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不同国家“以房养老”的比较及经验借鉴(2)

来源:学术堂 作者:周老师
发布于:2016-01-27 共7366字

  (二)我国“以房养老”发展困境分析。

  1. 政府参与力度不足。目前,国内推出的“以房养老”产品大多是私营机构自发行为,政府参与“以房养老”实例较少。由于老人对私营机构不够信任,通常导致这类“以房养老”项目遇冷。“以房养老”是一种带有公益性的贷款业务,本质上是改善老年人生活的社会保障项目,仅仅依靠私营机构的自发行为,会导致项目停滞不前。发达国家经验表明,政府的支持在住房反向抵押贷款发展中起着重要作用。比如,为监管住房反向抵押贷款,美国专门颁布了相关条例。新加坡和日本在实施住房反向抵押贷款过程中,以直接或间接的形式积极参与住房反向抵押贷款产品的实施与监管。而近年来,我国虽然从国家层面重视“以房养老”的发展,甚至出台了系列支持住房反向抵押贷款发展的条例。但总体来说,政府对于“以房养老”参与力度不足,尤其在“以房养老”产品设计方面缺乏引导,限制了我国“以房养老”发展。

  2. 产品设计存在缺陷。我国早期“以房养老”项目效果不理想,产品设计存在缺陷是其中一个重要原因。例如,南京汤山留园公寓的“以房换老”项目要求申请者必须是孤寡老人;上海市公积金管理中心推出的“以房自助养老”要求产权在签约时过户,并且房屋升值部分归公积金管理中心所有;中信银行的“养老按揭贷款”项目要求名下至少要有两套房,且贷款必须用于养老。“以房养老”产品限制过多,打消了老人的热情。而发达国家往往根据本国消费者在年龄、房屋价值等方面的差异,开发出适合本国国民的住房反向抵押贷款产品,并获得了成功。住房反向抵押贷款产品设计只有符合本地区消费者需求,并且不断推陈出新,才能确保其稳健发展。

  3.“以房养老”的宏观环境不成熟。首先,房价波动较大,房产泡沫已经显现。当前,我国房地产市场发展不成熟,房价波动较大,部分城市房产泡沫已经显现。国内除北、上、广、深等一线大城市外,房价具有较大泡沫,未来出现下跌可能性较大。房价的波动性增加了住房反向抵押贷款开办的风险。因此,为了规避房价波动带来的风险,借贷双方往往会选择不予参与。其次,相比西方发达国家,我国金融市场发展不够成熟,尚不能将住房反向抵押贷款证券化。而住房反向抵押贷款自发放到房屋收回往往耗时近十年,会造成资金流动性不足,使得金融机构不愿意推行住房反向抵押贷款。同时,我国金融市场发展不够健全,尚没有金融机构能将住房反向抵押贷款证券化。而成功开办住房反向抵押贷款的发达国家,如美国、日本等都成功使住房反向抵押贷款证券化,解决了“以房养老”过程中资金来源与流动问题。

  4. 房屋质量及地产制度形成了障碍。首先,中国房屋存在寿命过短问题。我国是世界上每年新建建筑最多的国家,但这些建筑物寿命只能持续 25~30 年,而西方发达国家建筑寿命普遍要长很多,如美国建筑寿命为74年,英国建筑寿命为132年。同时,政府盲目拆迁也使得 70 年使用权仅仅停留在纸面上。其次,我国特殊地产制度形成的制度障碍。根据 1990 年实行的《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》规定,住宅用地使用年限为 70 年。我国《物权法》规定,住宅有地使用权期间届满的,自动续期。但对于续期的土地使用费支付标准和办法没有做出明确规定。长期抵押是“以房养老”的一个显着特征,考虑到土地使用权上的限制,金融机构会选择不进入“以房养老”市场。

  5. 传统养老观念障碍。我国养儿防老、遗产继承观念根深蒂固。对老人来说,将房产抵押出去而不留给后代,会受到子女的指责,引发家庭关系紧张;对子女来说,父辈选择“以房养老”会使自己受到舆论批评,被认为不赡养老人。因此,老人在面对“以房养老”时,通常顾虑重重,在考虑家庭关系、遗产继承等因素后,往往放弃“以房养老”.传统养老观念障碍使老人对于“以房养老”积极性并不高,这也是“以房养老”在我国发展缓慢的一个重要原因。

  四、国外“以房养老”经验的启示。

  (一)充分发挥政府作用,鼓励私人机构参与。

  我国早期“以房养老”产品遇冷,主要原因是由于政府参与力度不足,私人机构公信力低。发达国家经验表明,在“以房养老”发展过程中,政府支持起到重要作用。因此,政府应尽早介入,充分给予“以房养老”政策支持。具体可以借鉴美国的 HECM计划。首先,政府规定开办机构的准入资格,潜在开办机构进行申请,政府对其进行审核。其次,对于获准提供的住房反向抵押贷款产品,由政府对其进行担保。最后,政府应成立专业机构进行“以房养老”的宣传、教育工作。

  目前,实行住房反向抵押贷款的国家普遍存在私人机构参与不足,“以房养老”市场不活跃问题。经验表明,私人机构参与为住房反向抵押贷款市场注入活力,如美国、日本的私人机构就成功将住房反向抵押贷款证券化,增加了资金流动性。我国应借鉴该经验,鼓励私营机构特别是银行、保险公司、大型房地产企业进入住房反向抵押贷款市场。

  (二)引导开办机构设计合理产品。

  我国早期开办的“以房养老”存在限制条件过多、产品设计不合理问题。英国早期失败的经验表明,不合理的产品设计不仅会造成项目失败,甚至会对于该贷款产生负面影响。美国的经验则表明,过高的交易费用会制约住房反向抵押贷款市场发展。

  因此,设计出适合我国市场需求的住房反向抵押贷款产品便成为当务之急。我国“以房养老”开办机构在设计住房反向抵押贷款产品时,可以借鉴美国 HECM 计划、新加坡屋契回购计划、日本住房反向抵押贷款的成功经验,但需要特别注意“无追索权保证”条款和交易费用的问题,根据我国实际情况、消费者需求等,设计出合理的住房反向抵押贷款产品。

  (三)继续在一线城市开展试点,逐步推广。

  目前,我国房地产市场发展不成熟,房价波动较大,部分城市房产泡沫已经显现,除北、上、广、深等一线大城市外,房价未来出现下跌可能性较大。国内一线城市相对发达的金融市场及二手房交易市场有利于开展“以房养老”试点。但是,一线城市中真正具有潜在收益的只有市区地段,郊区由于房屋价值不高、二手房交易难等原因,并不适合“以房养老”的推广。

  发达国家经验表明,住房反向抵押贷款发展经历了不完善到成熟,由试点到全国推广的过程。例如,美国 HECM 起初只是作为示范性试点项目,联邦政府限制贷款名额,随着发展需要,HUD 逐步放宽了限制,HECM 得以在美国大量推广。日本在经过武藏野市等地试行后,于 2002 年在全国推行住房反向抵押贷款。因此,当前推行“以房养老”产品时,应继续在一线城市进行试点,待取得成功经验后再向全国进行推广。

  (四)加强立法建设,完善市场监管。

  发达国家目前只有美国制定了专门的条例,其他国家则通过政府机构对“以房养老”参与机构以及住房反向抵押贷款实施监管。其经验表明,完善的法律和市场监管是住房反向抵押贷款健康发展的重要保证。因此,我国在开展住房反向抵押贷款时,从一开始就要加强立法、完善市场监管。比如在土地出让环节,对 70 年土地使用权到期后,土地使用和管理予以明确。在业务开展环节,应尽快制定《住房反向抵押贷款条例》,规范操作程序,明确申请人与金融机构的权利及义务。总之,政府应该完善涉及经济、金融、证券、会计和税务等方面的法律规定,尽快指定或建立专门监管机构,建立健全监管法规,提高监管程序透明度,并建立一个高效、规范、安全的市场体系与交易规则。

  (五)加大宣传力度,合理引导需求。

  我国养儿防老、遗产继承观念根深蒂固。对老人来说,将房产抵押出去而不留给后代,会受到子女的指责;对子女来说,父辈“以房养老”会使自己受到舆论批评,被认为不赡养老人。因此,政府与潜在“以房养老”经办机构应做好前期宣传工作,向老人及其子女宣传“以房养老”,使其了解它的益处,普及相关知识,使老年人更容易接受这一新事物。

  在前期向老年人宣传过程中,还可以宣传美国、新加坡等国家老年人通过“以房养老”改善生活状况的典型事例,吸引其关注“以房养老”产品,并认识到该贷款在国外属于一项成熟的养老补充产品,从而坚定他们的购买信心。

  参考文献:

  [1] 孟晓苏 , 柴效武 . 反向抵押贷款[M]. 北京:人民出版社 ,2009.

  [2] 柴效武 , 胡平 . 美国反向抵押贷款发展历程及对我国的启迪[J]. 经济与管理研究 ,2010(4)。

  [3] 张莎莎 . 我国开展以房养老保险的探析[D]. 大连:东北财经大学 ,2011.

 

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