（4）生活配套设施健全。小区设计自带幼儿园、会所及商业街，周围学校、医院齐全，能够完美满足业主的生活基本需求，为规划完备的现代小区。
（5）高端品质。该项目从规划设计到后期施工用材全部都是高规格、严要求，谨慎遵循"舒适、人性"的设计施工理念，并将该理念完美的转化为整个项目的建筑施工当中。全明设计、规整户型、无障碍通道以及智能化安保系统，都彰显出该小区的品质等级。相对周围其他的竞争楼盘，该项目有不可多得的高端品质，必将为业主的后期居住带来便捷舒适的感受。
（6）现房供应。小区从2011年开发至今，已经开发建设完毕，目前该项目为现房供应，购房者按照规定缴纳完房款、办完相关手续即可实现入住，这对于有现房需求的客户是一个巨大的吸引力。
2、劣势分析
（1）园区外配套设施正在增添，人气尚显不足。由于是新区，因此园区外的大型商业中心等相对较远，且基本生活商业街等还正在招商中，近期内将给入住居民带来一定的生活不便。
（2）公摊相对较大。由于该园区对于品质的高端追求，因此，业主相对要承受的公摊费用就相对较多。这会对业主购买决策造成一定的影响。
（3）物业费用高。同样是由于该园区的高端安保、保洁等服务措施完备，因此相对于其他的小区，该小区的物业费用相对较高。
3、机会分析
（1）自建房习惯的放弃。该地区居民的传统习惯为自建住房，然而，由于集中供暖、集中给排水以及优秀居住品质等利益驱动，当地居民正在放弃其原有的自建房习惯，将直接购置商品房作为为下一代提供婚房及改善住房条件的方式。
（2）外来人口购置。目前，政府已经意识到产业单一的弊端，痛定思痛，正在积极着手进行其他产业的开发和引进。旅游业、煤炭配套深加工产业的发展，将带来大量的外来务工人员的涌入，若未来在薛家湾镇有购房意向的外来人口增多，将会给项目销售带来新的契机。
4、威胁分析
（1）购买群体规模较小。从目前的调查结果来看，薛家湾镇本身对周边地区辖射力较小，客源局限性较大。近年来薛家湾镇经济发展增速放缓，本地居民人均收入水平有所降低，对房价的承受力有所下降。
（2）竞争激烈。由于前期经济乐观，投资购房行为较多，所以前期开发商拿地、投资房地产幵发的较多。这就导致了自2012年以来，薛家湾镇新开盘的规模较大，房地产市场供给充足，市场竞争激烈。为了尽快地去化，房地产开发商多采用价格剌激手段，通过以价换量的手段尽快回笼资金。
（3）经济适用房的推出。为了顺应国家的居住政策，薛家湾镇政府也开始主导经济适用房政策，使得一些刚性住房需求者转而将目光投向经济适用房。
（4）观望气氛。2013年开始，全国的房地产市场开始弥漫着观望的态度，这一气氛也影响到薛家湾镇房地产市场。对当地房企正常的现金流入及资金链的安全造成威胁。
（5）经济下行。由于目前的经济下行趋势，当地居民的收入受到了很大的影响，贷款买房的比例明显增多。预计未来一段时间内，经济下行的趋势仍无法被有效阻止，会对项目销售带来威胁。
（6）紧缩的金融政策。由于目前金融领域对房地产的支持力度降低，大量的房地产企业面临着融资困难的情形，一些房地产公司为了维持资金的正常运转而不得不从地下钱庄等高利率借贷方借入贷款。这就使他们背负了高额的偿债压力。
4.3.3项目目标市场的选定
本研究结合项目自身的优势、劣势以及外部面临的机会和威胁，_时结合之前市场细分所确定的细分市场，认为"东源盛世华府"项目应该选定勤薛家湾及周边乡镇的当地经商或获得土地补偿款居民及旗政府工薪阶层购房群体作为本项目的目标市场。
根据项目所处地段、周边配套及项目实际情况，项目的定位将以高档品质、中档价位、超高性价比为主要定位路线，由于该小区目前主力户型以及目前所剩的户型比例均为100-120平米，因此，选取当地经商或获得土地补偿款居民及旗政府及大型公司工薪阶层购房群体作为本项目的目标市场。客源基本上以中等购买力为主，现对目标消费群体的具体情况做详细定位：
1、客源所在区域
一级区域：薛家湾镇城区居民。
二级区域：薛家湾镇周边车程在1小时以内的村镇居民。
以上区域所覆盖人口约为6万。
2、客户职业类型。
*私营业主、工商企业及煤炭等相关企业经营者。
*获取土地补偿款、准备搬入或已经搬入薛家湾镇居住的农民。
*薛家湾本地政府公职人员。
*学校、医院、银行等企事业职工。
*本地效益较好的企业职工。
3、客户购买目的分析
*新增型：结婚带来的购房需求。
*改善型：改善原有住宅环境和居住层次的购房需求。
4、主力客户源深度分析
"东源盛世华府"项目目前的主力客源为两部分：近期主力客源及远景主力客源。
第一部分：近期的主力客源是由于结婚在即而产生购房需求的群体。主要包括上述我们确定的客户职业类型中年龄在20-30岁及年龄在50-60岁的部分客户群体，其中最终居住在项目地的为年龄在20-30岁的适婚青年。这部分客户群体中，年龄在20-30岁的部分客户群体为自用型购置婚房，而年龄在45-60岁的客户群体为多为为其婚龄子女购置婚房。这两方面客户群体的购买决策影响因素我们都需要进行充分考虑。对于这部分客户群体来讲，影响决策的最大要素为能够在短时间内实现入住。同时，由于大部分适婚青年购房费用主要为父母支付，因此，在购买婚房时，这部分人群对婚房的价格并不非常敏感，而将决策点集中在项目的现代化居住环境、园区的风格和景观概念、是否有幼儿园等配套设施以及离工作单位的距离等因素。而对于50-60岁的婚房购买者来讲，房产的价格、房屋的品质及结构、周边中小学等教育配套设施是影响其决策的重要因素。这部分购房者主要的选购类型为两居室或紧凑的小三居，房屋面积一般为85-120平米左右。
第二部分：远景主力客源主要为年龄在30-45岁的改善原有住宅环境和居住层次的购房者。这部分客户中，有的是由于家庭抚养子女的需求、有的是由于子女上学的需求、有的是由于赡养老人的需求导致原有住房面积无法提供有效的居住舒适度而产生购房需求；也有的是由于单位迁址或单纯的改善居住条件原因而产生的购房需求。针对子女抚养和上学需求的客户来讲，小区区位及户型是主要的购买决策因素；而针对赡养老人、单位迁址或改善居住条件来讲，小区的居住品质、未来的由于区位和发展所带来的升值空间、房屋的好风水是主要的购买决策动机。这部分购房者主要的选购类型为三居或四居，房屋面积一般为120-150平米左右。
4.4 "东源盛世华府"项目的市场定位
针对以上的目标市场的选择，我们对"东源盛世华府"项目作如下市场定位：
高品质新古典主义智能空间",在定位中突出了其最主要的高品质、建筑风格、智能化优势。并规定在下一步营销策划中，前期凸显区位、品质、性价比优势、后期凸显品质、户型、风水和升值空间优势。
