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【题目】货币政策对房地产市场的影响探究
【第一章】基于货币政策的房地产价格变化探析绪论
【第二章】山西省房地产市场的发展概况
【3.1 3.2】货币政策对山西省房地产价格的影响途径分析
【3.3 3.4】货币政策作用于房地产价格的历史分析
【第四章】货币政策对山西省房地产价格影响的实证分析
【结论/参考文献】货币政策对房产价格的作用研究结论与参考文献
第 5 章 结论与政策建议
本文基于对山西省房地产市场现状的分析，分别从理论和历史的角度，研究了货币政策对山西房价的影响，并选取 2006 年 1 月到 2013 年 12 月之间，山西省房地产市场和我国货币政策的相关数据，选取山西省房地产价格、短期利率、中长期利率和山西金融机构贷款余额作为变量，构建 VAR 模型实证检验了货币政策与山西省房地产价格之间的关系，实证结果表明：
（1）山西省房地产价格与山西省金融机构贷款余额之间有正向关系，宽松信贷政策条件下推动房地产价格的上涨。
（2）在利率方面，短期内山西省房地产价格与 6 个月至 1 年（含）短期贷款利率变动方向相反，短期贷款利率的升高对房地产价格的上涨有抑制作用，而房地产价格对 3 至 5 年（含）中长期贷款利率的变动并不敏感。从长期的协整关系来看，山西省房地产价格不论与短期贷款利率还是中长期贷款利率都呈负相关。这与短期关系不一致，向量误差修正模型正是对这种短期的动态关系进行修正，使之向长期均衡发展。因为时滞效应的存在，要达到理想的长期政策效果，需要一段时间。
（3）从金融机构贷款余额和贷款利率对山西房地产价格的脉冲响应效果来看，利率对房地产价格的影响较为显著。
实际经济生活中，货币政策的调控对象是我国宏观经济整体，但是我们不能忽略货币政策对房地产市场产生的重要影响。政府经常采用多种政策对房地产市场进行调控，这些调控手段与货币政策对房地产价格产生影响的方式有着一定的相似之处，但是这些调控政策出台时间不连续，有的还无法量化，而货币政策变量却可以量化成为完整的时间序列，所以研究货币政策对山西房地产价格的影响对今后山西省房地产市场的调控具有重要意义。
在充分理解了货币政策对山西省房地产价格的作用机制和影响程度后，对山西省房地产价格调控提出以下几点政策建议。
5.1 关注政策变量的作用时滞
由实证检验的结果可知，金融机构信贷余额对山西省房地产价格的作用时滞大约为 1 个月，中长期贷款利率对山西省房地产价格的作用时滞大约为 18 个月，考虑到房地产建设周期长的因素，中长期贷款利率的作用时滞稍长也算合理。在制定货币政策对宏观经济进行调控时，同时也要考虑到货币政策变量对房地产价格的影响和作用时滞，对货币政策变量进行监控，建立预警机制，待这些变量稍有异动，结合房地产市场的发展状况，对房地产调控政策做出适当的变换，以对冲货币政策可能给房地产市场的发展带来的不利影响，实现多种政策在时间上的配合，将房地产价格和宏观经济调控在合理的范围之内。
5.2 使用差别化、区域化的信贷政策
山西处于黄河中游地区，经济发展水平落后，金融系统发展不全面，房地产市场的发展也较为落后，房地产市场融资主要依靠银行信贷，而且实证结果表明贷款利率对山西省房地产价格有较大影响，所以应该更多的关注信贷政策对房地产价格调控作用。
商业银行应该在配置信贷资源时，应当关注政府对房地产行业调控信号，当房地产行业发展过热，受到宏观政策调控时，商业银行应该根据政府的相关政策，对购房者实行差别化的首付政策、差别化的利率政策，这将有效的抑制房地产投机行为；而当房地产市场低迷，房地产价格逐渐走低时，放宽购房条件，实行贷款利率优惠政策，同时商业银行应调整房地产企业的贷款比例，逐步退出劣势行业，引导信贷资源流向本地优势行业，避免信贷资源错配。现在我国央行已经基本放开对利率的管制，利率逐渐走向市场化，各大商业银行可根据本地房地产市场的资金流动情况，以及山西省房地产市场的需求状况，确定相关利率，为不同的房屋需求者制定合适的住房抵押贷款产品，有效地对房地产投机行为进行预防和控制，这样信贷资源才能促进房地产市场的健康发展，而不是催生更多的房地产泡沫。
在实施差别化的信贷政策同时，可以和其他政策进行有机的配合。如土地政策、税收政策及其他一些行政手段等，要合理协调这些政策措施，加强相互配合，最终达到能够有效调控山西省房地产市场的效果。
5.3 优化山西省房地产的供给结构
当地省级政府要积极对山西省的住房现状进行调查，基于当地经济发展状况、人口、环境等条件作出合理的房地产需求预测，对在建住房、待售住房、房地产的分布情况和开发进度等进行有效统计，对本地的住房建设作出翔实的规划，估测保障性住房和普通住房的需求量，根据预测结果地方政府首先要满足经济适用房等保障性住房建设的用地需求，建设充足的经济适用房来满足低收入居民的住房需求。
增加中低档住宅的比重而减少高档房屋比重，在降低房地产均价的同时也照顾到了广大的普通购房者，使得房价与他们的购买能力相适应。
自 2014 年开始，山西省内的三四线城市多面临库存多，需求不足的问题，商品房的待售面积在逐渐增加，商品房降价出售房地产企业恐怕将无法收回成本，其经营面临困境，去库存成为三四线城市房地产市场的主要目标。面对山西省房地产市场待售面积高、库存多的问题，政府可以回购普通住房作为保障性住房来消化库存，同时提高了保障住房的供给，也减少了土地资源的浪费；房地产企业也可以"以租代售",以收取租金的方式先收回部分成本，防止资金沉淀，待房地产市场行情好转后再转租为售。
5.4 小结
本章先对全文的研究结果进行总结，然后根据货币政策变量对山西省房地产价格的作用机制和影响程度，提出了对山西省房地产价格调控的政策建议，在今后的调控过程中，应该注意政策变量的作用时滞，运用区域化和差别化的信贷政策，并优化房地产的供给结构，以此促进山西省房地产市场健康稳定的发展。
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