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【题目】房地产业对中国经济的影响探究
【第一章】中国经济发展中房地产的作用分析
【第二章】房地产业发展概况
【第三章】中国房地产业对经济的影响
【第四章】中国房地产业发展趋势分析
【结论/参考文献】宏观经济与房地产业的关系研究结论与参考文献
第 4 章 中国房地产业发展趋势分析
由于我国宏观经济面临下行压力，高速增长的经济已经逐步放缓，进入到中高速发展阶段。作为结构调整的主体之一，房地产行业的规模扩张、过快增长将不再出现。此外，多年的发展已经淡化了房地产的稀缺性特点。将来房地产的发展将以满足人们生活需要为主，这也是行业结构调整将逐步深化的原因。针对当前情况，房地产行业应迎合市场需求不断调整产品结构，从快速增长阶段过渡到平稳增长、适度调整阶段，既要避免房地产泡沫破裂危害中国经济，也要实现长期合理发展，发挥房地产支柱行业的积极作用。
4.1 中国宏观经济发展现状。
国家总理李克强在 2015 年达沃斯论坛上提出：当前，中国经济进入新常态，经济由高速增长转为中高速增长。同时指出，2015 年，中国经济仍面临下行压力，中国将实施积极的财政政策和稳健的货币政策，确保经济运行在合理的区间，同时着力提升经济的质量和效率。
经济新常态有两方面的含义，首先是从高速经济增长状态向中高速增长状态的调整，其发展趋势与体制、结构变化及发展方式变化相伴。其次，我们在转型中应与新常态宏观经济同步，以此保证经济增长更加平稳、经济活力不断增强。
从国家统计局公布的 2014 年年度国内生产总值（GDP）、固定资产投资等诸多数据来看，当年总体经济情况和全年 7.4%的 GDP 增速在于其范围内，未超出市场预期，同比新增了 1300 万城镇就业人口，当年失业率维持在 5%,基本实现了年预期目标，但外需低迷，内需放缓。尽管新增信贷创出历史新高，中国经济增速还是出现下滑趋势。经过 10 年繁荣发展期，中国房地产业开始步入调整阶段，这种调整也体现了经济下行压力增大，进而带动投资增长势头出现明显下滑的迹象。
从 2015 年三季度宏观经济数据来看，经济增长速度继续回落，GDP 增长 6.9%,跌破了 7%.总体来说，随着我国处于结构调整的关键阶段--内需不足，以及世界经济复苏不及预期--外需疲软、美元加息预期强化出口压力增大等原因，与 GDP 增速相关的宏观数据将出现继续下行的趋势。
4.2 中国宏观经济发展趋势。
随着我国经济的全面大调整，宏观经济将会延续以前的发展态势，维持既有的运行逻辑。受更多因素的冲击，宏观经济相关参数会出现有超预期或变化发展的趋势。伴随着整体经济下行的影响，会有不同行业的国企产能过剩、微小企业出现盈利大幅下滑的趋势，甚至无法承受冲击而破产。此时，有力的监管与金融改革将推动我国经济的发展，随着通货紧缩与强管理、宽松货币政策、有效财政政策的作用，经济改革必将成为新常态中的关键节点，并起到承上启下的突出作用。
4.3 中国房地产业发展现状。
分析我国房地产的发展与走向可知，我国房地产业已经步入调整期，开始转入持续下滑的下行阶段。现阶段房地产发展现状存在以下几个特点：
第一、房地产行业处于下行趋势。2015 年在政策刺激下，房地产市场有所回暖，尤其在一线城市，北京 10 月成交量环比涨幅已经达到 20%,但政策刺激下的销售回暖并没有改变房地产的下行趋势。房地产投资增速从2013 年的 19.6%,降低到 2015 年 6 月未的 4.8%,降幅达到 11 个百分点。
2015 年 6 月，房地产投资额 45966 亿元，同比下降 1.6%.房地产行业处于下行趋势明显。
第二、房地产行业处于去库存阶段。房地产行业已经到了结构性拐点阶段。2014 年底，全国待销售面积 6.2 亿，创历史新高。房地产过度开发已经造成供大于求的局面，需求方进入观望期，随着成交量的减少与开发商的继续投资，加重了房屋空置率指数，造成大量空置房，这样促使成交量继续向大幅萎缩趋势发展，进一步加大了商品房的的空置率。鄂尔多斯等多地"鬼城"、"鬼楼"等新闻不断见诸报端。2015 年在政策刺激下房地产销售出现温和回暖现象，但据最新统计，2015 年 5 月，十大城市房屋销售面积9769.27 万平方米，仍处于较高位置，去库存压力依然较大。
第三、房地产行业产面临巨大的资金压力。2014 年，受到银行信贷紧缩、"钱荒"的影响，我国房地产商已经面临超过 5000 亿元的资金缺口。
2014 年房地产资金来源增长幅度-1.4%,是自 1998 年以来没有出现的现象，说明房地产行业资金压力巨大，部分中小地产企业的资金链面临随时断裂的可能，出现了多个中小企业倒闭或"跑路"的现象。突出问题表现如下：
1、房地产信贷增速过快。以 2012 年为例，当年全国有 12 亿商业性房产贷款，与上年度相比激增了 30.75%,该数据也占到当年新增贷款的 28.9%.
而个人住房贷款当年也达到了 2.6 亿元之多，较上年相比增加了 35.57%.
2、房产企业缺乏相应的自有开发资金。我国房产企业有很大一部分存在开发资金紧张的问题。相关数据表明，房产企业购置土地与后期开发资金的 80%来源于银行，以按揭形式购买房屋的消费者则占到总购房人数的 90%之多。国际公认的举债线为 50%,我国房产企业通常达到 70%以上，部分企业甚至高达 80%以上。这些数据表明，相关风险已有绝大部分推向金融机构，这也是我国当前金融风险的集中体现。
3、房地产市场债务违约风险加剧。2015 年港交所上市公司兆佳业集团出现首例债务违约，宣布破产，敲响了房地产资金告急的钟声。由于市场资金成本不断攀升、信托违约事件频繁发生，促使商业银行放缓配置高风险、高收益资产，造成房地产企业融资困难。中国信托业协会的数据显示，2014年将有 7966 只信托产品到期，规模 9071 亿元，其中房地产信托，到期规模预计达到 2500 亿元，集中了较大风险。
第四、房地产市场存在系统性风险。
2000 年后，随着城市化水平的快速提高，我国房地产投资进入爆发期，房价屡创新高，房地产出现泡沫。房地产泡沫一旦破灭，会加大金融体系的系统风险。一是地方财政， 2013 年中国财政的 39%来自于房地产，其中有25%是卖地的收入，房地产市场下滑，势必会使得地方融资平台出现大量坏账；二是银行利润来自地产，市场中资金的最大供给者-银行，以低成本的资金来为房地产商、买房者提供资金来保证其利润的增长。在银行的业务中，房屋贷款一直是银行争抢的优质业务，来自房贷的利润占银行总利润的26.25%;因此房地产泡沫一旦破灭会引发银行的系统风险，并极大危害中国经济。
2015 年三季度数据表明，房地产市场分化正在加大，一线城市商品房住宅成交环比上升，尤其深圳、北京、上海、广州一线城市。北京 2015 年10 月成交量环比涨幅超过 20%,三、四线城市环比持续下降，成交量低迷。
房地产市场地域分化严重，因此房地产泡沫也要分地域进行分析。
4.4 中国房地产业发展趋势。
受全球经济复苏较慢的影响，经济下行压力将是我们较长时间内面临的问题，2015 年我国经济增速仍会维持在 7%左右。我国房地产行业结构调整还会进一步深化，随着各种刚性需求的增加，我国还会以需求为出发点增大新房供给量。面对当前的局面，各房地产开发企业应抛开简单的利益驱动目标，逐渐以消费为导向建设更多符合实际需求的住房。中国房地产发展趋势有以下几个方面：
第一、房地产行业将继续处于下行趋势，并拖累相关行业。
2015 年最新公布的三季度 GDP 增长 6.9%,跌落 7%,整体宏观经济增长下行迅速加快。2014 年以来，房地产投资快速下降，商品房成交量急剧萎缩，房地产价格出现地域性分化，投资增速迅速回落。固定资产投资，从2013 年底 19.6%降到 2015 年 6 月份的 4.8%.在高库存的压力下，房地产企业不急于开工，而专注于现金流。如万科，SOHO 中国宣布不再拿地等。因此房屋建设会进一步下滑，房地产行业下行压力会持续加大，从而给工业生产和相关行业带来更大拖累，经济环比也会受此拖累下滑。再者，房地产作为投资工具已经失去了吸引力，而股票、银行理财、海外投资等都分流了大量的资金。2014 年，中国海外房地产投资额超过 300 亿美元，为数年海外投资的总和。2014 年 6 月，万达集团投资 2.65 亿欧元收购西班牙马德里西班牙大厦；7 月，万达集团投资 9 亿美元，在美国芝加哥建设五星级酒店及公寓项目；8 月，万达集团又在澳大利亚进行黄金海岸市项目等，海外投资的井喷分流了大量的资金。
第二、房地产市场区域性分化加剧，一线城市吸金明显。
一线城市和三、四线城市房地产市场分化加剧。相比于 2014 年，北、上、广、深一线城市受自身区位优势受到资金追捧，地王频出，房屋价格明显上涨。三、四线城市存在风险大，去库存难等问题，房地产市场低迷。2015年 1-9 月一线城市总成交金额比重达到 41%,较去年同期增加 2 个百分点，二线城市相应下滑，三四线城市则同比持平。其中北京总价地王 5 宗、上海3 宗，成为抢滩之地。一线城市商品房住宅成交环比上升，尤其深圳等一线城市。北京 2015 年 10 月成交量环比涨幅超过 20%,二线城市成交量环比增减参半，三、四线城市环比持续下降，成交量低迷。
第三、房地产行业分化加剧，形成大型房企主导的格局。
2014 年房地产行业进入拐点，随着市场降温，部分房地产企业面临较大的资金压力，企业处于盈利空间收窄，库存增加，债务结构差、土地难以获得的窘境。如在港交所上市的佳兆业集团于 2015 年 1 月宣布破产，成为我国债券市场的首例违约事件。但同时，大型房地产企业发展迅速，2014年有两家房企销售额突破 2000 亿大关，这样的成绩也是具有标志性的。大型房企的增长速度及市场占有率远远大于房地产市场增加的速度。企业规模化、品牌化、综合竞争实力分化越发明显，行业格局由大型房企主导。部分实力较弱的企业被逐渐清洗出房产开发市场，这也促使市场向更集中的趋势发展。
第四、"去库存"仍然为房地产行业主旋律。
2015 年随着各项政策刺激，房价逐步企稳，一线城市甚至出现大幅上涨的局面，库存去化周期逐渐回落。数据统计，2015 年 5 月，十大城市房屋销售面积 9769.27 万平方米，仍处于较高位置，去库存压力依然较大。尤其是三四线城市，市场表现低迷，市场去化周期在 15 个月以上。因此"去库存"仍然是房地产行业主旋律。
第五、房地产业进入新常态，结束高速增长阶段。
中国房地产经历了近二十多年的快速发展，高涨的房价和潜在的资产泡沫，已经成为中国经济发展的极大隐患。持续的房地产价格上涨使得过多的资本积聚于房地产行业，造成了全社会范围的资本投机。加剧了金融体系的系统性风险，也抑制了我国的经济结构调整、产业升级，透支了我国经济长期增长的动力。
2013 年，中国商品房的销售面积已超过 13 亿平方米，新开工面积达到20 亿平方米，比 1998 年增长 9.7 和 8.9 倍；商品房的销售额为 8 万亿元，比 1998 年增长 30 倍。2014 年，商品房的销售面积为 12 亿平方米，比上年下降 7.6%,新开工面积 17.9 万平方米，下降 10.7%,增速明显趋缓。
中国房地产业已经结束了过去十年高速增长的"黄金时代",商品房销售规模的增速将放缓至 2%-5%左右，逐步进入新常态。房地产利润将回归市场平均水平，房地产的暴利时代将不复存在。房地产业的发展将和经济发展水平同步，和国家政策步调保持一致，并不断促进相关产业发展，这是一个持续增长的过程。房地产的发展将以满足人们生活需要为主，这也是行业结构调整将逐步深化的原因。
第六、房地产行业结构调整进一步深化。
为了应对当前的宏观经济形式及房地产行业面临的困境，房地产企业将积极探索行业转型，向新模式、新产品、新业态、新技术等方向进行改革，调整发展模式、研究新产品等逐渐完成行业结构的转型升级。如房地产企业万达集团，近几年不断探索企业转型，从商业地产开发到酒店再到文旅地产再到电商、互联网金融再到轻资产模式的发展轨迹是房地产企业努力适应经济变化不断调整尝试的缩影。房地产行业主要的调整方向有以下几个方面：
1、改善性住房需求成为主要因素。随着生活水平的不断提高，未来住房需求将在改善性住房方面需求强劲。部分已购房者会根据需求选择面积、配套、服务、品牌更贴近需要的房产。这种改善性需求会成为房地产继续发展的主要因素。
2、产业转型、旅游、养老等新兴地产模式持续受益。自 2014 年政府提出将加大旅游、养老以及生产服务类产业发展以来，与上述产业相关的房产业势必会从中受益。
3、以环保、低能耗、高效率为突破口。2015 年，我国以初显房地产发展稳定、去行政化的趋势。但影响我国经济发展的因素不断增加，为避免能耗高、投入大、重数量的发展模式继续上演，房地产企业的发展也将以环保、低能耗、高效率作为将来的突破口。
4、保障性住房比例将逐步提高。2011 年中央提出了建设保障房 1000万套，并确立未来以公租房为主体的建设模式，"十二五"期间建设 3600万套，而到 2015 年，保障房存量将达到 30%左右。保障房大规模建设、弥补历史欠账的历史大幕已正式启动。中国房地产将形成一手房、二手房、高低档房等产品结构整体平衡的良好局面，以满足人们生活需要为主，这也是行业结构调整的方向之一。
4.5 中国房地产业发展策略建议。
4.5.1 我国房地产政策需考虑到如下多种影响因素。
第一，以房地产发展周期为基础准确把握当前行业处于什么阶段。首先应不断研究地产发展周期，并监控房地产的相关指标，把握当前行业所处的阶段。其次应结合反周期策略，以此避免行业出现较大起伏和波动。由于扩大内需仍是我国的基本国策，缺乏活跃的房地产市场，扩大内需则无从谈起，经济发展也会逐渐步入衰退期。正因如此，我国宏观经济调控必须以地产健康发展为前提。
第二，以当前宏观经济的发展状况为基础，保证房产开发与之同步，有效避免开发过程中出现过冷与过热的情况。发挥出房地产业对经济增长的积极作用，以此推动整体经济健康发展，降低波动幅度。
第三，准确分析周期内房产企业发展的差异性，合理控制行业发展与宏观调控之间的矛盾。由于我国各地在经济、区域等各方面存在较大的差异，因此，房地产发展周期既有相同的一面，还兼具不同的特殊性。政府宏观调控切不可实行"一刀切"的政策，调整过程需保证相关地方政府具有较强的可执行力。作为指导性政策，宏观政策调控需结合各地实际情况加以调整。
第四，宏观调控房产应以长效机制为主。我国调控房地产需在长效调控机制下进行，采取必要的激励政策，合理引导市场供需关系，切实保证房地产在稳定健康的轨道上前进。以调控机制为前提，通过房地产金融、税收和信贷为手段，进而实现宏观调控的目的。
4.5.1 中国房地产业发展策略建议。
借鉴国外房地产发展历程和中国房地产业近二十年来的发展来看，笔者认为我国房地产发展策略，既要考虑防范房地产市场崩盘带给宏观经济的风险，也要起到稳定房地产市场，发挥促进国民经济发展、稳定民生的作用。
首先要稳增长，发挥房地产行业积极作用。2014 年我国房地产政策以市场化、去行政化为基调。政策指出："针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。"上述政策也表明了今后我国房地产政策仍以市场化为主体，以整体宽松和平稳贯穿于全年。
其次要防止过度刺激，造成房价大起大落。在行动策略上，要发挥市场自动调节的功效，不必急于进行人为干预，忽略市场调节作用，避免市场的大起大落。
4.6 章节小结。
国家总理李克强在 2015 年达沃斯论坛上提出：当前，中国经济进入新常态，经济由高速增长转为中高速增长。我国房地产行也将进入新常态，实现长期合理发展。 本章重点分析了中国房地产业发展趋势，指出经济下行压力将是较长时间内面临的问题，但房地产行业是我国的支柱型产业，既要考虑防范房地产市场崩盘带给中国经济的危害，也要发挥房地产市场促进国民经济发展、稳定民生的作用。
