基于法理和制度探析存量房交易网签的法律约束力(3)

  三、买方债权的保障。
　　
　　网签的实践结果具有排他性，即同一存量房在网签后，不能被同一卖方与其他买方网签，且该网签是通向过户登记的保障，就此而言，网签显然有保障买方实现债权的效力。在一房数卖时，即便未网签的买卖合同 （ 以下简称 “竞争合同”） 的买方占有了房屋，即便不动产统一登记导致主管部门职责分离，都不应影响网签的这一法律效力。
　　
　　（ 一） 网签对买方债权的保障。
　　
　　前文已言，网签已深入市场交易和政府管控，在这种统筹安排的约束下，网签能确保当事人顺利得到应有的市场参与机会，如买方想以按揭方式从银行贷款取得购房资金，必须先完成网签，否则就无从参与按揭交易，这客观上提升了网签的影响力。在此基础上，网签还与不动产登记挂钩，即只有网签合同才是引发房屋所有权转让的基础行为，才是办理过户登记的适格材料，这就进一步提升了网签的感召力。假如不是这样，一旦体现交易结果的登记不以网签为必要，网签就不会实质性地影响买卖目的的实现，那么，即便房管部门强制推行网签，即便不进行网签会削弱当事人的交易机会，它在市场上仍不可能有强大的生命力。
　　
　　在不动产登记实现统一前，房管部门同时负责房屋登记，网签和登记很容易协调一致，主要表现为，房屋交易的部分审核管理融合在登记受理和审核中，房屋登记信息和交易信息的部分内容融为一体、交互共享，交易和登记档案一体化。2012 年北京市住房和建设委员会的 《北京市国有土地上的房屋登记业务分级办理规定及岗位职责》就明确规定，登记受理岗位负有查看申请房屋是否存在网签的职责。这实际上是把对交易过程的管理和对物权变动的登记合二为一，网签与登记由此难分难解，它们有维护交易安全和保障交易秩序的共同目标。在此限制下，登记机构在对房屋所有权转移或抵押权设立等物权变动的登记申请进行审查时，要审查该房屋是否为网签标的物，若未尽到这份审查义务而径为登记，就属于应予撤销的错误行为，这就可确保网签的存量房既不能过户登记给竞争合同的买方，也不能抵押登记给卖方的其他债权人。
　　
　　基于此，有法院对网签功能的解读，就是维护交易稳定，防止一房数卖的发生，这与该制度的功能完全一致。与此功能对应，在一房数卖时，只有网签能与过户登记挂钩，网签买方请求卖方移转房屋所有权的债权由此得以保障，竞争合同的买方的相同债权因此无法实现，这就体现了网签保障买方债权的效力。
　　
　　（ 二） 不同的司法观念及其分析。
　　
　　说网签具有保障买方债权的效力，是对房管部门实操经验以及部分法院裁判的观察和总结，但因缺乏明文的法律依据，其确定性存在严重不足，下面这种司法观念就提出了挑战： 在解决一房数卖的司法实践中，有法院认为，数个买方均要求继续履行买卖合同的，网签的买方并不占优，其不能对抗合法占有房屋的其他买方。照此来看，网签并非通向过户登记的唯一途径，其保障买方债权的效力将大打折扣。不过，这种认为占有能对抗网签的观念是否合理，值得深究。
　　
　　在通常情况下，除非法律有优先保护特定债权人的考虑，如 《海商法》第 22 条对船员工资等债权赋予优先权，否则，内容上相互竞争的多重债权之间平等，无所谓谁能对抗谁。但这也不是定论，还有一种例外情况，即在某一债权借助特定的公示形式将其信息公布于众，使不特定的社会公众能知悉该信息时，该债权的约束力会扩及第三人，从而产生对抗第三人的效果。比如，根据 《德国地上权条例》第 2 条，地上权的当事人可约定地上权人有向土地所有权人让与地上权等义务，这些约定之债在登记后可对抗第三人。又如，根据我国台湾地区 “民法”第 799- 1 条第 4 项，业主规约有对抗第三人的效力，其基础在于规约的公开性，即管理负责人不得拒绝利害关系人阅览规约的请求。细究起来，正是在登记等相关公示机制的作用下，相对性的债权得以公开，进而使第三人能知悉债权的完全信息，作出是否进行交易的抉择，而第三人选择进行交易，就意味着把公开的债权当成交易的部分，因此应承受该债权对其的约束力。
　　
　　作为事实状态的占有在特定情形下可以充当债权公示机制，为债权的对抗力提供基础，买卖不破租赁就是典型，因为正是承租人的占有公示了租赁关系，致使租赁物受让人要尊重并承受该关系。与此同理，在存量房买卖中，潜在买方在交易前实地看房属于惯例，当其他买方已占有房屋，由此给潜在买方提供买卖已然发生的信息时，潜在买方仍与卖方进行交易达成买卖合同，就是自冒风险的行为，由此被占有房屋的买方所排斥，也可以理解。然而，网签同样能公示债权。在行政的强力推动下，网签在存量房交易市场中的公知度相当高，无论是当事人还是其他社会公众，都知道网签是存量房买卖的必经途径，潜在买方在交易前到房管部门或通过房屋经纪机构查询网签信息也为惯例，由此产生的作用与占有房屋理应相当。就此而言，在未经更充分论证的的情况下，断言占有能对抗网签，结论并不牢靠。
　　
　　其实，两相对比，不难看出，网签的公示效能显然更强。正如前文所见，网签信息是在当事人和房管部门的共同参与下形成的，有高度的权威性和稳定性，它还记载于楼盘表，形成公开的交易档案，具有相当的公开性。占有就很不相同，占有房屋所表达的信息相当不确定，占有人与房主之间是否确属买卖关系，占有人何时占有房屋，均难以通过占有自身得到确证。这对当事人的影响也很明显，由于网签有较强的公示效能，潜在买方的征询和探查成本较低，网签买方的证明成本更低，而占有房屋的公示效能较弱，不仅潜在买方很难据此得出房屋已出卖的确切结论，很难确证自己在查看房屋时其他买方未占有房屋，从而会给卖方提供背信弃义的空间，如拖着不向网签买方交房，转而将房屋出卖并交付给出高价的其他买方。
　　
　　更为重要的是，法律未明文规定的网签看上去与预告登记差异甚大，其二者似乎不可同日而语，但抛开形式差异，从功能上进行实质分析，能看出它们在存量房买卖交易中高度相似。首先，预告登记旨在通过保障房屋购买人对出卖人的转移房屋所有权的债权请求权，来防止一房数卖，为了实现该目的，预告登记产生登记禁止的效果，即根据 2016 年国土资源部 《不动产登记暂行条例实施细则》（ 以下简称 “细则”） 第 85 条第 2 款，未经预告登记买方的书面同意，卖方无法通过登记把同一房屋转让或抵押给他人。网签也有防止一房数卖的目的，且其后果也类似于登记禁止，即不注销网签，同一房屋无法进行第二次网签，也无法办理过户登记或抵押登记。其次，预告登记之所以能对抗他人，形式上固然是法律明文规定的结果，但实质是借助登记这一信息平台，将本处于相对权范畴的债权请求权公示出来，使其产生对抗力。网签有与登记基本一致的公示平台，根据 《导则》第 2. 2 条，记载网签信息的楼盘表包括房屋物理状态、交易与权利状况信息等，这简直就是不动产登记簿的翻版，而且，网签信息具有公开性，这与登记簿的公开没有不同。
　　
　　一言以蔽之，网签和预告登记均属于干预交易过程的措施，目的均在于强化买方债权，且均通过公开的信息平台发挥作用，功能高度重合。正因此，从实践情况来看，有了强制性的网签，自愿的预告登记在存量房买卖中就没有、也不需有适用空间。既然如此，在预告登记于存量房买卖实践中缺位时，肯定网签保障买方债权的效力，不仅实用，也很必需。
　　
　　还要看到，网签涉及房管、登记、金融、工商、税务、公积金等诸多部门和领域，在实践中有牵一发而动全身的体系效应，若推行上述司法观念，在掏空网签保全买方债权效力的同时，也将使政府近些年来大力推动的网签建设的成果付之东流，社会成本的浪费可想而知。而且，在存量房买卖的现实中，网签的确起到切实保护买方利益、增强交易确定性的作用，在此基础上，双方可以根据实际情况，设计先付款后交房等多种交易模式，也能增进交易的灵活性。一旦网签不能发挥保障买方债权的效力，买卖双方就必须寻找可能的替代机制，如申请预告登记、设立担保等，但与免费的网签相比，无论哪种替代机制，都需要额外支付登记费、担保磋商等成本，从交易成本上看并不经济。
　　
　　（ 三） 部门职责分离的影响及其分析。
　　
　　上述分析建立在房管部门统一负责网签和登记的基础上，而随着我国不动产统一登记的推进，房管部门不再负责房屋登记，转而由国土资源管理部门负责，网签和登记在部门职责上产生了分离，上述分析的基础已然消失。在这种情况下，网签保障买方债权的效力能否得到延续，似属未定之天，还要仔细分析才能得出结论。
　　
　　在部门行政级别同等的情况下，部门职责分离会产生归口约束力，如房管部门有关网签的规定只对本部门有效，不能约束国土资源管理部门，后者完全可以另行一套，使过户登记与网签脱钩。这一点并非杞人忧天，《细则》第 38 条第 2 款规定，不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请过户登记时，须提交经备案的买卖合同，而它仅指向预售商品房的情形，因为在我国现行法中，只有 《城市房地产管理法》第 45 条要求商品房预售合同备案。照此来看，存量房过户登记与网签脱钩，真的是不言自明，网签将因此失去其生命力的根本。
　　
　　不过，该结论源于对 《细则》第 38 条第 2 款的文义解释，并将其中的 “法”界定为最高立法机构制定的法律，这是一种狭义的解释。与此不同，若宽泛地理解，地方性法规、地方政府规章也属于法的形态，把它们归入上款的 “法”,也未尝不可，这样一来，由于 2014 年 《天津市房地产交易管理条例》第 6 条、《广州市房屋交易监督管理办法》第 8 条第 1 款等均要求存量房买卖网签，在这些规定的支持下，网签仍要与存量房过户登记挂钩。不仅如此，在没有上述地方性规范性法律文件的地域，网签实际属于习惯法。学理通常认为，习惯法不仅是事实上的习惯，对一般人而言还有法的确信，即认为应遵从这种习惯。网签完全具备这两个要素： 其一，经过政府的大力推动，网签在存量房买卖中蔚然成风，属于交易习惯，即在交易行为当地通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法 （ 最高人民法院 《关于适用 〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释 （ 二） 》第 7 条第 1 款第 1 项） .其二，房管部门对网签的规定、其他职能部门对网签的配合以及有关法院裁判对网签的支持，均会使社会公众相信网签有法律效力，从而产生法的确信。由于习惯法也是 “法”,在此意义上，网签不会因 《细则》第38 条第2款而与存量房过户登记脱钩。显然，因为对 “法”的界定不同，对上款的文义解释有产生两种对立的结论，哪一种结论可得支持，还应再经过其他解释方法的经验。
　　
　　先看体系解释。《细则》第 38 条第 2 款实际上涉及交易管理和权利登记职责的关系，在此主线上，2015 年 《不动产登记暂行条例》 （ 下称 《条例》） 第 24 条第 1 款有明文，即登记信息与房管部门交易信息应实时互通共享，之所以如此，就是因为这些信息可能直接关系能否办理相应的登记。就存量房买卖而言，该规定无疑认可网签与过户登记的挂钩，据此要求房管部门应及时提供网签信息，以便登记机构办理登记，否则，要求房管部门向登记机构提供网签信息就是多此一举。《细则》第 96 条又予重申，即登记机构和房管部门要建立登记信息与交易信息互联共享机制，确保登记与交易有序衔接，并规定房管部门应将交易信息及时提供给登记机构。在此体系背景下，只有宽泛理解 《细则》第 38 条第 2 款，才能稳妥地摆放其位置，不致于产生规范冲突。
　　
　　再看历史解释。在制定 《条例》和 《细则》时，房屋管理和登记的部门职责分离已确定，但网签和登记的挂钩一直是应有之义，如 2014 年中央编办 《关于整合不动产登记职责的通知》要求实现土地、房屋等审批、交易和登记信息实时互通共享，2015 年国土资源部和住房城乡建设部联合颁发的 《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》 （ 下称 《衔接意见》） 指出，房管部门实时将房屋转让的交易信息提供给登记机构，登记机构应当依据这些信息进行登记。也就是说， 《细则》第 38 条第 2 款得以存身的历史背景，就是网签和登记的挂钩，只有对其加以宽泛理解，才符合实际的历史情况，当然也才符合现时的现实情况。
　　
　　最后是目的解释。《细则》第 38 条用以规范不动产登记行为的色彩相当明显，但其不是为了规范行为而规范，而是为了确保登记结果与当事人的真意相符，这也正是 《条例》第 1 条和《细则》第 1 条规定的 “保护权利人合法利益”这一根本目的的体现。正如前文所言，网签能为存量房买卖合同提供强有力的证明，把它与登记挂钩，有助于提升登记效率和正确率，有利于确定物权的最终归属，否则，就不会产生同样的正面效果。故而，只有宽泛理解 《细则》第 38 条第 2 款，才符合保护权利人合法利益的规范目的。
　　
　　可以说，在部门职责分离的现实中，《细则》第 38 条第 2 款不会导致网签与登记脱钩。但问题不因此而终结，因为一旦职责分离在客观上使得网签与登记不能实时互联互通，登记机构无法便宜地获取网签信息，在登记时不以网签为必要，也即因客观条件限制而使网签与登记脱钩，也会成为无奈的顺理成章之举。不过，这种担忧不成问题。首先，记载网签信息的楼盘表与不动产登记簿高度重合，两者在技术上很容易链接，被整合为统一的信息载体，进而实现信息实时共享。其次，《衔接意见》不仅要求登记机构根据网签等交易信息办理登记，还要求登记机构把登记信息提供给房管部门，以确保交易安全，这意味着在共同目标的指引下，这两个部门职责有了实质交错。这样一来，楼盘表与登记簿能被实质整合，部门职责又有实质交错，网签与登记的挂钩仍有现实可能。
　　
　　概括而言，尽管房管部门和不动产登记机构有了职责分离，但作为登记的前置环节，网签仍以禁止登记的方式发挥着防范一房数卖的功能，仍与预告登记保有功能一致性，从而对网签保障买方债权的效力不会产生任何消极影响。
　　
　　结 语。
　　
　　根据存量房买卖网签的实践运作情况，结合相关法理和规范进行分析，可看出网签有上述的法律效力，据此可为开篇的问题提供相应的答案。根据成立买卖合同的效力，在自行成交的网签，签署信息表产生成立买卖合同的法律效果，当事人此后的相应行为均为履行合同义务的表现； 在经纪成交的网签，当事人线下签署买卖合同书是成立买卖合同的标志。根据推定真实意思的效力，在网签合同与非网签合同不一致时，推定网签合同符合当事人的真实合意，即原则上以网签合同为准，反对者要负担反证的证明责任。根据保障买方债权的效力，在一房数卖时，应优先实现网签合同买方的债权； 在网签后、过户登记前，卖方不能把网签的房屋抵押给他人。
　　
　　在上述法律效力中，最重要的是保障买方债权的效力，而预告登记也有这样的效力，就此而言，网签与预告登记的功能重叠。由于网签具有强制性，是存量房买卖的首要环节，而预告登记不仅滞后，且取决于当事人申请，在网签已保障买方债权的前提下，当事人当然没有动力再申请预告登记，后者因此在实践中失去适用空间。问题在于，预告登记是 《物权法》第 20 条明确规定的制度，网签或者是地方规范性法律文件规定的制度，或者属于习惯法，从法律位阶上看，预告登记远高于网签，但网签实践导致预告登记制度成为具文，显然有悖于法律位阶高低应有的结果。要扭正这一现实局面，当然可以通过废止网签、倡导预告登记来达到，但这种变革的成本过高，影响面过宽，操作起来不现实。结合房产交易管理与登记衔接的现实需求，不妨使网签与预告登记联动，即在当事人申请网签时，同时也申请预告登记，这样既能保持网签的使用惯性，又能发挥预告登记的实效。但这样一来，网签就无需再有保障买方债权的效力，对此不可不察。