商业房地产是指用于零售 （商铺、 商店、商场、购物中心、超级市场、专卖店、批发市场等）、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产。 商业房地产具有收益性、经营内容多、业态多样、出租转租经营多、产权分散复杂、装修高档复杂、垂直空间价值衰减性明显的特征。 商业房地产估价过程复杂，而所有的商业房地产都要进行抵押贷款。
一、商业房地产抵押价值评估风险分析
（一）经济下行,社会消费品零售总额增长速度下降,商业地产收入下降
社会消费品零售总额是指企业（单位）通过交易售给个人、社会集团非生产、非经营用的实物商品金额，以及提供餐饮服务所取得的收入金额。 社会消费品零售总额增长速度下降。 商业地产营业收入下降，断租风险增大。
（二）商业地产供给量增长迅速,同业竞争激烈
自 2010 年住房限购令之后，商业地产快速发展，特别是城市综合体大量建设入市， 同质竞争白热化， 2010 年以来，每年商业房地产新开工面积从之前的 1 亿平方米左右提高到了 2 亿平方米。 商业营业用房一般施工时间为 2~3 年，因此我国开始迎来商业房地产较大规模的竣工。 购物中心在部分一二线城市出现不同程度的饱和，对经营能力的要求不断提高。 近两年进入商业地产较集中的开业期，供给加速使得部分城市无法消化， 部分城市零售物业空置率已超过 6%的警戒线。 商业房地产收益降低。
（三）电商冲击传统商业地产
电商蚕食商业地产的市场份额已经持续多时。 2014 年网上零售额 27898 亿元，比上年增长 49.7%,2015 年 1~6 月份，全国网上零售额 16459 亿元，同比增长 39.1%. 其中，实物商品网上零售额 13759 亿元，增长 38.6%;非实物商品网上零售额 2700 亿元， 增长 41.9%. 在实物商品网上零售额中，吃、穿和用类商品分别增长 45.9%、30.1%和 41.8%. 随着互联网不断发展，网购人群数量增加，预计 2015 年互联网零售规模有望突破 4 万亿元。 电子商务的迅猛发展已经影响了实体零售的经营，客流量下降、空铺出现，促使商业地产收益走低。
（四）商业房地产处于业态调整期,收益的不确定性增加
为了和电商形成差异化竞争，商业房地产增加体验式产品。商业业态的组合中，零售业态从占比 70%到 80%,下降到30%到 40%, 同时大幅度提高以休闲娱乐 （包括电影院、冰场、健身会馆、电玩城、KTV、美容美体）、餐饮、儿童教育、艺术等业态为代表的体验式业态。 商业地产业态处于调整期，能否成功具有极大的不确定性，影响对商业地产净收益的测算。
二、商业地产抵押估价风险防范对策
（一）选用收益法、成本法作为估价方法
商业房地产估价最适合选用收益法，其次是市场法。 但在收益不确定性增加的市场环境下，应选用成本法，尤其是新建商业地产，成本法能准确反映估价时点价值，而且成本法的保守性也完全符合抵押评估的谨慎性要求。 大型商业综合体出售减少，自持增加，为市场法估价带来困难。 目前商业房地产抵押估价适于采用收益法和成本法，并给予权重进行估价。
（二）合理确定商业房地产净收益
运用收益法估价时，要调查估价对象至少近 3 年的各年净收益，并结合近 3 年类似房地产收益水平的基础上合理预测净收益。 商业房地产获取收益方式可分为出租和营业两大类。 对于出租的，只要是能够通过租赁收入测算收益的，宜通过租赁收入进行测算，但要以备案的租赁合同为准。 租约外的期限内， 按净收益不变或净收益按一定比率递减进行计算。对于明显高于市场租赁价格的，要以客观租金为准。详细分析租赁合同内涵，各项费用是由承租人还是由出租人承担，并进行相应扣除。
以营业方式取得收益的商业房地产，业主与经营者合二为一。 经营收入中要扣除归属于其他资本的收益。 如要扣除百货商业、餐饮、影院等正常商业利润。
（三）报酬率中提高风险系数
收益法中报酬率的求取方法有三种，累加法、市场提取法、投资报酬率排序插入法。 在商业房地产风险放大的情况下，无论用哪种方法，都应该加大风险系数。 具体调整值可结合商圈理论，根据实物、区位、权益进行调整。
（四）强制拍卖税费应在评估价值中扣除
抵押物假定在估价时点强制拍卖时产生的税费，在抵押权实现时由房地产贷款人缴纳的税费，在大多数情况下是不可实现的，常常从房地产变现价值中扣除，因此该项税费应当在房地产抵押评估价值中扣除。 抵押评估价值公式为：市场价值-估价师熟知的法定优先受偿款-贷款人缴纳的拍卖抵押物税费。
（五）加强风险控制,建立动态监测机制
重视风险提示，建立动态监测机制，即时跟踪提示。 商业房地产抵押贷款期限较长，一般为 5~8 年，最长可达 10 年，抵押估价是估价时点时的价值，市场风险增大时，必须重视风险提示。 我国目前公布的房地产统计数据中，商业房地产数据匮乏，需要相关当事人合作，建立商业房地产动态监测机制。
参考文献:
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