基于法理和制度探析存量房交易网签的法律约束力(2)

  3. 签署买卖合同书的法律意义。
　　
　　虽然当事人签署买卖合同书并不能成立买卖合同，但该行为也非多此一举，因为所签署的合同书是当事人申请过户登记的必需材料，故在签署信息表后，向房管部门提交材料、签署合同书也就成为当事人应当履行的合同义务，而当事人实际为这些行为，正是履行合同义务的表现。不仅如此，信息表的内容包括主体、标的物、价款等买卖合同的主要条款，至于何时交付房屋、何时协力申请过户登记、价款如何支付等细节内容，并未体现在信息表当中，而是要靠当事人在买卖合同书中加以约定，就此而言，相对于信息表，买卖合同书实质就是 《合同法》第 61 条提及的补充协议。
　　
　　（ 二） 经纪成交网签中买卖合同的成立。
　　
　　根据原北京市建设委员会 《北京市关于完善存量房买卖合同网上签约流程等有关问题的通知》（ 以下简称 “北京完善网签通知”） 第 1 条，经纪成交的网签包括三个环节： 其一，草拟阶段： 当事人对合同主要条款协商一致后，房产经纪机构操作人员在网签系统上填写合同并打印《存量房买卖合同信息核对表》，由当事人双方核对并确认相关信息录入是否正确； 其二，打印合同： 操作人员打印网上填写的合同，交由交易双方签字或盖章； 其三，完成签约： 操作人员在网签系统中点击 “签约完成”.
　　
　　上述程序与自行成交的网签程序不同，它不存在当事人填写、签署、提交信息表的行为，而是由房产经纪机构主导操作，把当事人协商一致的买卖合同主要条款载入网签系统。由于是房产经纪机构在操作网上签约，房管部门无法进行事先或事中监督，这就使房产经纪机构故意或过失的虚假记载成为可能，为了防止线上信息悖于当事人的真意，房产经纪机构线上填写买卖合同的内容，不能产生成立买卖合同的法律效果，故上述行为被归为草拟阶段。为了保护当事人，尽管线上信息具备买卖合同的主要条款，对当事人也无约束力， “北京完善网签通知”第 2 条就规定，只要双方未签署合同书，任一方当事人均能单方申请注销该阶段生成的线上信息。照此来看，只有当事人线下签署网签生成的买卖合同书后，才成立买卖合同。至于第三阶段的行为，表明网签完成，房管部门可将网签信息记载于楼盘表。
　　
　　在自行成交的网签，当事人在签署信息表之后推动网签进展的行为，如向房管部门提交材料、确认网签信息、线下签署合同书，均属于履行买卖合同义务。与此不同，在经纪成交的网签，买卖合同成立后的网签程序仍由房产经纪机构主导，与当事人的买卖合同义务无关，故买卖合同的成立与网签推进之间没有法律关联。
　　
　　二、真实意思的推定。
　　
　　就同一存量房，相同的买卖双方先后成立内容不同的买卖合同，如先完成网签，再签署在价款等方面与网签信息有异的买卖合同书 （ 以下简称 “非网签合同”） ,此时应推定自行成交网签中的信息表以及经纪成交网签中的买卖合同书 （ 以下简称 “网签合同”） 符合当事人双方的真实意思提供了便利，对此有异议者应举出相反证明，这就是网签对买卖双方真实合意的推定效力。这种效力仅适用于已完成网签的情形，不能从未网签推定当事人没有买卖的真实合意。
　　
　　（ 一） 网签是对买卖合同的强有力证明。
　　
　　就前述自行成交的网签来看，当事人把签署的信息表等材料提交房管部门后，就开启了网签，其中的环节设置一步步地确认和强化当事人买卖存量房的真实意思，网签因此是买卖合同的强有力证明。
　　
　　详言之，当事人在签署信息表成立买卖合同后申请网签，既是满足交易需要的无奈之举，客观上也是对买卖合意的确认。房管部门在把信息表内容载入网签系统时，要经过工作人员和当事人的反复核对和确认，这就能确保网上签约信息与当事人在信息表中表达的真实意思完全一致。而且，网签系统外在于买卖双方，由房管部门控制，受最强有力的网络安全保护，其中的信息不会因载体毁损而灭失，任一方当事人也不可能任意修改，客观性相当高。再者，网上签约信息还生成买卖合同书，当事人签署该合同书，也起着确认网签交易的作用。正是在上述环节的一步步推进中，信息表、网上签约和线下签约的内容保持了一致性，它们相互印证，强有力地证明了当事人真实的买卖合意。此外，根据 2015 年住房和城乡建设部 《房屋交易与产权管理工作导则》（ 以下简称 “导则”） 第 8. 1 条、第 8. 3 条，房管部门要确保由网签后资料形成的交易和产权档案的完整、准确和安全，档案信息的权威性也进一步提升了网签对当事人真实的买卖合意的证明力。
　　
　　不仅如此，还有一系列的保障机制，可确保网签信息具有高度的确定性。比如，在网签完成后、申请过户登记前，除非当事人在信息表中有特别约定，否则当事人一方不能申请注销网签信息，房管部门也不能依职权注销网签信息，这有助于固定网签信息。又如，根据 “北京网签通知”第 8 条，买卖双方凭网上签约时设置的密码，可在特定官网对网上签约信息进行核实，这为当事人进行外部监督，及时发现问题，从而确保网签信息符合当事人的真实意思提供了有效途径。再如，根据 《导则》第 8. 6 条，网签后形成的档案信息具有公开性，可供社会公众查询、复制，这为包括当事人在内的社会公众提供了外部监督机制，能确保房管部门不会擅自修改网签信息，也保障了网签信息与当事人的真实意思高度契合。
　　
　　与自行成交的网签相比，经纪成交的网签程序有所不同，但在证明买卖合同方面，其二者完全一样，因为在经纪成交的网签，其交易信息也记载于网签系统，当事人也要确认网签信息正确与否，在买卖合同正当存续的前提下，当事人一方不能任意申请注销网签信息，房管部门也不能擅自注销网签信息，也有保持网签信息确定性的保障机制。
　　
　　概括而言，网签有成立买卖合同的效力，且线下签署信息表或买卖合同书，顺势就有书面形式的证明力。更为重要的是，除了这种证明力，网签系统的中立性、网签程序的严格性和网签结果的确定性，大幅增强了网签信息的可靠性，使其证明力远胜于受控于当事人的非网签合同，在此意义上，网签属于买卖合同的强有力证明。
　　
　　（ 二） 网签对真实意思的推定。
　　
　　通过行政的强力推动，网签在房管部门已有成熟的运作机制，而且，它还不是房管部门一家在存量房买卖监管领域的自说自话，而是有非常明显的溢出效应，已成为与存量房有关的交易机制和管理措施的基础，如金融、工商、税务、住房公积金等业务的办理均以网签为依据。这种统筹安排无疑使网签深深扎根于存量房的市场交易和政府监管，成为相当普适和基础的制度安排。在此背景下，网签的证明力因交易的反复得以持续强化，再加上网签通常表征当事人真实的买卖合意，在强化的证明力和高度盖然性的基础上，网签合同代表真实的买卖合意，就属于社会共识，它不会因个体认识差异而改变。
　　
　　这实际意味着，借助网签的强有力证明，可推定网签合同的内容符合当事人的真实意思，提出这种主张者无需再额外证明。必须注意的是，推定不是终局的确定状态，而是减轻证明责任的权宜之计，故它无法消除相反主张，提出相反主张者完全能提出反证，并通过证据竞争的优势地位来推翻上述推定。也就是说，网签使得存量房买卖合同不证自明地体现了当事人的真实合意，但不妨碍被证伪，一旦证伪成立，非网签合同就要浮出水面，成为真实合意的载体。
　　
　　申言之，在网签合同与非网签合同的内容不一致时，只有能证明网签合同的内容的确不符合当事人的真实意思，如为了避税故意写低成交价款，或证明当事人用非网签合同来替代网签合同，如双方在完成网签后，又协商以非网签合同对网签合同信息加以调整，才能采信非网签合同，否则就应以网签合同为准。相比而言，完成上述反证责任的难度不小，这样能提示当事人谨慎行事，力争网签信息与真实合意保持一致，从而有助于维护网签的确定性，牢固夯实其在存量房交易市场和监管领域的基础地位，使贷款、税收等切实有据。
　　
　　如果把完成网签产生的上述推定力称为积极推定力，那么，注销网签会产生消极推定力，即网签注销推定存量房买卖合同解除，当事人不再受买卖合同的约束。之所以如此，是因为注销网签需以解除买卖合同为前提，有了注销网签的结果，可推定有解除买卖合同的原因。不过，这仍然能被反证推翻。比如，已完成的网签会被不当注销，这在经纪成交的网签表现尤甚，即房产经纪机构利用其主导网签操作的便利，在当事人签署买卖合同书后，未经当事人双方的同意，擅自注销已完成的网签，对此只能说能证明买卖合同的网签信息灭失，但已有效成立的买卖合同不因此受影响，当事人仍应履行相应的合同义务。也就是说，网签注销通常说明当事人有解除买卖合同的真实意思，但一旦能证明网签合同正当存续，就只能说明网签注销不当，丧失了相应的证明力。
　　
　　鉴于网签有推定当事人真实意思的效力，当事人要恰当保护自己，就应使网签信息与双方成立买卖合同的真意相互匹配，要做到这一点，当事人不仅在成立网签合同时应深思熟虑，在网签完成后解除买卖合同时，还应及时协力申请注销网签，以消除其证明力。
　　
　　（ 三） 未办理网签，不影响已成立的买卖合同。
　　
　　实践中有不少当事人在协商存量房买卖时，径直订立了买卖合同，未通过房管部门办理网签。在此情形，该买卖合同受 《民法通则》、《合同法》等法律中的法律行为或合同规范的调整，除非当事人约定以网签作为合同的生效要件，否则该合同在成立时生效。即便有地方房管部门规定存量房买卖合同必须网签才能生效，也不会影响上述结论。之所以如此，当然是因为 《合同法》第 44 条第 2 款规定，只有法律、行政法规才能规定批准、登记等合同的特别生效要件，而地方房管部门的上述规定不属于法律和行政法规，它们无权把网签限定为存量房买卖合同的特别生效要件。
　　
　　其实，房管部门推行网签的出发点，不是为了压缩当事人的意思自治空间，而是要提升存量房买卖的交易质量，在最大限度上确保当事人能如愿实现各自的交易预期。这意味着，意思自治仍是网签制度的根本性制约要素，这不仅体现在网签的启动要靠当事人来推动，还表现为在网签之外，当事人可另行签订买卖合同，它与网签合同一样对当事人有法律约束力。换言之，网签对当事人真实合意的推定力限定在已完成网签的情形，而不能由此反面推论，认为未办理网签，就推定当事人未成立买卖合同。
　　
　　既然如此，当事人就要按照合同约定履行义务。合同约定当事人应协力办理网签的，进行网签属于当事人应尽的合同义务，违背者要承担相应的责任，自不待言。问题在于，若合同未约定网签，当事人有无协力办理网签的义务？ 对此有截然不同的看法，房屋管理业界有观点指出，网上签约是民事行为，是否网签取决于当事人约定，但有法院认为在买卖合同成立后，协力进行网签是当事人应为的义务。本文认为，买卖合同的目的是转移标的物的所有权，而根据各地的实际操作，网签信息凭证以及网签生成的买卖合同书是不动产登记机构办理过户登记的必需材料，网签因此成为房屋所有权转移的前提和必经步骤，是实现买卖合同目的的必要措施，当然也就属于合同义务。基于此，即使合同未约定网签，当事人也有协力办理网签的义务，在当事人一方不协力网签时，法院应在确认买卖合同有效的基础上，判令其实际履行网签义务。需要注意的是，虽然网签与过户登记密不可分，但它们终究不同，前者还有核对购房人资格、保障交易资金安全等功能，这是后者所缺乏的，故而，在上述情形，法院只宜判令当事人协助网签，而不能判令协力办理登记。在法院裁判生效后，该方当事人仍不履行的，另一方可持裁判文书单方到房管部门办理网签，或申请法院强制执行，由房管部门办理网签。