如何确定前期物业服务合同的性质与效力(2)

　　观点二：《XXXX 小区前期物业服务合同》实际上是《小区物业管理合同书》的延续，两者都属于前期物业服务合同，并且对小区全体业主具有约束力。根据《物业管理条例》第 21条之规定：”在业主、业主大会选聘物业服务62司法论坛企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。“因此，只要是小区未成立业主委员会，未召开业主大会选聘物业服务企业，物业服务企业与建设单位就可以签订前期物业服务合同。而且依据最高法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第 1 条之规定，前期物业服务合同对小区业主均具有约束力。本案中，由于小区一直未成立业主委员会，因此物业公司与被告邱某于 2005 年 7 月 19 日签订的《小区物业管理合同书》实际上也属于前期物业服务合同，按照合同约定，合同有效期为一年，期满后根据政府有关收费标准变动的情况和物业管理的实际情况再行调整，如政府对有关收费标准没有变化，本合同将自动顺延。2012 年济南市物价局和济南市住房保障和房产管理局制定了《济南市普通住宅物业服务等级标准》及普通住宅物业服务收费基准价格，并发布了济价费字〔2012〕76 号《关于公布我市普通住宅物业服务等级标准及物业服务收费基准价格的通知》（以下简称《通知》）。由于政府有关收费标准发生了变动，物业公司继续受聘于某房地产开发有限公司，双方于 2013 年 1 月1 日签订了《XXXX 小区前期物业服务合同》，那么 2005 年 7 月 19 日签订的《小区物业管理合同书》于 2013 年 1 月 1 日终止。因此，《XXXX 小区前期物业服务合同》仍属于前期物业服务合同，并且对小区全体业主具有约束力。
　　
　　四、笔者的观点
　　
　　笔者认为，以上两种观点均有失偏颇，应结合前期物业合同的特征、涉案小区的实际情况、程序上的缺失对合同效力的影响等方面进行综合辨析，从而对合同的定性及效力加以认定。
　　
　　（一）两个合同的性质
　　
　　前期物业合同的特征：1. 缔约主体特定：前期物业合同签订的双方是建设单位与其选聘的物业服务企业。2. 要式合同：前期物业合同必须以书面的形式签订。3. 时间上具有过渡性：不论前期物业合同是否约定了期限以及期限是否届满，只要业主、业主大会与新选聘的物业服务企业签订了物业服务合同并生效，前期物业合同即自行终止。4. 需登记备案：建设单位需将前期物业服务合同报物业主管部门进行备案。
　　
　　笔者认为，想认定《XXXX 小区前期物业服务合同》是否属于前期物业服务合同，需先认定物业公司与被告邱某签订的《小区物业管理合同书》是何性质？《小区物业管理合同书》从形式上看不符合前期物业合同的缔约主体特征，但小区没有成立业主委员会，物业公司是建设单位选聘的物业公司，应视为对前期物业服务合同的确认。虽然从订立前期物业合同的目的来看，是适用于建筑物最初向业主交付时，但由于该小区一直未成立业主委员会，也没有选聘物业服务企业，此种情形下应当认定为仍处于前期物业状态。因此，《XXXX 小区前期物业服务合同》应认定为《小区物业管理合同书》的延续，仍然属于前期物业服务合同。
　　
　　（二）程序上的缺失对合同效力的影响
　　
　　通过以上分析可知，《XXXX 小区前期物业服务合同》的性质是前期物业服务合同，但是否合法有效，对小区全体业主均具有约束力呢？笔者认为还应当从程序正义的法治理念进行分析。
　　
　　1. 前期物业服务合同的订立是否遵循了法定程序与正当程序
　　
　　（1）业主的知情权是否得以实现
　　
　　涉案小区业主在最初购买此处楼盘时，误以为入住时物业服务企业与每户业主签订的合同就是物业服务合同，对于《XXXX 小区前期物业服务合同》不知情，如果没有这场诉讼，小区业主根本不知道还有这份合同的存在。物业公司是非常不尊重广大业主的知情权的，这也是导致此次纠纷的一个重要因素。
　　
　　《山东省物业管理条例》和《济南市物业管理办法》均把前期物业服务合同约定的内容纳入房屋买卖合同中，以减少物业纠纷问题的发生。《山东省物业管理条例》第 23 条规定：”建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报物业主管部门备案，并在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容“;《济南市物业管理办法》第 10 条规定：”房地产开发企业在销售物业时，应当将前期物业服务合同作为商品房销售合同约定的内容。“因此，前期物业服务合同的缔约双方虽然是建设单位与物业服务企业，但业主是利害关系人，享有知情权是其应有的权利。