（二）我国“以房养老”发展困境分析。
1. 政府参与力度不足。目前，国内推出的“以房养老”产品大多是私营机构自发行为，政府参与“以房养老”实例较少。由于老人对私营机构不够信任，通常导致这类“以房养老”项目遇冷。“以房养老”是一种带有公益性的贷款业务，本质上是改善老年人生活的社会保障项目，仅仅依靠私营机构的自发行为，会导致项目停滞不前。发达国家经验表明，政府的支持在住房反向抵押贷款发展中起着重要作用。比如，为监管住房反向抵押贷款，美国专门颁布了相关条例。新加坡和日本在实施住房反向抵押贷款过程中，以直接或间接的形式积极参与住房反向抵押贷款产品的实施与监管。而近年来，我国虽然从国家层面重视“以房养老”的发展，甚至出台了系列支持住房反向抵押贷款发展的条例。但总体来说，政府对于“以房养老”参与力度不足，尤其在“以房养老”产品设计方面缺乏引导，限制了我国“以房养老”发展。
2. 产品设计存在缺陷。我国早期“以房养老”项目效果不理想，产品设计存在缺陷是其中一个重要原因。例如，南京汤山留园公寓的“以房换老”项目要求申请者必须是孤寡老人；上海市公积金管理中心推出的“以房自助养老”要求产权在签约时过户，并且房屋升值部分归公积金管理中心所有；中信银行的“养老按揭贷款”项目要求名下至少要有两套房，且贷款必须用于养老。“以房养老”产品限制过多，打消了老人的热情。而发达国家往往根据本国消费者在年龄、房屋价值等方面的差异，开发出适合本国国民的住房反向抵押贷款产品，并获得了成功。住房反向抵押贷款产品设计只有符合本地区消费者需求，并且不断推陈出新，才能确保其稳健发展。
3.“以房养老”的宏观环境不成熟。首先，房价波动较大，房产泡沫已经显现。当前，我国房地产市场发展不成熟，房价波动较大，部分城市房产泡沫已经显现。国内除北、上、广、深等一线大城市外，房价具有较大泡沫，未来出现下跌可能性较大。房价的波动性增加了住房反向抵押贷款开办的风险。因此，为了规避房价波动带来的风险，借贷双方往往会选择不予参与。其次，相比西方发达国家，我国金融市场发展不够成熟，尚不能将住房反向抵押贷款证券化。而住房反向抵押贷款自发放到房屋收回往往耗时近十年，会造成资金流动性不足，使得金融机构不愿意推行住房反向抵押贷款。同时，我国金融市场发展不够健全，尚没有金融机构能将住房反向抵押贷款证券化。而成功开办住房反向抵押贷款的发达国家，如美国、日本等都成功使住房反向抵押贷款证券化，解决了“以房养老”过程中资金来源与流动问题。
4. 房屋质量及地产制度形成了障碍。首先，中国房屋存在寿命过短问题。我国是世界上每年新建建筑最多的国家，但这些建筑物寿命只能持续 25~30 年，而西方发达国家建筑寿命普遍要长很多，如美国建筑寿命为74年，英国建筑寿命为132年。同时，政府盲目拆迁也使得 70 年使用权仅仅停留在纸面上。其次，我国特殊地产制度形成的制度障碍。根据 1990 年实行的《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》规定，住宅用地使用年限为 70 年。我国《物权法》规定，住宅有地使用权期间届满的，自动续期。但对于续期的土地使用费支付标准和办法没有做出明确规定。长期抵押是“以房养老”的一个显着特征，考虑到土地使用权上的限制，金融机构会选择不进入“以房养老”市场。
5. 传统养老观念障碍。我国养儿防老、遗产继承观念根深蒂固。对老人来说，将房产抵押出去而不留给后代，会受到子女的指责，引发家庭关系紧张；对子女来说，父辈选择“以房养老”会使自己受到舆论批评，被认为不赡养老人。因此，老人在面对“以房养老”时，通常顾虑重重，在考虑家庭关系、遗产继承等因素后，往往放弃“以房养老”.传统养老观念障碍使老人对于“以房养老”积极性并不高，这也是“以房养老”在我国发展缓慢的一个重要原因。
四、国外“以房养老”经验的启示。
（一）充分发挥政府作用，鼓励私人机构参与。
我国早期“以房养老”产品遇冷，主要原因是由于政府参与力度不足，私人机构公信力低。发达国家经验表明，在“以房养老”发展过程中，政府支持起到重要作用。因此，政府应尽早介入，充分给予“以房养老”政策支持。具体可以借鉴美国的 HECM计划。首先，政府规定开办机构的准入资格，潜在开办机构进行申请，政府对其进行审核。其次，对于获准提供的住房反向抵押贷款产品，由政府对其进行担保。最后，政府应成立专业机构进行“以房养老”的宣传、教育工作。
目前，实行住房反向抵押贷款的国家普遍存在私人机构参与不足，“以房养老”市场不活跃问题。经验表明，私人机构参与为住房反向抵押贷款市场注入活力，如美国、日本的私人机构就成功将住房反向抵押贷款证券化，增加了资金流动性。我国应借鉴该经验，鼓励私营机构特别是银行、保险公司、大型房地产企业进入住房反向抵押贷款市场。
（二）引导开办机构设计合理产品。
我国早期开办的“以房养老”存在限制条件过多、产品设计不合理问题。英国早期失败的经验表明，不合理的产品设计不仅会造成项目失败，甚至会对于该贷款产生负面影响。美国的经验则表明，过高的交易费用会制约住房反向抵押贷款市场发展。
因此，设计出适合我国市场需求的住房反向抵押贷款产品便成为当务之急。我国“以房养老”开办机构在设计住房反向抵押贷款产品时，可以借鉴美国 HECM 计划、新加坡屋契回购计划、日本住房反向抵押贷款的成功经验，但需要特别注意“无追索权保证”条款和交易费用的问题，根据我国实际情况、消费者需求等，设计出合理的住房反向抵押贷款产品。
（三）继续在一线城市开展试点，逐步推广。
目前，我国房地产市场发展不成熟，房价波动较大，部分城市房产泡沫已经显现，除北、上、广、深等一线大城市外，房价未来出现下跌可能性较大。国内一线城市相对发达的金融市场及二手房交易市场有利于开展“以房养老”试点。但是，一线城市中真正具有潜在收益的只有市区地段，郊区由于房屋价值不高、二手房交易难等原因，并不适合“以房养老”的推广。
发达国家经验表明，住房反向抵押贷款发展经历了不完善到成熟，由试点到全国推广的过程。例如，美国 HECM 起初只是作为示范性试点项目，联邦政府限制贷款名额，随着发展需要，HUD 逐步放宽了限制，HECM 得以在美国大量推广。日本在经过武藏野市等地试行后，于 2002 年在全国推行住房反向抵押贷款。因此，当前推行“以房养老”产品时，应继续在一线城市进行试点，待取得成功经验后再向全国进行推广。
（四）加强立法建设，完善市场监管。
发达国家目前只有美国制定了专门的条例，其他国家则通过政府机构对“以房养老”参与机构以及住房反向抵押贷款实施监管。其经验表明，完善的法律和市场监管是住房反向抵押贷款健康发展的重要保证。因此，我国在开展住房反向抵押贷款时，从一开始就要加强立法、完善市场监管。比如在土地出让环节，对 70 年土地使用权到期后，土地使用和管理予以明确。在业务开展环节，应尽快制定《住房反向抵押贷款条例》，规范操作程序，明确申请人与金融机构的权利及义务。总之，政府应该完善涉及经济、金融、证券、会计和税务等方面的法律规定，尽快指定或建立专门监管机构，建立健全监管法规，提高监管程序透明度，并建立一个高效、规范、安全的市场体系与交易规则。
（五）加大宣传力度，合理引导需求。
我国养儿防老、遗产继承观念根深蒂固。对老人来说，将房产抵押出去而不留给后代，会受到子女的指责；对子女来说，父辈“以房养老”会使自己受到舆论批评，被认为不赡养老人。因此，政府与潜在“以房养老”经办机构应做好前期宣传工作，向老人及其子女宣传“以房养老”,使其了解它的益处，普及相关知识，使老年人更容易接受这一新事物。
在前期向老年人宣传过程中，还可以宣传美国、新加坡等国家老年人通过“以房养老”改善生活状况的典型事例，吸引其关注“以房养老”产品，并认识到该贷款在国外属于一项成熟的养老补充产品，从而坚定他们的购买信心。
参考文献：
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[2] 柴效武 , 胡平 . 美国反向抵押贷款发展历程及对我国的启迪[J]. 经济与管理研究 ,2010（4）。
[3] 张莎莎 . 我国开展以房养老保险的探析[D]. 大连：东北财经大学 ,2011.
