1.引言
随着人们生活水平的不断提高,业主及物业使用人对物业功能及物业服务的需求越来越高,则某社区在物业管理及物业使用方面暴露出的问题和矛盾也越来越多.为了减少或避免在物业建成后出现诸多功能缺陷和质量问题,给日后的物业管理带来较大的经济成本和许多矛盾及纠纷,就需要专业的物业服务企业积极的提前介入物业建设项目中,从物业建设的规划、设计开始,站在业主及有利于物业管理要求的角度进行主动控制和管理,不仅能更有效的保证物业建设的质量,而且是提高物业管理水平的有效手段.
2.某社区已建物业及物业管理存在的问题
某社区是一个居住7600多户,35000多人的大社区,则做好物管理工作是非常重要的.承担该社区的物业管理企业是由某集团公司的房管处改制而成,其职工观念落后,物业管理遗留问题多,解决难度大,截止目前还采用的是传统的物业管理模式,经营机制落后,与现代物业管理企业相比,已不适应,差距较大.该社区现有住宅楼及公共设施,一般是建成经竣工验收后,移交给物业管理部门向职工分配入住和负责管理,在此之前的建设各阶段,物业公司从未参与.所以,存在很多难以解决的问题.现仅列举几个典型事例作以说明:①甲街坊 2007 年建成的5栋高层楼,电梯厅设计在整栋楼的中间,四周均为居室,形成封闭状,无窗户通风采光,如果停电或照明灯坏,电梯厅一片漆黑,居民上下楼进入电梯厅十分恐惧;并且需一天内24小时照明,灯具和电能消耗量很大,维护费用高;更糟糕的是,楼内一旦发生火灾,一层至顶层(26层)相当于一个高烟囱,不仅不利于有毒烟气的排出,更有助于烟火的燃烧,对人的危害极大.纠其原因:设计思想错误,虽然每层多增加一户销售收入的眼前利益,但给业主及后期物业管理增加巨大的维护和管理成本.②甲街坊地下配电室,每当下雨天气,配电室上方的顶板及配电柜底下的电缆线沟槽就大量渗漏水,造成严重供电安全隐患,每次需要耗用大量人工紧急排水处理.其主要原因:是地下配电室防水隐蔽工程施工质量太差造成.③甲街坊近年来建成7栋高层楼,8栋多层楼,若大的一个街坊,设计决策毫无瞻前性,即无自行车摩托车棚,也无地上地下汽车停车场,业主入住不久意见很大,日常住宅楼周围停满了各种车辆,小孩和老人一点活动空间都没有了,全被车辆挤占,目前已达到超饱和的状态.随着经济的发展,居民购车将越来越多,则停车问题更加严重,致使物业管理十分困难.④乙街坊 2011 年底建成四栋高层楼,竣工后向物业移交时,送来一大堆二百多把的钥匙交给物业,物业接管后,当水电等设施出现故障进行维修时,维修人员不仅对水电管线的走向布局、电气开关、配电箱柜及供水阀门等所控制的路径很难搞得清楚,而且就连那把钥匙开那个设备间的门也是一塌糊涂,致使物业维修工作十分被动和困难.这显然是物业公司没有积极主动的提前参与物业设备安装、验收及技术交底所致.因篇幅有限,还有很多问题不便列举.
通过以上几个实际问题的分析可知,某社区之所以在物业建成业主入住后暴露出诸多质量问题和安全隐患,纠其原因,主要还是当时规划设计失误、建筑施工质量差、监督管理不严所致.那么,如何在以后的物业建设中避免和解决这些问题呢?
一个比较有效的办法,就是要改革目前的物业管理模式,选派优秀、专业的物业管理技术人员,积极的提前介入物业建设项目,参与物业建设各阶段的监督管理,是解决某社区出现以上类似问题的非常有效的手段和重要措施.
3.物业管理前期介入的概念及必要性
3.1、物业管理前期介入的概念
物业管理的前期介入,是指物业管理服务企业在接管物业之前,受房地产开发单位(或产权人)的邀请或委托,从业主使用功能的角度和物业管理的角度出发,对物业的规划、设计、设备选用、功能布局、施工监管、验收接管、销售和租赁阶段,就提出建设性意见,协助物业开发单位把好规划设计关、建设配套关、施工质量关和使用功能关,以确保项目设计和工程质量,使物业投入使用后最大限度的满足业主与使用人的需求和有利于之后的物业管理的要求.是一个长效服务的概念.
3.2、物业管理前期介入某社区物业建设的必要性
3.2.1.因传统的物业管理方式滞后于物业建设,需要物业管理的提前介入.传统的物业管理方式,几乎都是物业建成后交付使用时才确定(或移交给)物业管理单位,使物业管理远远滞后于物业建设,这容易导致物业建成后产生许多无法补救的质量问题及遗留的责任问题.
现实中,开发商或施工单位愉工减料、甩尾巴的情况时有发生,而业主还都是分散的、未来的潜在业主,对物业建设无法进行实质性监管.为了维护业主和物业管理企业的合法权益,较好地履行建设单位与物业管理企业的责任,实现物业前期建设与后期管理的有效衔接,防范后期物业管理中可能存在的潜在风险,则有必要物业管理早期介入.
3.2.2.物业设计人员,不是专业的物业管理者,需要物业管理的前期介入,因为物业设计人员不是专业的物业管理者,在项目规划设计阶段,设计人员往往只从设计技术、结构安全、建造工艺等角度考虑问题.其在制定设计方案时,不可能全面考虑后期的物业管理实际操作中可能出现的问题,也很少从业主长期使用的角度全面细致的考虑问题.因此,容易造成物业建成后出现设计上的缺陷和漏洞.所以,物业管理前期介入,凭借专业的物业管理优势及丰富经验,可及时发现和减少物业建设中的细节问题.
3.2.3.物业设计与物业建成的不同步,物业管理有必要前期介入.由于设计阶段与物业的建成存在较长时间间隔,建筑、设施的技术进步和业主需要的不断提高有可能使已设计的方案落伍.而物业管理前期介入人员,对物业后期使用可能出现的问题有十分清楚的了解和长期积累的丰富经验,站在物业经营者与维护者的角度,参与设计方案的讨论和评审,容易发现设施、设备的配套及所用材料有不适之处,并及时提出改进意见,防止原设计方案落后、过时,使物业的功能设计与业主不断提高的需求相适应.
3.2.4. 保障现代物业建造质量的难度与业主对物业功能及物业服务需求的不断提高的矛盾,需要物业管理的早期介入来平衡和解决.
由于现代化的物业建筑具有设计复杂、高新技术含量高、建造难度大、周期长的特点越来越突出;另一方面,业主及物业使用人对物业功能及物业服务的需求将越来越高,这就自然形成了保障物业建造质量的难度与业主对物业功能及物业服务的需求不断提高的矛盾.那么,如何解决和平衡这一矛盾?如果让专业的物业管理企业早期介入物业建设,站在业主使用和后期物业管理的角度,参与物业建设各阶段的监督管理,提出建设性意见,进行主动控制.这即体现了业主的利益,又帮助了开发商保障物业建造质量,提高了自身信誉.是平衡和解决这一矛盾的非常好的办法.
由前述得知,既然物业管理前期介入是非常必要的,那么,它具有何重要作用和意义?则作以下简要论述:
4.物业管理前期介入的作用和意义
4.1.有利于提高工程质量,降低物业管理成本
由于多种原因,物业建成交付使用后,往往难免会出现诸多这样那样的质量问题,致使物业管理企业日后要耗费大量的人、财、物进行修理.因此,物业管理的前期介入,其本质就是从有利于日后物业管理和保障物业使用功能及质量的目的出发,参与物业建设各阶段的监理过程,减少或消除物业建成后出现功能缺陷及质量问题;在物业建设的各阶段,严把质量关,是一个全面质量管理的概念.所以,物业管理的前期介入,即保证和提高了物业工程质量,也降低物业后期管理成本.
4.2.有利于及时发现和化解物业建设中的潜在问题和各方的矛盾
物业管理者是站在业主使用和后期物业管理的角度考虑问题,参与物业建设各阶段,对于所发现的问题,及时提出改进意见.即维护了业主的利益,也有利于开发商创建优良工程,对于开发商、业主及物业管理企业均带来好处,是一个体现物业建设各方利益、化解各方矛盾的过程,有利于提前解决物业建设中的潜在问题,实现互惠互利,共同发展.
4.3.有利于对拟接管物业的全面了解,是做好物业管理工作的重要环节和有效手段
通过物业管理的前期介入,使物业管理企业能够对物业的建筑结构、管线的布置走向、设备设施选型安装、园区绿化、消防安防、物业建设各部分所用的材料以及隐蔽工程等的实际状况有一个全面、深入、细致地了解;对于图纸变更情况更加熟知.则有利于物业管理企业做到胸中有数,方便行动.为做好后期的物业管理工作打下良好的基础.
5.结束语
综上所述可知,物业管理前期介入,对物业建成后出现的诸多难以解决的问题,变"事后补救"为"事前预防"显得尤为重要.所以,对于如前所述某社区已建成物业存在的质量、安全问题,应引起相关管理部门和责任人深刻的认识和重视.希望在某社区以后的物业建设中,应充分认识物业管理前期介入的重要性,积极改革落后的物业管理模式,选派优秀的专业技术人员提前介入物业建设,参与各阶段的监理.将一定会避免或减少某社区如前所述类似问题的发生,为广大业主提供功能更完善,质量更高的物业产品.
建议:在物业建设各阶段,将物业管理前期介入纳入相关的管理制度及工作程序之中,在规划、设计、施工、验收(包括重要的分部分项工程验收、材料设备的检验试验、竣工验收交付使用)等文件中,应有物业管理前期介入人员的签字认可.这对于提高某社区甚至我国今后整体的物业建设质量和物业管理水平都将起到巨大的推动作用.
参考文献:
[1] 邵小云,吴杰《.物业服务前期介入实操全案》化学工业出版社,2012.10.北京.
[2] 邵小云《.物业经理管理经验谈》.化学工业出版社.2012.9,北京.
[3]谌汉初 初志坤《.物业管理概论》,清华大学出版社,2014.1北京.
[4]《中国物业管理》 物业服务业的创新与转型升级.中国物业管理协会主办,2013 年第 06 期.
