1 新型城镇化背景下嘉兴农村物业管理的地位和作用
农村物业管理是现代服务业的重要组成部分,与人民群众生产生活息息相关,为农村居民提供不可或缺的民生类、基础性服务.同时,也是与经济结构的转型提升、城市形象构建、新型城市化推进和和谐社会建设紧密相关,是倍受关注的行业,在嘉兴经济社会发展中正发挥着越来越重要的作用,主要表现在:
1.1 增加就业机会,缓解就业压力.物业服务作为新兴的服务业,提供了广阔的就业空间.一方面,物业服务自身包含了房屋装修的监督管理、房屋的维修与养护、公共设施的管理及养护、保安维护服务、车辆管理、保洁服务、绿化养护、园区文化及综合经营服务等众多内容,可以吸纳大量的各种专业人员.另一方面,物业服务的发展还能带动家政服务业、园林绿化业、维修业等相关产业的发展,增加这些产业的就业人数.近几年嘉兴市物业服务行业积极吸纳大中专毕业生,并为下岗人员和被辞退的农民工创造就业机会,凸显了物业服务行业就业容量大的优势,在关键时刻为解决社会就业问题发挥了积极作用.
1.2 维护社区秩序,建设和谐社会.社区是社会的细胞,是建设和谐社会的基础.物业服务作为一项复杂的社会系统工程,在维护社区平安中发挥着不可替代的作用,直接影响着整个社会的和谐与稳定.物业服务的保安队伍通过人防、物防、技防的紧密结合,协助公安部门维护社会秩序,在防止可能发生的火灾、燃气泄露、爆炸等事故方面起到了重要作用.目前,物业服务企业积极参与了社会公共事务管理,促进了社会和谐.已经成为社区服务的重要组成部分,在我市创建国家卫生城市、协助公安部门处理治安案件,协助有关方面处理突发事件,参加抢险救灾等方面发挥了巨大作用.
1.3改善人居环境,提升生活品质.物业服务行业每时每刻都在反映着人民群众最关心、最直接、最现实的生活问题.一方面物业服务可以通过提供房屋及其设备、设施的维修养护、绿化、保洁等专业性服务,使房屋得到及时的养护修缮,使小区环境更加整洁,设施设备能够正常使用,方便居民生活,提升居住品质.另一方面,由于物业管理覆盖了城市大部分区域,其发展增强了人们的环境意识,改良了文明生活习惯,促进了环保材料的应用.尤其是在嘉兴市创建国家文明城市过程中,物业服务行业积极参与,贡献了应有的力量.
2 农村新社区物业管理发展面临的主要困境
当政府与农民投入巨大资金与精力建设出一座座崭新的农村新型社区后,由于农村发展基础薄弱,物业服务水平相对滞后,居民观念、生活习惯一时难以改变,这些农村新社区物业管理面临低效使用、易遭毁损、纠纷不断等问题.目前,嘉兴农村新社区物业管理面临的主要困境有:
2.1农村新社区的行政管理机构设置滞后.目前嘉兴乡镇的农民仍处于散状居住与集中居住并存阶段,撤村建居还未实施完成,同时现在的新社区往往是由若干村农民集中居住的,新社区的行政管理机构一时还难以设置.因此,一部分已入住的新社区都未建立居民委员会,仍由各自的村委会管理,管理起来十分不便.同时,即使成立了社区管理组织,很多社区并没有设立物业管理机构,尚未配备相应人员,这对物业服务的发展带来了阻碍.
2.2村民传统意识和生活观念难以改变.农村物业管理服务对象是农民,长期以来,村居生活多呈现松散、封闭状态,农民传统的生产生活方式很自由,不喜欢被管制约束;而物业管理方式是规范化、全面化、市场化的,因此如何使农民接受物业管理理念,积极配合专业物业管理人员的管理工作是一个很棘手的问题.特别是长期以来,农民都是自己承担自家及周围的清洁卫生,已形成传统习惯,加之他们收入不高以及其他一些原因,对于"出钱买服务"式的小区物业管理的做法,目前难以适应,因而出现以各种借口不交物管费.除了入住时物业管理费统一收缴时能收齐外,第二年便无法收取.大多情况下,只能由政府部门支出补助,包括新社区内的路灯用电、绿化养护、地下雨污水管道疏浚等费用支出,加大了政府负担,而且滋长了新社区居民等、靠、要的不良作风.
2.3 农村生活习惯一时难以改变,卫生管理难.住进新社区后的居民,传统的生活方式和行为习惯等短时期内还难以改变和适应.因此,在刚栽的树上拉绳晒衣,果壳、纸屑、烟蒂乱扔,在绿化带上种植蔬菜,在新栽的绿化区域穿行、践踏等现象比比皆是.特别是遇上婚丧嫁娶,普遍在楼下的路边或停车泊位上搭起钢杆、油毡帐蓬,洗菜、烧菜,油污水乱泼,生活垃圾乱倒,造成污水管道阻塞,绿化受损,爆竹散片遍地.新社区的卫生无法保障.
2.4经费不足,物业管理企业难以为继.物业服务作为微利行业,流动资金一般有限,面对农村庞大的物业市场,很多物业设施需要配套建设.如果单靠物业服务企业投资,日后再慢慢回收成本,势必会打击其积极性.目前,已建立的物业管理资金筹集渠道主要有政府补助、社会赞助、村民自筹、营业用房收益补贴等.但是当越来越多农村社区实施物业管理时,靠政府补助、社会赞助等途径筹集的资金是很有限的,并且大部分村民对收费存在很强的抵触情绪,村民自筹的办法也不能很好地解决问题.
2.5 农村社区居民构成复杂,管理难度大.农村社区居民成份日趋复杂,一是各种外来人员占有很大比重,目前嘉兴农村社区已逐渐成为各种社会群体的聚集点.这些外来务工人员大量地居住在农村社区,特别是城镇与乡村结合部密度更大.这类人员多数是从低收入地区流向嘉兴的,他们生活在社区,有自己的利益需求,如何融入社区是个大问题,处理不当很容易产生负面影响.二是失地农民和贫困群体.近几年由于土地征迁等,很多农村居民失去了长期赖以生存的土地,他们一时难于适应这种状况,缺少新的谋生手段,就业能力较低,需要就业的呼声强烈.还有许多人是因病(残)致贫、因病返贫的农村居民,急需社会的各种救助,生活也很贫困,影响了他们对物业服务的需求.三是老年人群体.农村老年人生活在社区,除从事一些简单的生产活动和看守家园之外,还有许多特殊的生理、心理、文化和交往需求,老龄化问题处理不当将会引发许多社会问题.
3 促进农村新社区物业管理发展的对策建议
3.1建立农村新社区工作联席会议制度.建议建立由县区有关部门、街道、村民会、物业服务企业、新社区居民代表等参加的新社区工作联席会议制度,定期召开会议,行使新社区的管理职能,特别是在撤村建居尚未实行,新社区行政机构一时还难以设置和建立的情况下,建立此制度尤为重要.
主要职责为:督促检查新社区的物业管理工作,协调解决新社区物业管理中的难点、重点;协调、指导物业服务企业做好物业管理费的收邀工作;组织物业服务企业与新社区居民开展适合新社区居民参与的文化体育活动,增进物业服务企业与业主间的友谊,营造和谐的新社区氛围.
3.2根据实际情况和具体问题,分段实施新型社区社会化物业管理
3.2.1第一阶段.应以村级组织主导,物业服务企业配合工作.
这个阶段主要由所在村级组织和上级政府部门共同制定农村社区物业管理的综合方案,将物业管理理念引入新社区,明确界定各方的职责、权利,并推进物业管理前期阶段的准备工作.
3.2.2 第二阶段.在社区管理框架基本形成,社区居民自主意识和凝聚力进一步增强的基础上,重点突出"物业管理 + 社区自治"."社区自治",即每栋由户主民主推选出议事会成员组成社区议事会,社区议事会民主选举产生社区管理委员会和监督委员会,社区管委会下设综合事务管理中心和物业管理中心,使社区的自治管理和物业管理有一套较完整的管理体系.
3.2.3 第三阶段.当社区拥有独立的运作能力,物业管理工作开展顺利之时,可以减少专业物业管理人员,主要与社区居民一起治理.由于专业人员减少,物业服务企业应建立咨询平台,帮助解决社区运作中出现的问题,使社区实现"自我教育、自我经营、自我建设、自我管理、自我服务"的模式.
3.2.4第四阶段.农村新社区条件成熟后,可将城市社区化管理模式引入农村,支持和鼓励各社区采用招投标方式定标、定岗,让专业物业服务企业提供保洁、家政等服务.
3.3 将"以人为本"的理念贯穿到农村新社区物业管理中去.把加强社区管理与服务社区居民结合起来,把加强社区管理同满足社区居民意愿和需要紧密结合起来,寓管理于服务之中,努力实现管理与服务的有机统一.在农村社区中,可将综合事务管理中心和物业管理中心合二为一.物业管理服务中心具体负责收取物管费和其他相关费用,并负责车辆管理、环境卫生、安全事务以及其他日常事务等.社区管理人员承担行政事业服务和物业管理服务双重职责,既确保社区服务管理全覆盖,又确保工作与镇、村对接,在服务中实现管理,在管理中体现服务,达到"一体两面"的良好效果.
3.4 尝试聘用社区居民参与物业管理.物业服务企业可以尝试聘用社区内部居民参与物业工作 (如具有管理能力的原有村干部、退休者、失业者、留守人员等分别担任不同的工作).将拆迁之前村里的管理和工作人员充实到拆迁安置后的小区内做物业管理人员,以前的村干部变成了现在的物业管理人员,这有非常利于群众工作的开展,更有利于物业服务工作的开展,同时也解决了这部分人员的就业问题.农村新社区的物业管理是一个新兴的行业,物业服务人员大多是当地的农民,物业服务相关知识懂得不多,服务质量不高,往往会造成新社区居民对物业管理的不满.因此,建议物业服务企业要加强物业服务人员的培训,让他们尽快掌握物业服务的各种知识和技能,以便做好各方面服务工作,赢得新社区居民的信任和尊敬.
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