一、物业管理行业行政管理现状
随着人们生活质量和水平的不断提高,对物业管理服务企业提供物业管理服务要求越来越高.出现物业管理企业服务少、多收费、乱收费的现象,加之对物业管理行业行政管理不到位,业务维权意识增强,导致目前在物业管理过程中产生的矛盾纠纷较多.目前物业管理行业行政管理普遍存在的问题:
(l)行政管理部门职能不清晰,职能越位.行政管理从包办型向服务型转变较慢,管理思想和服务意识不能与时俱进,且存在职能越位和工作职责不清晰,导致行政管理效能低下.
(2)物业管理法规政策立法滞后.房地产开发企业、物业服务公司和周围配套企业多方关系复杂,物业公司承接验收不够规范,销售遗留问题较多.因此政府行政管理部门需要尽快下发物业管理承接验收原则、内容和程
(3)物业收费纠纷较多,协调执法难度大.物业管理涉及多个行政管理部门和机构,不同行政机构之间缺乏有效的合作机制,协调多个部门关系,行政执法难度增大.
二、物业管理行政管理体系和架构
物业管理行业行政管理含义指:行政管理机关或部门依据国家法律、法规,对物业管理实施行业管理.目的是通过法律和行政手段,规范物业管理活动,建立物业管理市场正常秩序,改善人民群众的居住和工作环境.
物业企业开展各项类服务离不开政府主管部门的监督指导,同时也需要各专业管理、服务企业的合作配合.探讨行政管理与物业管理结合后的理论,完善我国物业管理行业行政管理体系和架构[2].
理行政管理体系划分为以下几个层次:
(l)国家级行政管理机构.主要职责是制定物业管理相关法规、政策和标准,对物业管理活动进行管理与规范、监督.
(2)省级、市级行政管理机构.主要是贯彻并落实国家的法规、政策及标准,根据本省市实际情况,制定地方性相关政策,管理本省市物业管理活动中的违法违规行为,维护物业管理市场秩序.
(3)区县行政管理机构.负责辖区内物业管理活动的执法监督、协调服务、宣传引导,并承担上级行政主管部门依法交办的具体工作.
(4)街道行政管理机构.不仅负责指导和管理业主委员会的工作,同时也履行一些具体的行政管理职能.实际物业管理工作中,街道办事处对物业管理活动具有十分重要的监督管理、协调支持的作用.
建立信息公开和程序监督机制,根据运行情况不断优化完善物业管理行政体系,结合业主和物业企业反馈信息不断反思评估现行体系,重新审核完善,反复验证.减少并消除物业管理行政管理体系中冗余环节,使工作流程更加合理和简便,提升各部门之间工作效率.
三、行政管理体系在物业管理中的应用建议
3.1完善法律法规
物业管理行政管理体系在社区物业管理中必须在法律规定的范围内实施,物业行业的快速健康发展也需要依靠完善的法律法规作为保障.我国目前物业管理规范化程度还不够,部分问题尚无明确的法规和依据,与物业管理相关行业的立法也不够完善.《物权法》及新修订的《物业管理条例》颁布实施后,在借鉴其他先进发达国家物业管理先进经验,我国物业管理的法制体系逐渐完善.
3.2完善业主与物业管理企业关系
业主和物业服务物业管理企业之间通过签订物业服务合同,双发在平等自愿的基础上,业主支付物业管理费,物业管理企业提供相应服务.但在现实中,经常发生物业管理企业不负责、不作为和越权的行为,如:个别业主违规建筑导致防火通道被堵,形成安全隐患,物业管理企业没有及时协调制止;物业管理企业擅自停水停电影响业主生活.
物业管理企业要熟悉掌握物业行业组织运行体系,对物业管理相关法规和政策要深人学习,业务要明确知道哪些行为物业管理企业无权执行,对于造成业务损失的要求合理赔偿.
3.3物业管理市场化机制
对社区物业管理企业和相关专业企业实行资质和信用等级管理,促进物业管理服务行业健康发展.加强诚信体系建设,建立企业信用档案,对于自律管理能力差物业管理服务企业,资质评审将不予通过.
采取开发的市场竞争机制,考核服务及管理水平,透明化收费服务,接受业主和社会的监督,缺乏诚信和服务质量的企业,踢出市场.
3.4规范物业管理承接验收
通过物业管理行业行政管理的引导,明确物业管理承接验收的内容与程序,为整个物业行业提供统一性的参考依据.明确承接验收的内容与程序,承接验收加强对建筑工程质量和设备安装工程的质量验收标准,采用先进专业的仪器对施工质量进行检查测试,严把验收关.
规范物业管理承接验收涉及到政府主管部门、房地产开发企业、物业服务企业、业主等多个主体.建立标准的承接验收流程,地发挥物业的各项使用功能,延长物业使用寿命,减少由于物业承接验收不规范引发的物业管理纠纷.
3.5有效化解物业管理矛盾纠纷
通过严厉惩罚违法行为,物业管理行业共同监督,惩处违法过程透明且有法可依,形成了多个部门紧密联动的态势,保障业主的合法权益.建立了多级工作体系,据问题的具体情况采取不同的方法妥善处理问题,采取日常管理与专项管理的双重结合,有利于物业纠纷的合理解决.
四、结论
物业管理行政管理体系是物业管理行业健康有序发展的必要前提,也是促进经济社会协调发展的重要条件.随着物业行业不断发展,必然遇到新情况、新问题,物业行业行政管理工作也需要及时调整.实际运行中需要不断反思、评估行政管理体系,持续进行完善,周期反复地进行有效性的验证,不断完善行政管理体系.物业管理行业通过完善法律法规,明确不同部门职责和分工,逐步提高业主的物业管理市场消费意识,促进社区、社会和谐的目标.
参考文献
[l]洪伟.试论社区物业管理的行政管理体系[J],商业文化:2012一45
[2]毕建伟12(4):41我国物业管理行业行政管理体系研究[D],北京:北京林业大学,2010:41一45
