摘要：土地增值税是房地产企业在开发房地产项目中主要缴纳的税种之一, 由于房地产项目成本种类较多, 土地增值税计算复杂、清算难度大, 所以易给企业带来税收筹划风险。本文对房地产土地增值税的清算要点进行分析, 并对土地增值税的纳税筹划风险与对策进行研究探讨。
关键词：房地产; 土地增值税; 清算; 税收筹划风险;
一、房地产土地增值税的清算要点
土地增值税清算是指纳税人在符合清算条件之后, 根据相关税法和政策规定, 对房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额进行计算, 办理相关清算手续, 结清税款。我国一直重视对房地产行业的宏观调控, 所以在税法上规定土地增值税的缴纳采取预缴与清算两种形式, 先按照预售阶段房地产项目的销售收入预缴土地增值税, 而后在满足清算条件下进行土地增值税清算。在进行土地增值税的清算过程中, 应把握好以下要点:
(一) 界定清算条件
房地产土地增值税的清算应满足以下条件:在房地产项目建设竣工、完成销售, 或转让土地使用权, 或转让整体未竣工决算项目的情况下进行土地增值税清算;在房地产项目转让85%以上的已竣工验收建筑面积, 并且在三年销售许可内未完成销售, 未办理过土地增值税清算的情况下必须及时进行清算;在清算过程中, 需从收入和成本费用中剔除未转让的房地产;若在清算过后销售清算之前未转让的房地产, 则要按照旧房及建筑物转让的相关政策缴纳和清算土地增值税。
(二) 准确计算收入
在土地增值税清算时, 要准确计算房地产转让获取的销售价款及相关收益等收入, 收入既包括货币收入, 也包括实物收入和其他收入。房地产收入的确认必须以完整可靠的资料作为依据, 包括立项报告、销售许可证、销售合同、销售发票、测绘合同等资料, 在确定时应注意以下几点:按照房地产商品房销售发票上的金额确定收入;若房地产商品房销售发票上的金额不是全额销售收入, 则要根据销售合同约定条款确定收入;在预收房款之后, 若因实际测量面积与合同中约定面积不一致而出现房款补退问题, 则应在土地增值税计算时进行调整;若发生债务抵偿、拆迁换建、职工福利购房等房地产转让行为, 则要在评估该转让房地产价值的基础上, 作为非货币资产确认收入。
(三) 确定可扣除金额项目
土地增值税清算要合法合理确定可扣除金额项目, 包括开发土地成本、土地使用权成本、新建房屋以及配套设施成本与费用、与转让房地产有关的税金以及其他符合规定的扣除项目。其中, 开发成本所占比重较大, 是房地产企业进行土地增值税纳税筹划的重要部分, 在清算时必须以获取土地征用及拆迁补偿费、基础设施费、前期工程费、公共配套设施费、建筑安装工程费、开发间接费的相关合法凭证为基本条件, 且保证各项费用均真实发生, 从而确保可扣除金额项目的确认能够通过税务机关的审核。
二、基于房地产土地增值税清算的税收筹划风险与对策
(一) 销售定价的税收筹划风险与对策
我国针对普通标准住宅项目制定了税收优惠政策, 大部分房地产企业为了享受到税收优惠政策, 而将房地产项目认定为普通标准住宅进行土地增值税申报。但是, 经过税务机关的调查, 企业可能存在着不符合普通标准住宅认定条件的情况, 给企业带来税收筹划风险。为此, 房地产企业要全面掌握有关土地增值税的相关税法和政策, 制定合法合理的税收筹划方案, 充分利用优惠税收政策, 达到降低企业税负的目的。在销售定价时, 若企业将销售价格定位越低, 则土地增值税缴纳金额也会越小, 若企业将销售价格定位越高, 则土地增值税缴纳金额也会越大。但必须注意的是, 企业应综合考虑利润目标、房地产市场供求现状、房产项目所处地段等因素确定销售定价, 而不能只从降低税负的角度过度控制销售定价。
(二) 可扣除金额项目的税收筹划风险与对策
在房地产土地增值税税收筹划中, 部分企业错误地认为只要增大项目成本费用就可以增大可扣除项目, 降低企业土地增值税税负。但是, 这些项目成本费用支出不一定都在税法和税收政策规定的可扣除金额项目的范围内, 一旦税务机关不认同企业的这种做法, 就会给企业带来逃税、漏税风险。为此, 房地产企业必须明确可扣除金额项目的合法范围, 并与税务机关保持良好的沟通。按照我国税收优惠政策规定, 土地增值率超过20%, 则要按照全部增值额乘以适用税率缴纳土地增值税。而土地增值税率未超过20%, 则可享受免交土地增值税的税收优惠政策。换言之, 在土地增值税的税收筹划中, 20%的增值率是筹划的“临界点”, 企业可采取合法增加可扣除金额项目的方式达到节税目的。
例如, A房地产企业开发住宅项目, 房屋销售收入总额为2000万元, 在税法允许范围内可扣的项目费用为1600万元, 增值额为400万元。
案例分析:按照上述已发生的经济活动缴纳土地增值税, 由于土地增值率=400÷1600=25%, 适用于30%的土地增值税税率, 所以应缴纳土地增值税=400×30%=120万元。对土地增值税进行纳税筹划, A企业可对住宅房屋进行装修, 装修费用400万元, 如此一来使土地增值率=400÷2000=20%, 符合免征土地增值税的条件, 降低了企业土地增值税的税收负担。
(三) 利息扣除的税收筹划风险与防范
房地产土地增值税税收筹划利用利息支出进行筹划, 可能出现税务机关与企业认定不一致的风险, 税务机关认为该项支出不符合扣除条件, 但是企业却持相反的观点。在这种情况下, 因认定差异的产生极易给房地产企业带来经济损失。为了避免利息扣除引发的税收筹划风险, 企业不仅要与税务机关建立起良好的税企关系, 而且还要在合法的范围内进行税收筹划, 具体方法包括:一是按照商业银行同类同期贷款利率对可扣除的最大限额进行扣除, 二是根据税法规定, 将利息费用与其他费用捆绑, 在房地产开发成本10%以内扣除。在税收筹划时, 企业可通过比较这两种方式所带来的节税收益确定筹划方案。
例如, A房地产企业在开发房地产项目的过程中, 为获取土地使用权支出2000万元, 建设房屋以及周边配套设施支出2400万元, 可按转让房地产项目计算分摊利息的利息支出400万元, 且贷款利率未超过同期商业银行贷款利率。
案例分析:在A企业开发房地产项目的土地增值税清算中, 采用第一种税收筹划方法, 其可扣除的费用项目总额=400+ (2000+2400) ×5%=620万元, 但是要求A企业必须取得金融机构开具的相关证明;采用第二种税收筹划方法, 其可扣除的费用项目总额= (2000+2400) ×10%=440万元。由此可见, 应当选择第一种方法更有利于在合法范围内增大企业可扣除费用项目的金额。
三、结论
总而言之, 房地产企业要全面掌握有关土地增值税的税法规定和税收政策, 在土地增值税的清算与税收筹划工作中, 积极与税务机关保持良好的沟通关系, 确保企业的税收筹划方案得到税务机关的认可, 有效降低土地增值税税收筹划风险, 从而帮助企业在合法合规的范围内降低税负、提高经济利润。
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