摘 要： 近年来, 物业管理模式演变呈现出明显的分化升级趋势。在简要回顾我国物业管理发展阶段的基础上, 从宏观和微观的角度对物业管理模式去行政化、去企业化的演变历程进行了考察。结果显示:开发商自管、物业公司管理和合作模式Ⅰ (包干制) 三种模式都存在难以克服的内在缺陷, 而合作模式Ⅱ (酬金制) 与业主自管模式符合产权明晰、业主自治的基本要求。经比较分析可以发现, 管理主体的多元化和管理内容的定制化使物业管理模式呈现出多样化趋势, 而业主角色由冲突型向建设型的转变是改善物业管理效果的关键。
关键词： 物业管理模式; 物业管理; 业主自治;
Abstract： In recent years property management ( PM) modes have presented obvious trends of upgrading and diverging. After briefly reviewing the basic development period of PM, the de-administration and de-enterprisization evolution of PM modes is considered from macroscopic to microcosmic perspectives. It is pointed out that developer-managed mode and PM company-managed mode and cooperation mode Ⅰ all have inherent defects difficult to overcome while cooperation mode Ⅱand owner-managed mode will satisfy basic requirements for distinct property rights and owners' self-governance. It is concluded that the diversification of management stakeholders and the customization of management contents will keep PM modes to diversify. Besides, what is important to improve management effects is the transformation of owners' role from conflicting to constructive.
Keyword： property management mode; property management; owners' self-governance;
一、引言
我国物业管理行业发展至今, 已经取得了巨大的发展成就。据统计, 2017年年底全国物业管理规模已接近200亿平方米。在管理规模不断扩大的同时, 物业管理模式也在持续地演变和升级。在新时代背景下, 物业管理在全面建成小康社会的历史进程中将发挥越来越重要的作用, 物业管理模式的选择与优化将成为政府部门和小区业主关注的课题, 亟需开展系统性研究。
依据我国《物业管理条例》的相关规定, 物业管理模式通常被理解为是由建设单位或业主进行委托, 物业管理企业对物业项目进行统一化、专业化、综合化管理的方式。相关研究表明, 这一界定过于狭隘。张农科、张金娟等通过对物业管理本质和作用的考查, 结合我国《物权法》的相关规定, 认为物业管理模式是业主们共同选择的进行共有产权项目治理的具体方式, 并不局限于聘用物业管理企业的方式, 业主们可以在法规允许的范围内进行自主安排[1,2]。洪子茵、张金鹗在研究台北市集合住宅管理维护模式时, 指出管理维护模式就是管理维护集合住宅共用空间、设施以及公共事务的执行方式[3]。
很多针对租赁型公寓的文献研究, 通常把物业管理模式一分为二, 即业主自管和委托专业管理公司管理[4,5]。叶毅明认为, 对于以自住业主为主的项目, 物业管理模式的二分法过于简单, 应该以委托—代理理论作为分析工具, 构建更为详细的分类[6]。何志等在对台北和香港的城市物业管理模式的研究中, 对物业管理模式进行了更为详细的划分[7]。总体来看, 现有文献主要以研究时间为节点, 对不同项目的物业管理模式进行了横向比较与分析[8,9], 而缺少以时间为维度的纵向研究, 因此, 无法反映出物业管理模式演变升级的路径与趋势。
我国社会、经济、政治体制环境较为复杂, 物业管理模式的演变过程具有特殊性。本文对物业管理模式的升级演变过程进行了宏观、微观视角的双重考察, 探讨了不同模式的适宜性和局限性, 并对物业管理模式的演变历程进行了回顾和思考, 以期判断物业管理的发展方向, 在未来的发展中作出科学、理性的选择。
二、我国物业管理发展的基本历程
我国物业管理模式的演变与行业发展历程密切相关。虽然不同地区的发展水平存在较大差异, 但就全国来讲, 物业管理行业发展基本经历了三大阶段。
1. 起步阶段 (1981-1993年)
1981年, 全国第一家物业管理公司———深圳市物业管理公司的成立, 被认为是我国物业管理行业的开端。区别于传统福利型的房屋管理模式, 物业管理公司的引入较好地解决了商品住宅小区面临的管理问题。由开发商的物业管理部门或注册成立的物业管理公司对小区公共事务进行统一管理, 提高了小区管理的社会化、专业化程度。但是, 这一时期物业管理企业角色定位错误, 业主群体普遍缺乏权利意识和对物业服务的消费意识, 物业管理还没有从房地产开发中完全独立出来。
2. 快速发展阶段 (1994-1999年)
1994年, 《城市新建住宅小区管理办法》的颁发, 标志着物业管理行业进入快速发展阶段。深圳、上海、北京等地分别出台了物业管理条例或办法, 明确了物业管理概念的内涵, 提出住宅区物业管理应实行业主自治与专业服务相结合的管理模式。这些法规迅速成为全国各地效仿和学习的模板。房地产开发以及社会经济的快速发展催生了巨大的物业管理需求, 社会化、专业化、市场化的物业管理模式被快速复制推广。但是, 相关法规对业主自治框架及权利责任的界定仍然不够明确, 业主普遍缺乏社群精神[10]。该阶段, 政府推动下的企业主导的物业管理模式基本形成。
3. 市场化、法制化发展阶段 (1999年至今)
随着我国房地产开发黄金时代的到来, 物业管理行业开始进入市场化和法治化发展的新阶段。《物业管理条例》、《前期物业管理招投标管理暂行办法》、《物业服务收费管理办法》、《物权法》等法律法规相继出台, 其中涉及物业服务计费方式、业主组织建设以及物业管理招投标的关键内容, 大大拓展了物业管理的内涵, 为物业管理模式的多样化发展提供了可能。近年来, 业主群体自治能力明显增强, 一些地区开始尝试业主大会法人化, 加之政府放开物业服务价格以及取消资质审批等政策的实施, 都对行业市场化进程产生了重要影响, 进一步推动了物业管理模式的演变升级进程。
三、物业管理模式演变的宏观考察
从宏观层面来看, 物业管理模式的演变主要体现在两个方面:一是各地小区不断尝试自主选择物业管理模式, 多种模式并存的市场格局日渐形成;二是现有模式内涵不断拓展。物业管理模式的演变并不是一个简单的新旧更替的过程, 而是在市场条件下物业管理机制日渐优化、各方主体权责边界日渐清晰的过程 (表1) 。
1. 开发商自管模式
20世纪80年代, 深圳首先确立了“谁开发谁管理”、“谁受益谁出钱”、“有偿服务”的物业管理原则, 为开发商自管模式提供了政策支持, 这实质上是房屋管理体制去行政化的过程。开发商自管模式的出现, 主要源于我国所选择的房地产开发模式。行业发展初期, 物业管理市场还未形成, 开发商作为商品房开发的唯一主体承担起了物业管理责任。开发商通常派出管理部门或申请成立物业管理公司对项目进行管理, 以满足住宅项目日常管理的需要。开发商自管模式具有一定的合理性和方便性[11]。但是, 由于各方主体之间的权责关系难以明确, 开发商自管模式也存在明显的弊端, 当各方利益出现冲突或需要协调时, 业主权益很难得到保障[12]。
前期物业管理招投标制度的施行, 限制了开发商的自建自管行为, 同时也免除了开发商应该承担的前期物业管理责任。但是, 招投标中开发商下属企业或关联企业中标的情况并不少见。利用“天眼查”网站对某市物业管理招投标服务中心公布的2017年7至8月的中标信息进行的查询结果显示, 保守估计有超过50%的中标物业企业与项目开发商存在直接或间接关联。从积极的角度看, 由于前期物业管理阶段没有成立业主大会, 开发商作为物业项目的初始业主, 可以为项目的物业管理提供较好的支持和保障。2010年, 北京市出台的物业管理办法也作出了由建设单位承担前期物业服务责任的规定。新加坡《建筑维修与分层管理法案》也规定, 在管理委员会成立之前, 物业开发商承担项目的管理维修责任。可见, 在前期阶段开发商自管模式仍有存在的必要, 而其关键之处在于如何通过法规限制及政府部门的介入以保障业主权益。
2. 物业公司管理模式
鉴于建管分离的政策要求, 开发商需要通过前期物业管理招标, 选聘具有独立法人资格的物业管理企业为小区业主提供服务。这种模式限制了开发商对于物业管理的负面影响, 明确了物业企业的主导管理地位, 但是业主组织的缺位问题依然没有得到解决。在这种模式下, 由于物业企业成立时间较短、背景各异, 一些企业服务水平低下、运作规范性不足, 仅仅将业主作为服务对象来对待, 导致出现了大量的物业管理纠纷。
目前, 很多没有成立业主大会的小区仍然采用物业公司管理模式。由于业主的参与程度较低, 管理中的问题和矛盾无法通过协商和谈判得到解决, 经常会陷入“费用收缴率低—服务质量低下—设施损坏环境恶化—费用收缴率更低—服务质量更低下”的恶性循环。由于小区缺乏决策机制, 重要公共管理事务, 如解聘或选聘物业管理企业、维修基金的使用、公共收益的收取与分配、物业费的调整等都会面临决策难题。此时, 物业公司承担了决策主体的角色, 但当决策事项需要业主承担相应的费用时, 往往会引起业主的质疑。如果物业公司难以为继、遭遇经营困境, 小区将面临被弃管的风险。从代理理论的角度来看, 在这种模式中, 物业公司拥有公共事务决策控制和决策管理的权利, 业主作为物业所有权人却成了完全被动的接受者。我国业委会成立和运作的情况并不乐观, 深圳市住宅区的业委会成立率为41%[13], 全国平均水平为30%左右[14], 物业公司管理模式依然是当前住宅区物业管理的主流模式。
3. 合作管理模式Ⅰ (包干制)
业主委员会的出现, 是现代物业管理发展的内在需要, 也是我国物业管理模式升级的重要标志。20世纪90年代初, 深圳出现了第一个业主委员会, 业主自治与专业管理相结合的模式开始形成。合作管理模式Ⅰ (包干制) 是指业主大会 (业主委员会) 选聘物业管理企业, 合同约定业主支付固定的费用, 但不参与具体的物业管理活动以及资金的使用, 费用的盈余或亏损均由企业自行承担的物业管理模式。与物业公司管理模式不同, 合作管理模式Ⅰ (包干制) 中的决策权由业主大会 (业主委员会) 和物业服务企业共同行使, 业主可以通过业主大会 (业主委员会) 来行使所有权人的基本权利, 即通过招投标自主选聘物业服务企业、拟定公平合理的物业服务委托合同、依据满意度调查结果决定物业企业的去留等。
随着业主群体自治能力的不断提高, 业主大会 (业主委员会) 可以在物业管理活动中发挥越来越重要的作用, 除了可以承担一般性的沟通功能之外, 还可以根据小区的具体情况拟定个性化的合同条款, 要求物业服务企业提供定制化的服务。同时, 这种模式不要求业主委员会深度参与物业管理活动, 日常管理事务可以全部委托给物业企业。由于业主大会 (业主委员会) 拥有解聘物业企业的权利, 物业企业会主动接受业委会的监督与评估, 业主与物业企业之间的监督制衡机制初步形成。合作模式Ⅰ (包干制) 具有较强的适应性, 目前在已成立业委会的小区得到普遍应用。上海市物业管理项目招标公告数据显示, 2017年10-12月共有22个小区的业主大会 (业主委员会) 发布了招标公告, 其中20个小区的计费方式为包干制, 2个小区为酬金制[15]。
但是, 从当前物业管理实践来看, 业主组织缺位与资金管理不透明是包干制物业管理模式存在的两大关键问题。近年来, 物业管理发展水平较高的地区尝试通过立法解决这些问题。以上海为例, 各级政府部门依据《上海住宅物业管理规定》积极介入业主委员会的组建与运作, 2012年上海市的小区业委会成立率已经超过80%, 居全国之首[16]。《深圳经济特区物业管理条例》 (征求意见稿2017) 不再区分包干制和酬金制, 要求所有小区实行物业管理资金共管及财务公开。
4. 合作管理模式Ⅱ (酬金制)
随着业主对财务透明度的要求不断提高, 合作模式Ⅱ (酬金制) 应运而生。所谓酬金制就是指业主们所缴纳的物业费除支付给企业的酬金外, 其余应全部用于物业服务支出, 业主委员会对物业管理资金拥有决策权和管理权的物业管理模式。其核心要点包括:业主组织的有效运作、共有资金账户的设立和监管、合同约定酬金标准、账目公开与资金审计等。这种模式明确界定了物业管理各方主体的权利, 将物业管理的决策权完全交还给业主大会 (业主委员会) , 彻底改变了物业企业在公共事务管理中的主导地位。在上海、深圳等经济发达城市, 酬金制正逐渐被业主组织和物业企业所认可, 除既有小区外, 一些新建项目的前期物业管理也开始采用酬金制模式。
目前, 我国对于酬金制还没有制定统一的实施要求, 各地在实践中不断积极探索, 逐渐形成了酬金制模式运作的基本体系。虽然不同小区的酬金制实施的细节不同, 但其核心都是业主组织对于公共管理事务和共有资金的知情权和决策权。因此, 酬金制在我国推行面临的首要问题仍然是业主组织的建设问题。实施酬金制不仅需要一个有效运作的业主委员会, 还需要业主委员会成员具备一定的专业能力, 无论是管理预算的审定还是日常纠纷的处理, 都需要业委会成员具备工程、财务、商务、法律、社会活动等方面的专业技能。以新加坡嘉皇居公寓为例, 管委会主席为高级律师, 财务人员为某上市公司的非执行主席, 秘书为数家上市公司的独立董事, 他们都是具有较高社会地位的专业人士。因此, 就我国城市小区的物业管理现状来看, 实施酬金制的小区比例仍然偏低。酬金制在短期内难以成为主流的物业管理模式。
5. 业主自管模式
业主作为物业的所有权人, 可以自主选择物业管理的方式, 既可以聘请专业物业管理机构, 也可以自行承担具体的管理责任。从表面看, 业主自管模式有悖于物业管理专业化、市场化的趋势, 但对于部分小区来说, 确实是一种最为可行的选择。《深圳经济特区物业管理条例》 (征求意见稿2017) 对业主自行管理作出了详细、明确的规定。上海市针对5万平方米以下、没有实施物业管理或物业企业退出管理的小区, 也开始积极试点业主自管模式[17]。
根据网络搜集的小区自管案例 (表2) , 可以发现, 这些小区都是在深陷与物业公司的重重矛盾之后, 主动或被动地选择了业主自管模式。从总体来看, 我国目前实行业主自管的小区占比还非常低, 管理实践中也面临很多风险和问题, 但业主自管已经成为物业管理模式演化的一种趋势。以广州市为例, 目前已有十多个业主自管的小区, 主要以老城区小规模楼盘为主, 业主数量较少, 设施设备相对简单[18]。依据对现有案例的分析, 可发现业主自管模式存在以下三种类型。一是业主直接承担管理事务。在一些规模较小、管理事务简单的小区, 业主委员会直接聘请小区业主从事物业管理服务, 实现完全意义上的业主自管。二是业主委员会直接聘任物业服务人员, 设置物业服务中心。绝大部分业主自管小区属于这种类型, 物业服务中心的运作类似于公司, 一些小区还聘请职业经理人担任物业经理, 所有人员由业委会直接聘任和管理。三是“公司制”业主自管模式。业主们作为股东共同成立自管物业有限公司, 以公司形式对小区物业进行管理。由于我国小区规模普遍较大, 完全由业主进行自管的小区并不多见, 因此所谓自管其实是一种去企业化的过程, 即不再需要外部的物业企业提供服务。
表2 业主自管小区案例数据
注:表中小区数据均来自网络, 虽经反复核对, 仍可能存在不完全准确的情况, 但不影响此处关于物业管理模式的分析。
四、物业管理模式演变的微观考察
我国城市人口稠密, 拥有大量高层建筑组成的小区, 为物业管理的发展和研究提供了丰富的案例材料。众多小区业主在社区领袖的带动下, 善于学习、乐于奉献、不断创新, 持续推动着物业管理模式的演变与升级。本文对物业管理模式演变的微观考察, 将以深圳市景洲大厦作为案例进行分析。
1. 案例小区概况
景洲大厦位于深圳市福田区新洲路北辅道商报东路, 由两栋31层住宅塔楼组成, 裙楼为2层商业配套, 总建筑面积为45945.25平方米, 共有业主442户, 1999年建成入住。
该小区以业主自治闻名, 其多项自治探索和实践具有标本和典范意义。在以往的报道和研究中, 人们更多地关注该小区业主维权的过程以及业委会创新性的改革举措[19,20,21,22], 而忽视了其物业管理模式演变的过程。业主自治的最终目的是通过完善自治机制来实现小区的良好管理, 因此不同时期物业管理模式的选择及其管理效果是业主组织自治能力的最好反映。在景洲大厦将近二十年的自治历程中, 业主群体自治水平不断提升, 物业管理模式也实现了由开发商自管到合作管理模式Ⅱ (酬金制) 的演变 (表3) 。
表3 景洲大厦物业管理模式演变过程
注:佣金制即酬金制。
2. 案例小区物业管理模式演变的过程
(1) 开发商自管模式 (佣金制) 变为合作管理模式Ⅱ (佣金制)
1999年, 景洲大厦建成入住, 小区由开发商下属A物业管理公司进行管理, 计费方式为佣金制。入住之后, 业主们针对开发商存在的违法、违规建设问题, 依法进行了维权, 2000年8月小区业主委员会成立。在业委会的带领下, 业主们与地产商之间的纠纷得到了较好的解决, 为小区自治奠定了良好的基础。我国很多小区在入住之初也经历了与景洲大厦类似的维权历程, 但没有达到预期的效果, 导致业委会的后续运作陷入困境。
2001年, 景洲大厦业主开始探索物业管理模式改革。由于前期物业公司为开发商的下属公司, 物业服务质量不能令业主满意, 2001年9月在行政部门的主导下, 通过公开招标选聘了B物业管理企业, 成功更换了开发商下属的物业公司。至此, 景洲大厦的物业管理模式由开发商自管 (佣金制) 转变为合作管理模式Ⅱ (佣金制) 。
(2) 合作管理模式Ⅱ (佣金制) 变为合作管理模式Ⅰ (包干制)
景洲大厦第二次更换物业管理公司是在全国《物业管理条例》以后。2003年11月, 通过邀请招标, 由全体业主自主投票进行选聘, 小区由C物业公司接管。在自主更换物业企业的同时, 小区业委会大胆摈弃深圳物业管理行政格式合同, 从明晰产权入手, 采用经济合同方式约束业主与物业企业的责权利, 推出了全国第一个产权明晰的物业合同。这份合同不仅明确了停车场等公共设施及其收益归业主所有, 也对物业管理费、本体维修基金以及业主公共收益的管理与使用进行了约定。
C物业公司管理景洲大厦长达9年, 管理效果良好。其间, 计费方式由佣金制改为包干制 (2005年) , 物业费也经历了数次调整, 业主自治机制越来越透明和规范。根据景洲大厦网易博客的相关资料, 在2007年、2010年和2011年业主大会年度调查中, 业主对物业管理公司和业主委员会的综合满意率均达到98%以上[23]。
(3) 合作管理模式Ⅰ (包干制) 变为合作管理模式Ⅱ (酬金制)
2012年10月, C物业公司的涨价要求遭到业主大会否决, 同时C物业公司拒绝了业委会关于采用酬金制合同的提议, 提前1年终止合约, 撤出景洲大厦。2013年1月, 新选聘的D物业公司接管小区, 仍然采用合作管理模式Ⅰ (包干制) 。2016年1月, 景洲大厦业委会与D物业公司签订了酬金制合同, 开始采用“财务共管、资金自管”的合作管理模式Ⅱ (酬金制) 。按照服务合同, 所有资金直接由业委会账户收取, 实现物业管理费、维修基金、公共收益的彻底剥离。2018年1月, 景洲大厦经业主大会投票再次更换物业管理公司, E物业公司正式接管, 同时上调了预收物业管理费标准, 合同仍然采用酬金制。
3. 小结
景洲大厦业主自治和物业管理模式演变的历程是我国千万小区的缩影, 从入住之初的矛盾重重到目前的规范有序, 业主们通过不断的试错学习获得了宝贵的治理经验, 业主角色实现了由冲突型向建设型的转变, 最终选用了对业主自治水平要求较高的合作管理模式Ⅱ (酬金制) 。景洲大厦的实践可以为我们带来以下三点启示。
(1) 业主组织自治机制完善是物业管理模式正向演变的基础
景洲大厦业主委员会成立于2000年8月, 维权结束之后, 业主们开始了以小区管理为中心的自治建设过程。2005年5月, 业委会办理了独立的银行账户, 向全体业主公开业主基金的财务账目。在实行业主大会制的基础上, 小区设立了业主大会执行委员会、监督委员会, 确立了小区公示制度、听证制度、表决制度和业委会自律制度, 组建了小区义工服务站, 从机构设置、人员配置、制度建设等方面不断完善业主自治机制。而在我国很多小区, 业委会的成立、酬金制的实行往往以降低物业费为首要目标, 而忽视了对业主组织自身的治理, 阻碍了物业管理模式的演变进程。
(2) 关于佣金制向包干制逆向替代的问题
景洲大厦自入住之初便采用佣金制, 但在2005年, 物业管理计费方式由佣金制改为包干制, 出现了模式演变过程的逆向替代。究其原因, 主要在于最初采用的佣金制仅仅是名义上的佣金制, 管理过程中既没有关于业主权益的明确界定, 也缺少业主对共有资金的监管, 所有物业管理活动和资金使用均由物业企业自行决定。因此, 虽然佣金制和酬金制含义相同, 但2005年之前的佣金制与2016年之后的酬金制存在本质差异。
(3) 关于景洲大厦选择酬金制模式的问题
在将近二十年的自治过程中, 虽然多次更换物业管理公司, 景洲大厦还是积极寻求与专业物业企业的合作, 并没有像一些小区一样实行业主自管。在2017年12月的业主投票中, 只有一位业主提出业主自管。当业主们在合作管理模式Ⅱ (酬金制) 和业主自管模式之间进行选择时, 通常会考虑项目的规模、建筑年限、管理的复杂程度、业委会成员的专业能力及时间精力的付出程度等多方面的因素。景洲大厦为规模中等的高层建筑, 设施设备状况较为复杂, 随着使用年限的不断增加, 项目所面临的管理维修任务越来越重。在这种情况下, 合作管理模式Ⅱ (酬金制) 是相对合理的选择, 虽然这种模式会面临委托代理关系下的沟通与控制问题也可能导致较高的物业管理费, 但在管理的专业性以及减轻业委会管理负担方面则具有明显优势。
五、物业管理模式多样化趋势分析
从国内、国际经验来看, 物业管理模式的多元化主要体现在管理主体的多样化以及管理内容的定制化方面。随着市场机制的完善, 业主群体将根据项目自身的情况进行选择, 物业管理模式会逐渐呈现出相对稳定的市场格局。
在新加坡, 私人公寓住宅的管理由管理法团负责, 一般有两种管理模式, 一是聘请专业物业管理机构, 二是组建内部管理团队。根据新加坡建设局的数据, 2003年有40%的私人公寓项目由物业管理公司管理, 2007年这一比例上升为57%。对于管理法团和管理委员会来说, 管理模式的选择是一项重要的管理决策。超过400个单元的大型项目一般会聘请专业的物业企业, 但是也有大型项目由业主自行管理。当法团注重实用和管理效率时, 一般会聘请专业管理公司;当管理委员会成员具备专业知识、责任感强、甘于奉献时, 则较为适合建立内部管理团队实施物业管理。
作为内地学习模板的香港, 其物业管理模式更加多样化。香港私人住宅占住宅总量的56.6% (2016年的统计数据) [24], 其中绝大部分为多业主共有的大厦。香港一直秉持“业主自治”的原则, 认为楼宇的管理和维修是业主自身的责任, 鼓励业主成立自治组织依据《建筑物管理条例》和《大厦公契》对楼宇进行管理。香港的业主组织种类较多, 包括业主立案法团、业主委员会、互助委员会、咨询委员会、业主或住户联谊会、居民协会、业主联会等, 甚至在一些大厦项目中, 同时存在几种不同类型的业主组织。香港的物业管理模式通常按照业主组织类型和有无选聘物业管理公司来进行划分, 一般分为业主组织自行管理、业主组织直接聘请人员管理、业主组织委托物业公司管理和物业公司直接管理四种类型[25]。依据香港民政事务总署私人大厦电脑资料库中的数据, 可以计算出各种管理模式下的大厦数量 (表4) 。其中, 物业管理公司参与管理的大厦数量为26169座, 占比达64.6%;各类业主组织参与管理的大厦数量为32014座, 占比达79%, 其中已成立业主立案法团的大厦比例为46.5%[26]。研究表明, 拥有法人资格的业主立案法团是最有效的业主组织形式, 管理效果最优的模式是业主立案法团与物业公司合作管理。近年来香港特别行政区政府为改善私人大厦的管理效果, 持续致力于推动私人大厦成立立案法团, 促进业主参与管理。2011年11月, 香港民政事务总署启动旨在协助旧楼业主改进管理的大厦管理专业顾问服务计划, 至2017年3月已推出两期, 成功协助成立295个法团, 协助229个法团申请楼宇维修资助或贷款, 并协助198个法团开展大厦维修工程。鉴于顾问服务计划具有成效并受业主欢迎, 又推出了第三期计划 (2017年4月至2020年3月) [27]。
表4 香港私人大厦各类管理模式的大厦数量
注:相关数据依据香港民政事务总署私人大厦电脑资料库中的数据计算得到。
相比于新加坡和香港, 台北市虽然是台湾建筑高层化发展最快的城市, 但住宅项目的规模偏小。据台北市公寓大厦管理组织报备的数据, 大型公寓大厦 (201户以上) 仅占4.5%。台北市公寓大厦管理模式大致也可分成自行管理与委托管理两种方式。自行管理又可分为两类, 一是由住户轮流管理, 有需要时才找专业公司进行维修;二是业主聘用总干事负责管理, 同时聘请专业公司定期进行公共设备的检修, 如机电设备故障或水箱清洗等。而委托管理依照委托事项的多少, 分为全部委托与部分委托, 其中部分委托是仅将一部分的管理工作委托给物业管理公司, 而其他工作如清洁、修缮、记账等, 仍由住户自行管理或另聘专人负责。在以往的案例调查中, 六成至八成的项目是由业主自行管理的, 委托管理的数量较少。但是, 由于近年来台北市的高层、大规模建筑越来越普遍, 建筑物的内部构造与设备设施越来越复杂, 聘请专业物业管理公司进行管理维护已成为趋势。
六、结语
在我国物业管理领域, 业主逐渐由被动的消费者转变为主动的决策者, 角色也开始由冲突型向建设型转变。在物业管理模式去行政化、去企业化的演变过程中, 业主自管与酬金制模式正逐渐成为行业热点, 业主在管理活动中将承担越来越重要的职能。但是, 我国大量小区业主组织建设相对滞后, 物业企业仍然承担主要的管理职责。随着简政放权的深入推进, 业主是否选择物业企业和选择哪家企业将主要取决于企业的服务质量, 物业企业必须不断提升专业服务水平才能更好地满足业主需求。
对物业管理模式演变的宏、微观考察, 可以将业主组织自治能力水平的变化与物业管理模式的选择结合起来进行研究, 能够更清楚地反映物业管理相关主体权责关系的变化趋势。但总体来看, 针对物业管理模式的研究还没有引起足够的重视, 尤其缺少不同模式影响因素以及管理绩效比较的实证分析。
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