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【题目】中国住房市场货币调控问题探究
【第一章】房地产市场货币政策效果探析绪论
【第二章】政府对住房市场进行货币调控的理论依据
【3.1】我国住房市场货币调控政策历史回顾
【3.2】我国货币政策对于住房市场的调控效果
【3.3】住房市场货币政策效果评价以及影响因素分析
【第四章】住房市场上货币政策调控效果的实证分析
【第五章 参考文献】提升住房市场货币政策调控效果的建议及参考文献
5 提升我国住房市场货币政策调控效果的建议
前文用描述性方法分析了各种不同类型的货币政策的的内容以及对住房市场的影响，并且从实证角度对比分析了价格型政策工具以及数量型政策工具的作用差异程度。
根据上节的分析结果以及影响货币政策的原因，在文章的最后一部分为提升我国货币政策的调控效果提了一些相关建议。
5.1 提高货币政策灵活性
货币当局需具体分析导致住房市场出现问题的原因，灵活使用不同性质的货币政策工具。以住房市场过热为例，可能是多种不同的原因造成的：
如果住房市场过热主要是市场上的投机需求引起的，国家可以利用限购、限贷、首付比例等方式限制不合理需求，这些手段作用直接，且时滞时间较短。
如果住房市场过热是开发商行为原因，那么国家可以通过提高房地产开发自有资金比例、限制房地产开发开工以及竣工时间等方面调控住房市场的供给，这些手段作用主体明确，可以直接有效的调控住房市场。
如果是住房市场供给和需求双方面的原因导致市场过热时，可以考虑使用一般性货币政策通过货币政策传导机制作用于整个市场，同时辅助一般性货币政策工具分类指导参与主体行为。
5.2 提高货币政策前瞻性
前文分析中发现货币政策具有时滞性。一方面是内部时滞，是指从国家发现市场存在问题，到制定合适的政策这一段时间。另一方面是外部时滞，其时滞长短主要跟货币政策传导机制、参与主体对货币政策敏感度以及政策力度有关系。因此货币政策需要具有前瞻性，当市场行情发生变化时要及时捕捉相关信息、研究发展趋势，提高货币当局对于住房市场行情的分析与预测能力，及时作出事前干预，防范经济形势恶化。
5.3 提高货币政策协调性
不同性质货币政策作用范围、作用主体、作用效果、作用时滞都存在很大差异性。
我国住房市场货币政策的核心工具体现在数量型和价格型两个方面，即住房贷款量和贷款利率，住房贷款包括住房开发贷款和住房抵押贷款，贷款利率体现为开发贷款利率和抵押贷款利率。目前我国的金融市场还不够完善，一般的价格型货币政策的传导机制并不像发达国家那么通畅，我国的住房市场货币政策除了一般的价格型货币政策币工具，央行、银监会以及住建部还会利用多种其他性质政策工具来调控住房市场，比如最低首付款比例要求、贷款优惠利率申请条件、二套房贷款限制条件等。因此，货币当局可以根据住房市场行情可以综合使用两种不同类型的货币政策工具。
5.4 控制货币政策频率
根据前文发现货币政策在住房市场发展的早期阶段更为有效，频繁的使用货币政策可能会导致参与主体的预期与货币政策目标出现差异，甚至完全相反。因为住房市场的各参与主体从各自利益角度出发对市场未来趋势和政府的货币政策做出自己的判断和决策。国家为了实现调控市场的目标频繁运用货币政策工具，例如 2003 年至 2007 年货币当局频繁调整存款准备金率以及基准利率，其中加息 8 次，存款准备金率上调了 14次之多；从 2010 年到 2012 年对存贷款基准利率水平一共进行了 7 次调整，频繁的调整会降低市场参与主体对货币政策的敏感性。如果相关市场主体预期这些政策调控股效果有限，认为来来房价未来还有广阔的上浮空间，那么投机性需求就会上升，同时房产商可能加大土地的屯储放慢开盘速度，故意制造楼市供不应求的假象。虽然政府频繁出台货币政策，但是参与主体预期的存在会在很大程度上抵消货币政策的效果。
5.5 完善金融市场体系
货币政策调控失效的一个重要原因就是金融市场未能顺畅发挥其资源配置与传导功能，完善住房金融体系有利于发挥其对于投资与消费的促进作用，增加货币政策调控住房市场的政策工具和手段。虽然现在房地产融资形式涵盖了股权基金、债券、信托等新型模式，但是发展程度不是很成熟。目前我国的房地产开发商以及购房者的资金需要仍是以商业银行信贷资金为主导，商业银行集中了住房市场的各种风险。因此应该积发展私募股权基金、房地产债券等多样化融资渠道，完善我国金融市场体系。
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