长租公寓论文第六篇：促进长租公寓健康有序发展的思考与建议
摘要：通过梳理长租公寓的发展现状，明确长租公寓当前所处的洗牌出清阶段与爆雷企业多为分散式、轻资产运营的特征。本文认为，长租公寓大面积爆雷的原因在于叠加了其本身经营模式存在风险、市场整体租金水平较低以及政府有效监管缺位三重因素。基于此，提出鼓励重资产运营的发展模式、引导市场租金回到合理区间、企业延长服务链条以增加盈利、加强对企业信息差管理与建立参数监管体系等建议，以促进长租公寓平稳健康发展。
关键词:长租公寓;长收短付;爆仓;参数监管体系;
2020年10月，赴美上市不久的蛋壳公寓就陷入“倒闭跑路”风波，导致数万刚步入社会的年轻租客“无家可归”，造成恶劣的社会影响。这一事件的发生再一次将长租公寓的经营模式推上风口浪尖。随着规模扩大，长租公寓也步入发展的深水区，蛋壳事件的爆发纵然有客观因素的存在，但长租公寓野蛮式的扩张也内生决定了其抵御市场风险能力较弱的特征，因此深入研究长租公寓经营模式与风险防范就显得尤为必要，这对促进长租公寓平稳健康发展，推进租购并举具有重要的实践意义。
1长租公寓经营现状与爆雷企业类型特征
1.1 长租公寓发展与经营现状
长租公寓在我国萌芽于2010年，直到2015年都处于缓慢发展的阶段，随着国家和地方先后提出培育和发展住房租赁市场等扶持性政策，尤其是2017年提出的购租并举的制度使租赁市场开始受到广泛关注，长租公寓由此进入快速发展阶段，随后进入疯狂扩张期。进入2019年，长租公寓长收短付模式的过度运用恶果初现端倪，爆雷、跑路事件频发，行业进入清算洗牌阶段。2020年上半年，市场化环境急剧变化，房屋出租率滑坡，长租公寓企业经营陷入困境，行业扩张速度趋于停滞，部分品牌门店开店数量呈现负增长。贝壳研究院发布的数据显示，2019年，行业前十的长租品牌全年新开店数量为474家，新开店率超70%。而在今年上半年，各品牌新开店数量共93家，新开店率仅为8.2%。此外，长租公寓高负债率的运营模式已是常态，相较于蛋壳97%的资产负债率，青客高达157%，外加龙头企业如蛋壳、青客，近三年来的业绩均处于亏损状态，市场环境的剧烈波动更是对企业的资金链提出重大考验。总体来看，长租公寓借助杠杆在高负债的状态下实现规模扩张，这一模式在市场状况繁荣或者平稳时可能存在一定的安全边际，但市场显然难以维持这一状态。蛋壳事件无疑给野蛮无序生长的长租公寓敲响了警钟。
1.2 爆雷企业类型特征
2019年以来，一大批长租公寓出现爆雷，2020年更是一大批企业被清退。2020年7～9月就有20余家长租公寓爆雷，这些爆雷企业的共同特征均是分散式、轻资产运营模式，即通过大量转租的手段实现规模化运营，而不直接持有住房资产。分散式、轻资产运营是当前的主流发展模式，因其占用资金量小，进入门槛较低而受到青睐。不论重资产还是轻资产模式重点均是运营，但侧重点有较大区别，轻资产侧重于金融运营，而重资产则更侧重于资产运营，这也就表现出不同程度的风险承受能力。轻资产运营的企业因过度依靠现金流的运转实现规模扩张或实现盈利，自身抗风险能力较差，当外部环境对其冲击大时，资金链易断裂，而重资产运营企业在资金链紧张时还可以依靠自持资产抵押获得金融机构的贷款，风险承受能力大为增强。
2长租公寓爆仓原因分析
2.1长租公寓经营模式存在风险隐患
长租公寓以往常规经营模式是平台先与房东达成协议，再对房屋进行装修改造，继而在网上挂牌吸引租客签订合同，其中的租金差就是长租公寓主要利润来源。而现在大多数长租公寓依靠“高进低出、长收短付”的轻资产模式牟利。为获得市场份额，企业以高于市场价20%～40%抢占房源，再用低价吸引租客提升市场占有率，即为“高进低出”。此模式对企业资金流动性要求高，为缓解资金流压力，企业通过价格优惠鼓励租客一次性付清一年或一季度房租，而对房东的房租采取月付模式。与此同时，为解决租客无法一次性支付整年租金的情况，平台引入“租金贷”业务，即租客与第三方金融机构签订合同后，金融机构直接将资金一次性付给平台，这部分资金被平台用于扩大市场份额或进行其他投资以实现收益。这一经营模式的问题在于，企业的运营极度依赖现金流，管理收付租客与房东的资金是运营的基础，而此资金池的本质是时间拆标下的人为期限错配行为，企业可用池中累计资金继续收房，并通过获取新租客贷款缴纳的租金继续进一步扩张，更为严重的是，资金主动权掌握在长租公寓企业手中而不受约束，相当于风险变相转移给了房东和租客。
2.2 行业乱相的根源在于租金水平低
我国租赁市场发展缓慢以及长租公寓无序发展的根源在于我国住房租赁行业的租金水平偏低，利润微薄甚至无利可图是掣肘住房租赁市场发展的根本原因，这也导致进入该行业的企业难以通过主营业务盈利的困境。实际上，租金水平低体现为两个方面：一是整体租赁行业发展不景气，相较于房价水平，房屋租赁的租金回报率较低。以一线城市为例，近年来的二手住宅租金回报率大多处于1.4%～1.7%(见图1)，甚至低于银行存款利率，这就降低了对资本的吸引力，这也是为何重资产模式占比较低的原因。二是长租公寓的主要客户群体对低租金产品需求强烈，外加这一领域尚未进入发展成熟阶段，竞争较为激烈，长租公寓企业有内生动力提供低租金的产品以增大用户规模。所以企业不得不运用金融手段提高回报率，例如利用长收短付模式，让自身短期内获得大量可自由支配资金，通过将此资金部分用于其他投资等非主业经营手段增加收益。
图1 二手住宅租金回报率
2.3 政府有效监管的缺位
市场健康有序的发展少不了政府的扶持与监管，对于还未发展成熟的长租公寓而言，更是如此。事实上，对于长租公寓而言，政府对其监管的边界相对模糊，尚未形成有效的监管体系。客观而言，长租公寓从出现到现在时间并不长，政府对于这一业态的发展尚无成熟的监管经验可以借鉴，更多是待问题暴露再打补丁的方式，这不利于整体的风险控制。主观而言，长租公寓这一领域的发展有其独有特征，政府虽有监管介入，但多沿用传统的监管模式，导致有效的监管缺位，这对政府的监管提出了新的要求。
3促进长租公寓健康有序发展的思考与建议
3.1 回归租赁业发展本质，鼓励发展重资产运营模式
爆雷的长租公寓多采取的是分散式、轻资产的“互联网”运营方式，即先大力补贴房东和租客，抢占市场，随后再逐渐缩减补贴力度获得定价权，这种混合了平台和互联网金融的运营模式虽然高效，却也存在不少风险隐患。长租公寓是一个初期投入大、获利周期长的行业，想要获得持续发展必须回归租赁业发展的本质，牢牢抓住住房的居住属性，通过资产运营获得合理回报。长远来看，应鼓励企业采用重资产运营模式，实现规模化和集约化，提升运营效率。一方面，重资产运营有一定资金以及实力准入门槛，可有效筛除热钱涌入，可减少行业的无序竞争，提升全行业的运营效率；另一方面，重资产运营往往代表企业拥有一定的抵押物，有利于抵御市场临时性冲击，同时也是信用的凭证，可有效减少爆雷与跑路等恶性事件。
3.2引导市场逐步提高租金回报率水平，鼓励企业延长服务链条增加盈利
增强长租公寓这一行业的盈利能力是促进其发展的根本动力，一方面，需要引导租金回到合理水平，逐步提高租金回报率，增强对资本的吸引力；另一方面，市场环境也对企业自身经营提出更高要求，可通过延长服务链条的方式拓展盈利面。例如，可支配收入的持续增长切实增强了居民对物业服务的需求，与社区整体配套的物业服务不同，长租公寓的物业服务需求可能相对多元且较为零散，长租公寓可以创新物业服务体系，推出零售式物业服务满足租客需求，增加盈利点。除此之外，还可通过延长装修服务链条、在公共部分承接部分广告等方式增加盈利。但需要注意的是，企业应切实提高服务能力，通过高质量服务提升租户粘性，提升复购率，增加收益，若只重形式不重实质，则会引起消费者的反感，反而有损企业形象，不利于公司业务进行和规模扩大。
3.3防范平台因过度利用信息差而出现异化现象
互联网能高效汇集有效信息，越来越多的平台将互联网信息优势与线下实体发展相结合，促进平台纵横发展。但是随着互联网技术快速进步，个人与平台的信息鸿沟愈来愈深，信息不对称进一步加剧，一些平台利用这一优势损害个人、公共利益。政府应警惕此类问题频发，防范互联网企业运营风险。长租公寓借助互联网平台信息差和规模效应，使用长租短付、高收低租经营模式吸引房东和租客。通过线上平台发布信息，引导租客线下看房，用“低租”的方式吸引租客“长租”，用“高收”的方式说服房东“短付”，利用房东租客间的信息差获取不受监管可自由支配的资金。同为互联网平台的P2P是前几年兴起的借贷信息中介平台，借款人在平台发放借款标，投资者进行竞标向借款人放贷，由借贷双方自由竞价，平台撮合成交，最初P2P促进了民间借贷发展，但在其成长过程中出现异化，平台通过发放假标、期限错配形成资金沉淀，再将此资金用作其他投资。应警惕长租公寓朝此方向演变，相关责任单位应重点监管资金的动向，加大违规处罚力度，同时需要督促平台定时披露应公开的信息，缩小企业与客户的信息鸿沟。
3.4增强经营主体扶持力度，建立新型参数监管体系
政府在促进区域租赁市场发展的同时，可以考虑与长租公寓企业合作，将长租公寓住房纳入人才公寓房体系，为区域人才引进提供更多住房选择机会。支持租赁机构与相关金融机构，如建设银行、支付宝、全房通等相关平台合作，支持稳定租户获得租金贷、信用贷。双方合作不仅可以促进区域租赁市场发展，可以扶持长租公寓不断发展壮大，服务于城市发展。对于长租公寓的监管，应进一步了解长租公寓的发展模式与经营特点，摸清长租公寓的敏感环节与风险暴露点，利用“长收短付”的期限错配极限、“高收低租”的租金差、租金流动性水平、出租率等运营指标建立新型的参数监管体系，对合规的长租公寓企业进行精确的动态监管。当指标值达到临界点，及时给予企业一定的风险警示，基于此对风险进行量化，进行精确管理，将风险控制在源头。
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