物业管理理论与社会主义新农村建设研究

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　　【题目】山西新农村物业管理模式探究
　　【第一章】新型农村物业管理优化路径研究绪论
　　【第二章】物业管理理论与社会主义新农村建设研究
　　【第三章】山西新农村建设及管理现状调查
　　【第四章】山西新农村推行物业管理模式的必要性与可行性
　　【第五章】山西新农村物业管理的主要模式与实施路径
　　【第六章】推进山西新农村物业管理的建议
　　【结论/参考文献】新农村物业管理推行研究结论与参考文献
　　
　　 第 2 章 物业管理理论与社会主义新农村建设研究
　　
　　2.1 物业管理理论
　　
　　2.1.1 物业及物业管理的概念
　　
　　中国大陆地区“物业”一次由香港地区引入，是指已建成并投入使用的各类建筑物及其附属的设备、设施及相关场地。按照使用功能分为四种类型：（1）居住性物业，指供人民生活居住的建筑物及其附属的设备、设施及相关场地，包括普通小区、酒店式公寓等、保障性住房等；（2）商业性物业，特指通过经营实现利润的建筑物，包括酒店、写字楼、商场等；（3）工业性物业，是指从事生产活动所使用的房屋；（4）特殊物业，主要是指以上三种类型以外的物业类型，包括码头、机场、图书馆、体育馆等，
　　
　　根据《物业管理条例》第二条的相关规定，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照服务合同的约定，对房屋及附属的设备、设施及相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
　　
　　1981 年，深圳市物业管理有限公司成立，标志着物业管理这一市场经济的产物由香港引入国内大陆地区。深圳理所当然地成为我国大陆地区物业管理行业的发源地。当时引进物业管理行业主要是因为外资需求，所以在全国发展和推广都非常缓慢，直到 90 年代，建设部逐渐认识到物业管理模式可以很好的维护房屋，配合当时的房地产政策，是实行住房制度改革的重要保障。于是经过调研和研究，颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，在全国范围内强制推广物业管理模式，当时要求每一个新建的住宅小区都必须实施物业管理，代表着社会化、企业化、专业化的物业管理才在全国迅速发展。并逐渐由最初的只接管住宅小区，逐步延伸到商业物业、工业物业及学校、医院、酒店等一些特殊物业里面，由此物业管理行业进入一个飞速发展的阶段，物业管理覆盖率逐年提高。2012 年，深圳物业管理覆盖率达到了 95%,覆盖的业态有住在小区、工业厂房、学校、政府办公大楼、医院、市政公园、车站码头、宾馆、写字楼、商场等几乎所有的领域，出现了中海、金地、中航、福田、万科、华润、恒大、万厦等在全国市场拥有较高影响力的着名物业服务企业。特别是伴随着物业管理行业的发展，为促进行业市场竞争和健康快速发展，我国出台了相继出台了《前期物业管理招投标管理暂行办法》、《物业服务收费管理办法》、《物业管理条例》等一大批物业管理相关法律法规。规范和引导了整个行业的健康发展，引进了市场竞争机制，促进了建管分离。物业管理行业进入了跨越式发展阶段。2007 年，国务院根据新颁布实施的《物权法》的有关相关规定，重新修订了《物业管理条例》促进了建管分离，新建住宅小区全面实施招投标制度，物业管理市场化全面启动。优胜劣汰，促进了整个行业的快速发展。由此，我国物业管理业进入了规范化、法制化的发展阶段。
　　
　　通过经济普查数据，中国物业管理协会谢家瑾会长将中国物业管理行业的贡献归纳为四个重要方面：增加就业、安置剩余劳动力；改善了人居环境；提高了社区的管理水平，促进物业资产的保值增值。诚如谢家瑾会长所言，一个行业，有为才有位--发展 30 多年的物业管理行业在全国经济普查中被重视和凸显，这无疑源自行业对于国计民生做出的贡献。
　　
　　2.1.2 物业管理的作用与地位
　　
　　物业管理作为发展仅 30 多年的朝阳行业，对于构建社会主义精神文明和物质文明有着重要的意义：
　　
　　（1）物业管理行业促进国民经济增长。物业管理行业通过对业主的服务和对物业管理管理，实现经营活动，既创造了工作岗位，同时也为经济总量做出了相应的贡献。
　　
　　（2）实施物业管理有利于提高人民群众居住质量。随着人民收入的增加，人民生活诉求在不断发生变化，比如由有房住到住好房，对房屋及附属的配套设备需要有人专门进行管理、维修、养护；现阶段居民的居住消费需求逐渐由追求满足基本居住需求向提高居住质量转变，向更高、更方便快捷的生活目标迈进。逐渐依赖于专业人员的服务。对设备设施管理、安全服务、车辆管理、环境管理等公共服务的需求不断增长，但日益增长的公共服务需求与公共服务供应匮乏成为居民所面对的主要矛盾。物业管理不仅可以提供基本的公共区域的设备设施管理、治安防范、保洁绿化，同时可以提供家庭保洁、法律咨询、商务服务等全面性的公共服务。
　　
　　（3）物业管理的建设有利于建设和谐社会。社会主义建设不仅只强调的物质文明，更需要加强精神文明建设。物业管理企业在和谐社会建设中承担了大量的社区文化建设活动。通过组织丰富多彩的社区文化活动，丰富了业主的精神文明生活。
　　
　　2.2 委托代理理论
　　
　　委托代理理论是制度经济学契约理论的重要的组成部分，是指一个或者多个行为主体根据一种隐含或的明示契约，雇佣、指定另外一些行为主体为他们服务，同时给予后者相应的决策权利，同时根据后者提供的服务的质量和数量支付给对方相应的报酬。授权者是委托人，被授权者是代理人。
　　
　　委托代理关系源于“专业化”的存在。当存在“专业化”时就会出现一种关系，在这种关系中，代理人具有相对优势从而代表委托人进行行动。现代意义的委托代理的内涵最早是由罗斯提出的：“如果双方当事人，其中代理人一方代表委托人一方的利益行使某些决策权，标志着代理关系就随之产生。”[5]委托代理理论从不同于一般微观经济学的视角来分析企业的内部、企业与企业之间的委托代理关系，它在解释许多组织现象时，优于传统的微观经济学。委托代理理论认为：委托代理关系是随着生产力的大发展和规模化的大生产的产生而出现的。究其原因是一方面生产力发展使得社会分工更加细化，权利的所有者由于能力、精力和知识的原因不能行使所有的权利了；另一方面专业化大分工出现了一批具有专业知识和技能的代理人，他们有能力、有精力代理行使好被委托的权利。但是在委托代理的关系当中，由于代理人与委托人的效用函数不同，委托人追求的是使自己的财富最大化，而代理人则更注重自身的工资收入、闲暇时间和奢侈消费最大化，这就会导致两者的利益矛盾。在不具备有效的制度管理下代理人的行为极有可能损害委托人的相应利益。而现实中不管是社会领域还是经济领域都普遍存在着委托代理关系。
　　
　　2.3 供求理论
　　
　　供给，指特定市场上在一定时期内，每一销售价格相对应的生产者愿意且能供应的商品数量。需求指的是其它因素不变的情况下，随着价格升降，某个体在每段时间内所愿意购买的某商品的数量。物业企业的需求则是指在某种价格下相关企业对物业服务的需求数量。供给与需求互相联系，彼此制约形成一个对立统一体。供求之间产生了不同学派和不同经济措施[6].
　　
　　需求学派认为供给由需求派生，需求创造供给，需求主体对需求客体产生需求。该学派认为我国目前是有效需求不足，只有从需求入手，优先增加需求。其理论表现如凯恩斯政策。供给学派认为需求由供给派生，供给创造需求，供给主体提供给客体。该学派主张从供给着手，优先增加供给。其理论表现如萨伊定律、“拉弗曲线” .
　　
　　中间学派则回避供给与需求的派生顺序，认为这是无法也没必要去弄清楚的问题。他们主张同时从这两方面入手去解决问题，一方面刺激需求，另一方面改善供给。但需求客体不等于供给客体，两者间的数量和适配程度决定市场的平衡。当需求的客体总数量不等于等于供给的客体总数量时，供求失衡，反之，当某种供给客体与需求客体一致时，才会出现供求平衡。
　　
　　供求的不平衡的消除不是瞬间的事，有时可能波动得很强烈。完全靠自身调节会给经济运行造成损害，需要借助外力调节。但由于不平衡有自动恢复的趋势，外力调节不能违背供求自动均衡的基本原理，这个原理就是供求和价格的“互动”,达到均衡的最终调节力量均来自“价值”:价值运动是市场运动，包括供求运动的真正动力[6].
　　
　　2.4 社会主义新农村建设理论
　　
　　社会主义新农村建设本身并不是一个新概念，从上世纪 50 年代以来曾多次提出，但当时所描述的新农村却是“楼上楼下，电灯电话”、“犁地不用牛、点灯不用油”等物质方面的目标。
　　
　　当前我国全面建成小康社会的重点和难点都在农村，农民富则国家盛，农业丰则基础强，农村稳则社会安；农村没有小康，全社会就没有小康；农业没有现代化，国家就没有现代化。
　　
　　在新的经济发展背景下“建设社会主义新农村”内涵和外延具有巨大变化甚至有质的区别，不可同日而语。 目前，社会主义新农村社区建设指的是在社会主义制度下，根据新时代发展的要求，对农村进行政治、经济、社会和文化等多方面的建设，建设“生活宽裕、生产发展、村容整洁、乡风文明、管理民主”的社会主义新农村，是党和国家在家庭联产承包责任制、推动乡镇企业、统筹城乡发展、建设小康社会以及构建社会主义和谐社会之后，做出的又一项重大决策，这20 个字高度概括了新农村建设的内涵，言简意赅，具有很强的指导性、针对性、可接受性和可操作性。
　　
　　新农村建设是根据我国经济运行上进入以城带乡、以工促农的发展阶段后面临的新课题，是构建和谐社会与时代发展的必然要求，是一项庞大而系统的宏伟工程，涉及到农村的方方面面，牵涉到千家万户。党中央提出的“生产发展，生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求，其内涵为：
　　
　　首先是发展生产。振兴农村经济是建设社会主义新农村根本目的，最先考虑的是要加快农村的经济发展，提高农民收入。农民收入不高、经济发展水平低，还处于小康水平之下，建设新型农村就失去了物质基础这个根本。发展经济首要是建设，需要建设大量的住宅、水利设施、农业生产设施等生产生活所需的公共设备设施等。
　　
　　其次利于保证人民的生活宽裕。在农业生产发展的基础上，增加农民财富，农民生活达到小康水平，消除农民的教育、医疗、住房等的负担，促进农村物质文明建设。
　　
　　再次能够促进乡风文明。精神文明建设和物业文明建设都要抓，两手都要硬。在农村要形成良好的社会风气，邻里之间，生活上要相互关心，生产上要相互帮助。乡风文明是建设社会主义新农村的灵魂。
　　
　　最后益于村容整洁。通过新农村建设逐渐改变农民的生存环境，让农民有新鲜的空气，洁净的水以及整洁的街道。改变脏、乱、差的现状，达到社会主义新农村建设村容整洁的目的。
　　
　　2.5 我国新农村引入物业管理的几种创新模式
　　
　　社会主义新农村建设给广大农村地区带来了翻天覆地的变化，尤其是居住环境得到了极大的改善。现代化新兴居住小区替代农村原有的破旧分散的庭院式村居。同时伴随着农民收入的增加，农民对住房需求也逐渐有有房住改变为有人管自己的住房，新建的高层居住小区也需要有专业的公司对房屋及附属的配套设备实施进行管理、维修、养护；农民也需要有专业的公司实现对公共绿地和环境的管理。所以在农村引入物业管理模式的主观条件也已具备。在我国的许多省市已经就物业管理引入新农村管理做了许多有益的探索和尝试，代表性模式：
　　
　　2.5.1 以村委为主体成立物业服务企业的石埠桥模式
　　
　　2010 年，江苏省南京市栖霞区栖霞街道石埠桥村以村委为主体成立物业服务企业，由村主任担任公司总经理，下设有具体负责卫生治安巡防管理部、常态保洁部、路灯管养维修部、交通秩序维护部、绿化管养维护部、主次道路管养部、河道管理巡查部、水电管理部、基础设施维修部等 10 多个部门，制定了绿化维护、环境保洁、基础设施维修、路灯管养等相关管理制度，由专人负责村内用电、公园维护、自来水、修剪花草、环境卫生、河塘护理等基础工作。完成了从“人治”到制度管人、管事的转变。并根据物业管理实施的情况村集体下发《关于进一步加强和规范住宅区物业管理实施意见》，其中对新农村住宅物业管理服务标准做了具体规定[7].
　　
　　该村实施物业管理以来，获得了村民的普遍认可，同时也被江苏省评为江苏省社会主义新农村建设示范村。
　　
　　2.5.2 委托专业物业服务企业进行管理的长龙村模式
　　
　　2006 年，东莞市黄江镇长龙村委托广东华侨物业发展公司对本村实施现代物业管理，把现代物业管理模式引入新农村管理当中，探索了一条物业管理参与社会主义新农村管理和和谐社会建设的新模式[3].
　　
　　“华侨物业”接管该村之后，根据新农村管理现状结合物业管理日常管理职能，选择了以协助做好安全防范工作为第一突破口，以改善村容村貌为第二突破口，以整合本村人力资源为切入点，开展新农村管理工作。自“华侨物业”接管以来，村内的治安案发率下降了 80%.村中的环境卫生有了明显改善，道路整洁干净、绿化整齐美观，排水畅通无阻、环卫工作井然有序，环卫设施一应俱全，“牛皮癣”广告一扫而光，村民也因生活质量得到明显提高而称赞不已。并解决了本村村民的就业问题。
　　
　　“华侨物业”在长龙村的物业管理工作受到了镇村两级政府的大力支持，利用政府提供的便利条件，接管村内出租屋的管理和服务工作，包括协助公安部门，登记村内流动人口，办理暂住证等；对村内的出租屋登记情况进行复核，规范租住管理（如登记租户信息、提供租房服务等）；对村中每户居住人员情况进行联网，建立了智能化、信息化的流动人口的管理平台。“政企互动”这一新农村管理模式的创新，既减轻了政府相关部门的负担，提高了管理的效能和效率，又为公司今后在村内开展管理服务工作奠定了基础，实现了政企的双赢的局面。
　　
　　在社会管理日益向专业化与市场化方向发展的今天，政府通过转变职能，将具体管理工作交予市场与社会，才能提高管理服务工作的效率。新农村托管式物业管理，既是政府服务的一种延伸，也是社会力量的一个整合与组织平台。
　　
　　2.5.3 完全按现代企业制度组建物业服务企业的红瓦屋屯模式
　　
　　2013 年，山东枣庄市泥沟镇红瓦屋屯社区注册成立了全市首家新农村社区物业管理公司。标志着枣庄市首家新农村社区物业管理公司成立[8].
　　
　　公司注册名称为枣庄市红瓦屋屯物业服务有限公司，注册资金达 150 万。公司聘用有多年物业管理经验的物业管理师担任总经理，有专业物业管理人员 15 人，为全村 1455 户村民提供物业维修、治安防范、水电费收缴、车棚看护、新农村全天候保洁等服务。此外，该公司积极开展多种经营活动，既方便了业主，又获取了更多的利润。通过建立现代企业制度，使物业服务企业所有权与管理权相分离，规范了物业管理，方便了广大村民，提升了服务水平和质量。