0 引言
住房体制改革以来，我国房地产业呈高速增长态势，成为国民经济十大支柱产业之一，但近 10 年来房价一路飙升，带来了一系列经济和社会问题，在这种背景下，2010 年国家开始对房地产市场进行调控，很多城市都出台了限购政策，那么这种调控究竟会对经济增长产生怎样的影响？ 房地产投资和经济增长的关系究竟如何？ 就成为需要研究的问题。房地产业的迅猛发展与我国城市化进程的快速推进是密不可分的，二者往往相伴而生，如果只考虑房地产投资与经济增长的关系，而忽略了城市化在其中的作用，就可能会得出虚假的结论，因此，把城市化、房地产投资和经济增长纳入一个系统来研究很有必要。
城市化与经济增长的命题起源于城乡人口迁移模型[1]和内生经济增长模型[2 -4]两类文献[5].以保罗·克鲁格曼为代表的新经济地理学派认为城市化通过聚集效应有利于经济的发展[6 -7].而 A. Anas 和 V. Hen-derson 的研究则提出了相反的结论[8 -9].在房地产投资与经济增长的关系上，R. K. Green 和 J. Y. Champbell 的研究都表明房地产投资能够有效地促进经济增长[10 -11].
段瑞君等的研究表明我国城市化对经济增长具有很大的促进作用，而经济增长对城市化的推动作用则是很有限的[12].姚奕等的研究则表明我国不同区域城市化和经济增长之间的关系存在一定的差异[13].巴曙松等认为城市化是经济增长的长期动力[14].皮舜等的研究表明我国区域房地产市场的发展与经济增长之间存在着双向因果关系[15].陆菊春等的研究表明我国房地产投资与经济增长具有正向的相关关系，但房地产投资与经济增长的因果关系因区域不同而有差异[16].向为民等的分析表明我国房地产投资增长速度快于城市化增长，二者具有一定相关性，相关系数为 0. 205,二者互为因果关系[17].目前，国内外大多数的研究是使用时间序列数据或面板数据对这三者中两两之间的关系进行实证分析，对三者之间作用机制的规范分析相对较少，而将城市化、房地产投资和经济增长纳入一个系统进行规范和实证研究的文献就更少，只有陈淑云等利用湖北省的数据对三者之间的关系进行了实证分析[18].另外，由于我国国土辽阔，不同区域经济发展、房地产投资状况和城市化进程存在较大差异，因此，在区域经济框架下研究三者之间的关系更具有实际意义。本研究在对城市化、房地产投资和经济增长之间作用机制进行梳理的基础上，采用全国第一人口大省和农业大省---河南省的时间序列数据，利用协整理论和格兰杰因果性检验对河南省城市化、房地产投资与经济增长三者之间的关系进行分析，以期为有关政策的制定提供科学的决策依据。
1 变量间的相互作用机制分析
城市化、房地产投资与经济增长的相互作用机制如图 1 所示。
1. 1 城市化与经济增长的相互作用机制
城市化促进经济增长。首先，城市化通过拉动内需促进经济增长。我国城市居民的消费水平要高于农村，随着大量人口向城市聚集，消费市场进一步扩大，拉动消费需求增长； 同时，城市化进程的推进也会引致道路、桥梁等庞大的基础设施建设以及住房等投资需求的增长。其次，城市化通过影响供给促进经济增长。城市数量和规模的扩张将使大量人力和物力资源聚集，交易成本降低而交易效率提高，便于知识外溢、技术创新和扩散，使经济实现持续增长。第三，城市化通过优化产业结构推动经济增长。城市化进程使第一产业所占比重逐渐下降，第二三产业所占比重上升，实现了产业结构的优化升级，可以充分发挥产业结构高度化所带来的增长效应，实证数据表明第二、三产业对经济增长的贡献要远大于第一产业[19].
经济增长提升城市化水平。随着经济增长和人民收入水平的提高，必然带来消费需求结构的变化，消费需求由购买生活必需品向购买奢侈品转换，更加重视对教育和文化等精神方面的投入，而这些产品在城市的供给远优于农村，必然会推动农村人口向城市的流动。需求结构的变化也会促进第二、三产业的发展，引起产业结构的变革，而二、三产业在空间上一般更倾向于在城市聚集，也会导致农村人口向城市的流动[20].另外，在我国长期重城轻乡政策的影响下，非均衡的经济增长使城乡之间的收入差距不断拉大，再加上城市居民能够享受到更好的教育、医疗、养老等社会保障，等于变相地又增加了一部分收入，这也为农村人口向城市流动提供了动力，推动城市化水平不断提升。
1. 2 房地产投资与经济增长的相互作用机制
房地产投资可以促进经济增长。首先，投资是 GDP的重要构成部分，是拉动经济增长的三驾马车之一，房地产投资作为固定资产投资的重要构成部分，可以直接作用于经济增长。其次，房地产业产业链特别长，与建筑业、建材业、化工业、冶金业、金融保险业、机械制造业、电器电信设备制造业等 50 多个行业都有关联，房地产投资的发展可以通过带动其前、后和旁侧关联产业的发展促进整个国民经济的增长。第三，由于房地产行业自身发展的特点，房地产业与其相关产业吸纳就业的能力非常强，就业的增加一方面有利于社会稳定，同时，也有利于增加人民收入，促进经济增长。
经济增长对房地产投资也有拉动作用。首先，房地产开发投资需要大量的资金，只有经济发展了才能为房地产开发投资提供基础的资金保障。其次，经济发展、居民可支配收入增加才能提升购房能力，产生对住房的需求，进而拉动房地产投资。
1. 3 城市化与房地产投资的相互作用机制
城市化拉动了房地产投资。首先，城市化使生产、消费、土地、人口聚集，降低了交易成本，提高了劳动生产率，促进了经济增长，为房地产业的发展提供了舞台，夯实了房地产投资的基础。其次，城市化进程必然伴随着城市地域空间的扩张和空间结构的变化，大量农用地变成城市建设用地需要房地产投资来实现，而且，城市化的过程往往伴随着产业结构的调整，从而引起土地利用结构的变化，改变房地产开发的空间布局，对房地产投资结构产生影响。第三，城市化使大量农村剩余劳动力转移到城市，安家置业就成为迫切需要解决的问题，随着城市人口数量增加，城市规模不断扩大，对房地产的需求将不断增加，从而拉动房地产投资的增长。
房地产投资推动城市化进程。首先，房地产投资通过促进经济增长推进城市化进程。其次，房地产投资增加使得城市的道路、桥梁、供水供电、通讯等基础设施得以带动和加强，提升了城市的综合服务能力，为城市化提供了坚实的物质基础。第三，房地产业产业链长，其相关联的建筑、建材、家装等产业多为劳动密集型产业，对农村剩余劳动力有较强的吸纳作用。据河南省工商联的统计数据，房地产开发每开工 10 000 m²,就能创造12 000 个农民工的就业机会[21],从而可以有效地推动城市化进程。
2 实证分析
2. 1 指标说明与序列平稳性检验
关于城市化水平的度量，从现有研究成果来看，采用的有单一指标，也有综合指标[22],而将城镇人口比重作为衡量城市化水平的度量指标应用最为广泛，且有权威数据来源。考虑到数据的可得性与精确性，本研究采用“城镇人口比重”来反映城市化水平。房地产投资指标采用河南省房地产开发投资的年度总额数据，以 1990年为基期采用固定资产投资价格指数进行折算。经济增长指标采用河南省国内生产总值（ GDP） 的数据表示，以 1990 为基期采用 GDP 折算指数进行折算。样本区间为 1990-2012 年，所有数据均来自《河南统计年鉴（ 2013） 》和《中国统计年鉴（ 2013） 》。对城市化水平、房地产开发投资和实际 GDP 序列取对数以消除可能出现的异方差问题，分别用 ln U,ln R 和 ln G 表示。其相应的一阶差分序列分别用 Δln U,Δln R 和 Δln G 表示[23].
为避免时间序列数据在进行最小二乘法估计时出现的虚假回归问题，采用 ADF 单位根检验法对变量进行平稳性检验，选取适当的带有截距项和时间趋势项的检验模型，使用 Eviews 5. 1 软件对序列进行检验，结果见表 1.
由表 1 可知，变量 ln G,ln U 和 ln R 都是非平稳的；而其一阶差分后的序列都是平稳的，说明 ln G,ln U 和ln R 均为一阶单整序列，可进行协整检验。
