摘要：近年来, 国家加大了对房地产市场的调控力度, 但在短期内高房价不能快速回落。在我国现阶段高房价的冲击下, 原有的“重售轻租”的理念正在悄然发生改变, 逐渐令一部分年轻人以持有房产为主, 转向租房为主的消费模式, 国家也出台了有关房地产租赁的政策促进房地产市场的发展。文章分析了我国现阶段房地产租赁市场的现状及存在的问题, 并对国外发达国家房地产租赁市场进行了研究, 在此基础上, 有针对性的提出了促进我国房地产市场良性发展的6条建议。
关键词：房地产调控; 房地产租赁; 市场; 租购同权; 经济新常态;
党的十九大报告中确提出我国要在2020年全面建成小康社会。小康社会目标的实现就会伴随着城市化进程的不断加快, 就会有数以万计的农村人口涌入城市定居, 这就会对房地产市场产生很大的需求。现阶段, 我国还普遍存在着“重购买轻租赁”的观念, 这就使得公共廉租房及个人去市场上租房缺少理念上的氛围。一方面是看重房屋购买, 另一方面又面临着大量的住房需求, 在我国高房价居高不下的形势下, 房屋租赁成为一条便捷可行的途径, 因此社会上, 一部分年轻人逐渐改变“持有房产”想法, 转向以房屋租赁为主的一种消费模式。通过以租代买, 实现居者有其屋, 尤其是为低收入群体特别是刚毕业的大学生、进城务工者营造一个宜租、宜居的社会环境, 是推进以人为核心的新型城镇化的应有之义, 是促使房屋回归“居住本质属性”的应有之义, 这也是我国深化住房制度改革的一项核心内容, 但如何营造良好氛围、如何完善我国房地产租赁市场, 需要开展深入的研究工作。
一、我国房地产租赁现状及存在问题
1. 房屋租赁人口不断扩大。
随着我国城市化进程的加快, 大量农村人口进城务工, 逐步变为城镇常住人口, 他们短期内还不具备房屋购买能力, 暂时还只能通过在租赁市场上租住房屋来满足各自的住房需求。在城市化进城加快的同时, 房屋价格也在逐年攀升, 目前已经处于一个较高的水平, 不止是进城务工人员, 还有每年从学校毕业走上社会参加工作的毕业生需要通过租房来满足自己的住房需求。据我国住建部的不完全统计, 目前我国大约有1.6亿人左右通过在城镇租房解决住房需求, 约占城镇常住人口的21%, 其中绝大部分是新就业大学生和外来务工人员。据链家预测, 中国租赁人口数量将增长至2020年的2.0亿人, 2025年的2.3亿人, 2030年的2.7亿人。
受我国传统置业观念以及消费者对财产的持有观念的影响, 我国居民主要看重自有住房, 大多想购买属于自己的房产, 在有经济消费能力的中老年消费群体中, 已经形成了购买房产为主的消费模式。但与此同时, 通过调查发现目前大多数的“90后”“00后”年轻人, 他们的购房意愿正在逐年下降。他们心中逐渐有不再愿意再为高昂的房价埋单的想法, 受经济条件限制, 希望通过房屋租赁来减少在购买住房方面的巨大投入, 从而以便更好地提高在其他方面生活的质量。
2. 租赁市场缓慢发展。
随着我国经济规模的扩大和经济的稳步增长, 我国的城市化率也在逐步加快, 城市净流入人口显著增加, 尤其是流动人口和外来人口快速增长。大量的人口净流入, 随之产生了大量的房屋租赁需求, 房地产租赁市场发展速度也在加快。尤其是我国东部沿海的经济发达城市, 房地产租赁市场发展迅速。而随着我国近几年中部地区和西部地区经济的发展, 也带动了当地房地产租赁市场的快速发展。我国房地产租赁市场中, 房屋租赁来源主要由廉租房、公租房、经济适用房和私人住宅构成, 而廉租房和经济适用房一直是新住房的主要供给来源和主要渠道。
我国住房体制从1998年改革以来, 政府对社会租赁房由原先忽视到后来的逐步重视, 经历了前忽略后加强的一个发展过程, 政府也相继出台了多项制度政策促进房地产租赁市场的发展。2016年5月, 国务院发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》 (以下简称《租赁意见》) , 积极鼓励、支持培育和发展住房租赁市场。之后住房和城乡建设部、国土资源部等相关部委联合发布有关文件, 确定武汉等12个城市首批试点。全国10多个省份20多个城市分别发布有关文件, 细化具体措施, 进一步加快推进培育和发展住房租赁市场。今后住房租赁市场有很大的发展空间。
二、我国房地产租赁过程中存在的问题
1. 市场供需结构失衡。
从某种意义上说, 目前中国房地产存在的问题主要是结果性方面的问题, 存在着结构失衡的问题。一方面, 供需结构失衡。不同城市之间, 规模较大的城市人口流入大于流出, 净流入量大, 房地产需求在扩大, 但同时, 新房的土地供应存在土地利用计划的刚性约束, 导致房屋供应不能及时适应需求;三四线城市由于大城市的虹吸效应, 人口净流出量大, 对房地产需求在降低, 但同时房地产供给大于需求, 供给过剩, 即使房价下跌也无人问津;另一方面, 不同消费群体之间也存在供需失衡问题。可支配收入高的高收入群体配置了大量的不动产资产, 手中有大量的房屋, 在房地产税等房地产持有环节的税收政策还未出台之前, 这些高收入群体手中的房屋大量空置, 就会导致新增房屋供给不能成为有效供给, 而与之相对应, 进城务工者及低收入群体的房屋刚性需求不能得到有效满足。
2. 房地产价格上涨过快。
最近几年, 房价一直在快速上涨之中, 尤其是最近几年。有学者提出房价快速上涨与土地供给有一定的关系。第一, 土地资源是一种稀缺性资源, 其自然供给无弹性, 经济供给缺乏弹性, 这就导致在人口吸引力强的城市, 土地供应紧张。同时, 地方政府财政收入中土地出让金占比较大, 地方财政依赖土地出让收入。土地价格是房地产开发成本的重要组成部分。土地出让价格的上升, 也对房价的上升产生一定的影响。新售商品房价格的上升会传导到当地的房屋二手市场, 导致二手房价格的上涨, 从而造成房价全面上涨, 这给房地产调控增加了难度。第二, “地王”频繁出现, 受上涨心理预期的影响, 会拉高市场预期, 房价进一步上涨。
3. 租户权益得不到有效保障。
房屋租赁是对房地产市场的重要组成部分, 是对房屋交易的重要补充, 是增加房地产市场房屋供应的重要渠道。在目前的房地产租赁中, 租户的权益经常得不到有效保障, 存在着房东随意涨租金、随意赶人, 不履行房屋租赁合同, 租赁无法享有就近入学、医疗等问题, 租房者与业主的合法权益无法有效保障。租赁中介行业运行不规范, 承租人的押金得不到及时退还, 承诺服务不能全面有效履行等问题。同时, 出租房屋存在房屋品质问题、消防隐患、非法群租等现象。
4. 租赁市场不发达, 租购不能同权。
过去我国主要是发展购房市场, 租房是短板, 现阶段, 我国房地产市场以产权市场为主体, 租赁市场不发达, 租房权利不完全, 没有租购同权。承租人子女还不能享有就近入学、医疗、卫生等公共服务权益。在我国的一线城市如北上广深等城市中天价学区房的出现就是一个典型例子, 学区房屡屡报出天价, 其实其房价中已经不是单纯的房产本身的价值了, 在很大程度上包括依附在其房屋上的享有优质教育资源的权益价值。
三、国外发达国家房地产租赁市场情况及借鉴
从国外发达国家的房地产市场发展现状来看, 在整个房地产市场中, 房屋租赁占比相对较大。在美国, 房屋租赁占整个房地产市场的比例超过50%, 德国租房比例比美国搞一些, 达到60%左右。在租房群体中主要是年轻人, 这与年轻人职业的变化, 收入较低以及经常流动等方面的原因有很大关系。另一方面, 不购买房屋而租赁房屋居住也为年轻人在就业选择时提供了更多的选择空间。
1. 英国。
英国同其他国家一样, 房地产市场也暴露出很多问题, 英国政府在房地产市场发展的早期就非常注重所暴露出的问题, 主要通过政府投资住宅房产, 运用税收政策等手段进行市场干预和市场调节。在英国, 大城市的住房自有率低于全国平均水平。在大城市中有近50%左右的人买不起房子。英国房地产租赁市场有一个显著特点就是具有明显的年龄层次, 35岁之下年轻人中年龄越低租房率越高, 并且租赁市场内部结构也在不断变化。英国政府, 全面考虑了全国中低收入者对房租的承受性, 注重发挥政府与市场的协同调节作用, 制定了很多可行的租赁市场政策, 通过制定法律出台相关法规, 加强严格监管、实施税收减免政策等措施来抑制房屋租金的随意上涨和快速上涨。
2. 美国。
在美国房地产市场中, 其住销售市场房比重大于租赁市场比重, 其全国平均住房自有率69%左右, 在美国的大城市中, 房屋租赁的比重要比全国的平均水平要高一些。如纽约的租房比例达到64.4%, 明显高于全国平均水平。美国的房地产市场突出支持房地产抵押信贷, 住房市场中以商业经营型住房为主, 而在商业经营型住房市场中以私人住宅投资为主。
美国政府在充分发挥市场作用的同时, 也注重充分发挥“有形的手”的作用, 运用相关法律法规 (《住房和社会发展法》、《美国统一住房租赁法》及很多州的住房租赁法) 对租赁市场的租金进行规范管理。美国政府还注重对居民租赁住房使用权权益的保护, 按照其租赁控制法的有关规定, 房屋的出租人在房屋租赁期满时, 除非是为了房屋所有人或授权人的自身利益而亲自占有该房屋, 否则所有人不得拒绝房屋承租人续约的要求。
3. 新加坡。
政府主导供应, 差异化准入。新加坡在住房供应方面以政府行政干预为主, 市场调节为辅。其推行的组屋政策为其住房供应的主要政策, 政策主要以解决“居者有其屋”为目的, 保障中低收入群体的住房需求。
政府推行的组屋由国家发展部的建屋发展局 (HDB) 统一建造与实施。HDB作为独立性非营利机构, 实行综合平衡预算, 经营亏损部分由政府兜底, 其主要任务是为新加坡居民提供买的起、住的起的房子。HDB提供的房型主要有一房式 (35m2) 、二房式 (45m2) 、三房式 (65m2~75m2) 、四房式 (100m2) 、五房式 (110m2~130m2) 、公寓式等。2016年, 新加坡房屋自有率高达90.9%, 82%的居民居住在组屋内。在所有住宅中, HDB提供了超过90%的住宅。在申请组屋准入方面, 新加坡实行严格且差异化的政策, 申请组屋者家庭月收入不得高于8 000新元, 大家庭不得高于12 000新元, 对于高收入家庭HDB不负责提供组屋。
四、房地产租赁市场健康发展的建议
1. 健全完善房地产租赁市场配套法律法规。
借鉴国外美英德等发达国家经验, 要加强法制建设, 制定房地产租赁市场详细的相关法律法规, 健全中介行业管理制度、行业协会监督管理体系, 通过法律法规来保障承租人的合法权益, 规范中介行业, 在制度层面予以保障。具体顶层制度设计、法律法规制定入手, 从法律层面对房地产市场管理部门的经费来源、运用渠道及管理绩效等方面进行规定, 对于大量房屋的空置现状, 可通过制定法律法规的方式, 提高持有环节的税收, 从而将其推入住房租赁市场。同时, 运用法律法规保障中低收入阶层对房屋的承租权及相关权益, 规范承租者与出租者的市场行为。
2. 建立国有公益性房屋租赁信息平台。
建立国有公益性房地产租赁信息平台, 依托平台优势, 推行阳光租赁, 平台具备用户管理、房屋预登记、网上备案、打印备案证明申请、房源搜索、合同网签、求租信息发布等多种业务功能, 同时逐步整合个人租赁房源, 先期平台中房源数量相对较少, 绝大多数租赁房源还分散掌握在普通市民手中, 通过平台分散于民间的住房租赁房源集中统筹、进行整合, 提高平台的权威性, 促使租赁企业不断提升管理和服务水平。
3. 建立国有公益性房地产租赁公司。
借鉴国外发达国家经验, 在房地产租赁市场管理中, 建议发挥“有形之手”和“无形之手”的作用, 设立国有住房租赁服务企业, 充分发挥政策性功能性平台作用, 主动承担社会化住房租赁市场主渠道重任、承接行政区划范围内住房租赁交易服务, 通过市场化运作, 为社会提供专业化、规模化、规范化的住房租赁服务。国有租赁服务业务应全覆盖, 提供高效优质的基础服务与增值服务, 实现政策性住房综合服务一体化、服务效能最大化。
同时, 应充分发挥国有租赁公司的引领作用, 通过国有房地产租赁服务设立和运营, 逐步建立起以国有公益性租赁住房为主导、新建配建商品房为主体、私人空余闲置住房为补充的租赁房屋供应体系, 以满足各类人群不同的住房租赁需求。
4. 规范集体土地建房租赁。
目前, 国家正在13个城市开展集体建设用地建设租赁住房试点工作, 允许在集体土地上建房出租, 这是增加租赁住房供应, 缓解住房供需矛盾的重要房地产政策, 但建议进一步规范集体建设用地建设租赁住房工作, 适时修改《土地管理法》第44条、63条中规定的有关条款, 或者通过《土地管理法》解释权来说明和规范, 同时修改完善部门有关政策, 确保集体土地建房出租在法律范围内推进, 以合法有效地推行这项工作;同时建议进一步明确集体土地上建房出租的有关法定手续、租赁住房建设主体及利益分配等问题。通过规范集体建设用地建设租赁住房这一项工作, 可以有效增加住房供应, 为房地产租赁市场提供有效供给。
5. 加强对房地产租赁市场的监管。
住房同时具有天然的两种属性, 一种是作为耐用消费品, 具有消费品属性;一种是作为金融投资产品, 具有投资属性, 同时住房又是准公共物品。住房具有准公共物品的特性, 如果全部依靠市场这只“无形之手”进行市场调节的话, 将会产生市场失灵现象。住房的准公共物品属性决定了政府义务运用“有形之手”对市场进行调节, 更好地发挥政府的作用, 为房地产租赁市场提供合格住房, 满足人民群众的住房需求, 尤其是中低收入者的住房需求。针对我国现阶段房地产租赁市场上存在的问题, 建议对我国的房地产租赁业务进行统一管理, 设立专业的房地产租赁管理机构, 对房租赁市场上的主体、客体、承租人与出租人的责任与义务、租赁合同的签订及履行、房屋的维修等一系列租赁过程中可能存在纠纷隐患进行全程监管, 以提高整个房地产租赁市场的规范性。
6. 健全房地产租赁市场金融及税收政策。
在金融政策方面:鼓励金融机构向住房租赁企业提供支持;鼓励支持发行房地产租赁长期债券, 稳步推进REITs试点;大量引入社会资本投入房地产租赁行业, 提高公租房运营保障能力;进一步支持住房公积金支付房租政策, 无房者租房可提住房公积金付房租, 连续足额缴存满3个月或其他期限, 本人及配偶可按规定提取夫妻双方住房公积金用于支付房租;在税收政策方面:通过对出租人减少税收、提高补助来激活房屋租赁市场。机构出租房屋, 要缴纳的税种有房产税、增值税等, 合计税赋达到租金的20%左右, 负担过重。对依法登记备案的、达到一定标准的住房租赁企业、机构和个人, 应该给予税金优惠、奖补和支持等。对于买不起房的新市民, 要避免最后连租房都很困难的情况出现;承租人享受增值税、个人所得税、契税等优惠政策, 防治相关税费转嫁到房租上, 而最终让承租人承担;在“租购同权”相关政策方面, “赋予符合条件的承租人以就近入学等公共服务权益”, 租赁房屋同等享受教育、医疗等公共福利, 在落户方面, 取消学历、工作、社保等限制条件。
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