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【题目】韶关市开征个人住房房产税探究
【第一章】韶关市个人房产税政策探析绪论
【第二章】个人住房房产税概念及试点现状
【第三章】收取个人住房房产税的必要性分析
【第四章】韶关市开征个人住房房产税可行性分析
【第五章】个人住房房产税征收相关影响分析
【第六章】韶关市开征个人住房房产税问卷调查分析
【第七章】对征收个人住房房产税的建议
【结论/参考文献】我国实施个人住房房产税政策研究结论与参考文献
第三章 韶关市开征个人住房房产税的必要性分析
3.1 开征个人住房房产税的理论依据
3.1.1 受益论
正如本文绪论所述，受益论认为，由于地方政府在基础设施和公共配套上的持续投入，使得房地产得以保值、增值，从而保证了房地产所有人的利益，对房地产所有人来说显然是受益者，作为受益者，理应为取得这种利益而支付一定的报酬或者费用。具体地讲，地方政府通过不断地在学校、医院、公园、市政道路、绿化等基础设施上的投入，使得房地产周边的基础设施和公共服务设施不断完善，使得区域内的房地产市场价值在业主不作任何投入的情况下也能得到了提升，这就为房地产所有者带来了额外收益，从公平交易原则出发，他们应该支付地方政府投入到这方面的费用。换句话说，政府部门提供了公共服务并付出了成本，是保证了房地产保值增值的源泉，地方政府理所当然地应通过征税来弥补其公共支出成本，而房地产权人则有义务以交纳房产税的形式支付其应分摊的成本。
3.1.2 财政收入说
公共经济学者认为，“财政收入说”主要是适用于社会经济发展的早期阶段，特别是以农业经济为主导经济形式的封建社会。封建国家庞大的政府支出需要有稳定的税源作保证。房地产税是封建国家主要的财政收入来源，在财产税种有限和土地私有制下，对土地课征的各种税赋构成了房地产税体系中最为主要的税种。
3.1.3 社会政治论
从广义上讲，个人住房房产税是土地税收的一种形式，应具有消除贫富差距、防止两级分化、实现社会的公平、正义的社会政治功能。个人住房房产税作为社会控制的手段，这种控制的目标在于达到公平分配财富。但是，个人住房房产税是否真正能达到这一目标，需要合理的制度设计和进一步的验证。
3.1.4 土地税收经济政策论
这一观点认为，政府可以通过调整土地税收政策而达到其经济政策目标。例如，政府为帮助中低收入者实现住有所居，可以采用无偿划拨土地方式支持建设保障房，或者在商品房中配建保障房等方式来达到为中低收入者提供住房的政策目标。也就是说政府可以通过土地税收来调整土地资源配置，进而引导消费、实现其政府政策目标。
3.2 韶关市开征个人住房房产税的必要性
3.2.1 缓解韶关市财政缺口的急迫需要
根据韶关市本级近四年一般预算收入及土地收入情况对比图 3-1 得知，韶关市土地出让收入近四年呈大幅增长的态势，土地出让收入 2013 年达到最高值 47.62 亿元，约为 2013 年一般预算收入的 1.65 倍，韶关市已成为典型的“土地财政”了。
由于近年来大量储备土地上市交易，韶关市政府手中掌握的可供出让土地大幅减少，加之《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院 590 号令）的执行，农民维权意识的增强，使得原先那种靠大规模出让土地来维系财政收支平衡的方式已难以为继。随着新一轮营业税改为增值税的试点范围的扩大，韶关市的地方税收收入也呈现出萎缩的态势，在此背景下，迫切需要一种新的税种来弥补地方财政赤字，而房产税则是理想的替代税种之一。为定量分析其收入情况，以下为韶关市开征个人住房房产税的试算过程。
根据 2012 年韶关市统计报表得知，韶关市人均住房面积为 35.8 平方米，2012 年韶关市区总人口为 935115 人。基于上述数据，本文将标准住宅面积设定为 107 平方米，单价根据韶关市房管局统计的 2013 年全年住宅平均销售价格为 5408 元/平方米，存量房则根据韶关市的市场实际设定其综合单价为 2013 年平均商品房价格的 80%,即为 4326元/平方米，2008 年 1 月 1 日至 2013 年 12 月 31 日，韶关市共销售商品住宅 5,102,998.00平方米，共 37,314 套，每年平均销售 1,020,600 平方米、7463 套，2008 年韶关住房均价为 2984 元/平方米，2008-2012 年房价平均增长率为 12.6%,国际上普遍认为房产税的税率在 0.01%~2%范围之内，根据试点经验和我国理论界研究成果，本文拟用 0.8%作为试算税率。征收率根据国外的征收率及韶关市的具体情况，本次测算设定存量部分的征收率为 30%,增量部分的征收率为 70%,计税比例为 80%,据此推算 2013-2023 年韶关市个人房产税征收额度，具体见表 3-2.从以上数据可知，若韶关市全面开征个人住房房产税，则每年房产税的收入呈递增效应，可在一定程度上缓解韶关市财政缺口，但短期内不具备替代土地出让金的可能。
3.2.2 完善韶关市税制体系的需要
房产税是我国房地产保有环节的一个税种，目前来讲是一个小税种，但对房产税的改革却是整个财产税改革的重点与难点。现行韶关市房产税的问题集中体现在：现行房产税暂行条例已执行了近 30 年，一直未作任何修改，造成条例与现实情况严重不相符合；房产税仅对营业用房征收，造成房产税税基窄，税收收入少，美国财产税在 2007 年占总财政收入的比例达到 24.11%,财产税占地方税收比例达到 71.43%[20].而 2011 年韶关市本级一般性预算收入中的税收总收入为 14.9517 亿元，其中房产税的收入仅为0.6126 亿元，约占总税收收入 4.1%,对韶关市财政贡献能力弱，是名副其实的小税种；税费种类繁杂，税租费结构混乱；税制结构不完善，房地产税收设计中重流转、轻保有，使得流转环节税收负担重、持有环节税负轻。所以要通过个人住房房产税的改革，使韶关市的税制体系更加完善、科学、合理。
3.2.3 抑制韶关市住房投机的需要
根据 2012 年韶关市统计年鉴数据，2008 年韶关商品住房均价仅为 2984 元/平方米，2012 年新建商品住宅平均销售价格为 5408 元/平方米。2008-2012 年平均上涨 484.2元/平方米，房价年平均增长率为 12.6%,远远大于同期贷款利率及实体经济的收益，如此高的年均增长速度，吸引了大量从珠三角过来的投资客，他们大多在 2007、2008 年楼市低谷时入市，在持有 3-5 年后的 2012、2013 年抛售房地产，获利较大。“根据购房者提供的身份数据信息，2013 年，外地购房者购房面积约为 20 万元平方米，占总数的 18%”[21]
这一统计也从侧面说明了房地产投资、甚至投机的活动比较盛行。这种短期行为，也从侧面推高了房价，加大了韶关市本地居民首次置业的负担。对个人住房征收房产税，可以从一定程度上加大持有成本，从而削减其投机收益，加重税收负担，抑制大量的投资客，减缓房价上涨的步伐，让市场更多地保障刚性需求，使房价逐渐归于理性。
当然房价的最终的走向由市场决定，0.4%-1.0%左右的个人住房房产税对投资的心理影响远远超过实际的效果。如韶关市的房价仍保持两位数年的增长，则投资投机之风将难于抑制。因此，对个人住房征收房产税，从一定程度上可以对房地产投资、投机产生的一定的影响，但不会产生根本性的影响。2014 年韶关市房价呈下降趋势，投资、投机客纷纷选择出逃，这也从侧而反映了房价对投资、投机的影响。下一章的关于征收个人住房房产税对投资者﹑投机者的决策的影响分析也印证了这一点。
