我国已于20世纪末正式步人老龄化国家的行列,据国家统计局网站公布的数据显示,截止2010年第六次人口普查的数据显示我国60岁以上的人口达到1.77亿,约占总人口的13.26%.
预计到2015年,这一数字会增加到2-21亿,约占总人口的16%,到2020年老年人口将达到2.48亿.如此庞大而老年群体为养老相关的产业带来了巨大的商机.与此同时,随着房地产产业的发展,国家对地产的监管和调控越来越严格,促使地产产业向专业化、细分化发展,进而促使了养老地产成为开发商的必然选择.
养老地产的发展就需要有提供相关服务的物业管理公司的介人,在地产开发和交付后的各个环节发挥作用.
一、养老地产的概念
养老地产,顾名思义就是以养老服务为目的开发的房地产项目.对于养老的产的概念,目前业内并没有明确的标准定义,通常认为,养老地产是根据老年群体的生理特点和生活需要开发设计的,为老年人提供基本养老生活方便的设施和居住场所.笔者认为,养老地产应该与养老院、托老所等单纯意义上的养老单位区分对待,养老地产在满足老年群体最基本照料需求的同时还要满足老年群体社会属性的要求.
二、我国养老地产的发展的问题
总体来看,我国养老地产的开发起步较晚,尚处于初步探索阶段.虽然各大房地产开发商,包括保险业、基金等金融机构都纷纷加人到养老地产的开发热潮中来,但是要取得回报还需要很长时间.
(一)开发动机不纯
虽然我们看到众多地产商和机构前赴后继的加人到养老地产的开发大军中来,但是又有多少是真心实意的以老年群体为目标群体.绝大多数开发商抢滩养老地产只是希望在国家大力发展养老产业的政策下,以"养老地产"的名义圈地、囤地,借政策的方便取得一些优惠,很多所谓的养老项目,养老公寓也许只是其中的点缀.
更多的开发商打着养老地产的名义吸引消费者购买,美其名日为消费者的晚年生活提供好的条件,其实配套的养老设施并不到位.
(二)区域、城乡间发展不平衡
城市区域经济发展水平、社会状况及人口老龄化的程度不同,都会对养老地产的发展情况有影响.一般来说,城市经济水平发达,老龄化问题也就越严重,同时养老地产的需求也会变大.
由于经济发展的不均衡,人们对于养老的要求也就不一样,所以对于养老地产的发展也要多层次,满足大多数人的需要.
(三)养老配套不足
由于传统养老方式的影响,养老从过去一个家庭的事变成了一个社会问题,这其中的转变是巨大的.不仅老年群体没有做好准备,我们的社会也没有准备好.养老要考虑到的问题不仅仅是简单的生活照料,随着生活水平的提高,老年群体也有心理需求和更高的生活品质的要求.这就显得我们目前的养老配套不能满足老年群体的需求.
(四)中高端养老供给的缺失
我国目前是处在养老地产的初步开发阶段,但老龄化的加剧,养老人群的要求不断提高,人们需要的养老模式是更高的专业化、居住的质量更好的养老地产,而我国现有的养老模式没有考虑到这部分人群的需求.中高端养老地产是未来养老的趋势,我国应该建立以政府为主导的基本养老模式和政府与企业共同开发共同经营的中高端养老模式并存.
三、物业管理视角下养老地产的发展
物业管理是指受业主的委托,依据物业管理合同,对物业的房屋建筑及其设备,市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行维护、修缮和整治,并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务.由于养老地产面对的消费群体的特殊性,使得物业管理公司在日常的工作中要考虑的更多.
(一)充分发挥物业管理前期介入的作用
一般而言,物业管理是指对竣工投人使用后的物业进行管理,但是,根据物业管理发展20年的经验可以发现,由于房地产开发建设过程中留下的问题,给房产所有者和物业管理者带来了诸多影响.对养老地产来说,因为项目竣工后主要的使用人群是老年人,由于身体原因对房产的功能性和舒适性都有特殊的要求,所以地产项目从立项、设计、建设等各个环节都要求符合老年人的需求.要做到这一点,光依靠设计单位的经验,开发商的前期调研是远远不够的,还需要优秀的物业管〕戮梦司的参与.所以,在养老地产项目立项阶段,物业管〕戮梦司就要根据以往日常管理的经营,对项目的规划提供意见,包括房屋的功能性设计、公共场所的便利性设计等等.在项目的施工阶段,物业管理公司有参与监督的责任,对不符合老年人生活需求的部分提供整改意见.在项目的交付阶段,对养老地产项目的使用细则、功能,物业管理公司可以为老人提供介绍服务,以便更好发挥养老地产的特点.
(二)养老地产物业管理的特殊服务
由于养老地产面向老年群体,所以物业管理公司除了提供基本的物业服务,例如卫生、安保、绿化、公共设施维护等项目外,还要更具老年群体的特殊要求提供方便老年人日常生活的服务.
1.家政服务
对于老年人来说,日常基本的家务劳动也成为了生活中的一项负担,他们需要可靠、稳定的公司提供家政服务.虽然现在家政服务公司非常多,但良芬不齐,负面新闻较多,这让防备力不足的老年人望而却步.如果由物业管理公司来提供家政服务可以提高老年人的信任度.物业管理公司提供的家政服务可以和老年业主建立长期关系,这样可以给予一定的服务优惠,可以满足节俭的老年人的需求.
目前,对于居家的老年人来说,一日三餐也是需要照顾的一方面.一般比较好的养老社区物业管理公司可以建自己的老年食堂,方便老年人就餐.对于没有条件的养老社区,或者对饮食要求高、对饮食有特殊要求的老年人,物业管理公司可以提供"点菜业务",即,老年人可以选择自己需要的菜,物业管理公司根据老年业主的要求,将菜洗好、辅料配好,保鲜包装好送到业主家,由老年人自己烹饪.
2. 医疗服务
对于养老地产项目来说,必要的医疗配置必不可少,就我国的情况而言,要求每一个养老地产社区都配备医院是不现实的.
那么对于物业管理公司而言,如果条件允许可以设立一个保健室,配备一些简单的医疗器械,比如纱布、酒精、创可贴、蕾香正气水等等,处理一些简单的突发状况.对于那些没有条件的养老地产项目的物业管理公司,可以对工作人员进行一些基本的急救培训,当老年业主需要帮助时,可以进行处理,为接下来的急救争取时间.
3.组织社区老年活动
老年的生活也要丰富多彩,养老地产虽然居住的是老年人,但是彼此之间也不熟悉,物业管理公司可以为老年人定期或不定期举行一些书画、乐器、健身项目的培训,也可以根据对老年业主的了解,为有共同爱好的老年业主提供一个互相认识的桥梁.
(三)养老地产物业管理的收费
物业管理公司提供服务收取一定的费用是合理的,对于养老地产项目的物业管理公司来说,有的人认为他们提供的物业服务有一些超出了普通物业服务的项目,所以应该提高收费.笔者认为,养老地产的物业管理也应该按照国家规定收取物业费,在此基础上,对额外的服务可以收费,比如,提供家政服务、医疗服务等.有些项目比如组织社区活动等可以不收费.
结论综上所述,我们在关注养老地产发展的同时,也要研究养老地产交付使用后的管理,再好的养老地产项目如果没有好的管理者也会变成鸡肋.不沦我国的养老地产还是物业管理都还处于发展阶段,所有养老地产开发中也有许多问题需要到交付后,物业管理阶段才会暴露出来,在物业管理的过程中才会得到解决.所以要重视养老地产的物业管理,才会很好的促进养老地产的发展.
参考文献:
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