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【题目】房地产业与地方经济发展的关系探讨
【第一章】中国房地产业与区域经济增长的相关性研究绪论
【第二章】房地产与区域经济理论基础
【第三章】我国房地产业现状分析
【第四章】房地产与区域经济相互作用分析
【第五章】我国房地产业与区域经济的实证分析
【结论/参考文献】房地产经济与区域经济关联研究结论与参考文献
第一章 绪论
1.1 问题的提出以及研究的意义。
1.1.1 问题的提出及背景。
经过二十多年的摸索与实践，房地产业作为我国第三产业当中的一个比较新兴的产业，正逐步在工业化、城市化进程中不断的兴起、发展，并步入了稳定的发展阶段；同时，由于我国房地产业的关联效应比较大，又推动和促进其它相关产业的发展，对我国的产业结构、经济增长、人均收入消费、居民生活居住条件形成了巨大的影响，成为了我国国民经济新的增长点。
自改革开放几十年以来，我国经济发展保持了相对稳定的增长速度，从 1978 年至 2013 年，国内生产总值 GDP 平均年增长率大约为 10%.与此同时，我国居民年人均收入、消费以及居住环境都有了大大的提高，各地城市建设和旧城改造也加快了进程，房地产业进入快速发展阶段。从 1978 年到 2013 年止，我国房地产增加值占国内生产总值的比值以及房地产开发投资总值的比重均处于不断上升阶段。2013 年，房地产增加值占国内生产总值比例及房地产开发投资占 GDP 的比重分别达到了 4.5%及10.25%.因此，正确认识到在我国区域经济发展当中房地产业所起的重要作用与地位，不仅对我国产业结构的改造具有重要的参考意义，还对我国经济的增长具有重大的现实意义以及实践意义。
但是，目前我国房地产业发展时间短，起步晚，相对国外来说还处于不成熟阶段。
近年来，由于我国部分地区政府对房地产业的认识还不到位，导致了我国部分城市房地产开发投资过高，房地产销售价格增长过快，已经与社会经济增长水平以及居民的收入水平严重相背离。为了防止房地产业由于过快增长而引起房地产业泡沫的出现，我国相关部门有必要采取各种措施控制房地产业，使房地产业能够健康稳定发展。目前我国房地产业一方面发展时间较短，没有前车之鉴可以参考，且我国城市化进程加快，城镇人口也随之增多，这就要求城市有更多的房地产居住环境的供应，这就必然对城镇经济产生冲击；另一方面我国地域辽阔，发展环境比较复杂，各区域的房地产投资环境也不尽相同，因此，正确认识到在区域经济发展的过程中，房地产业所起的重要作用，显得尤为必要。
1.1.2 研究的意义。
我国住房制度改革以来，经济一路向前，保持着快速稳定的增长。房地产业作为我国区域经济发展的主要因素，其发展越来越受到人们的关注。目前我国房地产业发展结构不合理、供需条件不平稳、房价增长与经济发展不匹配等一系列问题已经严重的干扰着人们的日常生活。因此，研究房地产业与区域经济发展的关系，不仅具有理论意义，还具有一定的现实意义。
第一，理论意义。房地产业作为我国区域经济当中的一个比较重要的产业，不仅对区域经济产生重要的影响，对很多相关产业也产生了重大的影响作用。因此本文有必要探讨房地产业的发展与区域经济的发展，以此保证市场能够健康的运行。此外，由于房地产业具有阶段性以及周期性，因此在研究房地产业对经济产生影响的同时，必然要考虑其特性。提出这点的目的，是希望我们能够正确认识房地产业在区域经济当中的作用，希望地方政府能够摆正房地产业的正确位置，而不要一味的提出以房地产业拉动区域经济的发展。
第二，现实意义。与国外一些发达国家相比较，目前我国房地产业仍处于不成熟的早期阶段，因此只有正确认识房地产业与区域经济发展的关系，才能够为我国政府部门制定相关政策提供参考意见。目前，我国大部分区域的政府机构都把房地产业看作带动区域经济的主要要素，一味的认定房地产业的发展必定能带动地方经济的发展、增加当地居民的人均收入，对房地产业对区域经济的作用存在较大的片面认识。我国部分地区政府大力支持房地产业的发展，而忽视了房地产业的区域特性以及阶段性，最后往往会导致房地产投资过热，引起房地产泡沫。因此，地方政府官员必须正确对待房地产业，需认识到房地产业的发展其实是以区域经济发展为重要前提的，是区域经济发展到一定水平基础上的结果，房地产业之所以发展良好，是在区域经济发展良好的驱动下发生的，各政府应根据各区域的具体情况而进行发展。另外，房地产业作为区域经济发展中的个体，只能看作促进区域经济增长的其中一种方式，不能以面盖全。另外这种促进方式资源消耗量比较大，成本花费也比较高，不宜长期推广运用。
1.2 文献综述。
1.2.1 国外综述情况。
纵观国外一些发达国家，可以发现房地产业在经济中扮演着重要的角色，很多国家的学者都对房地产业进行过研究。由于在房地产投资当中住宅投资占比例相当大，国外一些学者对房地产业的研究基本上都集中在住宅房地产业上。
1995 年，美国著名学者 M. Ball 和 T. Morrison 通过研究多个国家的住宅投资问题发现，每个国家的住宅产业投资发展都与自己国家区域的经济增长之间存在一定的相关性关系，且这种关系遵循着一定的比例规律，即当人均 GDP 小于 500 美元时，住宅建设投资占 GDP 的比例也小于 2%;人均 GDP 达到 2500 美元时，比例大约在 3%到 5%之间；但是当人均 GDP 大于或等于 5000 美元时，比例则也随之上升到大约为 6%到 7%之间；此后，随着人均 GDP 的增加，住宅建设投资占 GDP 的比例则随着 GDP 的增加呈现下降的趋势。
K.G.Richard K （1997）在收集美国 1959 年到 1963 年的房地产业投资与国内生产总值数据进行研究的同时，发现美国房地产业对经济具有带动作用，并根据这种观点发现房地产投资能够引起国内生产总值的变动，但房地产投资波动将落后于国内生产总值的波动。
日本总务厅（1997）根据日本当年的具体发展情况，利用 1990 年投入产出分析表计算出了房地产业投资对本国经济的贡献率。得出结论：在日本，房地产业是拉动国民经济增长的重要因素，且房地产业对经济的贡献率约 10%.
英国学者 C. William 和 D. Denise （1998 ）经过对 17 个发达国家的不同阶段的房地产业增加值和国民经济增长速度的比较研究发现，在经济发达国家，要想保持经济平稳的增长，房地产业与国民经济这二者的增长速度的比例应保持 1.4:1 或者1:0.7.
Kim（2002）利用向量自回归模型，搜集了 1970 年到 2000 年这段时间的房地产投资、非房地产投资以及国内生产总值的数据，对韩国房地产发展与区域经济进行了研究，发现住宅投资、非住宅投资与国内生产总值之间均存在着长期均衡关系，其中非住宅投资对国内生产总值的影响最大，其次为住宅投资的影响。
世界银行（1994）证明了房地产业具有关联效应，并通过计算得出了房地产业的拉动值：即住房产投资每增加 100 亿美元，需求将增加 170 亿美元-220 亿美元；房地产销售每增加 100 亿美元，对其他商品的销售将增加 130 亿美元-150 亿美元。房地产业的拉动作用较大，需求带动系数也比较大，根据计算将上述两项合计，按保守估计约为 3.
1.2.2 国内综述情况。
由于房地产业对我国区域经济有着重要的作用，我国很多学者对于房地产业的研究已经涉及了其与区域经济发展的问题，我国研究者对房地产业与区域关系的探讨主要是从定性分析和定量分析这两个方面出发，根据相关的模型结果得出所需求的结论，并在结论的基础上提出相应的发展区域房地产策略。这些研究成果大部分已经得到社会和学术界的认可，并受到了政府以及人们极大的重视。
罗龙昌（1999）在分析房地产业发展状况以及国民经济增长速度的同时，运用比较分析的方法，对发达国家和发展中国家进行了一个对比发现：在不同的国家，不同的经济发展阶段，房地产业均表现出不同的特征，房地产业具有区域性。但无论房地产业如何变化，房地产业与经济之间均呈现正相关性。
申立银（2000）主要研究了我国基础设施建设和固定资产投资情况，得出无论是我国的基础设施建设还是固定资产投资，均能够带动我国经济的发展。且我国国民经济增长率、基础设施建设增长率以及固定资产投资增长率这三者之间具有明显的线性相关关系。
张涛（2001）对房地产市场的区域价格及区域价格弹性差异进行了分析，认为房地产业确实能够带动区域经济的发展，而区域经济也能够反向推动房地产业的发展，房地产业具有一定的区域性。因此一个地区要想正确发展房地产业，就应该因地制宜，根据当地的经济发展水平来制定不同的发展战略与措施。
曹振良（2003）认为我国的房地产业是区域经济新的增长点，房地产业的消费与区域经济有不可忽视的关系，并给出以下结论：国民经济的发展趋势将影响房地产业的发展倾向，且二者变化的方向基本相一致，如果房地产业增长速度高于国民经济增长速度时，房地产业对经济增长的贡献率将表现为上升的趋势。
郑思齐（2003）通过建立误差修正模型，对我国住房投资和国民经济之间的关系进行定量分析，得出结论，住房投资主要在短期内对国民经济产生振荡，短期内，住房投资能够拉动经济的发展，住房投资的强烈振荡将不利于国民经济的发展，而国民经济对房地产业的作用主要体现在长期。
王国军、刘水杏（2004）认为房地产业对其它相关产业具有拉动作用，并借助了我国 1997 年投入产出模型计算出了这种拉动作用的结果，并在参考研究国外房地产业对相关产业拉动作用的数据基础上，发现了我国房地产业对相关产业的拉动作用也是相对有规律可循的，得出我国房地产业每增加 1 单位产值，对各产业的总带动效应为1. 416 个单位产值，其中对金融保险业的带动效应居各产业最高点，为 0. 145 个单位产值。
刘洪玉（2004）对 1995 年到 2002 年我国房地产价格指数与国内生产总值进行回归分析，发现我国经济对房地产业具有显著的影响。
叶剑平，谢经荣（2005）主要对房地产业是否存在泡沫问题进行了研究，并建立了初步的房地产评价模型，利用了投入产出模型综合分析了房地产业的关联性以及带动作用，在此基础上为我国政府部门制定相关策略提供了相应的建议。
梁云芳、高铁梅和贺书平（2006）利用误差修正模型，得出我国的区域经济与房地产业之间存在长期均衡关系，并且分析出了房地产价格偏离均衡价格的原因，指出了在长期内，房地产投资同样能够促进我国经济的增长。
王媚媚（2009）在分析了房地产业对哪些行业具有拉动作用的同时，主要利用了2002 年投入产出表模型，计算出了房地产业的拉动作用，并通过比较发现相对于 1997年我国房地产业对相关产业的拉动作用有所提升。作者在利用模型的同时，也计算出了目前我国房地产业投入结构系数、中间投入率和需求率，指出了我国房地产业的发展具有独有的特性，为我国房地产业的发展提出了一系列相关的建议。
杨鸿（2012）在收集广州市 2003 年到 2010 年的 12 个区县的房地产开发投资与区域生产总值数据的同时，对二者之间的关系进行了研究，得出了广州市各个区县的房地产投资对经济增长的贡献率存在明显的差异。
基于国内学者的研究发现，目前我国对房地产业的研究大多集中在强调房地产业能够促进我国区域经济的发展，且视角均放在全国或者是某个城市，却忽视了房地产业其实具有阶段性和区域性。另外，国内的研究在强调房地产业能够促进经济发展的同时，往往忽略了房地产业其实对区域经济的发展也具有阶段性，在经济发展到一定的基础上，房地产业在发展到某种程度上时，也能够抑制区域经济发展，导致分析判断上缺乏逻辑性的观点，最终得出了一些有失偏颇的认识。因此在未来的路途中，我国在完善自身发展体系的同时，也要借鉴国外的先进方法，并根据自身特色，走房地产业与区域经济协调发展的特色道路。
1.3 研究内容、方法。
1.3.1 研究内容。
本文在探讨房地产业与区域经济发展的相互关系的同时，不仅从现状方面对我国房地产业的发展进行了描述，还从区域方面分析了目前我国 31 个省市对房地产业的影响程度，最后也从总量关系中分析出目前我国房地产业处于哪种时期。本文主要内容如下：
第一章，绪论。通过分析研究背景和研究意义，掌握国内外的研究动态，为后文的房地产投资额与我国区域经济关系研究做铺垫。
第二章，房地产业与区域经济的理论基础。主要介绍房地产业的基本定义、特性以及我国区域经济的基本理论，本文主要引入波特模型，对这种支撑性要素进行了全方位的分析。
第三章，我国房地产业现状分析。本章主要利用了描述性分析，从房地产业投资、销售、开发这三个方面研究了目前我国房地产的基本现状以及存在的主要问题，为下文提出建议提供参考前提。
第四章，我国房地产业与区域经济相互作用分析。主要从理论方面指出了我国房地产业能够直接拉动、间接推动我国区域经济的发展，同时阐述了我国区域经济也能够反向的促进我国房地产业的发展。并通过相关性以及格兰杰因果这两种方法检验出我国房地产业与经济之间具有哪种相关性。
第五章，我国房地产业与区域经济发展实证分析。采取了 2003 年到 2013 年的数据，利用面板数据模型对我国 31 个省市（不包括港澳台）的房地产业与经济发展进行实证分析，得出我国各区域房地产业对经济发展的影响程度及房地产业对各个区域经济发展的贡献率，分析出目前我国房地产可能所处的时期。
第六章，结论及建议。根据第五章的实证分析，得出相关性的结论以及建议，为我国今后对房地产投资与制定相关政策做出更为合理的建议。
1.3.2 研究方法。
本文在研究房地产业与区域经济发展的关系的同时，运用了实证分析法、定性分析和定量分析相结合、静态研究和动态研究相结合以及文献法等多种方法，下面着重介绍了几种比较重要的方法：
1.实证分析法。本文通过面板数据模型，采取了 2003 年到 2013 年我国 31 个省市（不包括港澳台）的数据对我国房地产业与区域经济发展进行了实证研究，阐述了房地产业与区域经济发展的关系以及各个地区的房地产业对区域经济发展的贡献率。
其中，被解释变量是国内生产总值，解释变量是我国各省市的房地产投资，非房地产投资，劳动力。
2.定性分析和定量分析相结合。本文在引进大量图表的同时，从定性的角度对我国房地产业的现状进行分析，并通过定性与定量分析，对我国房地产业与区域经济进行了研究。
3.静态研究和动态研究相结合。本文在分析研究房地产业与区域经济发展关系时，不仅仅从某一个时点上进行了分析，还从某一个时期对房地产业与区域经济发展的关系进行了研究。尤其是在描述房地产业现状、房地产业与区域关系实证以及验证倒 U曲线时，采用了较长时间系列的数据，并进行了动态的研究。
4.文献法。本文在大量收集数据的同时，引用了众多国内外参考文献，并在参考、总结、对比众多学者已有研究成果的基础上，提出了自己的观点，并对我国房地产业与区域经济之间的发展进行了研究。
1.4 文章的创新之处以及不足。
1.4.1 论文的创新之处。
本文主要创新之处体现在以下两点：
第一，以往研究房地产业与经济发展的视角，基本上基于全国或者某市的角度来考察，很少考虑到整个区域的发展差异。本论文以波特的钻石模型为理论基础，面板数据模型为实证基础，较为全面的分析了我国 31 个省市区域房地产业与经济发展的作用。提出各区域间的房地产业与经济发展之间存在着一定的差异性，并根据模型得出了各个区域的房地产业对经济发展的贡献率，在为政府部门提供相应指导作用的同时，也提出了自己相关的建议。
第二，我国在研究房地产业与经济发展之间的关系，大部分都在强调房地产业对经济发展的促进作用，而忽略了过度发展房地产业有可能会造成经济的下滑。本论文利用 1978 年到 2013 年数据，分析出目前我国房地产所处的时期，并预测出未来我国房地产业将处于那种时期，为政府制定相关政策提供指导作用。
1.4.2 论文的不足之处。
由于我国房地产业发展时间较短，没有可参考的实例，我国房地产业尚处于不成熟阶段，所采集的数据比较有限，因此很多方面未能通过数据加以验证，本论文的不足之处主要表现在以下几个方面：
第一，从我国经济发展的一般趋势来看，在其它条件保持不变或者平稳变化的条件下，随着经济的发展，国民收入一般会随之发生提高，居民消费也会越来越高，人们对居住环境的要求也会变高，那么居民对高档住房的比例也应该越来越高，而对适用房以及保障房的需求则会相对减少，住房的建筑面积也会越来越大。如果忽视掉人口的增长，人们居住的环境将会更好，人均住房建筑面积也将表现为更大。但是，由于采集数据的有限性，尤其是在房地产业户型格局、住宅比例等角度无法采集数据，因此这种随着经济的发展而呈现出的对房地产业的需求变化，只能是片面的。
第二，本文认为，房地产业对我国经济的发展，具有一定的阶段性及区域性。那么，在什么样的区域，哪一个经济发展阶段，房地产业能够最大化的促进我国经济的发展，由于所取得的案例及数据有限，论文没有给出更进一步的分析。
