摘 要： 在房地产价格居高不下的今天, 央行应通过怎样的货币政策进行调控。据此, 主要从货币政策的三个途径分析了货币政策对房地产价格的影响。
关键词： 货币政策; 房地产; 价格; 有效性;
1、 引言
自从1998年开始我国的房地产业就已经全面进入了市场化, 房地链就有非常明显的特点:涉及范围广、产业链长以及范围广等, 几乎与其它产业都有关联, 同时买房、住房也是关系民生的大问题。纵观近二十年房地产行业, 我国房地产企业发展速度一直都非常快, 并且发展规模越来越大, 成为了我国重要的经济组成成分, 虽然中间稍有回落但总体价格一路高升, 但是如此迅猛的势头和高扬的价格有时候也会为社会经济的发展埋下隐患。由于中国房地产行业利润率远远高于其他行业, 且风险相对其他行业较低, 社会中大量的闲散资金纷纷注入房地产企业当中, 虽然导致一大批房地产企业诞生, 但是也同时产生了其他一系列问题, 比如社会结构以及经济结构不平衡等。
2、 货币政策调控房地产价格的主要途径及其有效性分析
中央银行主要从三个方面对货币政策进行了调控, 其中主要包括:信贷条件、利率条件以及资产组合等等。
2.1、 利率途径及其影响
2.1.1、 利率政策
通过利率调整来对货币实施控制的政策是一种直接信用控制手段, 主要调控内容包括银行等金融机构存贷利率调整和个人住房贷款利率调整。2008年金融危机开始, 我国银行的存贷款利率一路下调, 但在2010年到2011年期间进入新的上调期, 五年及五年以上存款利率从4.2%增长到5.5%;五年及五年以上贷款利率从6.14%增长到7.05%。
2.1.2、 利率上调必然带来房产价格上涨, 逐步抑制市场需求
(1) 对房地产开发商的影响。
银行存贷款利率上调, 对于房地产开发商而言就意味着资金负担进一步加重, 在当前保障性住房政策背景之下, 房地产开发商本来就对房地产市场的未来发展比较担心, 银行又出台了加息政策无异于又进一步缩减了市场需求, 房地产商要独自背负强大的资金压力, 只能通过降低商品房销售价格的方式来回笼资金。这就促使房地产商不得不转移资金到其他行业, 以谋求新出路。
(2) 对刚需者和投资者的影响。
而在消费者方面, 对于刚性需求者, 利率对其的影响要远大于对房地产企业的影响, 银行利率的上调增加了刚需者的购买成本, 这表明政府对购房已不是一种支持性的行为, 成本的增加必然导致整个购房需求的减少;对于投资房产的投资者来说, 利率上调导致收益减少, 进而会使得他们有可能转向其他投资, 这也会使得房地产业发展在一定程度上受到限制。
2.2、 信贷途径及其影响
2.2.1、 银行存款途径对房产价格的影响
假如银行对货币政策进行扩张的话, 那么银行存款金额以及存款准备金也会相应发生调整, 并且银行能够为客户提供的贷款能力也会随之提高, 房地产市场的活跃度不断增加, 市场发展空间也越来越大, 进而会使得房地产价格上浮。相反, 假如果中央银行开始将货币政策紧缩的话, 那么也就意味着银行的存款数量以及存款准备金都会减少, 进而增加了贷款的难度, 房地产需求量也会相应减少, 房地产的价格也会整体向下调整。
2.2.2、 银行贷款途径及与房价的相互影响
作为主要的应用抵押物, 房地产价格浮动往往也会对银行负债情况产生影响, 从而会影响到银行信用贷款的问题, 并影响到最终的货币供给。具体来讲, 当房产价格在持续不断上涨时, 那么如果将房子来作为信用抵押贷款物的话, 所贷到的款项就会增加。并且, 当房地产价格上调时, 银行的利润空间以及负债情况也会随着随之上升, 银行也更愿意将房地产作为贷款抵押物来为客户提供贷款, 这样一来会使得大量贷款开始涌向了房地产行业, 进而会带动房地产价格进一步上升。如果因为一些因素的产生使得房地产价格猛然下降, 必然会导致以房地产作为信用贷款抵押物所能够贷到款项就会减少, 那么这时候银行就不再愿意以房地产作为信用贷款抵押物来为用户提供抵款服务, 导致房价进一步的下降。
2.2.3 资产组合途径及其影响
投资者的投资资产主要由货币、股票、房地产等所组成。为了实现投资利益最大化, 投资者可以对这些投资资产的比例进行调增。假如银行通过降低货币利率并提高货币供应量进而实施扩张性货币政策, 那么之前的这种资产组合平衡就会彻底被打乱, 投资者的投资结构也会相应发生调整, 同时非资产比例会下降资产比例会上升。相反, 假如果银行提通过提高货币利率并降低货币供应量进而实施货币紧缩政策的话, 也会打破之前的投资平衡, 这个时候投资者非资产比例增加而资产比例降低进而达到投资平衡。比如, 由于某房地产价格上浮, 使得房地产商所应有的资金量变大, 进而提高了银行贷款能力, 并促进经济发展。
3、 总结
总而言之, 房地产价格的变动往往会影响到银行政策的实施, 通过对房地产价格进行调整并实施合理的政策, 进而可以实现银行贷款业务与房地产市场和谐发展, 达到规避市场风险的目的。
参考文献：
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