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【题目】房地产工程项目潜在风险控制探究
【第一章】房地产公司项目风险管理探析绪论
【第二章】NW房地产工程项目概况
【第三章】NW房地产企业项目风险识别
【第四章】NW房地产工程项目相关风险评价
【第五章】NW房地产项目风险的防范策略
【结论/参考文献】房地产项目风险有效控制研究结论与参考文献
第一章 绪论
1.1 研究的背景和意义
1.1.1 研究背景
近十几年来，我国房地产业进入了史无前例的蓬勃发展期，同时也带动了其他诸多产业的高速发展，逐渐发展成为国民经济中的支柱产业，对经济发展具有举足轻重的作用。目前，我国房地产业增加值占 GDP 比重达到 5%左右，房地产开发投资占城镇固定资产投资比重多年保持在 20%左右，直接来源于房地产的税收约占全国税收收入的 20%,房地产业带动了 40 多个相关产业的发展，创造了大量就业岗位和经济、社会价值。但房地产行业的飞速发展也存在很多问题，诸如房价涨幅过快过高、投资增加幅度过高等。
当前，我国新型城镇化发展正在快速推进。从美国、日本、韩国等发达国家的发展历程来看，在城镇化超过 70%以前，住房建设规模通常保持快速增长。据此判断，当前我国房地产业仍将处于较快增长阶段。尽管在这两年经济增长调整期，房地产业增速也有可能放缓，行业结构有可能调整，但中长期来看房地产行业继续保持中高速增长的势头并未改变，并能够继续发挥对国民经济的支柱产业作用。
但是另一方面，房地产行业受到社会、经济和政治、环境等各种因素的综合影响，并且具有开发时间长、投资规模大、资金周转慢等特点，其整个开发过程是为应对将来的不确定需求而进行开发建设的过程。这就表明了房地产业是一种非常典型的高风险投资行业。且随着近来房地产行业逐渐从宏观调控走向市场化，面对居高不下的房地产库存，整个房地产行业似乎开始紧张，许多房地产工程项目不得不抛弃过去粗放式的管理以争取降低成本，而且在面对日益挑剔的购房者时，一旦面临项目无法按时按质交付，对房地产公司及所有参建单位而言都是重大的打击，所以如何有效识别、分析房地产行业的各种风险并采取相应的风险防范措施，对于提高房地产项目的成功率和回报率已经显得越发重要。
NW 房地产工程项目是香港 NWCL 集团旗下的一个商业综合体建设项目，NWCL是一家港资房地产开发公司，主要产品为住宅，广州分布有 5、6 个项目，自 2012 年发生交楼失败事件导致业主群诉、品牌形象受损后开始重视风险管理，在之后开发的项目中开始试图运用科学的风险管理理论管理建筑工程项目，本文亦在此背景下对 NW 房地产工程项目进行风险识别、风险评价并有针对性的提出风险应对措施，以保证项目的顺利开发建设，也期望能为同类房地产工程项目的风险评价和风险防范提供一定的借鉴和参考。
1.1.2 研究意义
一般来说，房地产工程项目从头到尾需要经过如下几个主要阶段：可行性研究、规划设计、建筑施工、营销策划、运营及物业管理，每个阶段都存在着许多不同的不确定性因素，包括经济、技术、环境、政策、管理等各个方面的问题，从而导致风险的产生。
国内许多标杆房地产企业也尝试引入各种风险管理的方法和技术，但大多仍在不断探索和磨合，没有形成系统化、定量化、标准化的管理方式。因此，对房地产工程项目进行风险分析和评价，识别出房地产项目开发过程中的各种风险并有针对性的进行风险防范，对项目的成功实施以及社会、经济的稳定发展都有重要意义。本文的研究意义主要有以下两点。
（1）为本项目的顺利实施提供有力的指导。通过介绍 NW 房地产工程项目的基本概况和风险管理现状，结合项目的建设环境分析，采用 WBS 法识别出影响项目运行的关键风险因素，然后通过层次分析法对各种风险因素建立层次结构模型，实现风险因素的重要性排序，再有针对性的提出风险防范措施，从而可以对整个项目运行过程中的风险时刻保持高度的关注，提高风险管理的有效性和及时性，为项目的顺利运作奠定基础。
（2）为其他类似的房地产工程项目的风险评价和防范提供参考。国内很多房地产企业甚至政府在房地产项目的具体管理中还存在盲目性，房地产企业目前对于房地产工程项目的风险评价和风险防范的总体水平较低，对房地产工程项目的风险分析和评价也只是做一些简单的会计运算，基于经验和主观意识的判断仍占主流。因此，基于具体项目的房地产风险评价研究，通过运用定性和定量分析相结合的方法例如层次分析法进行风险识别、分析和评价，从而对项目风险进行系统化、标准化的管理，有助于提高房地产企业的风险管理意识和能力，保证项目的成功实施，其经验可以对类似房地产工程项目的运作提供有价值的参考。
1.2 风险评价研究现状
1.2.1 项目风险评价研究现状
国外的风险评价研究起源于风险管理，美国的风险管理研究起步于 20 世纪 30 年代的经济萧条时期，当时美国的很多公司先后设立了保险管理部门，并依靠保险进行风险管理以应对经济危机的冲击，这时企业的风险管理开始逐渐崭露头角。20 世纪 50 年代，随着经济发展以及层出不穷的大量风险事件有力的促进了风险管理理论的研究，风险管理学科逐渐发展起来，风险管理概念首先由格拉尔指出并进行研究[1].20 世纪 80年代，世界各国专家学者在美国风险和保险管理协会年会上，共同讨论通过了“101 准则”.
他的诞生及实施，是风险管理发展达到一个新水平的重要里程碑。从 20 世纪 90 年代开始，风险管理研究开始形成一个完整的新学科并进行独立应用。而同美国相比，英国更重视将风险管理分析的各方面研究成果与建筑工程项目结合起来，用理论指导实际。所以美、英两国在风险管理研究方面各有所长，是风险管理研究学科的两个主要流派。在欧美等发达国家，工程项目风险评价应用的范围越来越广，己经不再局限于传统的国防军工、工程建设领域，现在已经逐步开始应用到医药、化工等行业。而且英美等国的许多部门很重视风险管理的标准化、规范化，在应用各种工程项目风险评价技术的同时，还编着并且不断更新针对本部门特点的工程项目风险管理手册，完善风险管控措施。
我国对于风险评价的研究始于风险决策。“风险”一词是由周士富在 1980 年首次提出，因为在改革开放前，我国实行的中央计划经济体制限制了有关风险理论的引入和研究。1991 年，顾昌耀和邱苑华在《航空学报》上首次将嫡扩展到复数并且用于风险决策研究。二十多年来，我国的风险管理理论研究发展较快，有关风险分析、风险评价的着作也不少，但是研究工程项目风险评价的较少[6]
.我国现有的关于风险评价的研究成果已形成了一定的系统性和规范性，许多论着已经采用理论研究与实证分析相统一，定性分析与定量计算相结合的方法。工程项目风险分析与评价应用于实践的项目也逐渐增多，其中较为成功的项目包括长江三峡工程项目、深圳大亚湾核电站工程项目等。
1.2.2 房地产工程项目风险评价研究现状
国外对房地产工程项目风险评价的研究是从 20世纪60年代的风险管理研究开始的，1963 年梅尔和赫奇斯撰写的《企业的风险管理》以及 1964 年威廉姆斯和汉斯撰写的《风险管理与保险》这两本风险管理着作，标志着风险管理首次作为一门学科出现，随着工程方法与管理科学的紧密结合，传统定性分析的缺陷得以克服，风险管理的理论与实践开始蓬勃发展，并逐步成为企业经营管理中的重要组成部分，为风险管理分析技术在房地产开发企业的应用奠定了基础[2].20 世纪 90 年代以来，房地产企业逐渐开始采用各种科学的工程管理技术进行风险分析和评价，如随机应用技术、模拟决策树等。1990 年B. Mulholland 与 J. Christian 将期望效用用于房地产开发分析[3].1991 年 Wurkzebaeh 对房地产项目开发风险管理进中房地产投资组合问题进行了一定的研究。1992 年 Husebyand Skogen 构建了 DynRISK 动态模型用于分析风险，对项目所具有的风险实现了动态监控。进入 21 世纪以来，项目风险管理在房地产领域不断发展和完善，如 Peter Jovanovic针对房地产项目的投资风险识别、风险评估和风险控制等方面做了大量研究，较为全面地研究了房地产投资全过程的风险[4].Su Han Chan ,John Erickson,Ko Wang 对现有的与 REITS 相关的风险理论研究成果进行了比较分析，提出了有关改善风险投资决策的方法[5].格林肯通过对房地产建筑施工过程中的若干关键要素进行分析，提出了一个整体风险评级的手段。Gohar 等人提出建设工程项目的风险主要包括内部风险和外部风险，并通过运用模糊层次分析法对风险进行了定量评估。Wyk et al.指出目前房地产企业已经开始逐渐应用风险管理领域的一些科学技术和工具来辅助企业的经营管理，利用计算机软件综合定性及定量技术在内的多种手段进行风险分析，以提高风险分析的精确性 ,提高风险管理的目的性和有效性。
国内对房地产工程项目风险评价的研究前期主要集中在风险的识别、防范和投资决策等方面，近十年来在风险定量评价方面也有了迅速发展。如陈佑启提出了房地产风险管理研究的基本方法。郭捷等对大型工程项目的投资风险理论和应用都进行了系统的论述[7].苏亚莉通过研究我国东南部房地产业地价、房价疯涨等问题，具体分析了房地产开发过程所面临的诸多风险，主要包括房地产开发项目周期风险、政策风险、市场供求、利率水平、通胀风险等系统风险及营销风险、决策风险、财务风险等非系统风险，为房地产开发企业进行风险管理提供了理论依据[8].汤甜甜把房地产风险的因素分为：自然风险，政治风险，经济风险，市场风险，商业风险，拖欠风险。程传山根据我国房地产风险管理的现状，研究了房地产工程项目建造阶段风险管理的基本流程：风险预测-风险评估-风险控制，通过对每个流程进行深入研究，对风险管理的方法进行了详细的论述[9].宋运霞全面分析了现代风险理论，并做了细致的区分。李启明等人对房地产的投融资风险进行定性分析，得出了一些定量评价方法如：风险因素的加权定量，专家调查法等。蒋根谋，胡振鹏，金峻炎提出一个房地产项目定量经济风险评价模型，通过运用 AHP 方法，对房地产项目进行风险分析，并客观地确定模型中各风险因素的权重。王军武、王林采用 AHP 法对房地产项目风险权重进行研究。陈林杰从三个维度构建了房地产开发风险识别模型，并结合FUZZY 理论构建了房地产开发风险评价模型[10].
由于房地产行业超高的利润水平，发展商和建筑企业对风险管理不够重视，对如何运用科学的风险评价方法进行有效的进行风险评估和控制也不甚了解，一方面国内对房地产项目风险评价和防范方面的研究较少，相关理论主要集中在建立定量的风险模型上，对我国的国情没有进行有针对性的研究和实践。另一方面，由于房地产业的本身特性导致目前定性分析和经验决策仍然是进行风险分析常用的方法，定量分析方法的应用较少或者流于形式，不能用于指导或辅助实际工作，导致决策失误的情况屡屡发生。所以，对房地产工程项目风险管理及评价这一课题尚需要进一步深入地研究。
1.3 论文结构
1.3.1 研究内容
本文在研究有关风险评价理论的基础上，结合 NW 房地产工程项目实例，运用 WBS法和头脑风暴法对房地产工程项目风险进行识别、分析，然后应用层次分析法和 ABC法，对房地产工程项目风险进行评估分析，并有针对性的制定相应的风险防范措施，以期能更好的防范与控制风险，提高项目的成功率。
为了本论题的研究目标，论文主要研究内容如下：
（1）第一章：绪论。主要介绍本论文的研究意义和目的、风险评价研究现状、研究的主要思路、论文整体结构和章节安排、技术路线等。
（2）第二章：NW 房地产工程项目概况。主要介绍 NW 房地产工程项目基本情况、建设背景和风险管理现状。
（3）第三章：NW 房地产工程项目风险识别。通过对项目建设环境的分析并运用项目管理理论中的 WBS 法、头脑风暴法对 NW 房地产工程项目风险进行识别并归类整理。
（4）第四章：NW 房地产工程项目风险评价。运用层次分析法对识别出来的风险因素建立风险指标评价体系和层次结构模型，定性与定量相结合分析和评估项目风险，并运用 ABC 法得出项目主要风险和次要风险。
（5）第五章：NW 房地产工程项目风险防范。根据风险分析和评估的结果对项目开发的各个主要阶段的关键风险因素制定有针对性的风险防范措施和方案。
（6）第六章：结论与展望。论文小结和阐述进一步要解决的问题，为以后的相关研究提供参考。
1.3.2 研究方法与技术路线
本文通过广泛的资料收集和文献阅读，紧密联系 NW 房地产工程项目的实际情况，通过定性与定量研究相结合，理论分析与实践相结合的方法来完成对房地产工程项目风险评价与对策的研究，主要采取如下的研究方法：
（1）文献研究法。主要通过文献检索、阅读和分析，了解有关风险评价研究的现状和发展，并以此为基础，形成具体的研究思路、概念模型，从而为房地产工程项目风险的识别、评价提供理论支持。
（2）实例分析方法。通过 NW 房地产工程项目的实际案例数据以及理论研究中的假设和模型进行风险分析。主要是通过利用项目管理中的风险识别、风险分析和评估的工具和方法，借助统计分析工具，来对研究命题进行验证。
（3）定量研究。运用头脑风暴法、层次分析法、ABC 法等风险管理相关工具与方法，识别项目风险并构建项目风险的分析、评价模型。
论文研究的技术路线如下图 1-1 所示。
1.4 本章小结
本章首先对房地产行业目前的发展现状以及 NW 房地产项目的建设背景进行介绍，阐述进行房地产项目风险评价的必要性和重要性，并提出本论文的研究课题和意义，然后从国内外对房地产项目风险评价的研究现状出发，提出 NW 房地产项目风险评价的研究思路、方法和主要内容等。
