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【题目】房地产公司负债运营中的风险管理探究
【第一章】风险管理在房地产企业负债经营中的应用引言
【第二章】房地产负债经营风险控制的基本理论
【第三章】DH公司负债经营风险控制的现状分析
【第四章】DH公司负债经营风险的控制不力的后果及原因
【第五章】提高DH公司负债经营风险控制力的对策
【结束语/参考文献】房企负债经营风险管控分析结束语与参考文献
1 引言
1.1 研究背景和选题的意义
1.1.1 选题背景
随着国内经济不断发展，中国也进入了城市化阶段，城市人口大量增加导致消费需求也随之增加，更多的人购买商品住宅，商业圈也随之不断出现，进而更多的资金进入房地产行业，房地产开发规模也不断增加。投资者投资房地产的初衷是为了获得更多的投资收益，但是风险和收益是呈正比关系，与较高的投资收益相伴随的是较高的经营风险。加上房地产行业在初始开发时需要大量资金购买土地、建筑材材、加工辅料及劳动力等。单个企业难以承担如此巨额的资金，所以其必须向金融市场筹资以维持这整个过程的正常运转。但是中国目前金融市场的情况是筹资渠道单一，并且筹资成本高。房地产行业的资产负债率普遍偏高，平均资产负债率维持在 70%,有些公司甚至高达 90%.房地产行业现在主要以银行贷款为主，这导致资金周转更加困难。经过多年金融市场的发展，房地产公司的筹资渠道仍然较少，对于债券筹资、融资租赁等方法的使用频率非常低。房地产行业独特的经营特点使得其受国内宏观调控的影响较大，国际经济形势的变化、国内金融政策的变化和知识飞速更新等都会导致房地产公司面临资金链受阻的风险，这要求房地产公司在最短时间内对变化的内外部环境做出反应与决策。所以，应对难以预测的外部环境是很多房地产公司生存发展迫切需要解决的现实问题，建立风险控制分析防范体系对于提升房地产公司的反应能力有非常重要的意义。
房地产公司在初始投资阶段需要购买土地、原材料、辅料、支付项目可行性分析与设计费等，这些都需要投入大量资金。而目前房地产公司开发规模较大，公司若仅以其持有的自有资金投资，则难以筹集到足够款项，这使得负债经营成为房地产公司必然的选择。目前房地产公司主要以负债为主，其从筹资开发到资金回收整个循环周期较长，多种不可测因素使得房地产公司必须制定风险控制策略，并将负债经营风险的分析和防范措施结合起来。这使得房地产公司不得不从树立风险意识、分析内外部风险等。并根据盈利能力、偿债能力等财务指标调整公司的负债结构来获得负债经营的财务杠杆正效应，进而降低公司的加权资本成本。但是负债规模过高则会造成房地产公司财务费用增加，进而导致财务杠杆产生负效应，并增加公司财务风险。所以控制负债规模和负债结构，分析和防范负债经营风险成为房地产公司维持生存的一个重要方法。
1.1.2 选题的意义
房地产公司本身产业链长并且涉及大量关联性较强的上下游行业，所以其对资金使用效率、资金周转速度的要求较高。在投资开发期，企业已向上游行业取得较多负债，巨大的融资金额造成企业需要支付非常高的利息费用，这种现象使得企业隐藏着财务危机。在房地产商品销售期，下游的消费者大量按揭贷款造成销售金额回收时间长。因此，房地产行业的资金密集型特点使得其在整个开发、建造、销售过程中资金需求量巨大，且资金链较为脆弱。房地产公司为了持续经营，必须有效控制风险，减小财务风险发生的可能性。
（1）理论意义
国内外学者已经研究出了大量与负债经营风险分析及控制领域相关的学术成果，但是国内外学者针对我国具体某一个中小房地产公司负债经营风险研究都非常少。本文根据国内外学者已经研究出的相关理论，从负债经营风险的概念、风险控制和分析的角度出发，对 DH 房地产公司负债经营风险进行整体的风险评价，并对该公司负债经营风险控制不力的原因进行详细分析，同时根据风险产生的原因提出相应的改进建议，这有助于完善相关的风险管理与控制理论，使得其在实际工作中能够被有效运用。
（2）实际意义
房地产公司需要着重研究财务风险的识别、衡量及预测方法，因为这是有效控制和预防财务风险的前提，分析和识别财务风险对财务风险的控制具有非常强的现实意义。本文以 DH 房地产公司为研究对象，根据目前 DH 房地产公司的财务指标分析结果，识别该公司财务风险类型和风险大小，并评估出 DH 公司负债经营的现状，再以分析出的 DH 公司外部风险、内部风险产生的原因为基础，提出有效控制 DH 公司负债经营风险的策略。目的是为了提高 DH 房地产公司风险控制的能力，让该公司能够健康良性地发展。
1.2 文献综述
1.2.1 关于负债经营杠杆原理的研究
IL-Woon Kim（1985）指出，公司的财务杠杆变化会影响其利润，这使得公司的负债结构、负债规模与公司的利润呈现线性关系，并且不同公司会呈现正负不同的线性相关关系。
Maksimovc and Titman（1991）的研究表明，在市场发展后期会出现价格、营销为主要手段的竞争，这时大部分企业利润收益会下降，而财务杠杆较高的企业出现财务危机的可能性更大。企业利益相关的群体，如债权人、投资人、供应商等，在获知公司面临风险的消息后，会为了规避自身风险，要求提前收回其贷给企业的债务或者临时收回其给企业投入的投资款，这些行为会给已陷入财务危机的企业带来不利影响，造成其出现额外的经济负担。
Opler（1994）的研究发现，在市场下行时，与低财务杠杆的公司相比，高财务杠杆的公司面临市场份额大量下滑危机的可能性更大。这会造成高财务杠杆公司的投资者纷纷减少投资额度。在这个时候，低财务杠杆企业的市场占有率将有很大幅度上升，挤压高财务杠杆公司的市场占有率，进而造成高财务杠杆公司出现较高的经营风险。
Kraus and Litzen berger（1997）指出，在评价财务杠杆的有效程度时，要比较将其抵消税务获得的收益与其为筹集资金付出的财务费用。因为过高的财务杠杆会产生较高的财务费用，这样就减少了企业获得的利润，并增加了企业的破产概率。
Kovenock and PhiUips（1997）发现，在激烈竞争无处不在的开放市场中，特别是那些产品集中度很高的行业里，理性的投资者和保守的公司管理者在大部分情况下会选择较低的财务杠杆率来确定整个企业的负债规模。因为低财务杠杆水平的企业在竞争激烈环境下能较容易地掌握市场主动权，即使在发动价格战、营销战抢夺市场占有率时，低财务杠杆的企业资金仍然能照常运转，而高财务杠杆的企业则无法偿还负债，出现产品滞销及再投资困难，从而陷入破产边缘。
Arjun Chatrath（2000）得出财务杠杆与资本成本之间呈现非线性关系的结论。
因为他测试分析了财务杠杆与资本成本之间的稳定性之后，发现财务杠杆与资本成本之间没有呈现稳定的线性关系，仅仅是呈现正比或者反比的关系。
邵希娟、崔毅（2000）认为，企业的资本结构、融资决策决定了财务费用是否存在和企业存在财务费用时财务费用的大小。财务费用的大小决定了财务杠杆的正负效应，所以可以使用计算财务杠杆的方法衡量税后资本收益的波动幅度，并分析税后资本收益波动所造成的财务风险。
梁跃华（2001）认为，财务杠杆系数、期望值、标准离差值和最佳资本结构分析法这四种方法中，财务杠杆系数分析法最适合衡量企业财务风险的大小。因为财务杠杆系数与财务风险大小呈现正向变动关系，决策者能快速清晰地分析出企业财务风险的大小。
崔毅（2001）认为，财务杠杆分析预测必须假设预测期内成本结构、财务结构、利率和税率都不会变化，因为之前的研究都没有分析这些因素对财务杠杆的影响，不清楚这些因素的变化对财务杠杆的运用及预测可能造成的影响。
赵娟（2002）总结了计算净利润变动率与息税前利润变动率这两种比率的方法，并提出了相应的方法控制此风险。
黄锦亮、白帆（2003）认为，企业可以通过指标分析法和财务杠杆系数法分析负债经营导致的财务风险，并提出相应的方法控制此风险。
杨丽云（2005）提到，企业如果希望提高企业的市场竞争力，就必须通过负债来筹集其所需要的资金，因为企业自身积累的资金难以支持其支付投资、生产到销售这整个过程所需费用，更不足以满足其随时扩大生产规模的需求，这些资金只有通过负债才能获得，所以负债经营是企业发展过程中常用的筹资方式。
1.2.2 关于负债经营风险控制的研究
Beaver（1966）提到，运用单变量分析也可以非常有效地判断企业是否隐藏着财务危机。净利润与总资产比、营运资本与流动负债比，这两个财务指标能够快速地分析出企业当前的财务情况，并得出比较准确的结论。
Blum（1974）指出，可以运用现金流量的特性来判断一个企业的支付能力和偿债能力，并建立了现金流量模型，之后称这个能获得较准确分析结果的理论为现金流量理论。因为企业的现金有获利性和变异性，而且企业留存的现金就像蓄水池里的水有流动性，现金的流入流出和水的流入流出有相似性，蓄水池中水的减少和企业现金流出导致现金总数量减少具有相同的道理，现金减少则意味着企业将面临财务风险。
Ross（1995）指出，负债融资会使得经营者为保护自己的利益而逆向选择，这样就会损害股东的利益，进而造成公司出现财务风险。
2004 年 COSO 委员会提出了全员参与控制企业风险的新思路。其认为减少公司财务风险的发生，必须制定一个能涉及到企业每个运营流程的战略，这样才能使得每个工作人员都树立起风险意识，建立有效的内部控制制度来强化企业的风险管理，并减少企业风险发生的可能。如果在平时经营过程中企业制定的每个关键流程节点都顾及到风险管理，公司就能有效规避风险，让企业顺利实现经营目标。
Christopher J. Clarke and Suvir Varma （2009）认为，企业战略成功或者失误、企业盈利或者亏损、对企业有利或者不利消息的出现都会影响企业决策者对风险大小的判断，并影响管理者对已识别出的风险与企业持续经营的关联程度评价。
向德伟（1995）提出，企业风险分为多种不同的类型，不同类型的风险可以运用不同的控制方法规避：优化资本结构、控制负债规模和增加负债种类能有效控制企业筹资风险；选择与企业风险承受能力相适应的投资方向及投资组合，才能减小企业的投资风险；在销售过程完成后，有效的分配政策能保证资金回收的速度和效率。
韦孟文（1996）提出，提高管理者的风险意识能帮助企业在制定各项决策时都能够考虑到风险因素，也会让每个处于日常运营关键节点的员工都知晓自己的责任，并懂得识别风险的方法。这样企业既增强了全员财务风险意识，又提高了决策的质量。
张延波、彭淑雄（2002）提出，规避财务风险的前提是分析和预测财务风险，这样就必须详细分析财务报表，因为根据财务报表的指标分析结果能有效评估企业的财务风险大小。
马喜德（2003）实证分析了财务指标与财务风险的关联程度，并得出结论：
速动比率、营运资本、流动资产、利息保障倍数、总资产周转率、营业收入净利润率和流动资产净利润率等这些比率都能够有效分析出企业的经营情况，并能评价企业持续经营能力。
刘平（2007）提出，根据分析出的不同程度的财务风险和财务危机，企业要选择相对应的回避风险、分散风险、转移风险、降低风险及缓冲风险的方法，这样才能够及时地将临时识别出的风险进行快速降低和化解。但是这整个过程的前提是企业管理层及整体员工都意识到风险控制的重要性，并且企业已经设计了一套完整的风险分析控制措施。
王礼蓉（2009）提出，每年度的预算必须根据企业的预算制度进行，并将该年预算计划落实到位。日常经营的每个流程都必须参照企业制定的经营制度，也要及时预测企业在管理经营过程中可能出现的风险，根据识别出的风险及时调整经营方向。在投资决策时参照企业的投资制度强化投资管理，将投资计划风险程度控制在企业能够承受的风险范围内，并与企业整体战略相适应。中小企业只有根据自身在经营中面临的实际问题，不断修正并落实这三个制度，才能及时发现并快速化解财务风险。
林菁（2009）指出，中小企业规模小、筹资能力弱导致其资金链较为紧张。
企业的经营管理决策者为了防范潜在的财务风险，必须在决策时就分配好资源，并建立完整有效的风险管理流程来规范企业的日常经营，并在此基础上建立合理有效的财务风险预警系统来化解风险。只有将以上三个步骤落实到位，才能提高企业的抗风险能力。
许言（2010）提到，只有全员都有能力识别自己所在岗位的风险点，才能让所有员工都意识到自己岗位的重要性，并理解风险管理的意义。这样才能让企业在发现风险之后有针对性地分散风险，并缩小风险波及的范围。
王东辉（2011）提出，在企业无法规避系统风险时，有效控制非系统性风险能够减小风险发生的可能性。这样，企业经营的全流程关键点都必须设计出合理有效的内部控制制度，并设置与企业文化相适应的管理措施，为公司创造良好的内部运营环境。
1.2.3 文献评述
综合以上的文献可知，财务杠杆发挥作用的前提是负债。企业在负债规模恰当且有偿债能力的前提下，适当使用负债的抵税效应能帮助企业增加利润，并发挥财务杠杆的正效应。但是经营策略较为激进的企业会在过度扩张的过程中盲目负债，不仅会造成偿债压力大，还会让资金成本高于资金利润率，这将导致公司面临严重的财务风险。在企业资产负债率高于 50%的时候，公司就需要根据企业日常的外部环境变化和企业内部运营情况，动态地分析偿债能力和盈利能力，以判断风险并预警风险，从而有效管理企业的财务风险。从目前国内外关于财务风险的研究情况来看，大部分研究都涉及到了财务风险的预警和控制，即根据公司的财务指标和非财务指标来预警财务风险，并根据已发现的可能影响到财务风险的问题设置相应的改进措施，这样才能达到控制财务风险的目的。在进行风险管理时，需要针对公司情况，从投资前对项目进行可行性分析，至资金运营活动结束后的利益分配，这整个资金循环过程都详细地分析风险，并设计与之对应的措施，才能让企业获得较好的风险防范效果。每个企业面临的内外部环境不相同，导致其面临的风险也不相同，这造成理论界初步形成的财务风险评价框架和控制理论不能直接运用于具体实践过程中，但是这些理论给不同行业提供了不同的财务指标分析及预警模型。本人在前人研究出的关于财务指标分析、预警风险框架的前提下，主要针对房地产企业在负债经营风险防范与控制方面再作进一步探讨，就 DH 房地产公司负债经营风险控制现状和问题进行归纳，并分析其原因，也提出了与 DH 公司具体情况相符合的风险管理建议。
1.3 研究思路与方法
1.3.1 研究思路
本文在阅读了大量相关文献的基础上，通过对负债经营风险控制相关理论的研究，结合 DH 房地产公司现状，分析了 DH 房地产公司负债经营风险控制不力的后果及原因，最后针对 DH 房地产公司的实际情况提出了防范负债经营的具体建议。
1.3.2 研究方法
本文采用了以下几种方法研究 DH 公司的负债经营。
（1）文献研究法。收集国内外与风险管理理论及方法有关的文献，并加以综合分析，从中找出适合 DH 房地产公司使用的风险管理方法。
（2）调查研究法。查阅有关房地产公司的座谈会的相关记录，并收集与房地产公司负债经营风险相关的调查问卷和访谈文献。
（3）比较研究法。归纳国内外房地产公司面对负债经营风险时使用过的风险控制措施，并从中提取经验，再将这些经验对比分析，找出其中的规律。
（4）案例研究法。通过分析研究 DH 房地产公司案例，发现了问题，提出了改进的建议。
1.4 论文基本框架
第一章的内容是引言，这一章以阐明本人选题的背景及意义为主，从理论和实践两方面总结目前国内外财务风险理论的研究现状，并描述出本文运用到的研究方法和研究思路，并对论文的总体内容进行概述。
第二章的内容是房地产负债经营风险的基本理论，这一章整理出了财务风险控制的理论要点，并总结了识别不同类型财务风险的方法，提出了企业针对不同类型的财务风险可以选择的控制措施，为后文介绍 DH 房地产公司风险分析控制方法提供理论支持。
第三章的内容是 DH 房地产公司负债经营风险现状分析，这一章介绍了 DH 房地产公司面临的外部环境及其内部运营情况，指出该公司对其面临的财务风险所采取的控制措施，并用数据说明 DH 房地产公司风险控制不力的表现，再根据分析出的财务比率识别其面临的风险类型。
第四章的内容是 DH 房地产公司负债经营风险控制不力的后果和原因分析，根据第三章的财务分析，并结合 DH 房地产公司内外部环境分析，分析得出该公司内部控制仍然不完善的结论。由于 DH 公司内部控制存在漏洞，导致其面临着资金回收风险、资金成本风险及资金使用风险。在分析出该公司存在此类风险之后，找出 DH 公司出现此类风险的原因。
第五章的内容是提高 DH 房地产公司财务风险控制力的策略，运用财务风险基本理论和国内外风险控制研究的结论，找出适合该公司风险控制的方法，进而对 DH 公司内部控制提出改进措施，以降低该公司的财务风险。
