第 2 章 物业服务法律关系概述
二零零三年九月一日，国务院施行了我国第一部物业服务法律法规--《物业管理条例》，4 年后颁布了《中华人民共和国物权法》，2 年后于二零零玖年二月《吉林省物业管理办法》出台。借此在现有的法律法规的基础上探索物业服务的法律体系及构成。
2.1 物业服务合同的基本问题。
2.1.1 物业服务合同的概念。
根据《吉林省物业管理办法》中，把物管的概念理解为："本办法所称物业管理，是指业主共同组织自行管理或通过选聘物业服务企业，其他管理人，由业主和物业服务企业、其他管理人按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。"由于我国《合同法》有关物业服务合同的体系界定并不明确，在第三十五条里面提出，物业服务合同在有关物业应当管理的工作、根据劳动收取费用、服务品质、两者应有权益、对专款专项基金的使用和分配、合同的时效、违约责任等事项都做出了规定。物业服务合同不妨理解为是建筑物区分所有权的业主，将其区分所有的建筑物及其附属设施，委托物业服务企业或者其他管理人管理的合同。
因此，可以说物业服务合同是由开发商、业主和物业服务企业都基于平等而且愿意的原则中，签订的一种由物业服务企业提供服务，由业主或者开发商提供有偿报酬的书面协议。其应当适用《合同法》的基本规则，但因物业服务职能依附于建筑物区分所有权，是建筑物区分所有权的附属法律关系。
2.1.2 物业服务合同的种类。
遵循《吉林省物业管理办法》的规章，按照服务提供其所在阶段不同，物业服务合同可定义成前期物业服务合同和普通物业服务合同。所谓前期物业服务合同，是临时性质的，指物业服务区域内的业主、业主委员会，由房地产开发建设单位或开发商在聘请物业服务企业之前，是物业服务企业管理其早期物管的一种和物业服务高层企业签约的笔头文件。而前期物业服务合同的委托人主要由新建屋宇的兴办修筑机构和公有住宅发售机构组成。前期物业服务合同终止于与业主、业主委员会与物业服务企业三方关系签属的物业服务合同生效之时。
前期物业合同的主体为开发商与物业服务企业，根据其签订合同的相对性，前期物业服务合同只对履行行动或行为的人有一定约束力，业主并非其主体，因此不对其构成约束力。但是前期物业服务合同的实质又与业主其权利与义务息息相关，不妨说在合同中与业主权利和业主义务相冲突的条例，往往需要业主同意方能生效，不能侵害业主其正当权利义务关系，否则无效。
在《吉林省物业管理办法》第二十九条里界定，"建设企业在出售物业以前，理当拟定业主暂且管理规定和条约，并为物业买卖合同中约定支付价金的人作明确表示。成立业主大会并制定管理约束条约时，业主暂且管理规定和条约同时失效。"这可以理解为，物业买受人在知道合同内容的前提下表示接受，那么就代表买卖房屋的业主被前期物业服务合同所约束着，也有学者认为，前期物业服务合同在订立的时候，开发者及物业管理单位两者皆没有违反《合同法》中的内容，该合同即为有效。
而普通物业合同是在建设单位销售并交付的物业达到差不多数量的时候，依法组建业主委员会，根据业主委员会与业主大会选择并聘请物业公司签订的合同，这类合同是物业服务合同的主体。吉林省尚未在办法中明确约定前期物业服务合同的时效，然而通过借鉴我国《物业管理条例》可以得出，对于有些未达到时效的，由业主委员会和物业服务企业订立奏效的物业服务合同时，前期物业服务合同即为结束，普通物业服务合同的期限是能根据合同订立的双方商定。
2.1.3 物业服务合同的性质分析。
物业服务合同为业主自治团体和物业服务企业订立的，纵观我国《物业管理条例》及我国在 94 年颁布《城市新建住宅小区管理办法》中都尚未清晰定义物业合同的本质和内容，只因物业服务内容给出界定，理论界也一直存在争议。合同的法律性质不同，履行行动或行为的人相互间权利和义务关系亦是不一样的。
物业服务纠纷大部分因物业服务合同的法律性质，皆难以确切规定，进而致使履行行为的两个人中权利及义务未清晰而产生。
有些人们认为物业服务合同为委托合同，有些认为是服务合同，有些认定为自治协议，亦有的人认为是无名、混合合同，还有些人们认为是新型有名合同。
1.委托合同说。
这种类说法认为，物业合同为物业服务企业与委托他人为自己办理事务的人签订的，物业服务企业接受委托并提供物业管理服务，这种合同是委托人向物业服务企业付报酬费用的。
让物业合同定义与委托合同相仿，学者认为物业合同就是"物业管理委托合同",为有名合同之一。首先，合同的客体是一样的，它们都为提供具体劳务合同；其次，它们都是诺成合同；最后，委托合同有的特征-有偿性，物业的服务合同也满足。
物业管理为业主委托物业服务企业来管制由于时间和能力上的缺失从而不能亲力亲为的事务。因业主委员会或业主自治团体等代替其购房业主与物业服务企业就物业服务合同签约，从而提高物业企业工作效率，因此有委托合同一说。
另外还有研究者进一步认为，物业服务合同应归属于特别的委托合同。在物业服务合同中包含了若干的事务而并非仅仅是单项事务，它的综合性体现在这些事务包括了小区绿化卫生、秩序保安、公共设施维护等多方面的事务于一体。物业服务合同归类为特殊委托合同，囊括了包揽、办事、保存并管理在内多样秉性的委托关系。
2.服务合同说。
此类说法觉得，物业服务合同为物业服务企业为业主和使用人供应办事型的劳动体验，业主向物业服务企业交纳一定物业管理报酬的服务型合同，属于私法范畴。有学者觉得服务合同应归于无名，它是以为他人办事为主的合同，而且这其中与物业管理中的权益相辅相成，是互助互利的一个链条，一起调节了不一样方向发展时段的相关权利义务。有些学者把物业服务合同理解为是以履行行为事务的人为了解决物管方面问题并以其内容与另外一边签订的合同，和我国《合同法》里面的服务合同归为一类，这一类说法弊端是由于我国《合同法》里面并没有服务合同这一种专有名词。
3.自治协议说。
此类说法有学者认为，物业服务合同和业主公约都在住户的自治管理道路上起了至关重要的作用，和业主公约、业主大会议事规则、业主委员会章程等协议一样，同属于自治协议范畴。
有研究者认为，物业服务合同体现在主体平等的基础层面之上，有一孔之见的一种私法性质，只是在物业服务的形式中表达物业服务合同的性质，而非基本、全面的表明它的性质。
4.混合合同。
这类说法主要是，物业服务合同的本质并非为现行《合同法》里界定的有名合同，亦非普通定义中的无名合同，可以为一种二者的有机结合体，但是在法律中并没有为它专门设置规定，亦没赋予名称的合同。它属于无名、混合契约合同范畴。当然，其在形态上与委托合同相仿，不过物业服务合同的优势在于涉猎更广、合同成立的必备条款内容较为繁琐、时效也略久，而委托合同则不同。
就物业服务发生摩擦的主要给付对象而言，物业服务团体不仅在物业共有部分的管理提供服务，而且也为公共设施的维修、保养，业主住户的财产维护和安全，及其他一些物业服务合同规约外地服务进行管理。它涉猎了大部分有名合同及无名合同的内容，包括委托合同、保管合同、雇佣合同、租赁合同、承揽合同等等，业主则只负有给付物业管理费的义务。
由此可推断，物业服务合同的性质是一种结合合同，双方当事人处于同等价值的地位，一方承担给付义务，另一方当事人仅仅负单一的有偿契约，不需承担对方的给付。
5.新型有名合同说。
此类说法学者的观点是，不可以把物业服务合同归类到目前我国《合同法》
有名合同中，应作为一类新型有名合同界定。持有该观点的学者认为，物业服务合同中物业服务企业独立自主经营，并非按照委托人的指示进行管理，而且产生的结果也完全有物业服务公司独自承担，因此，与委托合同中要求被委托人应该依据委托人的指引，解决委托工作是以委托人的名义，其产生的法律后果由委托他人为自己办理事宜的人承担是不相同的。可以说，一方面物业服务合同为履行行为事务的人委托他人对物业行使服务权，业主或业主委员会把物业服务转交物业服务单位代为打理，这实际上是在某种行为上约定了物权，另一方面业主在行使权利的同时对于小区物业的环境、绿化、配套设施等等也同样进行着约束，这与传统意义上的合同是不同的。
有些笔者比较推崇新型有名合同说，因为我国在合同立法上仍是传统的，并未根据不同的服务合同性质做出全面的规定。随着社会的不断进步，我国有名合同及服务合同无论是形式中还是实质上都存在这巨大差异，同时，我国《物权法》
中也明确规定物业服务合同处于一种独立有名合同的位置，是《物权法》第一次以法律的形式为之命名，从而给了定论。因此，笔者为了区别其他形式的合同，同意把物业服务合同有名化。这样在规范其合同本身的同时，也减少业主与物业服务企业间合同纠纷，最终达到业主与物业服务企业利益双赢的形态。
2.2 物业合同法律关系主体。
法律关系是调整人与人之间相处的社会关系过程中的相互权利和义务，并形成了一定的社会关系法律规范。而所谓意义上物业服务法律关系为物业服务法律为人们因物业服务及相关活动进程中所产生的相互间权利与义务的关系作为行为标准。例如，在一个物业服务公司是否有权因业主未缴清购房款而停水的案例中，在吉林省某小区物业服务公司由小区开发商组建成立，有相应物业管理资质，是独立核算、自负盈亏的企业法人。一日，开发商向物业服务公司寄出一个通知，说其服务的小区里有某位业主购买房屋时为分期贷款，非全额交付，在办理入住以后却一直没有交清剩下的款项。开发商根据以上原因让物业公司对这位业主关闭水阀，停止供电或拒绝供暖的办法，以迫使这位业主尽快付清。此物业服务公司按照开发商要求办理，致使该住用户无法正常生活，造成该业主的强烈不满。
我们都知道两者履行了合同义务，那么应该享有相对应权利，反之，亦然。但是两种法律关系不能混淆，不能没履行义务就承担权利，也不能因为没享有相应的权利，就不去履行对应的义务。
在本案中，不能因业主是物业服务关系和房屋买卖关系的主体就把二者的法律关系混为一谈。业主在物业服务法律关系里面承受交付物业服务费用义务，就该享受物业服务企业的权力。虽然该业主没有按期缴纳足额的购房款，只能表明业主没有履行房屋买卖合同关系中的义务，应承担相应的民事责任。若业主依照物业服务合同规定缴纳物业费，那么代表该业主本应享有物业管理企业的服务，包括生活中的水、电等。开发商可采用其他方式提醒，而因业主未缴清购房款要求物业服务企业对其停水、停电，实则是两种法律关系的混淆，侵犯了该业主本应享有的权益。由此可以看出，物业服务法律关系的主体是业主、业主大会或委员会、物业服务企业、开发商等在物业服务法律关系中享有权利和承担义务的主体。
2.2.1 业主。
业主为房屋所有权人，作为物业服务关系上最重要的主体之一，《物业管理条例》里明确规定了业主一词，自此被广而告之地运用。
2.2.2 业主大会或委员会。
业主大会是由全体业主组成，在一个物业服务法律关系中具有最高的权力。
业主委员会是由业主大会选举产生，是全体业主对物业服务施行的自治性管理的机关。结合我国《物业管理条例》及《吉林省物业管理办法》（以下简称《办法》）中事先把事务筹备规划好小组制定《业主大会议事规则（草案）》及《管理规约（草案）》，并规约了业主大会和业主委员会的规定对全体业主和物业服务人员在物业服务区域内皆具有一定的约束力，同时，业主也可以根据规定委托代理人代表业主参见业主大会，亦或是主张其应有的权利，并签订书面协议。成立业主委员会认为物业服务活动中，物业服务企业或者其他关系人有损害业主合法的利益时，有权代表业主主张其本应享有的合法权益。其做出的相关规定必须是合法、合理的，不能违背国家法律和部门规章。
2.2.3 物业服务企业。
物业服务企业，也可理解为物业管理企业，在 2007 年施行的新版《物业管理条例》中将"物业管理企业"更名为"物业服务企业",是由业主委托，与其签订的物业管理合同，并收取一定物业服务费用，是向物业实施企业化、专业化、社会化管理服务的一种法人组织。《物业管理企业资质管理办法》明确规定物业服务企业其资质，颁布了《物业管理条例》、《城市新建住宅小区管理办法》中严格规定了服务企业的权利、义务，此外由物业服务合同予以明确。物业服务企业是与业主直接对接的，两者的关系是平等的，所签订的合同是是基于平等自愿原则。
2.2.4 开发商。
开发商即为房地产开发企业，它是以规划和开发建设房地产，以营利为目的的企业。根据相关法律规定，开发商在法定或约定的期限内，对其销售的物业承担保修责任；物业销售前，实施前期物业管理时，开发商有权选聘物业服务企业。
综上所述，建立完整物业服务法律体系是建设社会主义市场经济的需要，是可以加速物业管理法规建设的进程，可以更好规范物业管理行为，是在不断完善我国物业服务法律的体系，保障了物业管理服务立法向更加科学、全面、合理化发展。
除了上述几方面的合同主体，政府行政管理部门也起到了一定的作用。在《吉林省物业管理办法》中规定，业主与物业服务企业或其他相关责任人因物业服务中发生的纠纷可以向县级以上人民政府相关行政管理部门进行投诉。例如随意损害物业服务区域内的公共设施、环境绿化、道路安全、物业装修等法律法规所协定的行为；物业服务企业未按合同约定的内容提供物业服务或者业主未在合同规约期限内支付物业费；物业服务人员擅自把一个物业服务区域的全部活动转交他人管理等等与物业服务相关的纠纷。政府行政管理部门起到的作用是规范物业服务，保护物业服务法律关系中的各个主体。
