摘 要： 当前我国的房地产价格上涨过快、各地房地产价格过高, 给买房者造成了巨大的压力, 降低了居民的生活质量。因此, 分析当前影响我国房地产价格上涨的主要因素、房地产价格调控法律制度的基本特征及调控房地产价格的法律制度。
关键词： 房地产; 价格; 调控; 法律评析;
房子是生活的刚需, 因此, 过去几十年房地产业发展过快, 形成一个潜力巨大的产业。但是, 随着近几年来房地产价格过快上涨, 买房需要承担巨大的压力, 对人们的衣、食、住、行等产生了不利的影响, 降低了人们的生活品质。有很多因素都直接导致了房地产价格上涨, 如房地产的供需关系、房地产的投机行为、房地产税费、土地价格、建筑安装成本等。为了抑制房地产价格上涨, 国家制定了相关的政策。虽然各种调控措施在短时期内产生了一定的影响, 但是从长远的发展角度来看, 房地产的调控政策依然缺乏长期性、持续性及稳定性, 因此, 需要对房地产调控进行研究, 将其作为一个法律问题, 从长远的角度进行分析, 这样才能确保房地产调控的长期、稳健发展。
一、影响房地产价格的主要因素
(一) 土地价格
我国人均土地面积较少, 因此, 土地成为影响房地产价格的主要因素之一。根据法律的相关规定, 我国的房屋建设必须使用国有土地, 而属于国家所有的土地是非常有限的, 因此, 为了满足开发商的建设用地需求, 国家会出台相应的政策征集集体所有土地, 并需要支付一些费用如土地补偿费、安置补助费等, 这笔费用可能会提高房地产商购买土地的价格, 使房地产开发成本在一定程度上有所提高。近几年来, 由于城镇化运动的推动, 城市建设用地需求量也必然会显着增加, 必然会导致土地价格的进一步上涨, 这也刺激了房地产价格的上涨。
(二) 建安成本
建安成本, 顾名思议就是房地产的建设和安装成本, 其中, 安装成本主要是指门窗的安装成本和人工费, 建设成本主要是建设材料的成本、安装水电和排水系统等的材料成本和安装费。当前经过统计可知建安成本可能会占到房地产总成本的70%。近几年来, 随着我国物价水平的上涨, 建安成本也出现了提升的现象, 这也导致了房地产价格上涨。
(三) 房地产税费
房地产税是根据我国的法律规定国家税务机关征收的相关的房地产建设、转让和消费税。当前我国有关房地产税收方面的税种主要包括12种类耕地占用税、城市房地产税、个人所得税、房产税、企业所得税、印花税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加、房地产契税、销售不动产营业税、城镇土地使用税。房地产费的种类有五种, 其中包括土地使用权有偿使用收入、房地产行政性收费、房地产中介服务费、市政公用设施建设费、房地产事业性收费。房地产税费的高低直接影响房地产价格, 税费提高时房地产价格相应提高, 反之亦然。
(四) 房地产供求关系
房地产作为市场经济环境中的一种商品, 当供过于求时, 房地产价格就会下跌;反之, 价格就会上涨。当前导致房地产价格上涨的主要原因有三个:城镇化运动导致了对房地产总需求的增加;居民收入消费水平的提高导致对房地产需求的增加;投机性和投资性购房导致社会对房地产总需求的增加。这种供过于求的现象刺激了房地产价格的上涨。此外, 还有部分房地产开发商采用捂盘惜售、囤积土地等手段获取更多利用, 刺激了房地产价格的上涨。
二、房地产价格调控法律制度的基本特征
近年来, 我国房地产市场的非理性发展严重, “房价收入比”过高, 住房结构严重失衡, 我国的房地产泡沫已经比较严重, 需要从房地产价格调控法律制度的一般理论着手进行价格调控。其具体特征如下。
(一) 房地产价格调控具有公平性
在市场经济条件之下, 房地产开发商可能存在利用自身的人脉关系和经济优势对房地产市场中的资源进行支配或垄断的现象, 而价格合谋是进行房地产市场资源支配或垄断的最佳选择。通过价格合谋实现垄断, 在一定程度上使房地产的价格不断升高, 而作为消费者自然希望房子价格越低越好, 这种利益的对立和矛盾冲突非常容易诱发。而经济法的平衡理念可以遏制这种现象的发生。一旦出现或者即将出现利益失衡的局面时国家则会采取相关的干预措施, 对房地产市场进行监管, 进行价格调控, 协调利益冲突, 这对于房地产市场的长期发展来说具有积极的作用。
(二) 房地产价格调控具有交叉性
由于近些年来我国的房价上涨飞快, 因此为了控制房价的快速增长, 地方政府纷纷出台了调控措施, 并且这些调控措施受到经济发展的影响, 并在法律框架的约束范围之内呈现出了法律性和经济性的交叉特征。价格调控的经济性特征主要体现在遵循市场规律, 协调市场经济条件下的各方主体的利益、权利和义务。价格调控的法律性特征主要体现在调控的主体包括中央及地方的行政机关、权力机关制定的政策符合法律规范, 并且注重调整对象之间的横向法律关系和纵向法律关系。
(三) 调控手段具有综合性
房地产价格调控难度极大, 需要考虑各方面的因素和采用各种调控手段。此外, 价格调控的某些手段如财政、金融等只是引导性的措施, 这种“温水煮青蛙”的措施效果不太理想, 而行政直接干预显得过于直白和强硬, 因此, 需要扬长避短, 综合采用各种措施, 尤其要充分利用市场的经济手段和法律条款, 形成完善的引导房地产发展的法律、法规体系, 才能取得良好的效果, 一定要注意调控时需要把握好度及量。
三、我国调控房地产价格的法律制度
(一) 土地法律制度
土地成本的上涨直接造成了我国房地产价格的上涨。当前我国的建设用地土地价格成本过高, 政府在出让土地的过程中获得了大量的资金, 扩大了政府的经济来源, 促进了地方建设成本的上涨。因此, 为了使我国的房地产价格趋于理性, 需要采用土地法律制度调整房地产建设中的土地供给结构, 这样才能更好的控制房价。首先, 对现行的《土地管理法》中的相关规定进行修改, 变革土地收益的分配模式, 政府获得的土地收益不能高于50%, 并实施透明化的公开收支管理;其次, 对土地的出让方式进行变革, 在土地招、拍、挂的出让过程中, 采取最高限价, 避免出现地价的盲目飙高;最后, 严格对地方政府的土地管理制度进行规范化管理, 明确责任追究制度, 避免出现违法批地的行为, 如果地方政府不进行经济适用房和廉租房的建设, 严格按照中央政策进行查处、追究责任。
(二) 金融法律制度
为了更好的促进我国房地产行业的健康发展, 实现居民有所住, 抑制房地产价格的过快增长, 应该根据金融法律制度进行具体的调控。当前我国居民在进行房屋购买过程中大多数需要进行贷款。当前我国的购房贷款分成政策性贷款和商业行贷款, 其中政策性贷款包括公积金贷款和经济适用房建设贷款等。如果在贷款过程中, 银行的审批不严格, 能够简单地完成房地产买卖交易, 这可以提高房产买卖交易的成交率, 在一定程度上促进房地产价格的提高;反之, 如果银行放款审批严格, 就会在一定程度上导致房地产价格的降低。因此, 在房地产价格调控过程中, 对于居民和房地产开发商的贷款要严格遵守相关的法律进行审批, 建立多元化的房地产融资渠道, 加强房地产金融监管, 实行房地产差别性贷款利率, 严格控制贷款总量, 调整开放商贷比例, 对于一些投机性购房者提高首付比例或者是限购, 最好是直接采用法律手段不给于贷款支持。当然, 在这个过程中对于刚需购房者的金融信贷政策要放款, 需要国家尽快进行城镇居民住房登记, 以此为基础, 银行才能对购房贷款做出正确的判断。
(三) 税收法律制度
当前, 我国根据房地产行业已经制定了相关的税收制度, 在一定程度上调节了房地产市场的供求关系, 但房地产市场投机现象促进了房地产价格的上涨。虽然我国一再提高房地产交易税等, 但是抑制房地产投机的效果甚微, 主要是因为这些税收最后都转嫁给了刚需房屋购买者。为了使我国的房价更加理性, 需要针对不同需求的购房者制定不同的税收法律进行调控, 对刚需购房者实施税费减免或降低, 对于投资购房者加重税收, 对第二套住房征收物业税, 对第三、第四套住房实行累进税率, 降低投机者利益, 自然不会再行投机。最后, 应大幅度提高土地增值税和土地控制税税率, 提高土地利用效率。
(四) 构建二元化的房地产法律制度
为了促进我国房地产市场更好的发展, 房地产的买卖过程中实施的《消费者权益保护法》、《反垄断法》、《产品质量法》、《反不正当竞争法》等相关规定, 有效地保护了消费者的切身利益。但是, 为了更好地维护房地产价格的稳定, 可以借鉴新加坡的二元化体制, 构建二元化的房地产法律制度。对高收入群体和外来投资者, 实行市场化的有限的商品房制度;对低收入的普通居民, 政府通过建立“经济适用房、廉租住房”等保障性住房解决居民的居住问题, 最终保障全国人民都有平等的居住权利, 提高土地资源的利用率。
四、结语
根据以上的论述可知, 当前我国的房地产价格过高, 在调控过程中必须将政策上升到法律的层面和形式, 加强对法律调控手段的研究, 采用税收、金融、土地等多种的法律手段和形式实现宏观调控, 才能使我国实现“居者有其屋”。
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