2016年我国房价上涨原因与重庆调控经验(2)

　　2.土地供给方式存在问题。土地招拍挂制度本身没有问题，透明性高，高价者得，很有市场效率。但是，当土地的供给非常有限时，这种竞价方式就只能让开发商为了争取有限的开发资源，从源头推升房价了，以致地王频现。如果土地供给很充分，这种竞价模式也就不会过于抬高地价。也就是说，在土地供给有限的情况下，这种供给方式推升了房价。
　　
　　3. 保障房措施不力。开始建立住房制度时，我国要求占城镇人口中的 70% 的中低收入阶层由经济适用住房满足，占人口10% 的最收入阶层由政府的廉租住房满足，剩下的 20% 的富有阶层用商品住房满足。但现实却演变成全国主要城市的房地产市场供应机制主要都表现为商品房单轨供应，即基本均由市场主体供应商品房，而经济适用房等政府主导的保障性福利性供给基本形同虚设，甚至造成了巨大的权力寻租空间。有限的保障房，前期由于制度的不完善并未分配给真正需要的人，后期很多保障房又建在很偏远的地方，交通不方便，导致很多中小城市的保障房建成后没人去申请。
　　
　　4. 预期因素。造成本轮房价上升的重要因素还与人们预期的改变和政策的宽松关系较大。去库存成为国家任务，改善了市场预期，各地政府随之响应中央，纷纷从信贷、税收和财政等方面采取宽松的政策。这种没有严格区域差异的宽松政策导致供不应求地区的房价上升很快。
　　
　　5. 货币因素。当货币大量超发、实体经济又不景气时，具有投资功能的房地产能吸引大量资金的进入。但本轮房价上升并非由于信贷总量的大幅放松。数据显示，自 2015 年下半年 M2的同比增速是在下降的，但是房价却在上升，因此本轮房价上升是货币流向出了问题。因为实体经济普遍疲软，导致货币纷纷流向房地产市场，所以才有了 7 月份 100% 的新增贷款都流向房地产的特殊现象，这是房价上升非常重要的一个原因。
　　
　　6. 房地产市场秩序的不规范。房地产商、中介和媒体成为本轮房价的推波助澜者。市场火爆的背后，既有部分房地产商通过各种非法手段，人为制造出火爆现象加剧购房者恐慌心理 ;也有中介的推波助澜，中介的影响主要体现在二手房交易市场，这对于很多已经开始步入存量房时代的一二线城市房价影响较大，因为中介促成高总价成交直接关系其业务提成的高低 ;还有部分媒体从业者也在自觉或者不自觉地成为房价的推手，很多媒体从业者由于缺乏专业素养或者为了博眼球，在房价上升或者下降阶段往往过分夸大上升或者下降的报道，造成一定的市场恐慌。
　　
　　二、房价调控的重庆经验借鉴
　　
　　我国的房地产市场调控目前还不够成熟，主要是完善的市场调控体系还没有形成，调控的主要目标还只是盯住房价，所以导致房地产市场调控的行政手段使用频繁。重庆市在过去两年中GDP 增速连续保持全国第一，但在过去的 6 年里重庆的房价却始终稳定在 6000-7000 元 / 平方米，在本轮房价上升中，重庆的房地产市场可谓是中国房地产泥石流中的一股清泉。因此，总结借鉴重庆经验就显得尤为必要。
　　
　　一是学习重庆土地供给的创新。重庆实行土地地票制度，将农民进城后的宅基地复垦指标带入城里置换，这样无异于打通了城乡土地不能互相流通的障碍，同时也符合以人为本的理念，因为人走到哪里，就应该在哪里给予人生存空间的需求。2006 年重庆为了满足城市建设日益增长的土地需求，创造性地以“地票制度”打通传统的城乡二元土地分割现状，此后的 10年间，重庆每年供地面积始终是京沪的 2-3 倍。来自国家统计局的数据显示，2014 年重庆供地 1864.59 万平方米，京沪深分别 是 580.76 万 平 方 米、313.18万平方米、105.73 万平方米，也就是说，2014 年重庆供地面积 是 京 沪 深 的 3 倍、6 倍、18倍以上。
　　
　　二是学习重庆市政府的卖地模式。把生地通过政府开发出成熟地后卖给房地产开发商，杜绝了房地产开发商在土地当中赚取巨额的差价，杜绝了很多开发商根本就不是开发房子，而是买地等着升值，以致土地供给了，房子供给不上。从 2002 年起，重庆市就建立了土地整治储备中心，对全市土地市场进行宏观调控。通过推行土地储备体系，重庆市将土地一级市场的经营权上收，并通过政府特许经营的方式，由重庆市地产集团等经营。这其实就控制了土地的“入口”与“出口”,在征收土地后，土地储备公司投入资金进行拆迁安置或置换搬迁，并投入资金搞土地整治，完成“七通一平”后，将可以直接使用的“熟地”移交给当地土地出让中心挂牌。
　　
　　三是学习重庆市的保障房建设。真正让低收入人群有房可租，有房可住。重庆创造性地提出了双轨房地产供应机制，即由市场行为主导中高端房地产市场的商品房供应，同时还在房产税试点、契税政策、贷款政策等方面对高端大户型、别墅型等物业形态形成经济性遏制作用，控制高端供应的比例和消费。低端保障性住房主要由重庆市政府主导的公租房系统供应，即建设规模化的公租房，让新晋市民、贫困市民、应届毕业生、产业工人等有一个政府福利性的租赁房，在租约满 5 年后可申请购买该公租房，同时严格规定公租房不可上市交易，如购买人要卖出，只能原价出让给政府公租房管理局。在过去的十年里，重庆总计兴建约 4000 万平方米公租房，为数十万市民提供了福利性住房。
　　
　　四是学习重庆市重视实体经济发展。重庆市确立五大功能区域发展战略，全市 38 个区县一一明确了在五大区域中的归属，清晰了功能定位。各区县差异发展、特色发展、协调发展、联动发展。一个到处皆山、离海岸遥远的重庆市被建成世界级的电子产业基地。而且重庆市在发展中坚决不碰产能过剩行业，在房地产领域，也一直注意谨防过剩，控制每年房地产的总投资不要超过全社会固定资产投资的 25%.同时，为解决企业融资难、融资贵的问题，努力推动直接融资市场建设，通过股票市场、银行间市场、企业债券等从资本市场为企业直接融资。