第 1 章 绪论
1.1 研究背景及意义
1.1.1 研究背景
作为国民经济重要增长点的房地产业一直是全国上下备受瞩目的行业，它不仅能带动建筑业、建材业、轻工、电子等行业，同时还带动了冶金、化工、机械等行业的发展。虽然房地产业的重要性和其成就都是巨大的，但却仍然存在很多问题。一方面住宅紧缺的状况没有得到根本改变，另一方面住宅建设的水平不高，仍然处于粗放型生产状态，不能满足人们改善住宅品质的需求。根据建设“资源节约型”和“环境友好型”两型社会的要求，结合我国城镇化的发展情况，急需建立符合现阶段房地产业的发展模式，以推进住宅建设的可持续发展，努力实现资源的优化配置，降低运行消耗等目标。
我国提出住宅产业化的概念是在 20 世纪 90 年代中期，通过学习国外的先进经验，采用工业化和社会化大生产的方式对住宅进行生产与经营。住宅产业化（housing industrialization）是基于住宅建设在建筑行业乃至整个国民经济中的重要地位所提出，在整个产业链条内的资源优化配置。其内涵简单来说是以大规模的成品住宅开发来供给居民的住宅需求，即住宅通过工业化大生产方式，以住宅产品为最终目标，实现住宅全过程的开发定型化，设计标准化，生产工厂化，施工装配化，装修一体化以及服务社会化的“六化目标”[1].
未来，房地产行业的发展将不再是原有粗放式的投入与发展，而是以科技含量极高的产业化来带动整个产业的可持续发展，即由传统的施工建造转为先进的工业化生产装配，全面实现住宅产业的转型与升级。房地产业受政策、理念、技术、实践、产业链整合等各方面的创新和变化，使企业发展住宅产业化逐渐由虚至实，并不断的成长起来。但总体来看，住宅产业化在我国仍然处于发展的初级阶段，我们对住宅产业化虽有了一定的理论认识但还不够系统和深入。
1.1.2 研究意义
随着住宅产业化的加速发展，房地产企业作为住宅产业化发展的主体，其传统的发展模式显然已经无法跟上时代的步伐，而高效的工业化生产，装配化低成本的施工，信息化高智能的管理，节能、节水、节材、节地、绿色环保的新型可持续发展的产业化建筑方式应运而生，整个房地产业都面临着深刻的社会变革。
那么面对产业化的变革房地产企业如何选择适合的发展模式及路径，如何进行迅速的转型，则具有深远的意义。
本文将立足于住宅产业化发展实际，从住宅产业链理论角度入手，首先确定房地产企业是住宅产业化发展的关键主体；通过对传统模式与住宅产业化模式的对比分析，得出房地产企业发展住宅产业化的必要性和紧迫性，即分析房地产企业转型的原因；然后基于住宅产业链理论分析，对房地产企业住宅产业化发展模式及路径进行选择，并通过我国典型房地产企业发展住宅产业化的实例进行实证研究，找到房地产企业发展住宅产业化的方向，即适合我国房地产企业面向住宅产业化的生态良性循环的可持续发展模式及路径；最后提出加快推进企业发展模式转型的措施，为房地产企业转型提供现实的参考依据。
本文的创新之处在于从房地产企业层面对住宅产业化发展模式及路径问题进行分析，丰富了目前多从政府及建筑企业层面进行模式分析的研究内容；并且本文是基于住宅产业链理论，从全新的角度进行分析，更适合现阶段企业对发展模式及路径的选择与应用。
1.2 国内外发展状况及研究现状
1.2.1 国外发展状况及研究现状
国外的住宅产业化主要是在第二次世界大战后发展起来的，由于二战后的房屋紧缺和劳动力极度匮乏，因此住宅产业化应运而生，而在那时还叫做“建筑工业化”[2].而随着住宅产业化的发展，房荒的问题逐渐得以解决，但此时的企业已不再满足于简单的量的增长，而是开始对房屋的品质有了更高的追求，因此各国开始对住宅产业化有了进一步的探索和实施。
首先要谈到的就是瑞典，瑞典发展住宅产业化也有一定的历史。自二十世纪五十年代开始，瑞典进入大规模的住宅建设中，并于二十世纪八十年代步入成熟阶段，九十年代后平稳发展[2].瑞典住宅产业化的发展主要特征：一是标准体系的完善。瑞典出台了一整套完善的工业化建筑规格和标准，并逐步建立了产业化住宅各部分部件的规格和尺寸的通用体系，实现了模数协调，推动了通用体系的快速发展的同时也加快了瑞典对可持续发展的实现。二是经济政策的有力支持。瑞典政府是十分支持住宅产业化发展的，并给与最大的政策支持。瑞典政府根据住宅产业化发展的阶段的不同而相应的颁布若干经济政策，如直接补贴住宅建设项目，或者补贴开发建设企业等形式，鼓励企业使用先进且可持续发展为目标的技术与产品。三是住宅建设合作组织的积极参与。居民储蓄建设合作社简称 HSB,它是住宅建设合作组织的主力军，其建筑理念迎合广大成员的要求，同时反映更多设计人员和居民的意见，对瑞典工业化的建设起到了重要作用。以上三个方面大大的促进了瑞典住宅产业化的发展，使瑞典成为全球工业化住宅率最高的国家，同时在可持续发展方面也取得了显着的成就。
美国作为世界第一经济强国，住宅产业化的发展自然也不会落后，经过几十年的发展，美国的住宅产业化发展也达到了世界先进水平。论其特点我们可以总结为以下四点：第一是市场力量的推进。由于美国的土地使用在正常情况下是可以私人使用的，也因此政府对住宅产业化的发展虽然起到了引导和辅助作用，但更多的是市场这只无形的手来指引和主导着美国住宅产业化的发展。第二是建设标准和政策的完善。和瑞典一样，美国为了促进住宅产业化的发展也出台了一系列的标准和政策，值得一提的是 HUD 标准，它是唯一的国家级建设标准。而随着这些标准和政策的不断完善则助推了美国住宅产业化的发展。第三是政策性金融机构的建立。住宅产业化的发展没有大量资金的支持是万万行不通的，而美国政府早在 1970 年就成立了联邦住宅借款抵押公司以为政府建设筹措资金，并开展政策性和商业性的购房抵押贷款。美国政策性金融机构的建立大大的促进了住宅产业的大规模生产。第四是政府对科研技术的支持。众所周知美国的科研力量十分雄厚，而究其原因必然会发现美国国会每年拨付住宅和城市发展部用于研究和开发新技术的经费数额十分巨大[3].不仅如此，美国的一些协会和民间社团组织，也会集中大量的人力和物力来推动美国住宅产业化技术的研发及应用。
住宅产业化发展较快的国家还有很多，例如丹麦，日本，新加坡等国，尽管各国发展住宅产业化所产生的背景、政策、发展重心及成果等等不尽相同，但也呈现出一些共同点：一是以工业化住宅为主要内容；二是政策的支持与引导；三是标准化及模数制度的建立；四是注重部品及构件的通用化发展；五是从专业化向集约化过度。总之住宅产业化是全世界各国建筑业发展的一个共同方向，它对各国的经济发展都起着积极重要的作用。
发达国家的产业化发展能给予我们经验和教训，那么各国对房地产企业发展住宅产业化的研究同样可以促进我国房地产企业产业化的发展，值得我们学习和借鉴。Mus.Kahn 指出，房地产公司的成熟发展模式应关注经营管理，大规模定制，融资方式多元化，开发模式的转变以及多元化发展等方面。Colin Davidsonl 则认为通过发展住宅产业化技术和根据各国的实际国情发展适当的企业组织，实现组织与技术的结合，是实现住宅产业化有效率的途径。Clare Fox（2005）则结合美国的房地产发展模式特点，即房地产金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链非常完整并相互协调发展，房产商负责吸引资金，把控中介和流通的组织者，房地产企业的核心是金融运作。
而核心竞争力的打造一直以来也是国外学者们比较关注的方面。Jovian 认为核心竞争力是企业持续竞争优势的源泉，通过分析他表示“核心竞争力可以使企业在竞争中保持长期主动性”[4].
从国外优秀学者们的研究和实践中，我们知道企业尤其是房地产企业对于住宅产业化的发展都非常关注，其发展模式更涉及了融资、开发、运营管理等诸多方面，还有核心竞争力的影响都是十分重要的。然而不同的国情，不同的经济体制以及房地产企业的现状都决定了我们不能“拿来主义”,而是应该结合我国以及企业的实际情况，充分借鉴，创新发展[5].
1.2.2 国内发展状况及研究现状
我国的住宅产业是在 20 世纪 50 年代随着房地产业的兴起而发展起来的，但那时还叫做建筑工业化。随后我国通过参照前苏联的先进经验，积极发展预制构件和预制装配建筑，制定了一些相关标准，推行机械化和工业化，但由于当时的国情以及生产力水平限制，第一次建筑工业化高潮未能得到很好的发展。直到 20世纪 70-80 年代，我国房地产业得到了快速的发展，由此加速住宅产业的概念的提出。政府开始推进住宅产业发展，学习国外先进技术和理念，在这一阶段有了对住宅产业发展的一些经验积累。进入 20 世纪 90 年代以后，我国房地产业曾出现一片“欣欣向荣”的景象，然而这并没有很好地推进住宅产业的发展，只是大量的投入了资金和土地，技术研发却停滞不前，导致住宅产业错过了快速发展的契机。1994 年我国正式提出住宅产业化，并经过对以往历史经验的总结，建设部正式提出大力发展住宅产业化，进行一系列标准的制定，同时引进日本和欧洲先进国家的成熟技术等一系列举措。进入 21 世纪后，我国标准体系逐步形成，全国各地大量的进行试点，并建立国家产业化基地，创建示范城市等，同时颁布了一系列的政策法规以促进住宅产业化的发展。目前我国经过了长期的准备和发展，住宅产业化基本迈入快速发展阶段（如图 1-1），相信随着技术的不断成熟，企业规模化的生产，以及国家各种政策体系的完善，我国进入住宅产业化成熟期的时刻将很快来临。
国内住宅产业化的发展随着十来年的演变，市场竞争环境日益透明化，房地产企业面向住宅产业化必须深化对当前市场需求的研究，在吸取发达国家产业化发展的先进经验的前提下，寻求适合我国房地产企业发展的模式与路径。就此国内的学者做出了相关的研究分析。
张少伟（2013）较早的就认识到住宅产业化对房地产企业的深远意义，他指出房地产行业的可持续发展将遭遇到前所未有的瓶颈，如不加以解决，在今后一段时间内将成为经济和社会可持续发展的羁绊[6].
陈兴汉（2008）指出住宅产业化的关键主体正是房地产企业，尤其对于大型房地产企业而言，其住宅产业化的实践和建设还处在摸索状态和经验积累阶段，因而急切需要对住宅产业现代化发展进行专题研究，以提供房地产企业住宅产业现代化的发展战略，并形成系统化的产业发展路径、发展模式和支撑体系[7].
纪颖波（2013）对产业化和工业化之间的关系分析的比较清晰，他说产业化是整个住宅产业链的产业化，工业化是指生产方式的工业化。产业化是以工业化为基础和前提，当工业化达到一定的标准时方可实现产业现代化[8].
周楠（2007）对于目前房地产企业发展住宅产业化的现状有一定的分析，通过分析目前房地产企业发展住宅产业化存在的问题而提出房地产企业的发展模式。他指出适合住宅产业化的房地产企业发展模式可以使房地产企业以市场和住宅产业化具体要求为中心，以提高效率，降低成本，创新开发模式，改善经营管理和调整组织结构为手段来增强竞争能力，为推进住宅产业化的实现做好充分准备。
分析房地产企业的产业化发展模式，项保华（2004）是从需求演化角度入手。他指出我国房地产业是在顾客需求推进中逐渐成熟的，而随着顾客的价值需求的变化，房地产企业也逐渐由房屋的提供者转向了顾客价值链需求的整合者，在未来房地产企业更有可能转变为顾客价值链需求的集成与代理者[9].
以上是我国优秀学者从不同角度和重点分别对住宅产业化以及房地产企业发展模式的分析，却没有针对性的提出在面向住宅产业化发展的背景下房地产企业如何联系自身实际，有效结合产业链上不同发展类型选择不同的发展模式，走不同的发展路径，要增强一定的应用性，为企业实践提供充分的参考。
1.2.3 房地产企业发展住宅产业化的现状
房地产行业住宅产业化发展已有十多年的历史，目前房地产业全国每年约有10 亿平米的住宅建设量，但据统计全国近两年住宅产业化的建设量仅为 1300 万平方米左右，产业化比例还不到整体的 10%,和发达国家的差距还比较大。而其建筑中局部利用产业化技术，建筑主体采用产业化技术的住宅比例却还不到总体的1%.由此可见传统的建造方式依然是市场的主流方式，而住宅产业化要求“设计标准化，生产工厂化，施工装配化，装修一体化以及服务社会化等等”,这些无疑为房地产企业住宅产业化的发展带来了前所未有的艰难挑战。但与此同时，值得庆幸的是国家为了保证住宅产业化的健康快速的发展，也相继出台了多项扶持和鼓励企业住宅产业化发展的优惠政策，并且到目前为止已经在全国认证了 46 个“国家住宅产业化示范基地”,以此来带动全国住宅产业化健康有序的发展。
针对房地产企业近几年发展住宅产业化的现状，目前呈现出几大特点：第一是发展的方向越来越明确。国家为发展住宅产业化特别制定了“国家绿色建筑行动方案”,并在去年的全国政协双周协商会上提出推动住宅产业化的发展、同时住宅产业化还成为了今年住建部的十项重点工作之一。可见近几年住宅产业化的发展方向越来越明确，各地政府也积极响应国家的政策，纷纷出台了各项住宅产业化政策措施。为房地产企业发展住宅产业化指明了方向。第二是发展的认识越来越深化。自 2010 年在哈尔滨召开的第一次技术交流大会以来，政府、企业、专家的认识程度都发生了根本性的变化，尤其是房地产企业，认识到发展住宅产业化的重要性。第三是发展的技术体系逐步完善。PC 技术、构件生产工艺、施工技术等日趋成熟。同时我国还颁布并实施了国家标准《装配式混凝土结构技术规程》，而另一项《工业化建筑评价标准》也计划在今年出台。第四是房地产企业越发积极主动的投身住宅产业化发展进程中。例如万科集团、南京栖霞、上海城建集团、中南集团、天津住宅集团、长沙远大住工、宇辉集团等一大批房地产企业正积极主动地开展技术研发和工程实践，此时大型的房地产企业集团起到了很好地引领作用[10].
房地产企业住宅产业化之路才刚刚起步，但相信随着国家和企业的高度重视，以及社会对节能减碳和可持续发展理念的接受，会有越来越多的企业自发的走入住宅产业化研发和生产的产业变革的行列，而那些走在改革最前沿的企业也必将成为未来住宅产业化实施的主力。
1.3 研究方法与技术路线
1.3.1 研究方法
1.3.1.1 文献研究
通过大量资料搜集，整理，阅读以及文献的分析，对国内外房地产企业面向住宅产业化发展方面的进行全面掌握，为研究房地产企业住宅产业化发展模式及路径研究提供了理论基础。
1.3.1.2 比较分析法
通过对搜集数据的整理，将传统的房地产企业发展模式与产业化发展模式进行对比分析，结合我国房地产企业实际来探寻适合我国房地产企业住宅产业化发展模式及路径。
1.3.1.3 实证研究法
通过参与全国各地的住宅产业化研讨会，或者到住宅产业化研究基地、企业等进行实地调研分析，同时结合国内外典型的进行住宅产业化实践的房地产企业实例，充分联系实际，本文从增强论文应用性角度来推进我国房地产企业住宅产业化发展模式及路径研究。
1.3.1.4 定性分析与定量研究相结合的方法
通过对国内外大量文献的定性分析以及对产业化实践企业的定量分析，二者有机的结合，充分体现了科学研究的科学性，并最终为选择适合我国房地产企业住宅产业化发展模式及路径奠定坚实的基础。
1.3.2 技术路线
