摘 要
近年来，我国房地产业的发展势头日益强盛，投资额年年增长，许多大城市的房地产价格持续走高，甚至出现了房地产泡沫，房地产业的繁荣，其对国内其它产业的作用也日益突出。制造业在经济社会全局中占据重要地位，在拉动我国就业率和促进经济增长方面做出了重要贡献，然而当前制造业产业升级滞后、创新能力不足、产能过剩等问题日益显现，与之形成鲜明对比的是房地产业较高的投资回报率。那么房地产业与制造业是否存在必然的联系？房地产投资对制造业产业升级是正向促进还是负向抑制作用？针对上述问题，本文展开研究。
本文以我国房地产投资和制造业产业升级为主要研究对象，首先对房地产投资和制造业产业升级的理论文献进行梳理，在前人研究的基础上，将制造业产业结构分成高端、中端和低端制造业；其次，分别对我国房地产投资和制造业产业升级的现状进行分析，指出当前发展存在的问题。然后探讨了我国房地产投资对制造业产业升级的作用机制，发现房地产投资会通过产业关联效应、财富效应和金融加速效应促进制造业产业升级；同时，房地产投资也会通过成本增加效应、投资挤出效应、消费挤出效应、技术创新挤出效应和劳动力挤出效应抑制制造业产业升级。再次，本文选取 2008 年至 2018 年我国30 个省市的面板数据，建立面板数据模型，实证分析我国房地产投资对制造业产业升级的影响，并对我国东、中、西部地区的房地产投资对制造业产业升级的影响进行比较，实证结果是房地产投资对制造业产业升级具有负向抑制作用，并且东、中、西部地区存在显着差异，从长期来看，房地产投资越大，房地产市场发展过于火热，是不利于制造业产业结构升级的。最后，在得出全文结论的基础上提出以下具有针对性的对策建议：控制房地产投资规模，避免房地产投资盲目增长；强化对高端技术制造业的发展，促进制造业产业升级；提升对外开放水平，增强制造业自主创新能力；深化供给侧结构性改革，提倡金融服务实体经济；推动房地产业和制造业协调发展，促进经济高质量发展。
关键词 房地产投资 制造业 产业升级 面板数据。
Abstract
In recent years, China's real estate industry has been gaining momentum and investment has increased year by year. Real estate prices in many large cities have continued to rise, and even real estate bubbles have emerged. The prosperity of the real estate industry has also played an increasingly prominent role in other domestic industries. The manufacturing industry occupies an important position in the overall economic and social situation, and has made important contributions to boosting China's employment rate and promoting economic growth. However, the problems of the lagging manufacturing industry, the lack of innovation capacity, and excess production capacity have become increasingly apparent, forming a stark contrast with it. In contrast, the real estate industry has a higher return on investment. Is therea necessary connection between real estate and manufacturing? Does real estate investment have a positive or negative inhibitory effect on the upgrading of the manufacturing industry? In view of the above problems, this article conducts research.
This article takes China's real estate investment and manufacturing industry upgrading as the main research object. First, it sorts out the theoretical literature of real estate investment and manufacturing industry upgrading. Based on previous studies, it divides the manufacturing industry structure into high-end, mid-range, and low-end. High-end technology manufacturing industry; secondly, it analyzes the current situation of China's real estate investment and manufacturing industry upgrading, and points out the problems of current development. Then it explores the mechanism of China's real estate investment on the upgrading of the manufacturing industry, and finds that real estate investment will promote the upgrading of the manufacturing industry through industrial linkage effects, wealth effects, and financial acceleration effects; at the same time, real estate investment will also increase costs and squeeze out investment. Effect, consumption crowding out effect, technological innovation crowding out effect, and labor crowding out effect restrain the manufacturing industry from upgrading. Third, this paper selects panel data from 30 provinces and cities in China from 2008 to 2018, and establishes a panel data model to empirically analyze the impact of China's real estate investment on the upgrading of the manufacturing industry, and to the real estate investment in the eastern, central, and western regions of China. The effect of real estate investment on industrial upgrading is compared. The empirical result is that real estate investment has a negative inhibitory effect on the manufacturing industry upgrading,and there are significant differences in the eastern, central, and western regions. In the long run, the greater the real estate investment, the more the real estate market develops. Is not conducive to the upgrading of the industrial structure of the manufacturing industry. Finally,based on the conclusions of the full text, put forward targeted countermeasures and suggestions: control the scale of real estate investment and avoid blind growth of real estate investment; strengthen the development of high-end technology manufacturing and promote the upgrading of the manufacturing industry; improve the level of opening up and enhanceManufacturing industry's independent innovation capabilities; deepening supply-side structural reforms, promoting financial services to the real economy; promoting coordinated development of the real estate industry and manufacturing industries, and promoting high-quality economic development.
Keywords Real estate investment Financial development Upgrading of manufacturing industry Panel data。
第一章 绪论。
1.1 研究的背景及意义。
1.1.1 研究背景。
改革开放以来，我国房地产行业迎来了前所未有的发展机遇，房地产投资额逐年增加，其增长速度超越了其他非房地产投资的增长速度。在 1998 年，我国进行了房地产改革，取消了福利性分房制度，使住宅投资成为国民经济的增长点。虽然经历了 2008年金融危机的洗礼，使房地产投资增速减缓，但是在一系列政府政策的刺激下，房地产投资再次恢复高增长。根据统计数据，2018 年我国房地产开发投资额增长到 120263.51亿元，是 2008 年投资额的三倍之多①。与此同时，房地产业的快速发展也带动了相关产业的进步，对原材料加工、建筑业、制造业以及服务业等领域起到了很好的拉动作用，许多房地产企业也从中获得了巨大的投资收益，伴随着房地产市场的繁荣，房地产业也逐渐成为促进经济增长的主导产业。近年来，制造业总体上发展迅速，产业增加值不断上升，数据显示，2018 年制造业 GDP 同比增长 6.2%②，在全球经济逐渐回归“实体经济”的浪潮中，我国制造业的迅速崛起使得我国逐渐成为制造大国。然而，在发展制造业经济的同时，我国曾一度牺牲“青山绿水”来换取高速的经济增长，资源环境遭到了严重破坏，按照这样的发展模式是不利于经济的可持续发展的。现阶段，我国经济发展已经进入新常态，经济环境正处在转型的关键时期，我们迫切需要推动制造业产业转型升级，把制造业做大做强，使制造业跟上时代的脚步。
2010 年，我国制造业增加值成功超越美国，标志着我国夺得了“全球第一制造大国”称号③。但是，以往的制造业产业建立在资源密集型产业的框架下，导致了资源浪费、环境污染日趋严重；伴随着人口红利和劳动力成本优势的逐渐消失，制造业企业的发展步履维艰，许多制造业产业正面临着融资困难、产能过剩、技术水平低、地区之间发展不平衡等问题。反观房地产市场，房地产企业的平均利润较高，房地产业较高的投资利润率使社会上的资金被房地产市场所吸纳，越来越多的资金进入房地产行业，造成房价持续走高，致使房地产市场出现泡沫，使得“高房价”、“高库存”、“低消费”的现象日益显现。种种迹象表明，投资利润较高的房地产业越来越多地吸引社会上的资本，一方面，越来越多的资金被房地产市场所吸纳，使得本来用于制造业产业升级的资金被挤占；另一方面，在房地产的巨大利润诱惑下，制造业企业会将资金从实体经济中抽离出来，改投利润较高的房地产业，不仅使房地产市场投机现象严重，还会使制造业企业陷入发展困境，再加上持续攀高的房地产价格必然导致企业的劳动力成本上涨，企业的成本支出增加，不利于制造业企业转型升级。
1.1.2 研究意义。
1. 理论意义。
现有文献中，有关房地产业影响宏观经济增长的文献较多，研究制造业产业结构转型升级的文献也很丰富，而鲜有文献研究房地产投资对制造业产业结构升级的影响。本文在现有研究文献的基础上，探究房地产业和制造业两大行业之间的内在联系，找出房地产投资对制造业产业升级影响的传导机制，进一步完善房地产投资与制造业产业升级之间的研究理论，对房地产业和制造业的健康发展具有理论上的指导意义。
2. 现实意义。
房地产业和制造业都是我国国民经济中的重要产业，在稳定房地产市场的基础上，如何推动制造业转型升级是当前需要解决的问题。本文在我国制造业需要进行产业转型升级的背景下，研究房地产投资对制造业产业升级的影响，解决当前两大行业存在的突出问题，从多个角度实证分析房地产投资对我国制造业产业升级的影响，以此得出结论，为更好地实现金融服务实体经济，促进制造业产业转型升级具有一定的现实意义。
1.2 国内外文献综述。
1.2.1 房地产业对制造业的促进效应。
Harris 和 Arku（2006）认为房地产投资可以给国家劳动力市场带来活力，增加劳动力供给，减少失业率，带动相关产业发展，有利于推动经济增长。Chaney 等（2010）通过 1993-2007 年的面板数据，构建面板数据模型，研究了美国房地产价格波动与企业投资、融资之间存在的必然联系，发现企业在房价上涨的基础上，企业可以通过抵押担保效应获得更多的融资，从而有利于企业的扩大再生产。Lidia Diappi和Paola Bolch（2008）发现在欧洲的许多国家，房地产行业的发展需要得到金融机构的支持，房地产业对服务业和金融业起到了一定的带动作用。李启明（2002）认为制造业的发展受到了房地产市场的影响，制造业的总产出会随着房地产投资的增加而增加，主要原因是制造业产业中的金属制品业和压延加工业与房地产业关联度较高。曹振良等（2003）研究发现我国住宅投资增加可以拉动相关产业的产值增加，我国房地产投资的带动效应没有发达国家那么突出，而发达国家房地产发展的带动效应较大。王国军和刘水杏（2004）经过研究得出，房地产业对相关产业的影响越来越大，主要体现在对相关产业的正向促进效应，与房地产业密切相关的主要有采矿业和制造业等原材料消耗性产业，同时提出我国房地产业发展的关键是要依靠正确的目标模式。梁云芳等（2006）认为钢材、水泥和房地产业对制造业的拉动效应需要在一定的产业发展条件下才能实现，这种条件包括房地产业对制造业内部的不同产业的影响。李畅,谢家智,吴超（2013）运用中国 1999 年至 2011 年31 个省市的面板数据模型进行分析，得出结论为全国房地产投资对制造业产生正向促进效应，房地产市场的发展增加了工业制品的需求量，从而有效促进制造业产出的增长①。
陆桂贤,许承明（2017）研究了房地产投资和制造业投资之间的关系，发现制造业投资受到行业景气度的影响，并且房地产投资可以带动制造业投资，但是随着房地产投资增长过快，这种带动效应逐渐减弱。赵学礼,张茜,张超（2018）基于中国的省际面板数据，从数据回归中发现房地产业和制造业关系密切，两者共同对经济增长发挥作用，并且在不同地区对经济增长的贡献存在显着差异。
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1.2.2 房地产业对制造业的挤出效应.
1.2.3 制造业与产业结构升级.
1.2.4 文献评述.
1.3 研究内容和研究方法
1.3.1 研究内容.
1.3.2 研究方法.
1.4 创新点
第二章 房地产投资和制造业产业升级的发展现状.
2.1 房地产投资的发展现状
2.1.1 房地产投资规模不断增大.
2.1.2 房地产投资收益较高.
2.1.3 房地产投资区域间差别大.
2.2 制造业产业升级的发展现状
2.2.1 制造业产业结构体系越来越完善.
2.2.2 制造业产业升级发展滞后.
2.2.3 制造业产业升级缺乏核心竞争力.
2.2.4 制造业产业升级区域间发展不平衡.
第三章 房地产投资对制造业产业升级的影响机理.
3.1 房地产投资对制造业产业升级的促进作用
3.1.1 产业关联效应
3.1.2 房地产的财富效应.
3.1.3 金融加速效应.
3.2 房地产投资对制造业产业升级的抑制作用
3.2.1 成本上升效应.
3.2.2 投资挤出效应.
3.2.3 消费挤出效应.
3.2.4 技术创新挤出效应.
3.2.5 劳动力挤出效应.
第四章 房地产投资对制造业产业升级影响的实证分析.
4.1 变量的选取与模型的设定
4.1.1 变量的选取.
4.1.2 模型的设定.
4.2 数据说明与处理
4.2.1 数据的说明.
4.2.2 数据处理及描述性统计.
4.3 数据检验和模型选取
4.3.1 单位根检验.
4.3.2 Hausman 检验.
4.4 实证检验及结果分析
4.4.1 模型回归结果.
4.4.2 模型分区域检验.
第五章 结论及对策建议.
5.1 研究结论
5.2 对策建议
5.2.1 控制房地产投资规模，避免房地产投资盲目增长.
5.2.2 强化对高端技术制造业的发展，促进制造业产业升级.
5.2.3 提升对外开放水平，增强制造业自主创新能力
5.2.4 深化供给侧结构性改革，提倡金融服务实体经济
5.2.5 推动房地产业和制造业协调发展，促进经济高质量发展
房地产业和制造业在推动我国经济增长中做出了巨大贡献，两者都属于国民经济的重要产业，一方面，对于制造业来说，我们强调要支持高端技术制造业产业的发展，但并不是我们要放弃其它制造业产业，要分清主次，适应市场需求。东部地区的房地产投资规模大、高端技术制造业发达，中、西部地区较为落后，可以鼓励东部的制造业企业向中、西部转移，带动中、西部地区的制造业产业升级；另一方面，适当增加中西部地区的房地产投资规模，以房地产投资去拉动中、西部地区的相关产业发展，缩小区域之间发展差距。当然，改革开放以来，在市场经济的作用下，房地产市场发展飞快，投资不断上升，房价上升以至于泡沫出现，在这种情况下必须要有风险意识，片面地追求房地产市场带来的收益，会引发经济危机，导致经济发展畸形。现阶段，我国经济发展已经进入了新常态，需要统筹制造业和房地产业齐头并进，构建协同发展的市场体系，合理控制房地产市场的投资规模，推动制造业产业转型升级，实现我国工业经济平稳运行和国民经济高质量发展的目标。
参考文献
