摘 要： 涉案房地产价格认定, 广义上是指房地产估价司法鉴定工作, 即指在司法诉讼活动中, 有资质的房地产评估机构运用专业知识和技能对房地产价值、价格进行评估并出具报告的活动。当前, 许多经济类的司法案件都涉及房地产价格问题, 需要专业的评估机构进行司法鉴定。狭义上则特指由政府主管价格部门设立的价格认定机构, 根据司法、纪检监察、行政执法等部门的要求, 对案件涉及的房地产进行价格认定, 为上述部门办理案件提供价格依据的一种公共服务职能。
关键词： 涉案，房地产，价格认定，难点探析
涉案房地产价格认定从专业技术角度来看, 属于房地产估价的一种, 但其目的与一般的房地产估价有着本质的不同。一般的房地产估价通常是为法人、自然人的经济活动提供咨询和服务。涉案房地产价格认定则是为司法服务, 关系当事人的罪与非罪以及相适应的刑罚, 是司法、纪检监察等活动在房地产价格评估领域的延伸。尤其在当前的反腐败工作中, 涉案房地产价格认定发挥着十分重要的作用。笔者结合自己多年的涉案房地产价格认定工作实践经历, 对涉案房地产价格认定的特点和难点进行分析梳理, 同时提出应对的建议与思路。
一、价格认定的追溯性特点
一般房地产估价通常是对当前的房地产价格进行分析和测算, 反映的是价格评估人员对房地产价格预期的一种判断。涉案房地产价格认定则是为司法部门查办案件服务, 对房地产价格的认定往往带有追溯性和回顾性, 即需要认定该房地产若干年甚至十余年前某一时点的价格。房地产价格认定 (估价) 的主要技术路线和方法有比较法、成本法、收益法、假设开发法等。最常用的比较法 (又称市场比较法) , 在对所收集、选取的成交案例和认定标的进行比较和修正时, 需要在基于还原价格认定基准日 (即价值时点) 房地产状况的基础上进行各项指标参数的技术修正。如果时间跨度较大, 由于城市建设的飞速发展, 一些与房地产价格密切相关的区位因素, 如当时的道路、交通、环境、公共设施、配套服务等信息资料将难以收集齐全, 则无法准确还原当时状况, 往往会给指标参数的调整带来困难。
涉案房地产价格认定的追溯性特点带来的认定难点在商业房地产上表现尤为突出。商铺等商业房地产, 一方面由于其投资属性, 买卖成交的案例通常较少, 比较案例的搜集往往需要跨板块、跨区域进行分析和选取, 另一方面其价格与经营环境等商业属性紧密相关。如何寻找合适的可比案例, 并且客观准确地把握不同商铺之间经营环境的差异, 成为商铺房产价格认定的关键。笔者2017年办理了一件涉案商铺房地产价格认定, 标的位于浦东新区联洋板块, 委托方要求认定价格基准日为2012年5月的市场价格, 价值时点距受理之时已逾五年。该板块比邻世纪公园和区政府, 凭借较为优越的地理位置, 经过近年来的建设发展和大量房地产项目的开发, 已经成为浦东规模较大、较为成熟的居住区域。笔者现场勘验时发现, 该商铺周边生活配套条件成熟, 交通便利, 人流充分。然而经调查, 基准日前后该商铺所在小区尚处于建成阶段, 公共配套、人气等远不如勘验时所掌握的状况。由于商铺的投资属性, 其成交案例一般都比较少, 最终通过扩大可比实例的范围搜集选取到周边地区沿街商铺的成交案例作为比较实例。但对于商铺房地产而言, 除道路、交通、环境、公共设施等一般意义上的区域因素会对价格产生影响外, 经营业态、聚集度、人流量、商业氛围、未来规划等营商因素也会对其价格产生巨大影响。由于时光变迁, 比较案例和认定标的当时的具体状况已无法复原, 给各项比较因素指标的调整带来了巨大的困难和不确定性。因此, 在用比较法对涉案房地产进行价格认定时, 应充分重视其追溯性所带来的基准时点状况无法还原而导致的指标调整问题。价格认定人员应尽量减少主观判断, 尽可能通过走访调查、历史资料查询等方式, 客观还原基准时点商业繁华度的状况。必要时, 还可通过不相一致假设、背离事实假设等假设条件的设置, 消除比较参数指标的不确定性对房地产价格造成的影响。
二、案情相关性特点
涉案价格认定是由某一特定案件而引发的价格认定工作, 往往同案件的性质、案情有着密切的联系。笔者经办的大量涉案房地产价格认定工作中不乏由于案情特殊直接影响价格认定工作思路和技术路线而导致价格认定结论不同的情况。
2015年笔者受市检察院委托受理一起涉及职务犯罪的房产价格认定。因该案的当事人为某局级干部, 而相关涉事企业为国内某着名房地产开发企业, 该案一经媒体报道, 引来社会广泛关注。认定标的为位于松江区某别墅小区的两幢独立别墅房地产, 检察机关根据购房合同确定价格基准日和有关认定要求, 笔者带领工作小组完成了有关价格认定工作, 最终即将提交认定结论时, 在一次与办案检察官的沟通交流中, 对方提及当事人曾于价格基准日 (签订购房合同之日) 前若干月, 向开发商支付过一笔购房意向金, 但没有书面的协议。办案同志询问他们所掌握的这一情况是否会对价格认定产生影响。这一案情即刻引起笔者的注意, 《合同法》和《民法通则》中有规定:没有按照法定或者约定订立书面合同的, 一方已履行主要义务, 对方接受的, 合同即有效成立。因此, 该事件中双方虽无书面协议, 但当事人实际支付定金的行为构成事实约定, 应当具有法律效力。涉案价格认定中对于认定标的基准日的确定通常采用案件的发生时间。对本案而言, 这一重要案情可能造成对价格基准日的不同认定。价格是随时间波动的, 房地产由于其特殊属性, 价格动态波动尤为明显, 甚至在受到政策、金融、股市等外部因素影响时, 短期内价格也会呈现剧烈波动。最后出于谨慎和公平公正考虑, 笔者对标的房地产出具了两个对应不同基准日的价格认定结论, 以供检察院和法院在后续的司法程序中判定与使用。在上述价格认定中, 除了基准日不同导致价格结论差异较大外, 该起价格认定案件所隐含的更深层次意义则是司法谦抑原则的体现, 即存疑利益归于被告, 或者说存疑时有利于被告的处理原则。此案开庭前办案检察官曾与笔者沟通, 因案件社会影响较大, 当事人也聘请了知名律师, 需做好出庭质证的准备。而在后来庭审中, 因价格认定机构出具的认定结论书充分考虑了案情的特殊性, 客观公正地为涉案房产提供了基于两个时点的两份价格认定结论, 当事人及其律师对房地产价格均表示无异议, 因而法院未要求价格认定人员出庭。从中可见, 由于价格认定机构的专业精神、法制思维以及对细节充分留意的审慎工作态度和责任意识, 为办案机关争取了主动性, 也避免了在后续的公诉、庭审环节可能发生的当事人质疑或不服。
三、房地产政策、法规的适用性问题
涉案房地产价格认定往往要求对过去某一时点房地产进行价格认定, 而实际认定工作却是立足于当前的时点。由于社会、经济各方面的发展, 很多政策、法规、标准和技术规范为了与时代发展相适应, 都在不断地更新与调整。尤其是中国的房地产行业历经了从二十世纪末开始的高速发展, 相关的法规、政策已数度更新。对于某一特定的涉案房地产价格认定, 是执行当时即基准日时的政策、规范, 还是按目前最新公布的标准进行操作, 这实质上是依据适用性问题, 也是涉案价格认定的特殊性所带来的问题。对此, 业内尚有不同意见。笔者认为, 对于此问题应区分对待, 应把公平性和合理性作为考量的原则。对于技术规范性文件, 如估价规范、征收评估技术规范、补偿评估技术规范等, 其制定和更新是为了更为规范、科学地指导技术操作层面进行操作。涉案房地产价格认定在专业知识上也应保持技术更新, 因此应与其保持同步。而对于政策性、规定性文件, 如征收补偿标准、楼层朝向修正标准等, 其反映的是某一时期经济社会的发展状况, 且一般随着经济社会的发展会不断调整, 与之相适应。涉案房地产价格认定旨在揭示基准时点的客观价格水平, 应立足于当时的经济社会环境, 因而落实到具体参数指标的测算上, 使用当时的政策和标准更具公平性。
四、涉案保密性带来的勘验难点
现场勘验是房地产价格认定程序中的重要环节, 通过现场勘验可以使价格认定人员获得关于标的房地产准确完整的信息。涉案房地产有些因为客观原因无法进行现场实地勘验, 有些则因尚处于纪检监察调查阶段, 出于保密的需要不能进入实地进行勘验。这导致了价格认定人员无法全面掌握标的房地产的内部状况, 如:房型、朝向、装修标准等以及建筑物公用设施、公共部位的状况, 如户数、电梯数量、安防消防设施、公共部位装修等, 在使用相应的房地产价格认定方法时, 会造成技术参数不确定、依据不足等方面的问题。对此, 应与委托机关充分沟通, 尽量取得当事人或有关方面的配合, 为现场勘验工作提供便利。如遇到确实无法勘验的情况, 价格认定人员可向物业公司、房产中介等调查有关情况, 并在报告中将价格认定过程中的特殊情况予以充分披露。
综上分析, 涉案房地产价格认定应基于与案件相关的各种情况, 不同于一般的房地产价格评估。笔者认为, 做好涉案房地产价格认定工作, 应对以下几方面予以重视:一是加强数据和信息的积累, 涉案房地产价格认定主要为追溯性价格认定, 对以往数据的查询和使用显得尤为重要。要多渠道进行数据、信息积累, 建立或购买信息化平台, 建立成交案例、价格走势、调控政策、价格认定案例等数据库, 充分利用大数据分析协助进行涉案房地产价格认定。二是重视法律法规的学习与运用, 将合法性作为涉案房地产价格认定的前置条件和根本原则。合法性既包括涉案标的房地产的产权界定清晰, 权属不存瑕疵, 又包括价格认定工作思路必须体现法治意识和依法认定思维。三是谨慎的假设、必要的限制以及特殊的情况说明, 这些可以使涉案房地产价格认定过程中的分析测算依据具有真实性、合法性、关联性, 使之在逻辑上形成完整的价格链, 从而有效规避工作风险。
涉案房地产价格认定兼具房地产评估的专业性、技术性及司法服务工作的严肃性和复杂性, 因此更需要严谨科学的精神和依法认定的法治思维。在党的十九大精神的指引下, 在以审判为中心的刑事诉讼制度改革背景下, 价格认定人员要不断加强学习、保持知识更新、提高专业技能, 以自觉适应新时期对涉案房地产价格认定工作的要求, 为全面依法治国战略的实施和反腐败工作发挥应有的作用。
