5. 收入规模偏低
从其他国家的经验来看，房地产税一直是地方收入的主体，如美国和加拿大，其房地产税占地方税收收入高达 70. 00%[2].而我国房地产税占税收收入的比重偏低，2013 年全国征收的房产 税 和 城 镇 土 地 使 用 税 仅 占 税 收 收 入 的2. 75% ,① 明显低于一般国家。税收收入规模偏低的主要原因： 一是现行税制结构使然，我国房地产流转环节设定的税种远远多于保有环节，导致流转环节税负偏高，保有环节税负偏低。二是现阶段对个人非营业用房暂免征收房产税和城镇土地使用税使我国房地产税收收入规模偏低。对个人非营业用房产、土地免税主要是基于 20 世纪 80 年代大部分个人住房都来自于政府或单位的福利分房的制度背景下，当时大部分住宅产权归属于国家，个人只拥有使用权，因此设定了免税政策。随着财税体制的深入改革，构建地方税主体税种已成为改革的首要任务之一，而房地产税具有税基稳定，不易流动等特点，使其逐步上升为地方税主体税种，为地方提供稳定的财源已是大势所趋。
三、房地产税改革目标
国际上征收房地产税的国家大多以筹集财政收入，改善公共服务为目标，如美国、加拿大和澳大利亚等。他们对所有房地产实行普遍征税，并以评估价值作为计税依据。也有少数国家在对房地产普遍征税的同时，又以调控为目标设定了选择性征收税种，其中最具代表性的有日本的地价税 （ 1998 年已停征） 和韩国的综合房地产税，实践表明，这些税种的调控作用并不明显。
党的十八届三中全会提出： “科学的财税体制是优化资源配置、维护市场统一、促进社会公平、实现国家长治久安的制度保障。必须完善立法、明确事权、改革税制、稳定税负、透明预算、提高效率，建立现代财政制度，发挥中央地方两个积极性”.房地产税改革必须坚持中央提出的改革方向，实现以下目标：
1. 筹集地方财政收入
当前，我国正处于城镇化和工业化加速发展的关键时期，地方政府承担较重的基础设施建设任务，财政支出明显增加。随着 “营改增”的逐步扩围，改变了原有的地方税体系，地方税税收占全部税收收入的比重将大幅下降，地方财源受到严重影响，事权与财权不相匹配，需要培育地方税主体税种，为地方政府筹集充足的财政收入[3].房地产税的主要特点之一是其征税对象的不可移动性，其税源稳定、税基波动较小，天生具有组织财政收入的禀赋，可以为地方政府提供持续稳定的收入来源。
2. 促进地方政府提升公共服务水平
根据房地产税 “受益税”的特征，房地产税改革应在保障地方政府财政收入的同时，促进地方政府改善公共服务和基础设施建设，使居民纳税获取的收益同政府提供公共服务的支出相对接。形成财政收入、经济发展和社会进步的良性循环。
3. 调节社会存量财富的再分配
当前，我国城乡区域发展差距和居民收入分配差距依然较大，国家统计局公布的我国 2013年基尼系数为 0. 47,已经连续十年超过国际上公认的 0. 40 容忍红线 （ 如表 1 所示） ,收入分配不公，贫富差距加大已成为社会关注的焦点。
居民财富主要分为增量财富和存量财富。随着居民收入水平的增加，房产已成为居民存量财富的主要表现形式之一，随着房地产市场的不断升温，房价呈逐年上升态势，在一定程度上更加大了贫富差距[4].现行税制对居民增量财富主要靠个人所得税调节，但缺乏对存量财富的调节。十八届三中全会要求规范收入分配秩序，完善收入分配调控体制机制和政策体系。房地产税改革应以此为目标，实现对居民以房产形式存在的存量财富的再分配[5].
4. 实现资源的优化配置
资源配置是指对现有人力、物力、财力等社会经济资源的合理分配，实现资源结构的合理化，使其得到最有效的使用，获得最大的经济效益和社会效益。相对于其它国家，我国房地产资源更为稀缺，而目前房地产市场投资投机行为的存在，导致空置房产大量存在，造成资源的严重浪费。房地产税改革应通过增加投机和投资者的房产持有成本，促使其自觉地调整购房行为，减少住房空置率，实现稀缺资源的有效利用和社会福利的最大化，提高房地产资源配置的效率[6].
5. 优化现有税制结构
党的十八大以及 《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》都提出要 “完善地方税体系”,以促进中央、地方的事权、财权相配比。而我国现行的房地产税税收制度设计是以计划经济体制为基础的，存在 “重流转、轻保有”、税费设置交叉重叠、间接税比重远高于直接税比重等弊端。理顺中央和地方的关系，提高直接税比重，完善地方税体系是我国税制改革的重要内容[7],房地产税改革应以此为方向，弥补市场经济条件下税收杠杆手段的缺位，实现税制结构的优化[6].
四、房地产税改革重点
为了实现房地产税改革目标，应坚持 “简税制、宽税基、低税率”的原则，重点从以下几个方面进行改革：
1. 简并税种
从开征房地产税的国家来看，目前，征税对象有三类： 第一类是仅对土地征税，如澳大利亚和巴西。第二类是仅对建筑物征税，如坦桑尼亚。第三类是对土地和建筑物都征税，大部分国家都采取这种做法。使用第三类具体征收的国家也有两种情况： 一种是将土地和建筑物合并征税，如美国、加拿大等。另一种是部分经济转轨国家和发展中国家对土地和建筑物分别征税，如丹麦、新西兰等。税种称谓包括财产税、房地产税、物 业 税、不 动 产 税、差 饷 等 （ 如 表 2所示） .
我国现行税制下，对房屋和土地分别征收房产税和城镇土地使用税，存在较多问题，应将房产税和城镇土地使用税合并为一个税种[8],即房地产税，其理由为： 一是现行政策对房产和土地分别征收房产税和城镇土地使用税，存在重复征税嫌疑，且两税政策不一致，实际征管中经常出现税企争议。二是房产和土地本身就为一体，按照 “房随地走，房地合一”的原则，理应合并为一个税种。三是简化税制的需要，我国堪称世界上税制最为复杂的国家之一，尤其房地产业，设置税种繁多，计算复杂，有必要进行精简，而对一宗房产既征收房产税，又征收城镇土地使用税，且计算方法迥异，既增加纳税人负担，也不利于税收征管，急需改革。四是从国际经验看，大部分税制成熟的国家都采用对房产和土地合并征收的方式，取得较好效果。
2. 扩大征税范围
我国现行政策规定房产税和城镇土地使用税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，对农村房产和土地是否征税，由省、自治区、直辖市人民政府决定。
房地产税改革，是否应将农村房产纳入征税对象，目前存在以下观点： 一是保持现行政策不变，由各省、自治区、直辖市确定农村房地产是否征税，以及具体征税范围。二是对农村经营性房地产征税，农民住房暂不征收。三是将农村房地产纳入征税范围，但房地产税改革初期，在一定范围内给予一定年限的减免[9].从我国近年农村发展状况和房地产税征税目标来看，第三种观点最为合理，而且可行。将农村房地产纳入征税范围，理由是： 其一，将农村房地产纳入征税对象符合普遍征收的原则。其二，随着我国城镇化进程的高速推进，城乡一体化已经成为大势所趋，城市和农村的界限逐渐模糊，不易区分。其三，兴农政策的实施带动农村经济的快速发展，农村的经营性房地产也明显增多，这些房地产同城市的房地产差别不大，理应同等对待。
但是，将农村房地产纳入征税的同时，还要考虑农村的发展现状，在一定范围和年限内给予减免。理由是： 其一，是政策延续的需要，农村一直是房地产税的空白地带，需要一个适应和认可的过程。其二，尽管农村经济水平较之前有大幅提高，但不可否认各地发展不平衡，地域性差异明显，有的农村居民的收入水平远低于其它地区，对其征税无异于雪上加霜。其三，农村仍是我国当前需要扶持的重点区域，积极推进 “三农”政策，大力发展农村经济，一直是我国政府工作的重中之重。因此，有必要给予农村一个过渡性的减免期。立法时，可将农村纳入征税范围，同时赋予地方政府一定的税收管理权限，由其根据当地发展状况确定农村房地产税的减免范围和时限。
3. 将个人住宅纳入征税
大部分征收房地产税的国家都实行普遍征收，即对经营性房产和个人住宅全部征税[9].目前，我国对个人住宅暂免征收房产税和城镇土地使用税，导致收入规模偏低，税收不公。房地产税改革方向是将个人住宅纳入征税，但具体征税情形，理论界存在三种说法： 一是仅就税改后新增房产征税。二是对全部房产普遍征收。三是仅就个人拥有的高档住宅征税。众所周知，房地产税立法的一个重要原则就是公平统一。无论是仅就新增房产征税，还是仅就高档住房征税，都存在不公，因此，应对个人住宅普遍征税。理由是： 其一，符合国际惯例，是大多数国家的一般做法。其二，符合税收公平原则，生产经营性房产和个人住宅都需享用政府提供的公共服务，按照收入与支出对等原则，理应一视同仁。其三，个人住宅也能用作经营，区分二者并无太多意义。其四，若只对增量房产征税，则会出现“搭便车”的情形---存量房产享受了公共服务，却由新购房者承担全部税收，一方面造成税负不公，另一方面也无法实现房地产税调节存量财富，促进土地资源集约节约利用，引导住房合理消费的功能。此外，普遍征税也是筹集地方财政收入，构建地方税主体税种的需要。
