一、问题的提出。
随着国民生活及医疗水平的提高，我国人均寿命日益增加，老年人口的数量大幅提升。2013年65岁以上老人为13161万人，占总人口数比重为 9.7%①。按照国际通行标准，一个国家或地区65 岁及以上人口占总人口 7% 以上的，属于老龄化国家或地区。
显然，我国早已进入老龄化时代。但我国养老金缺口较大，社会保障体系不完善，与发达国家相比，在进入老龄化社会时存在经济欠发达、人口基数大、老龄化过快等问题。同时，由于实施计划生育政策，“四二一”和空巢家庭大量涌现，传统的子女养老已难以为继。因此，如何应对老龄化危机迫在眉睫。
在我国城市老年人当中，超过 80% 的老年人有自己的住房。老人的住房往往位置较好，拥有较高价值，但由于需要居住而无法通过出租或出售方式变现。发达国家推行的“以房养老”很好地解决了拥有独立房屋产权的老人养老问题，其 30 余年的经验表明，“以房养老”是一种有效的社会保障形式。“以房养老”也被称为住房反向抵押贷款，指老人把住房抵押给金融机构，仍居住在自己的房屋中，同时固定领取养老金的形式。
随着房地产与金融市场发展日益成熟，“以房养老”成为补充我国养老保障体系的可行办法。此业务在我国尚处于试点阶段，借鉴国外成功经验，发展我国“以房养老”产品成为当下热点。据此，本文研究了美国、英国、加拿大等典型国家“以房养老”发展经验，希望对我国发展“以房养老”提供借鉴。
二、“以房养老”发展的国际经验。
（一）美国。
20 世纪 80 年代，为了向老人宣传住房反向抵押贷款和理财教育，国家房产价值转换中心成立。1987年，美国政府颁布了《国家住房法案》，住房与城市发展部发起示范性计划房产权益转换贷款，并由联邦住房管理局（FHA）提供担保。在得到政策支持后，住房反向抵押贷款市场开始缓慢发展起来。
1989 年，房利美（Fannie Mae）将证券化引入住房反向抵押贷款资本运作，增加了其资金来源及流动性。1995 年，房利美推出住房持有者贷款，极大地促进了住房反向抵押贷款的发展。随后，私营的财务自由基金公司进入，开发出针对高价值房屋客户的财务自由计划。自此，住房反向抵押贷款在美国迅速发展起来。
当前，美国主要有三种住房反向抵押贷款产品：财务自由基金公司的财务自由计划、房利美（Fannie Mae）的住房持有者贷款、美国住房与城市发展部（HUD）的房产权益转换贷款（HECM）。其异同比较如下表揭示。
（二）英国。
20 世纪 60 年代中期，英国推出了“房产价值释放机制”的住房反向抵押贷款产品，参与该项目的老人可将抵押所得款项用于投资养老基金获得收益。20 世纪 80 年代，英国经济衰退、股市低迷，引发投资债券收益率降低。同时“房产价值释放机制”缺乏政府担保。因此，该项目一度鲜有人问津。1990 年，英国政府宣布“房产价值释放机制”非法，并对参与该项目的老人进行补偿。虽然英国政府采取了一系列的方法进行补救，但“房产价值释放机制”严重影响了住房反向抵押贷款形象，老人由此对住房反向抵押贷款产品不够信任。
2001 年 4 月，在认识到住房反向抵押贷款对提高老年人生活水平的意义后，英国政府推出了新型房产释放计划②。2004 年10 月 1 日起，为加强房产释放计划安全性，进行房产释放计划的公司必须接受英国金融服务管理局监管。2013 年 10 月，英国政府扩大申请者范围，流动资产低于 2.35 万英镑的老人便可申请。
在英国政府大力支持下，住房反向抵押贷款得到快速发展。目前，英国主要有两种住房反向抵押贷款产品：住房反转计划、终身抵押贷款。其中，终身抵押贷款又包括单纯利息抵押贷款、固定还款式终生抵押贷款、卷藏式抵押贷款。
（三）加拿大。
为解决人口老龄化带来的养老问题，加拿大住房收入计划公司在 1986 年推出住房收入计划，主要针对年龄在 62 岁及以上的老年人，其房产必须为单幢房产、城镇房产、复式房屋、公寓，而租赁房产、共同拥有的房产和大面积土地则没有资格借贷③。抵押人若为夫妻双方的，一方死亡后另一方可以继续居住，直至死亡。住房收入计划贷款额度一般为房屋评估价值的10%~40%,具体根据老人年龄、房产类型等确定。住房收入计划可分为三种贷款发放方式：年金发放、信用额度、定期发放。其中，按年金发放的住房反向抵押贷款最为广泛。
加拿大规定住房收入计划必须由专业顾问和财务机构销售，国家财务机构监管局实施监管，产品销售人员需持证上岗。加拿大住房反向抵押贷款已渐趋流行，除了平均寿命和生活成本上升等因素外，还与人们储蓄意识薄弱有关。同时，由于提供给老人每月年金收入是免税的，因而很受欢迎。目前，住房收入计划是加拿大唯一一个住房反向抵押贷款项目。
（四）新加坡。
1997 年，具有官方背景的私营公司--职总英康保险合作社推出住房反向抵押贷款。职总英康要求借款人是 60 岁及以上新加坡公民或永久居民，其房屋产权为 70 年以上私人房产，而且必须是职总英康人寿保险、屋宇保险或者抵押保障保险客户。由于限制过多，且缺乏“无追索权保证”条款，特别是新加坡住房市场 80% 以上为政府组屋，因此住房反向抵押贷款发展缓慢。
2006 年，新加坡政府宣布放开对住房反向抵押贷款的限定，将其扩大到政府组屋市场，年龄在 70~90 岁之间的组屋屋主，可以向职总英康申请住房反向抵押贷款，每月获得一笔生活费，直到贷款期满。2009 年，新加坡政府推出“屋契回购计划”,年龄在 62 岁及以上，家庭月收入不超过 3000 新加坡元，且名下没有其他房产的老人可以将拥有的三居室或更小组屋剩余租期出售给建屋局，获得一笔补贴，然后以 30 年租约继续留在原住房。但由于政府规定扣除填补公积金部分，才能以现金形式提出，因此“屋契回购计划”缺乏吸引力。从 2010 年 4 月开始，新加坡政府扩大了屋契回购计划范围，具有申请资格的老年人新增 3800 人。2014 年 9 月起，屋契回购计划进一步改善，四居室组屋被纳入到申请者范围，覆盖面由 35% 增加到 75% 的政府组屋市场。
（五）日本。
1981 年，日本东京都武藏野市开始试行住房反向抵押贷款，具体方式为地方自治体进行资金融资，除家政和护理外，还提供一定额度的医疗和生活费用。1990 年“世田谷方式”开始实行，由地方自治体斡旋，民间金融机构负责融资，而地方自治体只负责利息部分的融资。虽然这一时期有较多住房反向抵押贷款产品出现，但由于经济泡沫的破灭，申请者不多，相关业务处于停滞状态。随着老龄化时代来临，养老金危机加重，日本厚生劳务省于 2002 年宣布在全国推行“以房养老”.而在民间，银行和住宅建设集团也再次推行住房反向抵押贷款项目。
目前，日本主要有两类住房反向抵押贷款：政府参与型、民营机构参与型。政府参与型可分为直接融资和间接融资，直接融资型集中在东京都武藏野市和中野区等地，政府设立专门行政机构进行经营管理，这类贷款偏福利性，但严格限定对象，因此参与者不多；间接融资型被东京都田谷区、神户市、大阪市等地采用，政府不直接经营住房反向抵押贷款业务，而是作为第三方，帮助老人从金融机构获得贷款。民营机构参与型主要有金融机构、房地产公司参与，金融机构主要有日本中央三井信托银行、群马银行、日本 Tokyo Star Bank,其对象多为高价值房产，符合条件的人虽少，但与政府住房反向抵押贷款模式形成有效补充；房地产公司如丰田房屋、旭化成住宅、积水房屋住房反向抵押贷款产品限定本集团住宅，进一步提高相关服务。日本住房反向抵押贷款自实行以来，虽然申请人数并不多，但作为养老金制度有效补充，对于缓解老龄化、养老金危机起到了积极作用。
三、我国“以房养老”的实践及困境。
（一）我国“以房养老”的实践。
为解决老龄化时代老人养老问题，2005 年以来，国内机构对“以房养老”进行了探索，基于国外经验推出了几种“以房养老”产品。其中最具代表性的为以下四种：
1. 以房换老。2005 年 4 月，南京汤山留园公寓开展“给我房子，替你养老”业务，成为我国最早的“以房养老”模式。60 岁及以上孤寡老人，可将其拥有的 60 平米以上产权房抵押给老年公寓，然后入住老年公寓。老年公寓将房屋出租，以抵消老人在老年公寓的费用。老人去世后，房屋归老年公寓所有。由于限制条件过多，同时汤山留园公寓属于民营机构，难以满足“以房养老”的资金要求，公信力低，不能保证业务参与者利益等原因，此模式在两年后夭折了。
2. 以房自助养老。2007 年 6 月，上海市公积金管理中心推出“以房自助养老”.65 岁以上老人可将其拥有的产权房出售给公积金管理中心，公积金管理中心再返租给老人，在扣除租金、保证金及相关交易费用后，余款由老人自由支配。由于有政府机构的参与，这一模式受到了较多关注。但其要求产权在签约时过户，使得部分老人心理上难以接受；而且产权过户后，房屋升值完全归公积金管理中心所有。最后由于申请成功者甚少，这项养老举措也不得不停办。
3. 养老房屋银行。2007 年 10 月，北京寿山福海国际养老服务中心和中大恒基房地产经纪有限公司联合推出“养老房屋银行”.60 岁以上老人可将其拥有产权房委托中大恒基公司对外出租，然后入住养老服务中心，房屋租金用于抵扣老人在养老服务中心产生的费用，房屋产权不变更。该模式存在的问题主要是老人对房地产中介不信任，而养老院服务质量也难以保证。由于需求不足，“养老房屋银行”在 2008 年停止。
4. 养老按揭贷款。2011 年 10 月，中信银行推出“养老按揭贷款”.55 岁及以上中老年人或 18 岁及以上法定赡养人可将拥有的房产向中信银行抵押获得贷款，最长贷款期限为 10 年，贷款利率为 6.5%,到期须还本付息。由于养老按揭申请门槛高，要求名下至少要有两套住房，而且贷款必须用于养老，故推行至今，申请者寥寥无几。
近年来，国家出台了一系列关于支持住房反向抵押贷款发展的意见。2013 年，国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，提出要开展住房反向抵押养老保险试点；2014 年 3 月，保监会发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，提出将北京、上海、广州、武汉作为住房反向抵押养老保险试点城市；2014 年 8 月，国务院发布《关于加快发展现代保险服务业的若干意见》，再一次提出要进行住房反向抵押养老保险试点。虽然国家大力支持发展住房反向抵押贷款，明确了试点城市，但金融机构对此热情不高，并没有推出其住房反向抵押贷款产品。与此同时，咨询人数虽多，但有购买意愿的老人确不多。
总之，“以房养老”在我国虽然呼声颇高，但试行以来一直未见成效，其发展前景并不明朗。
