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【题目】某房地产项目建设可行性探析
【第一章】房产企业项目可行性探究导论
【第二章】NN房地产项目可行性研究的相关理论
【第三章】NN房地产项目市场与建设条件分析
【第四章】NN房地产项目融资方案与财务分析
【第五章】NN房地产项目风险分析
【第六章 参考文献】NN房地产项目分析结论、管理及参考文献
第 6 章 NN 房地产项目分析结论与管理建议
6.1 分析结论
近年来文化产业得到飞速的发展，前景巨大。我国现在也将文化产业作为发展的重点，不管是在政策上还是在制度上都予以倾斜。而我国的旅游业也得到进一步发展，各大产业相互促进。同时文化产业也成为经济的支柱产业，对于西方国家而言亦是如此。例如 2010 年美国文化产业收入占 GDP 比重超过 25%;美国最大的 400 家公司中，文化企业占得比重为 18%.同时，随着社会经济和产业的发展，产业融合趋势越来越明显，旅游、文化、商业等产业联动发展将成为未来商业地产发展的新趋势。NN 项目作文新型的文旅项目，同时作为南宁市重点建设工程，有利于丰富的南宁当地的文化旅游资源优势，并对南宁其他产业起带动作用，成为南宁生态文化旅游新地标。而在项目周边还有其他的规划，如大型的体育馆、健身馆，高级的别墅和商务楼，大型的娱乐休闲场所（如高尔夫球场等）。近年来，国内外投资和开发企业进入南宁区域，这使得这些地区的价值得到显着的提升，外来的投资也给项目周边的地区注入了新的活力和新的增长的，它们投资的休闲和娱乐产业也促进当地经济的新发展，但所在集团的新项目也有着自身的独特之处，有着自身的优势，如主题乐园以及儿童乐园将成为项目的突出亮点。它们与外来投资相互促进和配合，一起打造出了南宁市的特殊经济。在南宁市的重点发展战略中政府重点指出南宁作为西南地区临海的重要生产与生活服务中心的重要城市职能，理应重点发展第三产业和金融服务商贸、行政办公、文化旅游等多元化的区域性中心城市服务功能。NN项目的独匠巨心的“壮锦”造型，通过与华美的装饰交相组合，建成后将成为南宁的文化新地标。大连万达集团在全国各地创建的万达广场以及万达国际电影城带来了巨大的社会效应与经济效应，企业品牌完全得到了全国消费者的高度认同，NN 项目时之前的万达广场的升级版，也必将提高万达在南宁顾客心理台阶，顾客将会有一种前所未有的新体验，大大的提升城市文化享受的新档次。
NN 项目的主题乐园以及室内滑冰场等等的建设将推动南宁文化旅游产业的发展，树立南宁市文化旅游新形象；同时健全了城市发展的功能，不断满足人们的精神文明需求。当代的消费者工作十分繁忙，不仅要求购物方便，还希望得到一体化服务，很明显比较传统的零售模式中无法带来这些乐趣。为了带来新一轮的消费主流，主题乐园不仅能让游客身临其境，享受好莱坞大片视觉冲击感觉，而且还包含电影文化购物、餐饮等服务设施，将建成以电影文化体验为主，集旅游、娱乐、商业、餐饮与一体的建筑综合体。因此，本项目作为全球唯一的室内电影科技乐园，将完善南宁的文化娱乐功能，满足人们不断提升的精神文化需求，对于构建和谐社会具有深远而重要的意义。增加本地财政税收，创造经济效益。本项目的实施将使整个五象新区形成一个大型的完善的集文化、旅游、商业、居住、写字楼于一体的中央活动区，营业后，将会实现巨大的可持续的税收；同时，在建设时期，在项目施工建设的带动下，也将产生大额税收，创造显着的经济效益。增加当地就业率，促进社会稳定发展。受国际金融危机的影响，整个广西地区就业形势日趋严峻，新增就业难度加大，劳动者失业风险增加，加上南宁市农民工返乡人数不断攀升，形势不容乐观。目前，全南宁需要解决的就业人数逾越 30 万人，尤其为高校毕业生和返乡农民工的工做难题。本项目的建设，需要大批人力资源的配合，需要各种类型的就业人员。
在建设期间，需要大量的工程技术人员、项目管理人员和规划管理人员，特别是需要广大农民工的辛勤劳动，将极大地带动社会就业；在商业运营期间，将形成对商业管理、收银、统计分析、理货等方面人才的需求。本项目的建设和运营将进一步扩大就业和稳定就业，对于缓解南宁的就业分配的矛盾起到积极作用。
综上所述，本项目符合国家文化产业发展规划，符合广西自治区、南宁市文化旅游产业发展方向，将有利于五象新区相关产业经济协调发展，对促进广西自治区文化旅游业乃至南宁文化产业的发展具有重要的推动作用。通过报告分析可见，此项目风险基本可控，财务分析收益良好，项目建设的其他内、外部条件也均已成熟，市场需求旺盛，同时广西文化、娱乐业亟待开发，市场发展空间广阔。及早介入市场，抢占市场先机，就能够掌握更大的市场主动权，更有利于构筑行业壁垒、更有利于建立竞争优势，为项目建设后的顺利运营奠定良好的基础。
6.2 管理建议
自 2010 年开始的国家对房地产的政策调整确实产生了很大影响，一些城市房价大幅度回落，随之带来的是不同的声音和观点，有些人认为还会继续下探，有些人认为已经到了低点。中央政府与地方政府也实施了一些刺激楼市的政策，但要想保持理性的房产市场着实不易。政府在 2010 年颁布了国十条，表明了一个明确的打击房地产投机的态度，制定出来的方针很具有针对性。中国财政很多人说是土地财政，并且相当一部分认为房地产行业属于国家经济支柱性产业，如果它下跌了会引起连锁反应，最终不利于中国经济的增长。但是不管怎样，地产行业本身需要自我转型，转变发展模式，根据国家的经济发展方向和以民生为本。只有这样，行业才能真正具有多经济的持续推动力。既然需要坚持以民生为本，那整个市场价格的水平应让大多数的居民能够接受，当房价大幅度的超出这种市场预期时，过热之后必会降温，否则支柱性产业的存在意义不大。
所以当房价在向下调整时需要付出相应的成本。同样消费决定了市场的广阔需要，此时定义和定位房地产市场功能即为关键。同样政府的政策制定也要以此为依据，在税收政策、银行政策等各方面为市场的良好走向铺路。另外万达集团与万科集团的合作，一个座作为商业地产的龙头，一个作为住宅地产的龙头，可以做到联合拿地，优势互补。为此，作为该项目还有同行业类似项目的投资运作应全方位策划。所以本文的写作意义不仅仅是能够为所在项目的运营进行前期调研，通过自然、市场、工程、资金、财务、风险等多角度分析来论证项目实施的可行性，同时笔者作出的 NN 房地产可行性研究以及之后的成功案例介绍希望能够为当前房地产行业处于的转型期提供未来的发展方向参考，在新的经济环境与房地产行业发展的环境中也能够为政府的相关房地产政策调整添砖加瓦。
1、在规划设计上要创新。住宅主体设计向人性化和细化发展。住宅环境设计以生态领先，向生态，美化，人文的需要全面发展。以电子技术为代表的综合科技成果加以运用，比如本项目中的 4D 动漫影院。通过以上规划设计理念，创造一个极富魅力的高尚化的人居氛围。
2、在销售配套要有保障。硬件支持、销售策略、广告宣传策略、销售方式都要精心设计。NN 项目正好属于新兴的文化旅游项目，可以有效的结合这个契机，抓住良好的机遇大力发展该地区的文化旅游产业。周边配套齐全，不仅仅有其他知名地产，也有儿童乐园、主题广场、重点中小学、地铁公路等各种建设配套为一体。
3、物业配套要贯彻立体式的体验服务。特色的物业服务内容是项目热销和保持一定品牌知名度的关键。现代社会对于物业非常重视，后续服务和保障是项目美誉度提升的关键。它让广大居住者能够真正的融入整个环境之中，能够切身的感受居住的便利水平。
4、充分利用国家的政策支持优势。新一届政府正在鼓励发展文化事业，带动传统文化经济的发展，并且制定了许多相关的经济政策。比如在贷款政策方面有专门的文化贷款，只有专门做文化项目的企业才有资格获得相应的贷款，并且有为数不多的指定银行可以提供贷款，并且有相应的财政返还优惠政策。
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致 谢
三年的学习即将要结束。回忆起三年的求学历程，对那些曾经引导过我、帮助过我、激励过我的人，我心中充满了感激。首先要感谢我的导师胡扬赞教授在毕业论文的写作过程中给予的启发和帮助。胡教授从最初的开题，到论文所需资料的搜集以及论文撰写过程中修改、定稿都给予我悉心的指导、热情的帮助和大力的支持。胡教授渊博的学术底蕴、深厚的实践经验、慎密的治学态度以及高尚的人格魅力，都深深地感染和激励着我。胡教授不仅授我以文，而且教我做人，使我受益终生。在此我谨向胡教授致以最衷心的感谢。还要感谢母校这三年来对我的栽培；感谢学院的各位老师们的教导，使我感受到专业知识的严谨性和重要性，让我在以后学习和研究专业知识的时候更加的细密和周详；感谢全体同学，在两年求学中我们甘苦与共，共同进步，感谢你们给予我的所有关心和帮助。同窗之谊，我将没齿难忘。我最后要感谢我的家人，感谢你们在我论文写作过程中给予我无微不至的关怀。你们在背后的默默支持就是我前进的动力，正是你们的鼓励使我克服了一个个的难关，学业可以顺利完成。
