利率与税收调控政策对沈阳房地产的影响研究(3)

　　三、结论与建议
　　
　　从沈阳市 2010~2014 年房价对于期间我国利率和税收政策的反馈来看，无论是利率还是税收政策对于调控房价都起到了一定的作用，但利率政策对于房价的调控效果低于税收政策的调控效果。具体有如下几点：第一，利率政策对于房价的调控效果不佳。2010 年 10 月与 2011 年 5 月有过两次加息，然而在加息五个月之后沈阳市房产市场价格才略有反馈，市场效果延迟性较大；降息未引起房价太大波动，降息政策调控房价的方向并不明确。第二，税收政策对于房价调控效果较好。严厉的税收政策有力地打击了房地产投机行为，从而控制房产市场投资过热，抑制房价的上涨；宽松的税收政策有利于显化房产存量市场，拉动内需，稳定房价。
　　
　　（一）对于我国当前房价保持稳定发展的对策建议
　　
　　当前的房地产市场调控政策已经相当宽松，供求关系相对健康，受宏观经济低迷的影响，投资者倾向于将资金用于购置房地产，在当前国家去除房地产库存的宏观政策下，契税的减免、降息以及户籍方面的优惠政策，直接导致房地产交易量上升，北京、上海等一线城市 2016 年春节后出现恐慌性价格疯涨，如今的房产市场开始回暖，市场需求显现，而房产市场资金流入不足，且市场供给仍大于需求，只是相对集中的需求在同一时刻涌现，造成了房产市场供不应求的假象，应该引导房产市场显化库存，加大中小城市购房政策扶持力度，打击一线城市房产市场捂盘销售现象，扩大市场供给，对库存量大的房产市场给予更高补贴，引导购房需求分流。
　　
　　（二）对于我国未来房地产市场的宏观调控政策制定方向建议
　　
　　首先，稳步去除房产库存，实行差别化税收政策。当前我国房产市场总体上表现为供需平衡，而实际上我国房产市场库存量巨大，存量房产并未完全显化是由于需求的不均衡导致，消费者对于宽松的房市政策的集中反馈表现为一线城市房产市场需求旺盛，导致一线城市房价不合理上涨，而中小城市由于市场需求低而表现出有价无市，在未来一段时间内，我国房地产市场应该逐步显化存量房产，促进房价理性回落，消化房产存量。因此应该实行差别化的税收政策，即需求旺盛的一线城市，对购房者征收契税、交易税，同时增加一线城市供给量；在中小城市对房产供应商加收房产税，对购房者提供购房补贴，减免相应税费，促进存量房产显化，引导拉动消费需求。其次，进一步降息，引导资金流入，促进房产市场回暖。股票市场的持续低迷，宏观经济不景气，越来越多的人选择把资金投入到逐渐回暖的房产市场，在当前房产市场为存量市场的情况下，资金流入房产市场转变为消费需求，我国目前人口结构导致住房刚性需求下降，改善性需求逐步提高，进一步降息，支持自住和提高改善性住房需求并带动二手房交易市场成交量，有助于房产市场回暖，促进宏观经济发展。
　　
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