摘 要： 房地产高质量发展要求供求平衡，结构合理，租售价格与消费能力基本适应，提升住房品质，完善硬软件设施配套建设，优化人居环境，满足广大人民群众日益增长的物质与精神需求。以昆明市房地产高质量发展为研究主题，通过分析房地产高质量发展现状，发现存在资金约束对房地产行业的限制性，烂尾楼处置困难，保障性住房供需矛盾突出，文旅项目涉及生态和发展难题等问题。针对问题提出了房地产和实体经济均衡发展，烂尾、改迁两手抓，挖掘租赁市场潜力，助力文旅地产四方面建议，旨在为昆明市房地产高质量发展提供相关的理论和实践参考。
关键词 : 昆明;房地产,高质量发展;
目前，国内学者对房地产高质量发展的研究既有全国性的，也有地方性的。
关于全国性的研究主要涉及经济、社会、环境三个方面。金巍等(2020)认为房地产调控要因城施策、分类指导，促进房地产市场稳健发展。王胜军(2020)提出我国高质量发展阶段基于住房的新建、存量改造、供应结构优化、人居环境改善，如何高效分配住房资源也越来越重要。冯俊(2019)提出房地产高质量发展既要盖好房，又要注重市场环境。具体而言要做到供需平衡，供应结构合理，符合安全、绿色、健康的要求，要注重提高住房的长期适用度，提供优质的生活服务。穆子犁(2018)认为房地产是否高质量发展可以通过制度的建立和实施成效来衡量。要全面建立住有所居的住房制度，市场配置与政府保障相结合，供给主体与保障渠道多元化，租购并举；要使市场机制有效促进资源合理配置；从土地供应制度、金融财税政策、市场监管等方面改进宏观调控方式；要建立健全房地产法规体系。
关于地方性的研究主要基于现状、问题分析，提出相关建议措施。高雅等(2021)对河南房地产业开发投资、开发结构等方面的现状进行了分析，剖析了其原有发展模式的问题，提出要与传统行业有机融合，并结合文化、旅游、康养等形式，实现河南房地产的多业态共生发展等生态转型措施。郁婷婷(2019)基于南通房地产业现状对其高质量发展进行了SWOT分析，提出大力发展实体经济，推动城市经济发展；合理规划土地，加强市场监管；注重质量和内涵，打造文旅地产、养老地产等建议。张威(2020)对2013-2018年山西省房地产市场发展状况进行详细分析，总结出该省房地产市场发展不充分、结构不合理、分布不均衡等问题，提出了促进供需动态平衡，建立租购并举制度，加强市场监管等对策以促进山西省房地产高质量发展。
总体来说，国内关于房地产高质量发展的研究比较丰富，但目前还没有关于新时期昆明房地产高质量发展的研究，针对昆明市房地产发展的研究大多是基于2017年以前的政策和经济背景。本文依据房地产高质量发展的要求，通过对昆明市房地产发展现状及问题进行分析，并提出相应的建议，旨在对昆明市房地产经济健康可持续发展提供理论和实践参考。
图1：昆明新建商品住宅销售价格指数涨幅情况(2016年1月-2021年2月)
数据来源：国家统计局，由作者整理并制图
1、 昆明市房地产发展现状
1.1、 近年房价持续上涨
2003年起昆明住宅商品房平均销售价格整体呈上涨趋势，2010-2012年期间出现较大幅度上涨，2014、2015年高于全国平均水平。从价格指数涨幅来看，2016年7月-2019年11月昆明房价连续上涨41个月。2019年11月昆明新建商品住宅销售价格环比涨幅达0.6%，同比涨幅达12.4%，属于同一时期国内城市中房价连续上涨时间最长的城市之一，2019年昆明的住宅商品房平均销售价格达到12123元/平方米，每平方米价格超出全国平均水平2836元，如图1所示。多省市楼市调控新政升级，而昆明调控相对宽松，大量省外购房者涌入昆明，是昆明房价不断高涨的重要原因。
1.2、 “三大推手”助力城市更新
城市更新是对城市中衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣，不断提升城市人居环境质量、人民生活质量、城市竞争力，因此城市更新是推动房地产高质量发展的重要支撑。拆迁、老旧小区改造、保障性安居工程建设是城市更新的三大推手，是重大的民生工程，对缓解房地产供需矛盾有积极意义。
拆迁释放了更多土地资源，为合理规划土地空间资源、完善配套、优化人居环境提供了契机。老旧小区的改造不仅仅是简单的外部翻新，还涉及水电气路、通讯网络的改造，电梯加装，停车场、健身设施等的配建，提升了居民的居住体验，满足居民日益增长的居住需求的同时一定程度上抑制了原住居民的购房需求，缓解了他们的经济压力。随着城镇化的加剧，大量人口涌入昆明，人口的聚集不断催生新的住房需求，但住房需求分级显着，对低收入者、新就业大学生等置业困难群体，过度性住房需求大，政府保障性安居工程的推进，缓解了部分置业困难者的居住需求。
2020年昆明市完成老旧小区改造341.6万平方米，整治拆除2502.6万平方米违法违规建筑，整治提升62条城市道路，建设34.88平方公里海绵城市，新增2.36万个机动车停车泊位，基本建成7000套城镇保障性安居工程。2021年昆明将继续加快推进城市更新改造行动计划，拟改造327个城镇老旧小区，共计236.1万平方米；拆除1500万平方米违法违规建筑；建设25平方公里海绵城市；增加租赁用地有效供给，基本建成10000套城镇保障性安居工程；完成2283万平方米征地拆迁。
1.3、 清理整治烂尾项目
烂尾楼一直是城市发展的“痛点”。在2008年大拆大建的“造城运动”中，房地产行业进入门槛低、楼盘预售监管不到位等致使昆明第一批烂尾楼出现。2014-2015年，在银行信贷缩紧、楼市去化压力大的双重考验下中小型房地产企业破产，其房地产项目停工烂尾，昆明出现第二批烂尾楼。烂尾楼不仅影响城市形象，而且严重损害人民群众的利益。业主贷款买房遭遇楼盘烂尾，仍需背负房贷压力。由于经济压力，甚至出现了“住无居所”的业主突破生存底线搬入烂尾楼的情况。烂尾楼存在诸多安全隐患，缺水缺电，没有门窗，住房安全没有保障。烂尾楼现象引起了政府的高度重视，昆明市不断推进烂尾楼的清理整治工作，截至2021年4月底，昆明市梳理入库93个烂尾项目，26个已完成化解，化解率为27.95%。
1.4 、土地溢价创收明显
2020年在土地供应下降、地价走高、融资环境不断收紧的背景之下，昆明市国有土地使用权出让收入高达680.3亿元。2021年初房贷继续收紧，但1-2月昆明市国有土地使用权出让收入仍高达300亿元，较上年增长217.12%。上年同期深受新冠肺炎疫情的影响，这也是今年土地使用权出让收入较上年增幅显着的原因。土地成本在开发成本中占比较大，土地高溢价是抬高房价的重要原因。从2020年土地溢价的整体情况来看，工业用地、仓储用地及部分地区商业金融用地溢价率较低，而城镇住房溢价率高，盘龙区、呈贡区、高新区、经开区、安宁市的部分地块溢价率超过100%，呈贡区最高达171.70%。从主城区住宅楼面价来看，五华区出现最高楼面价37882元/平方米，呈贡出现最低楼面价1037元/平方米。
1.5 、“文化+旅游”地产模式
昆明四季宜人，风光优美，旅游资源丰富，拥有石林世界地质公园、安宁温泉、滇池、云南民族村等着名风景区，辐射南亚东南亚，区位优势突出，旅游市场庞大。2015-2019年昆明接待游客人数及旅游总收入逐年递增，其中国内旅游收入均占总收入的96%以上，2020年虽然受到新冠肺炎疫情的冲击，但昆明接待游客仍达13641.36万人次，全年旅游总收入达1900.57亿元。《云南省国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》中明确提出，因地制宜推动旅游地产、康养地产、文化地产等发展，促进旅游文化产业、大健康产业与房地产业融合发展。云南省发改委公布的2021年“四个一百”重点建设项目名单中新开工的文旅项目共计37个，而昆明数量多达13个，其中恒大文化旅游城、融创雁来湖小镇、康旅集团梦云南·温泉山谷国际康养度假区先后引入知名公办学校，积极完善配套。依托强大的旅游业发展地产，把握政策利好，打造集休闲、娱乐、文化体验、旅居、教育为一体的文旅地产综合体，是昆明市房地产经济健康可持续发展的出路之一。
2 、昆明房地产高质量发展的问题及原因
2.1 、资金约束对房地产行业的限制性
国家坚持“房住不炒”，出台相关政策宏观管控房地产行业发展，实施房地产贷款集中管理制度更是对昆明房地产企业开发资金产生了约束，使房地产融资压力增大，已开发项目资金回笼速度减慢，资金约束也极易导致房地产企业的创新投入被压缩，不利于房地产行业高质量发展。而且地方GDP增长对房地产的依赖性过大，从昆明市历年政府财政收入来看，国有土地使用权出让收入占比较大，房地产发展与经济发展之间具有密切联系。
2.2 、烂尾楼接盘困局
昆明市等待被盘活的烂尾楼数量多，盘活难度大。烂尾楼盘活不是简单的收购问题，其处理涉及法律、金融、资本等多个方面，同时还面临较高风险。造成烂尾楼处置困难的原因包括：(1)与原开发企业对接困难，原开发企业解散、资料缺失，处置遗留的债权、债务纠纷，还有原购房者安置问题等加大接盘难度；(2)接盘后，企业面临政策风险，项目开发周期延长的可能性大，极易因政府监管、资金不足等再次停工，“再烂尾”风险大；(3)烂尾项目改造成本高，缺乏融资优势；(4)由于长期闲置，烂尾建筑容易产生质量问题，甚至涉及原规划不合理需重新规划的问题；(5)购房者对烂尾楼排斥感明显，烂尾项目缺乏市场吸引力，不利于定价，会导致利润空间被压缩，回款速度慢。
2.3、 保障性住房供需矛盾突出
2016-2020年昆明市建设的保障性住房以公租房为主，而主城区公共租赁住房供需矛盾突出，仅2020年昆明市公租房分配房源7559套，但是报名申请家庭达31569户。已入住公租房的承租人中存在不具备承租资格的情况，昆明市公有房屋管理中心2021年度核查发现不符合入住条件的承租人共计955位。利用公租房违租、转租的牟利行为时有发生，浪费了“紧张”的公租房资源。公租房申请条件对外来务工人员、新就业大学毕业生等住房困难群体不友好，要求这类人员工作满1年并交纳社会保险，但大部分外来务工人员并未购买社会保险，而新就业大学毕业生过度性住房需求主要是在毕业后的几个月或1年，因居住问题选择离开的毕业生并不少，进一步加剧了供需矛盾。
2.4、 文旅项目难题
昆明是云南文旅地产开发重地，项目数量最多，其中滇池、阳宗海以及昆明周边环境良好、交通便捷的区域是开发重点。文旅地产开发对国土空间开发的适宜性、资源的利用率以及环境承载力提出了要求。“旅游+地产”促进了产业融合，但如何合理规划，让开发与保护并行，这是文旅项目面临的难题。文旅项目容易被开发商变成利用旅游抬高房价的跳板，这对旅游业的发展带来了不利影响，违背了推动“旅游+地产”高质量发展的要求。文旅项目一般规模较大，开发周期长，投入大，考验房地产企业的资金实力，后期投入使用后企业的管理和运营能力也会影响文旅地产经济的发展，同时单纯依靠旅游噱头产生的吸引是暂时的，观光、娱乐、消费、医疗、教育、交通等配套完善才能形成文旅地产经济良性循环。
3、 昆明市房地产高质量发展的建议
坚持“房住不炒”，还原住房居住属性，需认真落实“因城施策”，满足人民群众日益增长的高品质生活宜居需求。目前，昆明已经从城市的更新改造，烂尾楼处置，保障性安居工程建设，文旅项目推进等方面采取了行动，为了促进昆明市房地产高质量发展，提出以下建议。
3.1、 做大“实体蛋糕”为住房自有和经济发展创造条件
国家出台与实施的新政策，是从宏观层面推动金融的供给侧改革，目的在于推动金融、房地产、实体经济三者均衡发展。严防银行经营用贷款、消费贷款等信贷资金违规流入楼市，切实提升金融服务实体经济的能力，相关部门要加大相关排查力度，并严惩违规行为的组织或个人，防止经济发展“脱实向虚”。唯有房地产市场稳健发展才能为实体经济的发展提供一个优质的货币环境。发展实体经济对促进经济发展具有重要意义，经济发展才能增加居民收入，提升居民购买力，进而为提高居民住房自有率创造条件。房地产与实体经济均衡发展，是实现经济高质量发展的重要保障。
3.2、 烂尾、改迁两手抓
烂尾既影响城市形象，又欺诈了消费者，不利于提升居民的幸福感。要严防烂尾，严格审查开发商资质，评估开发商规划方案可行性，确保其拥有持续投入能力。监督项目施工进度，确保按期交房，保护业主权益。针对烂尾盘活困难的现实性问题，研究处理方案，为承接企业开启绿色通道，给予相应政策支持，法律援助，税收优惠等，减少企业的后顾之忧，提高企业接盘的积极性。烂尾楼盘的施工过程要建立动态监管机制，对原有烂尾进行有效评估，为存在质量和规划问题的烂尾项目制定科学合理的重建方案。
加快推进老旧小区改造和城中村拆迁项目，释放土地资源，缓解购房需求；为无物业或物业管理不善的老旧小区引入专业化物业，提高小区居民生活质量；解决好改迁计划中居民过渡、安置等遗留问题，做好后续补偿工作。旧改项目要“回头看”，及时检验完工成果；新建住宅、低龄住宅未来也会面临“老破旧”问题，要建立健全旧改常态化长效机制。无论是处置烂尾还是进行改迁，过程中均要科学合理地规划城市空间布局，完善基础配套设施。
3.3、 挖掘租赁市场潜力，缓解住房供需矛盾
昆明市住房租赁市场的稳健发展，需完善长租市场服务，整顿规范住房租赁市场秩序。建立健全住房租赁监管体系，加强住房租赁资金监管，做好住房租赁合同网签备案，避免高收低租、长租短付等扰乱住房租赁市场的行为发生，维护出租承租各方的合法权益；严格审查公租房承租者的申请资格，严厉打击提供虚假资料申请公租房、违规转租及转借公租房等行为，保障弱势购房群体利益。同时继续积极推进商业和办公用房改为租赁住房，释放住房资源，为大学生、新就业者、住房困难者等置业困难群体提供更多过渡性租赁房源，满足其基本需求，增强他们的城市归属感、融入感，减少优质劳动力流失。建立长效机制，从供需两端引导，使租赁企业和租赁市场健康蓬勃发展。
3.4 、聚焦健康生活，助力文旅地产
国家对文旅项目的支持，为房地产发展带来了新契机，但是项目开发不能以牺牲环境为代价，资源开发和生态保护并重，鼓励发展绿色地产，结合地方特色，打造良性循环的生态文旅地产模式。借鉴国际经验，采取税收优惠、财政补贴等激励措施，促进绿色地产健康发展。旅游可以提升房地产价值，同时具有良好自我盈利能力，文旅地产可以为企业创造更大利润空间和持续稳定的收益，导致文旅项目容易被不良企业变成发展地产的幌子，因此要完善开发建设的长效监管机制，确保文旅项目切实推进。
云南环境宜人，文化旅游资源丰富，交通便利，为健康产业和文旅产业融合创造了条件。另外，我国人口老龄化趋势严重，康养客户群体大，昆明市可以依托资源优势，深挖康养市场潜力，联动周边发展，做好文旅康养产业布局，打好“健康生活目的地”昆明牌，促进文旅地产健康可持续发展。文旅项目的规划、建设、运营、管理等不能照搬照抄，要结合开发地特色，形成各自的竞争优势，增强对消费者的长久吸引力，完善配套设施，打造优质项目，实现文旅经济的可持续发展。
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