商事合同中解除权行使的限制规则(3)

　　若是要赋予业主单方随时解除物业管理合同的权利，则对物业管理企业的发展和经营是十分不利的，尤其是在目前的环境下，我国物业管理行业处于刚刚步入市场化阶段，并且物业管理行业的本身特点就是对持续性和稳定性有一定的要求，不管是业主还是物业管理企业一方一旦享有单方随时解除合同的权利，都有可能导致小区的物业管理行为高混乱度和低效率性。对于物业管理合同的限制，也应参照上文中对于商事代理合同法律适用规则的论述，在立法上明确物业管理合同与普通委托合同的区别，限制开发商及业主方任意解除权的行使。
　　
　　3.建设工程施工合同中任意解除权的限制
　　
　　我国《合同法》当中有关建设工程合同的有关章节并没有直接规定建设工程施工合同可以适用任意解除权，但《合同法》第287条规定“本章 （ 建设工程合同章节） 没有规定的，适用承揽合同的有关规定”.同时《合同法》第268条又规定了定作人可以随时解除合同，因而依据上述法律规定的内容，建设工程施工合同中的发包人似乎应当享有法定的任意解除权。但从我国的理论与司法实践来看，发包人的任意解除权均应当受到限制。我国《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第8条〔14〕规定了发包人可以解除合同的几种情形。从该规定可以看出，在合同解除方面，承揽合同的相关规定，在建设工程施工合同中并不能适用。其原因在于如果赋予发包方像定作人一样的权利，在上述司法解除中，没有必要再一一列出关于发包人可以解除合同的情况。发包人的解除权被严格的限制为法律规定的几种情况，即在法律实践中，除了这几种情形，发包人不能解除合同。再者，关于对这一项司法解释的理解，最高人民法院明确表示，其目的就是“通过明确解除合同的条件，防止合同随意被解除，从而保证建设工程施工合同全面实际履行。”〔15〕
　　
　　建设工程施工合同的承包人，为建设工程付出了大量的资金及劳动力，其不同于普通的定作合同。从《合同法》第286条的立法本意看，之所以赋予定作人任意解除权，是为了防止在交易情况发生变化，定做的成果不再为定作人所需时，如果继续为了交易稳定而维系合同则可能给定作人带来不必要的经济损失，定作人可以通过解除合同救济权利。因为定作的成果通常情况下是不具有流通性的，等到成果完成后若定作人不再需要该项成果，就很有可能出现没有途径转让而造成资源的浪费。因此，以避免资源浪费为目的，法律允许在定作人不再需要定作成果的情况下可以及时解除合同，从而减少双方损失。但是，在商事交往中，定作人解除合同往往是为了实现其自身利益的最大化而不是减少资源浪费，如果不对其任意解除权进行现则，则可能会导致权利滥用，违背了法律赋予定作人任意解除权的初衷。因此，定作人行使任意解除权的前提应当限定为： 确认定作人不再需要定作成果，且必须在定做成果完成之前行使权利。相比承揽合同而言，施工成果相比普通的定作成果更难以流通于市场。如果合同因发包人行使任意解除权而终止，如果想把施工成果转让给他人几乎是不可能的。如此一来，不仅会造成大量造成社会资源的浪费，对于工程的承包方来说，也显示公平。另外，从合同解除的后果来看，如果赋予发包商和普通定作人一样的任意解除权，则其解除合同的行为不仅不属于违约，承包商还无法向发包方主张违约损害赔偿，其在合同解除后的权利救济亦会受到损害。因此，发包方的任意解除权不能滥用，应当受到一定的限制，在适用《合同法》第286条时，应当做限缩性解释，其适用范围不宜扩大至建设工程施工合同纠纷。
　　
　　4.商事租赁合同中任意解除权的限制
　　
　　我国《合同法》并没有区分民事租赁和商事租赁，当租赁期限届满，则视为不定期租赁合同，出租人可以行使任意解除权解除合同。英、美和法国法都对商事租赁合同和民事租赁合同加以区别规定，其中都从租金的调整和租期保护，法定续展权和赔偿请求权〔16〕对商事承租人进行了特殊保护，尤其是法国商法明确规定了承租人的商事租赁合同的续展权，否则出租人要赔偿承租人因被剥夺续展权而遭受的损失。〔17〕1953年9月30日法国法令第35条宣告“凡产生不能行使租约延展权之效果的协议无效”.〔18〕法国学者Didier指出：“商事承租人在商事租赁合同期限届满时，对其租赁物享有续展的权利； 如果此种续展权被损害，商事承租人即享有权利请求出租人赔偿。这些权利被人们称之为租赁权，也被称之为商事财产权。它是根据公共秩序所产生的权利，当事人之间所订立的任何条款或规定，无论其形式如何，如果剥夺承租人的此种权利，其条款或规定无效，产生无效的法律后果。”〔19〕
　　
　　最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（ 下称《解释》） 没有区分民事租赁和商事租赁在适用法律上的不同，其中最大的缺陷是没有规定商事承租人的法定续租权或同等条件下的优先承租权，〔20〕而是将其留给当事人自身约定。出现纠纷时，由于租赁合同期限已满，商事承租人仍占有租赁物进行经营，法院往往适用《合同法》第235条及《解释》第18条判决承租人于一定期限内腾房并支付使用费，丝毫没有考虑商事承租人经过长时间的经营所得的成果： 良好的商誉、〔21〕稳定的顾客群以及未来经营的收益面临可能的减少等问题。
　　
　　在我国司法实践中，租赁合同不分民事租赁和商事租赁，都统一适用《合同法》第235条及第236条，即出租人在租赁合同期限届满后有权决定是否解除租赁关系。显然，如此规定对商事租赁人的权利设计不完善，没有对商事租赁合同终止后的续租权予以规定，会致使商事承租人权利不保。在西关竹园竹升面老铺租赁纠纷案中，西关竹园竹升面老铺在经营了8年之后何去何从呢？ 是政府出面调解方多少维护了承租人一点利益，〔22〕而在北京南三环皮鞋商贸城的解租纠纷案中，〔23〕承租人则处于十分被动的地位。法院在诉讼中根据《合同法》及《民法通则》的有关规定简单解除租赁合同，对承租人的同等条件下的优先承租权或解除合同时的赔偿权不予支持，其中一个典型案例是“厦门沃尔玛与新鹭东方商贸有限公司的租赁合同”案，〔24〕最终厦门中院支持了出租人解除合同的请求，丝毫没有考虑作为商事承租人沃尔玛公司的营业权的保护。因此，在商事租赁合同中，应当赋予商事承租人法定的续租权或同等条件下的优先承租权，在商事租赁合同租期届满后，应限制商事合同出租人行使合同解除权。
　　
　　（ 二） 商主体一方为非商人时解除权的限制
　　
　　在商事合同主体一方为非商人时，由于商人一方往往处于优势地位，出于对非商人一方的保护，应当对商人一方行使合同解除权予以限制。
　　
　　1.保险合同中保险人行使合同解除权的限制
　　
　　商事合同双方地位不平等的情况，在保险合同中体现较为明显。《保险法》第15条规定了投保人具有任意解除权，而对保险人则的解除权进行了专门的限制。〔25〕仅在投保人或受益人存在重大过错，如故意制造保险事故骗取保费或者在投保时隐瞒了可能会影响保险费率的重大情况时，保险人才具有合同解除权。同时，对于保险人行使解除权方式的规定较为繁琐，如《保险法》第54条规定，在签订保险合同时，申报的被保险人的年龄不真实且不符合合同的年龄限制，保险人可以解除合同，但不仅要向投保人退换手续费及报废，并且规定了较短的权利灭失期间，即该解除权在两年内不行使则保险人丧失该条规定的解除权。
　　
　　保险法对于保险人的任意解除权进行特殊限制，主要是因为在保险合同中，保险人一般处于强势地位，其比投保人在专业知识、信息掌握等方面有较大优势，因此其在缔结保险合同时，必须向投保人尽到告知义务，明确保险合同条款的内容。如果其没有尽到这种告知义务，则法律赋予其承担更为严格的责任，在法律适用时也将作出有利于投保人一方的决定。
　　
　　2.储蓄合同中银行行使合同解除权的限制