摘要：近年来我国房地产业快速发展的同时也产生了一些值得高度关注的不良现象。中央及地方各级政府已经意识到当前房地产行业中的不良行为将严重影响该行业平稳、健康、持续发展。针对捂盘惜售、投机性炒房等不良现象, 我国政府提出了宏观调控政策, 但是在该政策落实时, 仍然会面临很多问题。本文针对我国房地产宏观调控政策的具体落实情况进行分析, 为房地产事业的未来发展提供有效保障。
关键词：房地产; 宏观调控; 政策措施;
0.引言
在当前我国社会经济不断快速发展的背景下, 房地产行业已经逐渐成为我国GDP增长的主要推动产业之一, 同时也成为我国支柱型产业之一。房地产行业在实际发展过程中, 其兴衰成败不仅能够对国民生活产生直接影响, 还会威胁到我国社会经济的健康持续发展。但是近年来在房地产行业发展过程中, 逐渐出现了一系列的捂盘惜售、投机性炒房等现象, 这些不良行为不仅严重侵蚀中低收入家庭及改善型家庭的住房购买力, 还对我国社会发展过程中的和谐性和稳定性造成严重威胁, 制约我国经济结构的发展。因此, 面对这些现象, 国家对房地产行业提出了一系列有针对性的宏观调控政策。但是由于我国房地产市场环境具有一定的复杂性, 所以在宏观调控政策落实时, 存在较大的困难。
1.房地产运营现状
房地产行业是我国在发展过程中的基础性型产业, 同时也是支柱型产业。很多城市在现代规划建设过程中, 都会将房地产行业作为主要的收入来源, 其整个预算外财政收入与预算内财政收入相比, 要超出很多。与此同时, 房地产本身具有非常高的关联性, 与其他一些产业之间具有密切联系。这些产业相互之间可以实现有效的协调运作, 在保证房地产行业可以实现稳定发展的同时, 能够带动其他产业的发展。在我国每年的GDP增长率当中, 由房地产直接或者间接带动的关联产业, 已经超过了2个百分点。我国现如今正处于社会经济增长的重点时期, 由于我国本身就是一个人口大国, 而经济增长仍然处于粗放型的状态。在一定的时期内, 想要实现房地产产业的稳定并且快速增长, 就需要将其对国民经济产生的带动作用充分发挥出来[1]。
但是需要注意是, 我国房地产行业在发展过程中过于追求发展, 从而导致整个发展相对比较盲目。这种情况下, 很有可能会对房地产行业的未来发展造成一定威胁。 (1) 房价持续过快增长将导致市场消费能力越来越低, 且还会在无形当中促使商务成本的提升, 这样就会导致该地区或者是城市本身的经济竞争力越来越低。 (2) 房地产价格在过快增长后, 大多数都会伴随着持续低迷, 进而影响相关联产业乃至金融市场。一旦房地产行业的价格幅度呈现出下降的趋势, 那么相关联产及金融市场也会受到影响。房地产市场如果出现崩溃现象, 那么很有可能导致金融危机的出现, 甚至经济危机。在现阶段, 我国各城市的房价已经处于高位, 所以必须要对其进行宏观调控, 同时提升政策方案质量、强化政策执行力度、完善政策监督考核机制, 从而保证相关政策的有效落实, 提升政府公信力。
2.房地产宏观调控措施
2.1 货币政策
根据相关数据和资料信息的研究结果, 在2016年年初的时候, 一直到2017年上半年, 央行已经多次提高存款准备金率, 处于历史高位。仅仅只是在2017年上半年, 就已经根据实际情况, 对存贷款的基准利率进行了6次的调整, 每一次调整时, 其幅度在0.5%左右。提高基准利率, 其根本目的是为了能够对通货膨胀等现象起到良好的控制效果。如果从客观角度出发, 能够合理利用这种方式, 对开发商的融资成本或者是购房者本身的贷款支出而言, 能提供一定的便利性条件。
2.2 土地政策
国外在房地产宏观调控方案的制定和具体落实过程中, 将重点放在了货币政策上, 但是我国实行二元土地制度, 故能够广泛利用土地政策调控房地产市场。在土地政策调控房地产市场的过程中, 大多数会依赖调节土地的供应总量、供应的结构类型、供应的具体方式以及政府部门提出的管理政策等四种渠道。供应总量的出现, 其实主要是通过对房地产产品能够产生影响的一些因素条件进行综合分析, 这样能够对供应总量产生一定的影响, 同时还会对房地产市场产生一定的作用。土地供应结构在制定以及具体落实过程中, 其主要是对房地产产品本身的结构或者是区位能够产生一定的影响, 进而对房地产市场产生影响[2]。根据这些指标的具体变化情况, 可以发现通过对土地市场科学合理的治理, 其整个治理效果的有效性, 对房地产行业过热、盲目的现象能够起到良好的抑制效果。
2.3 财政政策
房地产税的征收在房地产调控政策当中, 属于非常重要的政策之一。房地产税的有效落实, 其实就表明投机者本身持有的房产, 即使不实施买卖或者是交易, 同样也需要缴税。这样一来, 投机性购房者所持有的房产不仅不能够实现高额利润, 反而会增加经济负担。目前房地产税面临着两种不同类型的选择, 要么是象征性的收取低额税费, 但是这种低额收取, 很难与房地产升值之后带来经济效益产生一定的抵消, 从而效果不明显。要么向房屋持有者征收高额税税费, 但是这样的操作方式, 很有可能会导致投机性购房者疯狂抛售等一系列严重后果。所以, 确定合理的房地产税税率将是今后财政调控政策的工作重点之一。
2.4 行政政策
行政政策主要体现在两个方面, 其一是限购限贷政策, 其二则是行政问责制度。首先, 限购限贷政策主要是指在一定的时期内, 已经拥有限定套数房产的个人或者家庭, 不能再次购买房产, 也就是通过一系列强制性的手段和措施, 克制住一些投机者对房产的需求。其次, 行政问责制度其实主要是针对地方一些行政长官采取的有效措施。针对一些没有落实到位或者是在具体国家政策执行过程中, 没有执行到位的地方负责人进行相对应的行政问责, 根据实际情况, 对其进行相对应的处罚。
3.房地产宏观调控政策实施
3.1 明确宏观调控目标
在房地产宏观调控政策的具体落实过程中, 要明确宏观调控的目标。所有一系列的政策或活动在实施时, 都需要按照宏观调控的目标进行, 这样不仅能够从根本上促进我国房地产事业的稳定发展, 还能够保证宏观调控政策在具体实施过程中的有效性。由于我国各城市房地产市场处于不同的发展阶段, 一线城市和二三线城市的房价影响因素差异较大, 全国统一的调控政策很难满足不同城市稳定房价和保障房地产市场健康发展的需求。就现阶段而言, 我国房地产调控目标应当是一线城市重在抑制投机性需求, 二三线城市重在增加保障性住房供给[3]。
3.2 完善房地产调控政策
房地产税的征收已经逐渐成为我国房地产税制改革当中非常重要的一部分, 也是针对投机者不良行为的有效控制手段。我国曾在上海以及重庆等一些地区实施房地产税征收的试点工作, 通过实施效果可以看出, 该政策的实施已经初步取得了一定的成效。但是房地产调控政策以及相对应的税收制度, 仍然存在很多问题, 所以需要在实践中, 对房地产税制进行不断的完善和优化。具体到税率的多少、房屋等级的界定措施和方法等方面。同时, 可以借鉴一些国外发达国家的一些先进经验, 促使相对应的减免措施也能够得到有效落实[4]。
3.3 强化需求管理
为了保证房地产宏观政策的有效落实, 需要强化需求管理, 促使中央政府与地方政府相互之间的利益关系, 具有一定的统一性。这样不仅能够实现利益主体相互之间的协调发展, 而且还能够推动社会经济的稳定发展。
3.4 调整并完善住房制度
为了促使地方政府在房地产市场宏观调控政策的具体落实过程中, 具有一定的积极性, 必须要采取有针对性的措施, 弱化地方政府对地方政策的依赖。这样不仅能够对我国当前现有的住房制度起到良好的改善和优化作用, 而且还能够实现调控政策实施效果的最大化。
4.结束语
我国现阶段对房地产行业的宏观调控政策提出以及落实, 已经初步具有一定的成效, 但是仍然有很多问题。在实践中, 结合实际情况, 对这些问题进行逐一分析, 这样才能够保证房地产宏观调控政策的有效落实。
参考文献
[1]徐俊清.公共政策实施视角下房地产市场宏观调控效果研究[D].安徽大学, 2017.
[2]吴亭.2003年以来中国房地产宏观调控的政策工具研究[D].南京大学, 2012.
[3]乔林.我国房价上涨的影响因素分析和政策建议[D].对外经济贸易大学, 2012.
[4]许治国.中国房地产发展历程分析[D].南昌大学, 2012.
