3.3 华强公司内部环境分析
3.3.1 华强公司的财务分析
本文对华强的财务公司依据华强公司的财务报表得出以下数据：从企业资产负债表来看，2012 年企业的流动比率为 2.7902,2013 年为 2.8355,略有上升，2012 年到 2013 年企业的流动比率均大于 2,说明华强公司的短期偿债能力良好。企业 2012 年存货速动比率约为 0.79,低于最低合理速动比率 1,从资产负债表可知，企业的存货占比较大。2013 年企业速动比率继续下降，约为 0.47,出现大规模的下降，由此可见企业的存货占比较大，有可能出现存货积压状况，企业存在销售不畅，导致存货比例过大。房地产行业资产负债比一般水平是 75%,2012 年华强企业的资产负债率为 1.01,说明企业 2012 年出现了资不抵债的状况，2013 年企业的资产负债率虽然低于 1 但是依然居高不下，资产负债率过高，对比行业一般资产负债比，企业面临着资不抵债的风险。2012 企业的负债权益比率为负数，2013 年负债权益比率为 19.6533,表明企业的负债在总资本中比率过高，因而对负债资本的保障程度低，企业财务实力不强。
综上所述，华强公司的短期偿债能力和长期偿债能力均面临风险，偿债能力较弱，资金链存在一定风险，如果市场不景气或者产品销售不畅，可能出现资不抵债的可能性。
3.3.2 华强公司的人力结构分析
华强公司目前面临的一个严重问题就是人力资源问题，公司的人才储备跟不上公司的发展步伐。人员的配置和素质不够满足其快速发展和扩张，这不是个人问题而是一个系统性问题[18].首先在人才数量上，华强公司成立时间短，每年的招聘计划相对保守，对于人才的引进数量上还是基本处于刚好的状态，其次在人才质量上，华强公司每年招聘计划中对于求职者的学历要求基本本科、社会招聘的可能会放低，整个人才引入层次不高。公司的管理层认识到这个问题，但是短时间内还是无法改变现状的，所以这应该是一个系统性问题，应该建立一个有效合理的人才储备计划，建立一个有效的人力培养机制。
3.3.3 华强公司的业务结构分析
华强公司已开发的项目设计的类型较多，覆盖了商业地产、写字楼、住宅地产等类型，由于公司主打是城市综合体概念，所以没有在某种物业类型进行深耕，积攒的开发设计能力不是很足，但是综合体项目的规划设计能力在业内独树一帜。华强城项目包含的商业地产开发面积占到 30%以上，这对于公司的销售能力和运营能力有很高的要求。相比之下华强广场则全是商业地产类型，这意味着公司目前的业务机构偏商业地产，在目前沈阳商业地产供给过剩的情况下，面临很大的销售压力。
3.4 华强公司的 SWOT 分析
3.4.1 SWOT 分析法
SWOT 分析法是肯尼思·安德鲁斯（Kenneth R. Andrews）在其 1971 年出版的《公司战略概念》一书提出来的，又称动态分析法，用于在制度战略时分析公司的竞争优势（strength）、竞争劣势（weakness）、机会（opportunity）和威胁（threat），以使公司内部资源、外部环境和公司战略有机结合。竞争的优势和劣势分析侧重企业和行业内其他竞争对手的对比分析；机会和威胁分析则侧重企业外部环境变化对其的影响。SWOT 分析法适宜应用在个体公司上，不宜借鉴其他公司分析成果，因为即使资源和能力相同的公司面对一样的环境变化出现的机遇和威胁也可能完全不同。
SWOT 分析法是利用模型分析评估公司现有战略和未来的战略，以列表形式对公司组织的竞争优势、竞争劣势、机遇、威胁进行分析，一般的步骤如图 3.3.【1】
3.4.2 华强公司 SWOT 分析分析
（1）华强公司的优势分析
华强公司的优势主要有：一是投资方实力强大，华强公司的母公司是深圳华强新城市发展有限公司，其投资方系华强集团，是一家拥有两家上市公司的中国 500 强大型公司，具有强大的筹资能力，并且享有很高的社会知名度，在政府资源上也有很强的优势。二是华强物业的专属优质服务，华强物业是建设部一级资质物业管理企业，在物业领域深耕 26 年，多次获得“国优”、“省优”等称号，而且专门托管华强公司开发的物业，这是其他一般企业无法比肩的。三是公司具有一定的品牌影响力，华强公司已经开发了拥有较高知名度的项目如华强广场等，在消费者中具有很好的口碑效应，获得了辽宁省最具贡献力品牌房地产企业等称号。四是华强公司的项目是城市综合体，定位高端，能提供一站式服务，为消费者带来便利并提供很优质的服务。
（2）华强公司的劣势分析
华强公司经营中存在的劣势有以下几方面：一是市场调研不足，如华强城项目的主力户型和市场需求主体不吻合导致销售进度缓慢。二是土地储备不足，公司除了 2012 收入一块地之外，在土地市场鲜有拿地动作，这对于公司的长远发展无疑是一大制约。三是融资渠道狭窄，虽然投资方实力强大，但是房地产公司固有的财务杠杆需要大量的外部资金，而以沈阳华强公司的名义融资还是有一定难度的，公司发展过程中资产负债率一直很高表明依赖外源融资，而融资渠道的狭窄会抑制公司的发展[19].四是人力资源体系尚未健全，公司成立时间短，人力跟不上公司的发展需求。
（3）华强公司的机会分析
华强公司发展过程中面临的机会有：一是我国城市化进行的高速推进，每年新增城市居民带来的巨大住房需求。二是国内物价持续上涨，国内房地产投资利润的丰厚导致房地产市场存在大量的投资或投机需求，而且国内居民住房在家庭财产占比较大，短时间无法改变。三是沈阳经济的持续高速发展，居民可支配收入的连年增加，为推动住房消费打下基础。
（4）华强公司的威胁分析
华强公司的威胁主要表现为：一是房地产经过黄金十年后，政府出台一系列政策引导房地产业理性发展，会对公司有一定影响。二是土地供给的红线约束土地供给，直接导致土地成本的不断上升，对华强公司的筹资能力提出要求。三是房地产公司产品的同质化竞争严重，市场面临洗牌，市场集中度将不断提升，对于华强这种中型房地产公司有被兼并或出局的风险。
综合这些分析中的机会、威胁、优势和劣势，得到华强公司的 SWOT 矩阵表，具体如下表 3.2.
