的审批要求，应当明确的是，由于占用业主共有部分的车位通常仅以划线分割、设置简易围栏等方式进行区分，而无需单独经过建设规划和建设审批，本文所指的开发商对该等车位的配建义务并不是指真正意义上的"投资建设",而是在小区建设之处，进行设计规划时，就要求开发商为业主共有部分留出足够大的空间，以满足后续业主使用该等共有部分作为停放车辆之功用的需求，并且将该等要求作为小区竣工验收的事项之一。目前我国对住宅小区仅有容积率和绿地率或绿化覆盖率之要求，虽然可以在一定程度上保障小区业主共有部分之面积，但是对满足小区业主之停车需求没有很直接的意义，理由在于，容积率受到地上总建筑面积之影响较大，而绿地率或绿化覆盖率是对绿地的要求，而绿地作为停车之用反而违背了设置绿地的目的。因此，为保障小区业主共有车位之空间，其所占用的业主共有部分之面积要求应当根据小区内业主数量、小区总体面积及小区内规划的车位、车库数量等因素共同考虑，针对每一个小区在小区建设规划时由专业规划机构单独确定。当然，由于小区地面资源愈加稀缺，该等场地也不在限于地面共有道路或其他场地，而应当适应新型小区的发展需要，应当鼓励开发小区裙房屋顶等其他非地面的业主共有部分作为日后业主停放车辆之场地。
第三节 使用规则。
一、明确使用规则的必要性。
在当今小区停车资源稀缺而共有车位停车成本相对低廉的情况下，使用共有车位很可能成为小区业主的首选。根据《物权法》的规定，作为业主的共有部分和小区的附属设施，对其的管理规约应当由业主大会通过，得到业主大会中多数业主的同意。
对于小区业主共有的车位，可以通过设定轮流使用次序或专有使用权的方式进行利用。但是《物权法》并没有明确规定该等使用制度，很有可能导致在自由使用的共有产权的情况下，可能存在部分业主对法定由业主共有的车位擅自使用或者物业管理公司擅自允许小区业主以外的第三人使用该等车位的情况，侵犯其他业主的合法的停车利益。实践中由此也经常发生业主之间、业主与业主之外的第三人之间、业主与开发商或物业管理服务公司之间关于该等车位所有权和使用权的争议。
要使个别业主和全体业主的利益得到合理平衡，《物权法》应当明确该等车位的使用制度，尽力设计出既能在最大程度上满足业主停车需求又合理可行的使用制度，确保法定由业主共有的车位，不得由开发商、个别业主及业主团体或业主委员会擅自进行处分。
二、使用规则之探索。
（一）使用的主体。
占用业主共有部分的车位是全体小区业主共有所有权之车位，其使用的主体首先应当是全体业主。关于小区业主以外的第三人是否能够使用小区业主共有的车位，《物权法》上并没有明确规定。普遍认为，《物权法》并没有禁止小区业主意外的第三人使用小区业主共有的车位。实践中，有不少小区为了充分利用小区业主的共有车位并借此获得一定的收益，都允许小区业主以外的第三人通过支付一定费用使用小区业主的共有车位。但是，该等允许通常是由物业管理服务公司单方面决定，这是不符合《物权法》之规定的。基于业主对共有部分的共同管理权，是否允许小区业主以外的第三人使用小区业主共有的车位，应当由业主大会讨论决定。
（二）使用的原则。
在小区共有车位完全充足的情况下，实践中不容易产生争议，在此不再赘述。
在小区共有车位不充足的情况下，应当采取"对外优先"和"对内平等"的原则，在共有车位上设定"专有使用权".专有使用权是指依据法律的规定或者业主之间的约定，某个特定的业主能够对业主共有的部分享有排他和独占的使用权。
"对外优先"的意义在于，应当首先确保小区业主的停车需求，其后才能够允许业主以外的第三人进行使用，最便捷的方式是限制提供给业主以外的第三人使用的共有车位的数量和时间，具体数量和时间应当由业主大会讨论确定后，体现在与业主意外的第三人签订的使用合同当中。"对内平等"的意义在于，业主对小区内共有车位的使用应当遵循"排队原则",即先到先得、停车即占有。
但是，无论在哪一种情况下，在小区业主共有的车位上设定专有使用权的方式及原则，都必须经过业主大会同意通过。为了避免因使用业主共有车位产生的纠纷，专有使用权的设立和转让方案应当以一定的方式进行公示，公示的方式也应当由业主大会确定。
（三）使用的管理。
1.管理机制的确定。
一般而言，由物业管理服务公司代为管理业主共有的车位，有利于明确使用秩序，实践中绝大部分小区也采取了这种操作。如前文所讨论，应当明确的是，作为小区业主的共有车位，该等车位的使用管理机制，无论是委托物业管理服务公司制定或是由业主共同制定，都应当经过业主大会通过，获得小区大多数业主的同意方可实施。
2.使用权的设立。
无论是业主还是业主以外的第三人的专有使用权都应当通过有偿的方式取得。对于业主之间，应当遵循"对内平等"的原则设立专有使用权，其方法就是先到先得，此"先到"之意义应当以单次车辆停放于车位为基础确定。具体而言就是，在有未被占用的共有车位时，业主可以将车辆停放于其中，如果该等业主随后将车辆移出车位，则其他业主可以再次使用该车位，由此循环往复进行使用。
为首先保障小区业主的停车需求，小区业主之外的第三人使用业主共有车位的数量和时间应当受到限制，其专有使用权应当通过与业主委员会订立使用合同的方式设立，且使用合同中应当明确双方权利义务、使用车位的时候和使用费用的金额与缴纳方式。业主委员会也可以委托物业管理服务公司代收使用费用。该等使用费用在扣除必要的管理费用之后，应当由业主共有，可以分配给小区全体业主，也可以作为小区公共维修的资金。
3.使用的收益。
关于占用业主共有车位的使用收益，可以大致分为两个类别。第一类是业主占用共有车位，则该等使用费本质上应当属于物业管理费的范围，应当列入物业管理的收支，相关收费项目及收费标准都应当经过业主大会的同意，且应当根据《建筑物区分所有权解释》和《物业管理条例》的相关规定，向业主公开其使用和收益情况，业主对该等费用的使用和收益具有知情权和监督权。
第二类是业主之外的第三人占用业主共有的车位。在这种情况下收取的停车费，就有可能涉及到经营性停车位的问题。对此，可以借鉴经营性停车场之规定，其收费应当经过相关部门之批准并且经物价局的审批。
由于该等车位是由全体业主共有，则该等车位经营性收益在扣除物业管理服务公司合理的管理费用之后，也应当由业主共有。
