第 2 章 鼎力房地产公司融资路径现状
珲春市鼎力房地产开发公司是一家典型的中小房地产企业，本文以鼎力房地产公司为案例分析对象，分析了中小房地产企业目前融资路径存在的问题。本章首先简单介绍了鼎力房地产公司的基本情况，包括公司所属行业的生命周期分析和公司的历史沿革情况；其次本章详细分析了鼎力房地产公司的融资路径现状，包括其股权融资路径和债权融资路径现状。
2.1 房地产行业生命周期及融资方式选择
波特（1980）指出一个企业的发展不仅仅与其自身的竞争优势有关，还与其所处行业的竞争优势有着千丝万缕的联系。因此，企业在制定经营战略时，需要将企业自身和其所处行业的因素相结合，从而促进企业的健康长远发展。企业的融资策略与生命周期因素密不可分，在制定融资策略时参考行业生命周期可以使得企业的未来发展更加符合外部环境和企业自身的特点。
对于房地产中小企业来说，在分析其融资需求和选择相应的融资方式前，判断其处于整个生命周期的哪个阶段至关重要。但是对于判断某个单独企业的发展正处于生命周期的哪个阶段，目前没有一个较为通用的衡量标准，更没有具体的测量指标。周峰（2008）指出可以初略地从企业所处行业的生命周期大致判断企业的生命周期。企业生命周期受宏观行业生命周期的影响，行业生命周期决定企业的发展态势，比如一些快速增长行业，其成长潜力大，发展机会多，能给行业内的企业带来更多的发展机遇和空间，那么企业也会处于高速发展的状态。像一些夕阳企业，已经失去了发展机会，没有竞争优势和动力，那么处于其中的企业也会迅速进入衰退期，即使有部分企业仍具发展优势，这样的企业也是少数。因此，通过企业所处行业的生命周期可以大致地衡量企业的生命周期。
根据以下行业生命周期各阶段特征综合分析我国房地产行业的发展可知我国房地产行业正处于成长期后期并向成熟期迈入。主要是因为，从市场增长速度来看，我国房地产行业的近期的投资增速都在 20%以上，超过了国民经济的增长速度；目前我国房地产行业内的企业数量高达数万家，由此可见竞争者数量庞大且比较密集，并且房地产行业的高利润正在吸引新的企业进入；并且大部分房地产企业的市场份额逐步扩大，市场竞争激烈，此时市场份额比较集中于大型房地产企业中，行业壁垒较高，新进入者进入难度大；房地产行业的盈利水平高于工业行业的平均盈利水平，经营和发展状况良好；由于增长速度较快的原因，大部分企业需要新的资金投入，因此企业内仍然存在现金流不足的情况。Bender 和 Cranfield（2003）研究表明在整个产业生命周期进程中，企业的经营风险在逐渐下降，但是其财务风险逐渐上升。因此，企业可运用经营风险和财务风险这种反向互动作用，制定出适合企业不同生命周期阶段特征的融资路径。由于我国目前房地产行业处于成长期的后期并逐渐进入到成熟期，因此中小型房地产企业应采取权益融资为主，债务融资辅助的融资路径方式，以满足其日益增长的投资资金需求。
2.2 鼎力房地产公司基本情况简介
珲春市鼎力房地产开发公司（以下简称“鼎力房地产公司”）作为本文的案例分析对象，是一家典型的中小型房地产公司。企业经历了初创期的磨练，成长期的快速成长，慢慢进入到企业发展的成熟期。为了避免企业进入停滞不前或者逐渐衰退的状态，鼎力房地产开发公司需要积极地进行改革创新，开发新的产品。
改革的过程需要强大的资金支持，稳定的资金流和适时的资本流入是企业发展的关键，为了保证新产品的顺利开发，鼎力房地产开发公司需要优化其现有的融资路径，开辟新的资本来源。
2.2.1 鼎力房地产公司成立情况
鼎力房地产公司创建于 2002 年 9 月，由珲春市工商局核发了《企业法人营业执照》，公司注册资本为 3000 万元，主要业务是房地产开发与经营、物业管理。2008 年，鼎力房地产公司进行了一次增资，注册资本高达 5000 万元，并进行了工商变更登记。鼎力房地产开发公司从 2002 年开始，先后开发了多项工程，开发面积高达 20 多万平方米。公司坚持为客户服务作为未来的努力目标，开发高质量的产品，提供高标准的服务。目前公司正在探索房地产开发和销售的新思路，积极开拓新的发展领域的前进方向。
2.2.2 鼎力房地产公司增资情况
2008 年 10 月，鼎力房地产公司进行增资，注册资本由原来的 3000 万元增至 5000 万元，全部由鼎力有限责任公司认缴。增资包含 600 万元的现金认缴和1400 万元的资产折让，包括土地使用权和固定资产折让。所有出资在当年均经过资产评估机构评估和会计师事务所的验证，截至 2008 年年末，所有增资额均由鼎力有限责任公司转到鼎力房地产公司账户，或变更到鼎力房地产公司名下。
2.3 鼎力房地产公司融资路径现状
经过十几年的发展，鼎力房地产公司进行过几次重大的融资，包含股权融资和债权融资。在这部分，本文首先根据“优序融资理论”分析了鼎力房地产公司的融资路径识别过程，包括内源融资、债权融资和股权融资等方面；然后从股权融资路径分析鼎力房地产公司的权益融资途径；最后分析了鼎力房地产公司的债权融资路径现状，包括信用融资、租赁融资与企业之间借款等。
2.3.1 鼎力房地产公司融资路径识别过程
“优序融资理论”建立在美国经济学家 Modigliani 和 Miller 所创立的现代资本结构理论之上的，该理论是在考虑了信息不对称与逆向选择行为的影响下，解释了企业筹资时对不同筹资方式选择顺序的偏好。该理论认为当企业存在资金需要时，首先以内源融资为主要途径，如若融资不足，才会选择外源融资；基于融资成本和公司控制权的考虑，在外源融资途径中，企业会优先选择债权融资，最后选择股权融资。但是该理论的分析只是企业融资的一般规律，并不是绝对通用规律，不能解释现实生活中所有企业的资本结构现象。
内源融资是指企业利用其现有的现金流和日常生产运作中累积的资金进行融资的过程，其主要来源包括积累的留存收益、资产折旧和变卖资产等，影响企业内源融资能力的主要因素有企业的盈利能力、经营能力和管理能力。内源融资的主要特点是筹资成本低，且融资受到的约束较小，筹资主体对于筹集资金的使用具有很大的自由度。内源融资是将企业的收益直接转化成投资的行为，该行为避免了外源融资的发行费用，避免了债权融资定期支付利息、按时还款的负担，避免了债权融资高额的承销费用，因此内源融资是资本成本最低的融资方式。另外，内源融资的资金直接来自于公司内部，该资金在得到公司内部股东的许可后，其使用期限、额度和用途直接受公司支配，可以避免债权融资受到债权人的监督且资金使用途径受限，股权融资受到外来股东的监督和限制。因此内源融资的自由程度高，公司在使用时具有更大的决定权。但是，内源融资也有其自身的缺陷，内源融资受企业盈利状况的约束，所以在企业盈利性不好时，资本积累相对较少，内源融资的额度就受到限制。另外内源融资限制了公司的股利分配，会激发现有股东的不满情绪。鼎力房地产公司正处于成长期，投资额需求比较大，而受益却不稳定，因此，仅仅依靠内源融资难以满足公司发展的需要。
